マンション管理会社の正義ってなに？

[口コミ知りたいさん]

分譲マンションで管理会社に全部委託をしていますが、管理会社を管理組合が選んで決めたのではありません。
売主が決めた管理会社にマンション管理を委ねていますが、ここにきて様々な不満や、課題がでてきて管理会社を自分たちで選んで決めたいと考えています。

ただ、管理会社を選ぶにしても、どこをどのように選んで良いか悩んでいます。
もちろん、管理会社に見積もりをお願いして金額を比べたり、直接候補の管理会社に自社の売り込みの話しを聞いたりして検討するのでしょうが、そもそも管理会社の実態の評判を聞くにはこのような掲示板で聞くしかないと思っています。
管理会社の自社の売り込みでは、良いことしか言わないでしょうし、同業他社のことについては競合他社となるので、積極的に良いことをは言わず、場合によっては悪いことを誇張して言ってきます。

そこで、皆さんのマンションの管理会社の良し悪しの実際をお教えください。

[281: 匿名さん]

＞280匿名さん、早朝ご苦労様です。
＞279です。
第三者管理方式に関しては色々なシステムもあり、一概に否定しているわけではありません。
管理運営状況に最適なシステムが第三者管理方式であれば、それも一つの方法だと思います。このスレで問題になっているのは、管理会社が理事長権限を同時に運営しているケースです。つまり、運営を管理する側が所有すべき通帳と、運営管理会社の不正を監視するすべき側が持つ印鑑が同じ所有者であれば、その機能は果たせなくなります。
＞280匿名さん、このスレで騒がれている第三者管理方式の問題の本質が理解できていないようですね。
三井のように管理会社以外の第三者が絡めば、第三者管理方式も健全に運営されるかと思います。管理会社が理事長権限も併任すると、不正会計疑惑の温床となり、そのことを問題視しているのですよ。

[282: 匿名さん]

＞280
＞高額なマンションに住む収入のある人が・・・
高額なマンションに住む収入のある人が赤の他人に個人の通帳と印鑑を預けるとしたら、余程の〇ぬけ。そんな〇ぬけなケースを称賛する280は別スレで話題になっている管理会社の社員かな。

[283: 匿名さん]

私の友人のマンションも第三者管理方式です。50戸未満の小規模でおそらく3～4年前の新築マンションですが、入居時から第三者管理方式で、理事会もなく理事役員が回ってこなくて気が楽だと言ってます。年一回の総会でも特に問題もなく出席者も2割程度であとは委任状で成立してるとの議事録が配布されているとのこです。
私は、不動産関連の仕事をしてるので、管理についても少し理解してるつもりですが、第三者管理方式で管理者を外部の者（管理会社）にして、また管理会社には管理業務も委託契約しているのであれば、通帳と印鑑の預かりが同一場所（書類上では、管理業者と、管理組合として分別してるように表記があるのでしょうが）ということに矛盾を感じますが。
大手管理会社であれば、これも適法な解釈となるように書面上ではしてるのでしょうか？

[284: 匿名さん]

＞280
＞本来第三者管理は、管理会社以外が管理者を勤めたほうがよいわけですが、
それに対応できる実力や、ネットワークなどをもっている管理士などがほぼ
皆無ですからね。
どうして280さんがそんなこと知っているのですか。国交省の担当部署でも務めているのですか。データソースを示してください。
某管理会社の社員ではないのですか。

[285: 匿名さん]

>>284 匿名さん
普通のマンション管理士であれば、想像できる案件です。
第三者管理者方式は管理会社が組合から受任してはならないとも、
いいともの規定は見当たりません。
普通の感覚を持っている区分所有者であれば、当然に危惧する案件です。
私はおかしな規定が登場したなと思いました。
マンション管理士が管理会社や管理組合を通じて顧問契約や第三者管理者方式を働きかけていることにも疑問を持っております。
さらにその上手を行く管理方式は今後築古になったスラム化対策だとの、
マンション管理士会＝管理組合連合会、＝マンション管理業協会＝各々の組織体の図式が見えてきます。
組合員はこのことを自覚して自分の財産管理の行方を知るべきでしょう。
>>280 匿名さん
のマンションの組合員は恵まれた分限者ですから少々の出費はビクともしませんから、問題視しないのでしょう。

庶民的マンションにあっては管理費＝１００円／㎡、修繕積立金１００円／㎡以下におさえています。
これ以上の値上げを推薦するマンション管理士等の提案はインチキ臭いので却下したほうが良いでしょう。
組合員が一人一人努力してこういった連中の中間搾取を予防してください。

[286: 匿名さん]

第三者管理者方式に関しては、いずれにしても各組合員の自覚が必要なのですが、現実は悲しいものがあります。285さんみたいな方が組合員の意識改革などを率先してやってくれれば少しは希望もあります。所謂、オーナー不在の投資型マンションにおいては組合の機能そのものを存在させることの難しさもあります。最近のコロナ対策で利用されているWEBを使った理事会運営も理事会不在の管理組合打開に向けたひとつの手法だとは思います。
https://www.mankan.or.jp/new_mirai-net/01about/about.html#about01

[287: 匿名さん]

東急不動産グループ資本下のマンション管理会社のコミュニティワン株式会社の処分が繰り返されてますよね。今年も社員と、再委託先の社員がマンションの財産を不正に着服して監督処分を受けました。2015年、2018年も同様の内容で処分を受けていて、これで3回目だと。どうなってるんだろうね。

過去にも大阪ガスコミュニティで社員が管理組合財産の着服事件が頻発して、伊藤忠に吸収合併されたけど、企業文化や社員民度のリスクは伊藤忠がおったってことやね。そんな経緯なのか伊藤忠の管理会社の評判も落ち始めてる。

コミュニティワンも東急に吸収合併されてしまって、東急社員に異文化社員が混じり東急もおかしくなりやしないかと心配です。

[288: 匿名さん]

>>285 匿名さん 2020/06/04 10:30:32
管理費等を１㎡あたり１００円以下に抑える管理手法を
学習しましょう７０㎡の専有部分に換算すると、
管理費＝１００円×７０㎡＝７０００円。
修繕積立金＝１００円×７０㎡＝７０００円。
管理費等合計１４０００円以下になります。
貴方の毎月の管理費等を振替口座で確認してみて下さい。
これを基準にして今まで管理組合の管理のレベルを推測
できます。

[289: 匿名さん]

>>288 匿名さん です。
追記、駐車場使用料（施設使用料等）は別途徴収されております。

[290: 匿名さん]

先月の産経新聞の社会面に掲載された記事で、マンション大規模修繕工事の管理会社と工事業者と管理組合のトラブルが載ってたね。
管理会社と修繕業者の社名は載ってなかったけど、この件を調査した「ＮＰＯ近畿マンション管理者協会」はしっかりと名称掲載してた。
ちなみにこの管理会社は110鼠らしく、修繕業者はＯＮＯらしいね。会長ブログで公表してるし、今週はセミナーで100人規模で集めるみたいだね。

[291: マンコミュファンさん]

ブランズシティ天神橋六丁目のスレッドを見ていると、管理会社の正義よりも、当事者となる管理組合の正義って何なのかという根幹が正義に振れとかないとダメなんだと思います。
管理会社はあくまでも、管理組合から委託した業務を受託履行する立場なので、その営利企業を性善説で見たとしても、そこに従事する社員まで全てを性善説で見ることは危険ですね。
管理組合の正義をしっかりと守ってくれる執行部の理事会の役員選任の総会決議が実は、管理会社の委託契約の決議より大切なんだと思い直しました。

[292: 匿名さん]

>288
あまりにも無茶苦茶な暴論で驚きました。
過去管理会社で新規物件の積算業務を担当していました。
売り主から販売単価、狙う客層から、支払総額の縛りがあり、管理費がいくら以内までという縛りが来ます。
その額の中で可能なサービスを組み込みます。
余裕があれば、管理員業務を入れる、ないなら巡回清掃に切り替える。
法令で外せない点検はもちろん全て入れますが、それ以外で例えば機械式駐車場の設備点検だと、年3~6回の幅で金額調整を行ったり、自動ドアの点検を外したり、まあ色々と調整するわけです。
その他点検業者をメーカー系か独立系でもコストは変わります。
これら、高ければ高いほど点検頻度や点検業者の品質は上がります。（ただ、目に見えて変わるかというと中々わかりませんが）
ですので、単純に金額だけで比較することははっきり言って不可能です。
マンションの戸数にも大きく依存しますし、駐車場収入は近隣相場と合わせて設定しますので、仮に近隣が2万円ならその同額かそれ以下に設定します。
逆に近隣相場が8,000円ならそれに合わせます。
その収入も管理費収入と積立金収入に振り分けて計上されますが、駐車場単価が高いエリアだから管理コストが高いわけではありませんので、単純に駐車場単価が高い方が管理費会計に余裕を持った予算組が出来ますので、その分管理費が下がるという事になります。
管理費を単純に㎡単価で語るのはド素人の発言です。

[293: 匿名さん]

>>13 某管理員さん
デベロッパー完全子会社の管理職を良く知ってますが、口癖のように言うのは、あの人たち、つまりデベロッパーは売っちゃえば、それでお仕舞いだからね、です。
仕事、つらそうで、管理員に投げちゃうみたい。
こういう構造は変えないといけない。

[294: 匿名さん]

>>280 匿名さん
デベロッパーの子会社が第三者管理なんかやるなら、賃貸に住んでた方がマシ。
プータローみたいなマンション管理士を第三者管理者にするよりは良いけど。

[295: 通りがかりさん]

>>282 匿名さん
全くもってその通りです。
高額のマンションを購入する人たちは、やはりそれなりの属性の人。
能力も知見も持ってるので、あまり舐めたことすると、さすがの井桁の不動産屋でもヤバいことになるかもよ。
昔から金持ちほど金の使い方に煩いって言うしね。

[297: 匿名さん]

あるマンション住民さんが公表しているのですが、平成29年(ワ)第4088号事件
参考になると思います。正義なんて名ばかりで空言だということが。

[298: ご近所さん]

>>297 匿名さん
　
平成29年(ワ)第4088号事件を検索しても
平成 26年 (ワ) 4088号が出てくるんですが
違いますよね？？？

[299: 口コミ知りたいさん]

今の日本では「管理会社」を誤解している方々が多い。
しかも、何年経過しても、誤解されている。
そもそもの原因は、「管理会社」という業種を、サービス業に位置付けてしまった国が問題。
海外並みに、国の業として、いい塩梅で情報操作なり、地位やイメージを植え付ければよかった筈。ミーハーなんだから、日本は。
しかし、それを見て見ぬふりして、最後の最後まで民間の世界（管理組合と管理会社）で収めようとして、結局失敗へ進めた。
ここ50年の間、日本人に合意形成の意味を把握して語れる奴がどれだけいるの？ないでしょ、そんな文化と教育が。
表向きには、高齢・少子化等の人口不足も理由にしているが、そんなもんじゃないよ。今の法律見りゃ判るじゃん。どれだけ、予め準備されているか。
他の衣食住もそうだけど、来年からはもっとわかりやすく国が動くと思うよ。　　　　　　　　　　　　

[300: マンション検討中さん]

管理会社に何を求めているのか。
私は清掃業務をしっかりやってくれればいいと思う。
暇な孤独な老人やその他の便利屋として利用したい
ために管理員室の周辺をうろうろしている人間をみ
るがどう思うか。だいたい特定の人間が多い。

[301: 匿名さん]

e-GOV 法令検索
平成十二年法律第百四十九号
マンションの管理の適正化の推進に関する法律
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=412AC1000000149