マンション管理会社の正義ってなに？

[口コミ知りたいさん]

分譲マンションで管理会社に全部委託をしていますが、管理会社を管理組合が選んで決めたのではありません。
売主が決めた管理会社にマンション管理を委ねていますが、ここにきて様々な不満や、課題がでてきて管理会社を自分たちで選んで決めたいと考えています。

ただ、管理会社を選ぶにしても、どこをどのように選んで良いか悩んでいます。
もちろん、管理会社に見積もりをお願いして金額を比べたり、直接候補の管理会社に自社の売り込みの話しを聞いたりして検討するのでしょうが、そもそも管理会社の実態の評判を聞くにはこのような掲示板で聞くしかないと思っています。
管理会社の自社の売り込みでは、良いことしか言わないでしょうし、同業他社のことについては競合他社となるので、積極的に良いことをは言わず、場合によっては悪いことを誇張して言ってきます。

そこで、皆さんのマンションの管理会社の良し悪しの実際をお教えください。

[266: 安部 圭子 1104]

堀部さんが、忘れた頃を想定して、通話をアップしたい。見返し、ワクワクですW

[267: 安部 圭子 1104]

堀部和彦さんも、私は掲示板なんて、酔っぱらてレスしてますから、気にしない、気にしないwww

[268: 匿名さん]

理事役員のなり手不足、高齢による役員辞退など住民の高齢化や、投資型マンションなどでは理事会運営が難しいです。
また、コロナ禍による3密回避とのことで、理事会開催中止、延期など空白の3ヶ月を過ごした経験から対面理事会の課題が見えてきました。
コロナ第2波の到来や、時差出勤やローテーション出勤による勤めてる人のスケジュールの多様化、加えて管理会社のフロント社員のテレワークなど。

PR TIMESからのニュースリリースでこんなの見つけました。
管理会社のしばりなく、どの管理組合でも利用できるアプリみたい。
使い物になるのか、一度使ってみたいものだな。
https://app.betterplace.co.jp

[269: マンション管理士]

＞263　通りがかりさん
【第三者　当事者以外の人。その事柄に直接関係のない者。】
管理組合の管理を有償でしている管理会社は、組合員の共有財産を扱う件に関しては、まさに当事者であって、第三者には当たりません。組合員の共有財産を扱うものとその共有財産の使途決定権者が同一の者であれば、組合員の共有財産は管理会社の思うままに運営され、そこに組合員の意思は存在しえなくなります。管理会社は無償で管理しない限りどこから見ても当事者です。お間違いのないように。

[270: 匿名さん]

つまり、マンション管理会社と利害関係のないマンション管理士なら第三者と言えるわけですね。そういう立場の第三者なら、管理組合員の立場になって理事長代行もお任せできる。
理事長代行を管理会社に任せる管理組合があるなんて信じられない。アンビリバボー。

[271: マンコミュファンさん]

私のマンションは長年自主管理でやってました。しかし、8年ほど前に管理会社に委託することになり、管理会社管理になりました。
そこから、数年が経ち、高齢化とともに理事役員のなり手不足をきっかけに、委託先の管理会社から第三者管理の提案を受け入れて管理会社による第三者管理となってます。
特に問題はなく、年度毎に会計士による会計監査と、工事関連は建築士による見積もり査定を行ってもらってます。
これで、管理不全を回避出来たのではと思っています。ちなみに管理費も修繕積立金も値上げはありませんでした。

[272: 匿名さん]

>>271 マンコミュファンさん
内容がわからないので言葉にはできませんが、
うまくいっているのであればいいのではないでしょうか。
高齢化が進んで管理不全になる前にシニアマンションの
管理手法も考えられてもいいかもしれません。
私のマンションも高齢化が進み、自立型シニアマンションの
管理手法を考えています。
管理会社が受けたがらないのが困ります。

[273: 通りがかりさん]

私のマンションは、新築入居時から管理会社による第三者管理というのでした。
というのも、入居から４年になりそうなのですが、最近になって私のマンションは第三者管理方式だと知りました。てっきり、普通に管理会社に連絡してたので管理会社委託と第三者管理方式の違いがわからずに住んでいました。

[274: 匿名さん]

>>273 通りがかりさん
新築時からの管理会社による第三者管理者方式のマンションは
珍しいです。
売買契約時に宅建士による重要事項説明での説明はあったと思
います。
良い管理をしてくれているのであればいいですが、チェック機
能が心配です。

[275: マンション管理士]

＞273通りがかりさん
管理会社による第三者管理方式は第三者管理方式ではなく、当事者管理方式と表現された方がいいかと思われます。組合員以外の当事者管理方式は国土省のガイドラインで示している第三者管理方式とは区別しなければなりません。利害関係の絡む管理会社は第三者ではないのですから。管理会社と組合員みたいに利益が相反する関係にある場合、組合員の立場で管理運営がなされるのが基本であり、管理会社の一方的な立場で管理運営する状況は異常であり、本末転倒な状態といえます。＞273通りがかりさん、よろしければマンション名と管理会社を教えていただけませんか。不正経理というのは素人では発見しにくく、それ故、不正経理がまかり通るのです。もしかしたら、あなたのマンション管理は不正経理や管理会社優先の、組合員利益を無視した管理組合かと思われます。

[276: 匿名さん]

適正化法の分別管理に違反しませんか。国交省に通報すれば
少なくとも業務停止の行政処分が下ります。

[277: 通りがかりさん]

>>275 マンション管理士さん

>>275 マンション管理士さん
ご助言ありがとうございます。
申し訳ないですが、ここで、住んでいるマンションと管理会社を公表するのには抵抗があります。
自分なりに調べたり、必要に応じて然るべきところへの相談も考えます。ご指摘ありがとうございました。

[278: 匿名さん]

>>273 通りがかりさん
嘘の投稿でしょう。
それだけの投稿ができるのなら公表できるはずです。
証拠がないとマンション管理業協会が調査に乗り出す
可能性があります。
管理組合の収納口座と保管口座の預金の通帳と印鑑を
管理会社が持っているということです。
これが事実なら分譲マンションの管理業の登録の取り消し事案です。
事の重大性を認識していないなら嘘の投稿であるかを白状しなさい。

[279: 匿名さん]

＞273がウソの投稿となると悪質。自社の立場を正当化したい管理会社の社員あたりかな。確かに新築当時から第三者管理方式は不自然。また、それを知りつつ購入した通りがかりさんは〇ぬけとしか言いようがない。そのくせ、こういう掲示板で専門知識を様子見しているあたりは〇ぬけとしたたかさが同居している。このスレに参加する人なら、管理会社が理事長代理をする第三者管理方式が如何に入居者にとって不利益をもたらすかは理解できるはず。

[280: 匿名さん]

新築時からの第三者管理は最近では全く珍しくはないです。
特に三井が、ここ数年都心物件で積極的に採用していますね。
タワーで複合用途など輻輳的な管理組合の設定であるなどは
管理組合方式でやるには手が余るし、都心部のように１㎡２００万円
（坪700万円）とかに上がってしまった高額なマンションに住む収入
のある人が、手弁当で毎月理事会にでてくださいというのを望むかは
疑問です。無論理事会（特に理事長）の機能も外注するわけですから
管理費はあがりますが、別に月に5000円1万円上がっても構わないから
めんどくさいことはやっておいてくれという需要は間違いなく存在します。
ほかでは、投資用オーナーばかりで持ち主が全く住んでいないワンルーム
マンションや、リゾートマンションなどにも合う方式ですね。
最近の有名なマンションの例では横浜の北仲のタワーがそうです。
三井ですね。

本来第三者管理は、管理会社以外が管理者を勤めたほうがよいわけですが、
それに対応できる実力や、ネットワークなどをもっている管理士などがほぼ
皆無ですからね。

[281: 匿名さん]

＞280匿名さん、早朝ご苦労様です。
＞279です。
第三者管理方式に関しては色々なシステムもあり、一概に否定しているわけではありません。
管理運営状況に最適なシステムが第三者管理方式であれば、それも一つの方法だと思います。このスレで問題になっているのは、管理会社が理事長権限を同時に運営しているケースです。つまり、運営を管理する側が所有すべき通帳と、運営管理会社の不正を監視するすべき側が持つ印鑑が同じ所有者であれば、その機能は果たせなくなります。
＞280匿名さん、このスレで騒がれている第三者管理方式の問題の本質が理解できていないようですね。
三井のように管理会社以外の第三者が絡めば、第三者管理方式も健全に運営されるかと思います。管理会社が理事長権限も併任すると、不正会計疑惑の温床となり、そのことを問題視しているのですよ。

[282: 匿名さん]

＞280
＞高額なマンションに住む収入のある人が・・・
高額なマンションに住む収入のある人が赤の他人に個人の通帳と印鑑を預けるとしたら、余程の〇ぬけ。そんな〇ぬけなケースを称賛する280は別スレで話題になっている管理会社の社員かな。

[283: 匿名さん]

私の友人のマンションも第三者管理方式です。50戸未満の小規模でおそらく3～4年前の新築マンションですが、入居時から第三者管理方式で、理事会もなく理事役員が回ってこなくて気が楽だと言ってます。年一回の総会でも特に問題もなく出席者も2割程度であとは委任状で成立してるとの議事録が配布されているとのこです。
私は、不動産関連の仕事をしてるので、管理についても少し理解してるつもりですが、第三者管理方式で管理者を外部の者（管理会社）にして、また管理会社には管理業務も委託契約しているのであれば、通帳と印鑑の預かりが同一場所（書類上では、管理業者と、管理組合として分別してるように表記があるのでしょうが）ということに矛盾を感じますが。
大手管理会社であれば、これも適法な解釈となるように書面上ではしてるのでしょうか？

[284: 匿名さん]

＞280
＞本来第三者管理は、管理会社以外が管理者を勤めたほうがよいわけですが、
それに対応できる実力や、ネットワークなどをもっている管理士などがほぼ
皆無ですからね。
どうして280さんがそんなこと知っているのですか。国交省の担当部署でも務めているのですか。データソースを示してください。
某管理会社の社員ではないのですか。

[285: 匿名さん]

>>284 匿名さん
普通のマンション管理士であれば、想像できる案件です。
第三者管理者方式は管理会社が組合から受任してはならないとも、
いいともの規定は見当たりません。
普通の感覚を持っている区分所有者であれば、当然に危惧する案件です。
私はおかしな規定が登場したなと思いました。
マンション管理士が管理会社や管理組合を通じて顧問契約や第三者管理者方式を働きかけていることにも疑問を持っております。
さらにその上手を行く管理方式は今後築古になったスラム化対策だとの、
マンション管理士会＝管理組合連合会、＝マンション管理業協会＝各々の組織体の図式が見えてきます。
組合員はこのことを自覚して自分の財産管理の行方を知るべきでしょう。
>>280 匿名さん
のマンションの組合員は恵まれた分限者ですから少々の出費はビクともしませんから、問題視しないのでしょう。

庶民的マンションにあっては管理費＝１００円／㎡、修繕積立金１００円／㎡以下におさえています。
これ以上の値上げを推薦するマンション管理士等の提案はインチキ臭いので却下したほうが良いでしょう。
組合員が一人一人努力してこういった連中の中間搾取を予防してください。