マンション管理会社の正義ってなに？

[口コミ知りたいさん]

分譲マンションで管理会社に全部委託をしていますが、管理会社を管理組合が選んで決めたのではありません。
売主が決めた管理会社にマンション管理を委ねていますが、ここにきて様々な不満や、課題がでてきて管理会社を自分たちで選んで決めたいと考えています。

ただ、管理会社を選ぶにしても、どこをどのように選んで良いか悩んでいます。
もちろん、管理会社に見積もりをお願いして金額を比べたり、直接候補の管理会社に自社の売り込みの話しを聞いたりして検討するのでしょうが、そもそも管理会社の実態の評判を聞くにはこのような掲示板で聞くしかないと思っています。
管理会社の自社の売り込みでは、良いことしか言わないでしょうし、同業他社のことについては競合他社となるので、積極的に良いことをは言わず、場合によっては悪いことを誇張して言ってきます。

そこで、皆さんのマンションの管理会社の良し悪しの実際をお教えください。

[121: 匿名さん]

これはひどいですね。
いつも思いますが問題起こしてもあまり世間に広まらないですね。
なんか圧力でもあるんでしょうかね。

[122: 評判気になるさん]

＞＞121 匿名さん
それは私も思います
こんなけ色々あれば報道されたり、記事になっててもおかしくないですよね

[123: 110忠管理物件居住者]

僕は今年輪番で理事に選ばれ、防災委員を担当しております
2ヶ月に1回理事会を行いますが、前会の理事会の時、フロントが定刻になっても来ませんでした
携帯に電話しても出ないので、理事会は開催せず次週に延期
後日、110忠の部長がマンションに来て、理事会に来なかった事の経緯を教えてくれました
聴いてびっくり！なんとマンションに向かう途中スピード違反で捕まったらしく、更に飲酒もしていたとのこと、呆れました
百歩譲ってスピード違反はともかく、飲酒はありえません、もちろんフロントは解雇されましました
新しく来たフロントも頼りない感じがあるので、110忠はどうかと思いはじめてきました
掲示板に書かれていることを参考に管理会社変更に向けて頑張ってみます

[124: 口コミ知りたいさん]

>>123 110忠管理物件居住者さん

頑張ってください。
管理会社を変えるって大変だとお思いでしょうが、大変だと思わせたりしてるのは、きっと管理会社だと思います。
管理会社を選んで変えるって、共同の利益という大義名分があれば変えない方が罪です。
イトチューは、企業体質として管理組合を舐めてると思います。
大手の看板で自分の立場を過信して勘違いしている人たちです。
離れた顧客の気持ちを取り戻す程の謙虚さと、熱意もありません。
ここに管理を依頼しているマンションが気の毒です。（イトチュー被害者より）

[125: 匿名さん]

＞＞123 110忠管理物件居住者さん
110忠のどこの地域の物件ですか？
差し支えなければ教えてください

[126: 110忠管理物件居住者]

>>125 匿名さん
大阪市内のマンションですよ！

[127: 匿名さん]

>>126 110忠管理物件居住者 さん

伊藤忠アーバンコミュニティの問題については、NPO近畿マンション管理者協会からずいぶんと名指しで糾弾されてます。これも大阪市内のマンションです。

[128: 匿名]

わたしも大阪市内の110中物件に住んでいます
わたしのマンションでは何故か、新しく理事長、副理事長が就任したさい、フロントが食事に誘う（代金はフロント持ち）のが通例です
初めてその話を聞いたとき？？が頭に浮かびました
えっ！？食事？？接待？？
マンション外でフロントと居住者、しかも理事長と副理事長が食事ってなんかおかしいですよね？？

[129: 匿名]

>>128
食事に誘ってくれるならいいですね。自分のところは台風で入居者が見に来てほしいといっても見に行くのならお金がかかると言われました。（部屋を貸しています）誰がいつ管理を払ったのかも払っていないのかも全く連絡なしの状態です。口座振替する約束なのにしないで年数回振込する人もいますが名前すらわかりません。

[130: 匿名さん]

うちのマンションも110忠ですが、うちはフロントと住民の一部が結託している様子がバレバレなマンションです。しょっちゅう打合せしてますわ。ちなみに役員でもないのですが

[131: 口コミ知りたいさん]

あ

[132: eマンションさん]

管理会社に任せてもこの有り様が現実です。
ほんとに管理会社の総合管理は終演ですね。
https://realestate.yahoo.co.jp/magazine/sumaiweb/20200122-90011189

[133: 匿名さん]

管理会社も永続性を望んでるよ。

[134: 通りすがり]

＞＞128　匿名さん
それ完全に接待じゃないですか
管理会社が一住人と、しかも理事長や副理事長と…
接待した時の代金は工事で回収するんでしょうね
こういった件はコンプライアンスに抵触しないのでしょうか？
誰かわかる方情報ください(^_^)

[135: 匿名さん]

>>128 匿名さん

>>128 匿名さん
この程度は、よくあることでは？
見返りを期待した接待というか、業務が円滑に進めれるように懇親のための食事代を管理会社が持ったってことでしょう。
また、逆もあるでしょうね。
フロント担当が理事役員や、一般組合員と打合せを食事が出来る場所で行って、その支払いを理事役員や、組合員という立場ではなく単にご好意で支払ってくれるというケースもあるのでは？
ただ、この場合は理事長と副理事長ってとこがミソかな？ここに管理会社の思惑というか、したたかさが、垣間見れますね。押さえるべきとこを押さえておこうというあざとさが見えるからダメですね。純粋に懇親目的なら改選された理事役員みんなを誘うとか、議事録や活動報告で公開情報にしておかないと疑義が生じますね。

[136: 元気印]

https://www.kkr.mlit.go.jp/news/top/press/2019/20200116-1.html
カシワバラデイズが着服…
ここのスレに上記、管理会社が載っていたので共有いたします

[137: eマンションさん]

>>136 元気印さん

今どき、着服する社員がいる企業って終ってますね。
社員個人が悪いのはもちろんやけど、そうさせる社内体勢や、モラル低下の社内風紀に問題があるのでしょうね。
買収される企業の風紀は地に落ちているのでしょう。
まして、人の財産管理をするマンション管理会社の社員がマンション財産を着服って、もう管理会社の変更を真剣に考えなくてはいけないでしょう。

[138: マンコミュファンさん]

うちのマンションは無気力、無知が多いこともあり、管理会社と特定の住民で区分所有法、マン管法なんて無いも同然状態です。
この前は管理会社と一部住民らで議決権行使書が改ざんされました。大規模修繕工事の見積りを再検討(セカンド・オピニオン)するという議案があったためです。
そして現在、そのような行為に及んだ住民が理事長になり、何事も無かったかのようにこの問題を隠しています。管理会社はダイワです。
ダメな管理組合はこのような不正がまかり通るのです。

[139: 名無し]

＞＞138　マンコミュファンさん
マンション内の住人が悪いことしてたら、それこそ誰を信用したらいいんでしょうか？

[140: 匿名]

JSが管理している団地に住んでる者です
昨年末、大規模修繕工事が終了、工事は『JS』にお願いしました
他のマンションではJSの工事品質はどうですか？
私の所では…
①工期が4ヶ月の遅れ
②職人が全く挨拶しない、無愛想
③作業後、後片付けをしないまま帰る
④ベランダの手すりにペンキがベットリついていた
⑤駐車場に置いている車にペンキが飛散
⑥足場で使ってた部品が落下（3回あったそうです）
初めて工事を体験するので判断が難しいですが、素人目からしても色々と雑でした
また、部品の落下は小さいものではなくかなり大きい物で、もし当たってたら大怪我につながるレベルでした
あとでわかった事ですが、JSは工事の専門業者ではないそうですね
管理会社なので任せていましたが、やはり専門の工事業者に任せないとダメですね

[141: 匿名さん]

500戸超のマンションです、修繕委員会で管理会社を含めて数社に相見積もりを取得。
有名な修繕専門会社に施行を依頼した。
工事は組合主導で管理会社の立ち入る隙を与えず工事は完了した。
細かいことは抜きにした管理会社の見積金額は1億６千万円高額でした。
完成は上出来でアフターも万膳です。

[142: 通りがかり]

>>140 匿名さん

管理会社に大規模修繕工事の請負いを任せるって、あまり意味がないですよ。
工事の良し悪しは、その下の業者の当たり外れで、管理会社の工事品質というより、施工業者の工事品質に左右されますね。
元請けとしての施工管理なんて意識ないですよ。単に工事中に検査をする（体裁的にしてるだけ？）だけに、20%以上の元請け料を取ってるのだから。管理会社に言わせれば、元請け責任で、瑕疵責任や、保証、保険、アフターサービス、施工管理費云々と言うでしょうが、実態のない費用を盛ってるだけやね。

[143: 通りがかり]

>>141 匿名さん
そんなのがいいですよね。
管理組合の主体性で選択して決めていくのは理想ですし、修繕委員会がしっかり機能して理事会の理解と協力など全てにおいて円滑で健全な取り組みですね。
管理会社は、日常管理と、組合運営補助と、事務代行の本業をしっかりやってもらえれば大丈夫ですからね。大規模修繕工事に絡むことで見込める利益を狙ってくるのには、マンション側のメリットなんてほとんどないですからね。
強いて言うなら、全てにおいて管理会社に言えばいいのと、任せておけば勝ってに進んでいくという手軽さくらいで、それに1億６千万はアホらしいですよね。

[144: 口コミ知りたいさん]

マンション管理には、管理会社の他に、コンサルを入れるのがいいと思いますがどうですか？管理会社だけだと、住民側は専門的な知識において不利なので、もし、管理会社が悪徳であっても、見極めることや、是正を指摘するのは困難だと思います。コンサルについても同様ですが、要するに第三者としてプロが入ることで、お互いに見張り合う様なイメージです。コンサル導入費用はかかるでしょうが、透明性が高く、悪さが出来ない状態が出来上がるなら、納得できると思います。

[145: 匿名さん]

>>144 口コミ知りたいさん
でも、そのコンサルが悪徳コンサルだとか、談合の温床はコンサル仕込みだとか叩かれてるからね～(-_-)

[146: 匿名さん]

理事長は相見積もりの仕様書を修繕委員及び専門家に作成させ各修繕業者に送付。
見積書の投函先は指示した各担当理事及び修繕委員の各ポストへ投函指示。
各理事及び修繕委員は封を切らずに理事会にて理事長に提出。
理事及び修繕委員の全前で開封して協議した。封が切られたり指示した理事及び
修繕委員以外のポストへの投函等は無効にする等の注意事項を同封した。

以上の流れの中で管理会社は何も知らない状態での見積提出となり１億６千万円
の節約をしました。。５００戸超のマンションです。

[147: 名無しさん]

設が建て管理は系列の菱建商事でしたがもう20年任せておりましたが管理費に地下駐車場代金の一部を修繕積立金と管理費にまわしていたのですが駐車場の空きが増えて上手く回らなくなったのに何の断りもなく修繕積立金を勝手に管理費に振り替えたり管理員を会社の都合で高齢者雇用手当金が出るのでそれを利用しいい人を辞めさせたり派遣会社からただ管理室に居るだけで何もしない人を手配されたり、管理員の教育もしていないので照明のランプ交換方法も知らなくて壊されたあげくに機器の経年劣化だと言われもうこの菱建商事は信用出来ないし最低の管理会社だったので委員会を立ち上げ調べて面接し今はサニーライフお願い致しました。
早く菱建商事を切るべきでした。
どうしても分譲時に系列管理会社が入って来ますがたまには良いところもあるのですが大体良い加減なところが多いようです。
何度も書きますが菱建商事　管理会社はやめた方がいいと！

[148: 匿名さん]

>>146 匿名さん
理事長は理事会の議題によっては会計報告のみにとどめて
ほとんど管理会社坦当を退席させる。

[149: 職人さん]

>>147 名無しさん
菱建商事って管理会社あるんですか？？

[150: 匿名さん]

マンション管理業者は、↓で確認できる。マンション管理業者の９割以上がマンション管理業協会の会員。

マンション管理業者 検索 - 国土交通省
https://etsuran.mlit.go.jp/TAKKEN/mansionKensaku.do

協会会員一覧｜一般社団法人 マンション管理業協会
http://www.kanrikyo.or.jp/cgi-bin/memsearch/memsearch.cgi

[151: 通りがかり]

>>149 職人さん

菱建商事は、ピーエス三菱のグループ会社です。不動産部が管理をしてます。

[152: 評判気になるさん]

管理人が信用出来ません
私は日本総合十生活管理の団地に住んでいます
今の管理人は着任してまだ１年ちょっとですが、日中管理室の前を通ると郵便局に行くと張り紙しており不在でした
私は時間が空くとパチンコに行くんですが、その日行ったパチンコ屋に管理人がいました
しかもスロットを遊戯しており、大変ビックリしました
勤務中にスロットとはいい度胸してるなと思いつつも、その間にも時給が発生していると考えると腹が立ちました
すぐに管理会社に電話して報告、理事会でも議題にあがったようで、管理人の変更を依頼することになりました
しかし管理会社側は人材不足を理由に変更ができないと返答があり、管理人は今も当団地にいます
管理人が不在となるとまたパチンコ屋にいるのではないかと思ってしまいます

[153: 口コミ知りたいさん]

パチンコ行ってた管理員を、人手不足を理由に変更できないと言うだなんて、本当ですか？耳を疑う話ですね？少なくとも管理会社からの謝罪が管理組合にあるべきだし、全戸に書面で説明すべき、と言うべきではないでしょうか。その書面を保管しておくことで、後々役に立つでしょう。

[154: 評判気になるさん]

管理員の勤務時間、執務時間中の職場放棄（パチンコ）のサボりは、管理会社が雇い主であり、使用者責任があります。
また、管理組合とは管理委託契約を締結して、その中に業務仕様書のような約定をしていますので、勤務時間中の故意の離席は契約債務不履行ですね。
管理会社からの謝罪だけでなく、債務不履行分の返金や慰謝料請求です。
管理員の変更、懲戒は管理会社内部の処分で、顧客に対する対応は別ですよ。

[155: さとし]

>>110 通りがかりさん
管理会社の担当者によって良し悪しがきまる。
→賛成　
何棟もってるか
→反対。担当者によって管理の質は変わりますが、担当物件は必要十分条件ではありません。
担当数が少なくても出来ないフロントもいれば、担当数が多くても評価の高いフロントもいます。

[156: 匿名さん]

管理組合さえしっかりしていれば、良い担当者からアドバイスを聞くだけでいいです。
正直メールで事足りますし、メール+電話でなおわかります。

えてして、優秀な担当者こそ、無駄に変な居住者に絡まれ、上司を出せなどと言われ、やる気をなくします。

せっかく管理組合のための提案をしても無碍にされ、この仕事すら無意味に感じます。
結局、そうやって優秀な人員がいなくなりますから、モンスター居住者によって、善良な組合員が損をし、業界も損をします。

でも、そんなもんでしょう。

そんな組合が損をする時代がもうすでに始まっていますから。

[157: 隠居さん]

去年の7月に持ち回り１年任期の理事長です。
築３０年の４階建て１９戸分譲マンションですが、４千万の第二回大規模一斉交換工事を突き付けられて右往左往してしまいました。一時金２百万の修繕積立金８千円アップを拒絶して・・ネットで「管理組合自主工事」を知り、独立系エレベータ会社と更新工事契約したり、センターロックインターホンを廃止して戸建て向けモニターホンに変更したりして１千万弱迄節約に成功しました。なんと３千万もカットできたのです。
スーパーゼネコン系の管理会社なので権威ぶって標準周期での一括交換を押し付けてきます。ちっとも傷んでいないのに何かといえば一斉高額交換工事の提案です。
私は対象は違うが保守業界で４０年近く生計を立ててきた人間なので、標準周期なんて眉唾だと知っています。
でも、この７月には次の当番理事長と交代ですからローンを組まされたりして攻め込まれることでしょう。アソコが錆びてる、ココが壊れてるとフロントマンの指摘が多く不安を煽ってきます。理事会を主導して議案成立させて委任状多数で承認という手口でドンドン積立金を削り取っていきます。
ということで基幹管理だけで修繕工事は全て管理組合直契約の地場中堅管理会社に変えようと考えています。３か月前通告なのでカモフラージュして総会を通します。
要するにお任せ管理ではどこの管理会社にしても吸われてしまいますよ。自主管理あるのみです。

[158: 購入経験者さん]

>>157 隠居さん
りっぱな理事長だと思います。
次期理事長は真面目に引き継いでくれればいいのですが、

[159: 名無し]

http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000767822.pdf

また管理会社が着服で処分されてますね
この会社は2018年にも着服で処分を受けているようです
こういった事例は今後もなくなる事はないのでしょうか？
私のマンションは処分を受けた会社のグループ会社なのでとても不安です

[160: 通りがかり]

>>157 隠居さん
取り組まれた成果が目に見える形（減額）で現れて達成感もあったでしょうが、ご苦労や自己犠牲の時間も相当あったことでしょう。立派な理事長に恵まれた管理組合は幸せです。
しかし、自主管理か、管理会社委託の2択しかないマンション管理は多様性の広まった世の中で取り残された業界ですね。
マンションが主体性を持つ、自立した管理組合運営をするには自主管理ってのに抵抗があるでしょう。
それは、「自主管理」のイメージが、自己犠牲、素人管理、貧乏マンションなどのネガティブなイメージに傾倒してるからだと思います。
もうそろそろ、IT化された管理組合運営で、管理会社へお任せ依存で、管理無関心を逆手に搾取する管理会社総合管理が大勢の業界の改革がユーザー側から始まるでしょう。
第3の管理方法で管理会社業界は淘汰されるか、一層の合併で寡占化が進むことでしょう。

[161: 通りがかり]

>>159 名無しさん
こういった事件は、罪を犯した個人の問題として管理会社も被害者的に犯人を告発して対処するでしょうが、きっと会社のシステムや、ルールにスキがあったから起きた事件ですが、それをしてしまう、社内の空気感や統制、文化のほころびがあってのことだと思いますね。
被害マンションだけのこと、着服した社員の問題ってことで対岸の火事として、たいして気にかけないのではなく、第2、第3の被害マンションなど再発に巻き込まれるリクス回避の為にも管理会社を乗り換えることをおすすめします。
それは、リスク回避だけじゃなく、管理委託費の削減や、フロント担当のサービス向上、清掃や点検などのクオリティUPなどの副次効果の期待も大きいですよ。

[162: 名無し]

159の投稿者です
ＵＲＬが無効になっていたので再投稿いたします
https://www.community-one.jp/cms/wp-content/uploads/2020/02/20200206.p...

[163: 匿名さん]

大抵は管理会社が社員の不正を国交省に報告しますが、会社ぐるみで不正を隠蔽しようとする管理会社もある。

↓は、そういう例だと思います。①だけなら普通の（？）社員だけの不正だが、②と③は、普通じゃない。③は、「管理業務主任者」に会社がしなくても済む不正を行わせたと思います。

https://www.kkr.mlit.go.jp/kensei/kensetsu/kantokusyobun/191121_goko-t...

４　処分理由

①被処分者の元社員が管理組合の管理費及び修繕積立金等金銭を着服したことにより、管理組合の財産に損害を与えた。
　このことは、マンションの管理の適正化の推進に関する法律第８１条第１項に該当する。

②被処分者が管理組合の対象月における会計の収入及び支出の状況に関する書面（５項書面）に事実と異なる記載をし、管理組合の管理者等に交付した。
　このことは、マンションの管理の適正化の推進に関する法律第７６条及び同法施行規則第８７条第５項の規定に違反し、同法第８１条本文に該当する。

③被処分者が管理組合の事業年度終了後に管理業務主任者をして実施させた管理事務に関する報告（管理事務報告）において、管理組合の会計の収入及び支出の状況に関して、作成した管理事務報告書に事実と異なる報告をし、事実と異なる報告をさせた。
　このことは、マンションの管理の適正化の推進に関する法律第７７条第１項及び同法施行規則第８８条の規定に違反し、同法第８１条本文に該当する。

[164: ご近所さん]

大和ハウス工業は13日、東北工場（宮城県大崎市）に勤務する50代の男性社員が建設用の鉄骨部材を架空発注していたと発表した。総額は2億数千万円に上るとみられる。大和ハウスはこの社員を懲戒解雇するとともに刑事告訴した。
という記事がニュースになっています
管理会社の大輪ライフネクストへの影響はあるのでしょうか？

[165: 検討板ユーザーさん]

だいわはここ最近で
・建設用の鉄骨部材を架空発注　・施工管理技士の技術検定試験における実務経験の不備
・戸建住宅・賃貸共同住宅における建築基準に関する不適合等
良くないことばかり…
管理会社もそろそろなんか出てくるんじゃないかな

[166: ご近所さん]

井藤忠管理のマンションに住んで10年になります
マンション住人から管理委託費が高いと指摘があり、結果井藤忠は年間で400万程の減額に応じました
この話の発端として
指摘した住人の知り合いが、当マンションと同規模の井藤忠管理のマンションに住んでおり、管理委託契約書を確認したところ、当マンションよりも委託費が安価でした
指摘した住人はマンションには詳しくなかったそうですが、色んな所に相談に行き、どの項目が高いか調べたそうです。

今回、指摘があったからこそ井藤忠は減額に応じましたが、何も動かなければ井藤忠は丸々400万円の利益を当マンションから吸い上げていることになります

井藤忠の気づかれなければ高いままでいいとう姿勢に嫌気がさしました
この掲示板で管理会社の変更など書き込みがありますが、当マンションも検討したほうがいいですよね？
また、400万の減額はざらにあるものなんですか？
とりあえず井藤忠が大嫌いになりました

[167: 匿名さん]

>>166 ご近所さん

400万円の減額は、減額率がわからないですが、当初から値下げしていない場合なら20％くらいの減額は、管理委託継続を守りたいなら提示してくることはありますね。
ただ、これもそうなると、おっしゃる通りこれまで吸い上げれられてたという感情が沸いてきます。言えば下がるとは、言い換えれば言わないと下がらないという、不誠実な反面を露呈させてしまいますよね。
管理会社的には、管理委託費を薄利にしたって、設備保守や、工事で見込める利益を狙っています。
また、管理委託費が下げられても、区分所有者から徴収する管理費は下がらないことが多いので、多くの区分所有者には管理委託費が下がったメリットや実感が感じられないでしょうから、そこをなんとかして、管理会社を変更することをおすすめします。

[168: 名無し]

>>167　匿名さん
減額率は約8％です

[169: 通りがかり]

>>168 名無しさん
管理委託費の8%の減額要請に応じたのは、利益を犠牲にした程度の可能性が高いと思います。聞くところによればリプレイスを回避する為に25%の減額を提示してきたという管理会社もありましたが、そこまですると採算度外視の受託に無理が生じているでしょうね。
言わなければ下がらなかったという、不誠実な姿勢は今後の管理にも疑問が残りますが、8%の減額成果はマンション財政に有益なことだと割り切りましょう。
でも、井藤忠の管理は、管理組合を軽視して舐めている企業姿勢だと良く不満を聞きますので、今回の減額はイエローカードとして、次に何かあればもうレッドカードで退場をつきつけてやってください。
管理会社の選択肢は沢山ありますよ。

[170: 匿名さん]

スズメの涙でしょう。
組合は舐められています。