プレサンス ロジェ 広島駅南ザ・タワーってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレサンス ロジェ 広島駅南ザ・タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://pressance-loger.com/pl-het55/index.html

所在地：広島県広島市南区的場町二丁目1番8（地番）
交通：広島電鉄本線「的場町」電停 徒歩2分
　　　広島電鉄本線「広島駅」電停 徒歩8分
　　　JR山陽線・可部線・呉線・芸備線「広島」駅 徒歩8分
　　　JR山陽新幹線「広島」駅 徒歩8分
間取： 2LDK+F・3LDK・3LDK+F・4LDK
面積：61.94㎡?106.11㎡
売主：株式会社プレサンスコーポレーション
施工会社：多田建設株式会社
管理会社：株式会社合人社計画研究所・株式会社プレサンスコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[285: マンション検討中さん]

ここって特に特徴無いですよね？駅も徒歩圏とはいえ、毎日であれば微妙な距離だし。ここを買ってる方はどの点を気に入って買ったんですか？

[286: 匿名さん]

>>285 マンション検討中さん
広島駅と本通りに近いところですかね。自分としては改札前まで歩いたら10分だったので特に遠いと感じなかったです。学区も良いし市電も使えてそこも良いなと思ったとこでした。ちょっと狭くて機械式駐車場がネックですがその他のマンションに比べてここかなっという感じです。

[287: マンコミュファンさん]

>>285 マンション検討中さん
私は立地、広さ、間取り、価格のバランスを見て決めました。駅南側で、街中で酒を飲んでも徒歩圏内というのが家探しのポイントでした。
特徴がない→自分にとって大きなマイナスポイントもありませんでした。
気になったのは、1か所梁が大きく出ている部分があって、そこは天井が低いことですね。その部屋は子供部屋にする予定です。

[288: 県外さん]

JR広島駅の開発はすごいですね！
開発が完了すればここもさらに便利になりそうです。
動く歩道が付けばなおよかったのに！
https://ab-hiroshima.com/202102hiroshimaeki-design

[289: 通りがかりさん]

>>286 匿名さん

市電は、的場町なくなるから一時的ですよね。
機械式は仕方ないでしょうが、稲荷町くらいのほうが便利にはなるような。

[290: マンコミュファンさん]

>>289 通りがかりさん
無くなるのは猿猴橋町電停ですね。
的場町は循環ルートが走る予定になっていますよ！
https://www.city.hiroshima.lg.jp/soshiki/360/183320.html

[291: 通りがかりさん]

>>290 マンコミュファンさん
便利悪くなりますよね？？

[292: 通りがかりさん]

>>291 通りがかりさん

市内に出る電車は残って、駅に行く電車が無くなるけど、ここなら駅まで歩くから関係ないのでは？

[293: 匿名さん]

>>291 通りがかりさん
稲荷町の駅も全然近いのでそんなに苦にはならないかと

[294: 通りがかりさん]

>>293 匿名さん

皆が広島駅にいくわけじゃないでしょ。バス、市電近くないとよそのマンションのほうがよくないですか？
広島駅でも結構ありますよね？

[295: 通りがかりさん]

上で誰か書いてたけど、店で飲んだ時に歩いて帰れるのがいいよね。
夜風に当たりつつ、ふらふら?と千鳥足気味に歩くの。気持ち良さそう。

[296: 通りがかりさん]

>>295 通りがかりさん

それなら十日市くらいのほうがいいな。
それなら。
近くに美味しい店あるし、スーパーあるし。

[297: 通りがかりさん]

>>296 通りがかりさん

どこで飲むかにもよるよね。

[298: 匿名さん]

>>294 通りがかりさん
個人的には徒歩10分圏内は結構近く感じるのであまり不便に感じないのかもしれないです。
人によってはもっと近くの方が良いとかあると思いますが

[299: 通りがかりさん]

>>296 通りがかりさん
十日市もいいなと思いましたが、結局広島駅に近くて街中から飲んだ後歩いて帰れる所となると今出てる中ではここになるのかなって。

[300: マンコミュファンさん]

>>291 通りがかりさん
的場町を通る電車の本数は減っちゃいますよね。
江波、横川、西広島方面に行く人は、乗り換えが必要になるでしょうし。
私個人は１号線利用者なので、循環ルートになってからも、特に不便になるとは感じていないところです。

[301: 通りがかりさん]

それよりここは目の前の土地がどうなるかですね。大昌旅館とコインパーキング。コインパーキングの土地まとめるって噂もありますが、ほんとならそろそろ舗装剥がし始めるような。

[302: 匿名さん]

>>301 通りがかりさん
旅館は結構取り壊し進んでるけどパーキングは全然無くなる感じないですよね。旅館の方だけなのかもしれないですね。

[303: eマンションさん]

>>300 マンコミュファンさん
前にも誰かが言っていましたが、稲荷町駅が徒歩3分とかの近くにあるので的場町駅が循環ルートの駅になっても特に不便にはならないかと思います。
むしろ循環線も市内線も使えて便利そうです。
ここで使いにくいのはアストラムラインくらいかなと。

[304: 通りがかりさん]

>>303 eマンションさん

資産価値が低いのが、不安点でしょうね。
駅南で、購入時より上がってるのグランクロスくらいだから。
後は、下がってばかり。マツダスタジアム(三井)近隣より価格が中古時安くなるのは…
プレサンスの信頼感があまりないから。
地味にこの物件と、光町のステーションテラス(ヴェルディ)だと大分違うでしょ。
又、ザ・レジデンス二葉の里と比較したら更に

[305: マンコミュファンさん]

まず「資産価値」という言葉の定義をはっきり示して欲しい。

[306: 匿名さん]

広島市内で値上がりを期待して買う人はいないと思うけど。

[307: マンコミュファンさん]

自分達の生活にあった場所や間取り、生活圏が一番だと考えます。
資産価値は上がればラッキーくらいですかね。

[308: マンコミュファンさん]

だいぶ高くなりましたね。今週から最上階の躯体工事のようです。

[309: 通りがかさりさん]

>>308 マンコミュファンさん

多田建設っていうのも不安要素かな。

[310: 通りがかりさん]

>>309 通りがかさりさん

大手ゼネコン(中堅以上)は大型か、土地持ち込みとか、特命物件で利益率が高いとか理由がなければマンションはあまりやらんよ。マンションは面倒くさいしあまり儲からないから。コスト勝負だと地場大手の増岡、地場マンション屋の共立、三栄、誰もやれないプロジェクトの駆け込み寺的なアスカとかは金額が全然違う。今後大手も受注欲しくて各社もうちょっとマンション比率上がるかもだけど、それでも与信のしっかりしたデベじゃないと手は出さんじゃろうね。
多田あたりは一応全国区でマンション慣れしてるから、そんなに悪くないと思う。まぁ大手も地場も所長次第だけども。でもプレサンスは皆実も上幟もすごい値下げしたけど、それでプレサンスは採算とれるんだからよっぽど施工費叩かれとんだろうなと思いますね。

[311: 買い替え検討中さん]

大幅値引きって1物件の採算性考慮ではなく、マーケットリサーチが出来ていない。広島で継続して計画するなら、市場価値下げて、今度また事業計画するとき自身の取り組み厳しくなること踏まえていないのではないかと。
関係業者が継続して請け負うのがつらくなるから、ベルディみたいな単価安くても安定した仕事をひも付きの東亜建設工業とかから請け負う。どんな業態でも同じこと。近所の分譲マンション購入経験者ですが値引きした部屋・住人って判るので、本来の住人ではない人もいるかと思います。
管理費・修繕積立金滞納とかコミュニティが大変なりますよ。

[312: 通りがかりさん]

>>311 買い替え検討中さん

広島のマーケットとかより、プレサンス基準で決めてるんでしょうね。
ベルディは東亜に案件持ってくのは理由がありますからね。東亜はベルディをわかっるのは当たり前ですが、ベルディも東亜ををよくわかってる。
ベルディはゼネコン決めうちで、基本的に見積合わせしないから、あまり金額叩かれない。そのかわり、丸投げされる感じ。
管理費、修繕積立滞納ってのは、値引きで買うのは身の丈に合ってない物件だからその辺滞る人がいるって意味ですか？

[313: 匿名さん]

値引きで買えたらやっぱりそれが一番お得

[314: 通りがかさりさん]

>>311 買い替え検討中さん

多田のほうが安いはず。
三回倒産していたような。広島のプレサンス全部施工しているはず。
安くても引き受けてるのだろう。
広島の市場調査もそうだけど、プレサンスの知名度が広島にないし、関西だけだから。
大手どこもそうだし、地場でも価格付けするのが一番難しくないです？

[315: 匿名さん]

>>314 通りがかさりさん

多田建設って3回倒産してるんですか？

[316: 匿名さん]

1997年7月30日 - 会社更生法の適用を申請、倒産 （10月、上場廃止）。
2001年3月 - 更生計画により減資。資本金10億円に。
2005年3月 - 会社更生手続終結。
2005年7月 - 社員により会社更生法適用が申請される。
2006年6月 - 会社更生手続終結。
2008年7月 - 会社更生法の適用を申請。通算で3度目。　

[317: マンコミュファンさん]

オプション会の案内来ましたが、やっぱりいいお値段しますね…。
カーテンとエコカラットをどうしようか思案してます。

[318: 通りがかりさん]

案内来ました。
エコカラット バーチカル カップボードなど悩み中です。
外注との比較をしようと思い、見積もり依頼をしてみました。
お安くないだけに 悩みますね。

[319: マンション検討中さん]

具体的に目の前が更地になっちゃいましたね。

[320: 匿名さん]

>>319 マンション検討中さん

そうなんですね。背の高い建物が建ったら辛いですね。

[321: 検討板ユーザーさん]

目の前はマンションの噂が。。
せめて低い建物なら良いですね。

[322: ご近所さん]

土橋、厳密には堺町一丁目のラブホテル跡地に建ったJRと三菱のところも多田建設。

[323: 名無しさん]

>>321 検討板ユーザーさん

眺望はともかく日当たりは厳しいですかね。
場所は八丁堀に近くていいなと思うのですが。

[324: マンション検討中さん]

>>322 ご近所さん
戸田建設です。

[325: マンション検討中さん]

>>321 検討板ユーザーさん

マンションなんですね。あれだけ目の前だとショックです。。

[326: マンション検討中さん]

>>321 検討板ユーザーさん
私もマンションって聞きました。
たぶん間違いないですね。

[327: eマンションさん]

目の前のマンションってパーキングの所も含めて何ですかね？

[328: 匿名さん]

駐車場も産婦人科も全部。

[329: 名無しさん]

>>328 匿名さん

ほんとだ。産婦人科のHPに令和3年3月から建物の都合で分娩の中止って書いてありますね。全部合わせると市内ではなかなか無い、まとまった土地なので、けっこう大きいプロジェクトになりそうですね。

[330: 口コミ知りたいさん]

いい物件かと思ってましたが、
目の前にマンションが建つのは辛いですね。
この階層なら景色楽しめそうと思って買われた方が、そうじゃなくなるのは辛いです。
築年数が古い物件がある場合は注意する必要がありますね。

[331: 名無しさん]

何階建ての建物になるのか気がかりです。

[332: マンション掲示板さん]

契約した人達はどうするんでしょう。さすがにこの状況を説明せずに引き渡しは厳しいでしょうね。
解約とかもあるんでしょうね。

[333: マンション検討中さん]

手付け捨てても解約した方が良いのでは？

[334: eマンションさん]

個人的には立地とかで買ってるので目の前にマンションが建つのは気になるけど特に解約しようとは思わないですね

[335: 口コミ知りたいさん]

マンションの前に他の建物が建つくらいで、引き渡しができないとかあるんですか？

[336: eマンションさん]

産婦人科も分娩は無くなりそうですが検診とかは続けるとありますね。どのくらい建物無くすのかそしてそれがどれくらいマンションにあたるのかわからないですが。

[337: マンコミュファンさん]

購入した部屋が建物で塞がれたら、価値が激減でしょう。そもそも東側に建物があって、西向きのリビングにも建物って。目の前の土地もここと一緒で19階建てクラスの建物じゃないですかね。

[338: 名無しさん]

>>337 マンコミュファンさん

高さ60m未満でギリギリまで積むでしょうね。

[339: マンコミュファンさん]

目の前がパーキングでもマンションでも別にどっちでもいいですが。。

[340: マンション検討中さん]

パーキングだといいな

[341: マンション検討中さん]

価値は落ちちゃうかもね

[342: マンション検討中さん]

景色があるかないかで、価値は変わりますね

[343: マンコミュファンさん]

産科も含めるとむかいの土地は相当広いので、こちらのマンションの全面が塞がれることはないのではと思いますが、どうなりますかね…。現時点では想像でしかありませんが。

[344: マンコミュファンさん]

>>343 マンコミュファンさん

土地を買った会社もボランティアではないから、容積をしっかり使い切る建物で採算してると思いますよ。
ここは容積400%だからそれに見合う建設面積になるでしょうね。

[345: 匿名さん]

雑な計算すると、敷地の1/4に16階建てたら容積率400パーセント使い切れる感じ？

[346: マンコミュファンさん]

>>345 匿名さん
16階建てだと高さが半端になるので、建築面積を若干広くして、45m級の14～15階建てがイメージかと思います。

[347: マンション検討中さん]

どこのデベかご存じの方いますか？まさかプレサンスってことはないでしょうが。

[348: マンコミュファンさん]

そもそも産婦人科とかパーキングとかその一帯がマンションになるっていう情報をみなさんどこから聞きました？？

[349: 通りがかりさん]

>>347 マンション検討中さん
GAパートナーズです。

[350: 通りがかりさん]

この一帯がマンションになるって何情報なんでしょうか？
気になって産婦人科のホームページ見ましたが、分娩は止めるけど今後も診察は続けるとありました。少なくとも産婦人科が全くなくなるとは思えませんが、、
ソシオ建つなら購入したいところですが笑

[351: 通りがかさりさん]

>>350 通りがかりさん
ソシオなの？
こちらより、私はソシオがいいな。
早く発表ないかな

[352: マンション検討中さん]

>>350 通りがかりさん

HPの引用だと、「これまで分娩に携われてこれたことは、患者様はもちろんのこと当院を支えて下さった皆様のおかげと心より感謝しております。」とあるので、閉めてどこかほかのビルとかに移転してやるのかなぁと。診察なら今ほど広くなくてもいいだろうし、ここでは続けていかないんじゃないかな。

[353: 検討板ユーザーさん]

>>351 通りがかさりさん
ソシオってそんなに人気なんですか？

[354: マンション検討中さん]

>>353 検討板ユーザーさん

広島限定。アーバンビューの名残ですかね。

[355: マンコミュファンさん]

公式サイトにラスト5邸の案内が出ましたね。
引き渡しまであと5ヶ月で、まあまあの売れ行きという感じでしょうか。

[356: マンション検討中さん]

今後分譲戸数が増えるんじゃない？

[357: マンコミュファンさん]

公式サイトはラスト3邸となりました。

[358: マンション検討中さん]

あと3邸かー。
この辺は場所が良いですよね。
どのタイプが残ってるかにもよりますが、ソシオ信じて待つべきか悩みどころ…

[359: 検討板ユーザーさん]

8千万の部屋売れたんですか？

[360: 匿名さん]

>>359 検討板ユーザーさん
売れたんだと思います。
ホームページに掲載されている部屋が5千万円台までになっていました。
この価格帯だと10階ちょっとくらいの部屋でしょうか？

[361: マンション検討中さん]

皆実と上幟もそうだったし、交渉次第では金額相談にのってくれるかもですよ。4月頃見に行ったとき、既に軽く値引きの打診がありました。竣工前なので、完成物件ほどは落とせないとは思いますけど。

[362: マンコミュファンさん]

側を通りましたが、マンション正面の足場も外れてきましたね。
公式サイトでは、残り2部屋となりました。値段的に割りと高層階の部屋が残っているようですね。

[363: マンコミュファンさん]

ラスト一邸になったようですね。

[364: マンコミュファンさん]

公式サイトが完売御礼となりましたね。
入居される皆さん、よろしくお願いします。
家具家電を選ぶのが楽しいこの頃です。

[365: 匿名さん]

大阪のMBSで水曜深夜、RCCの「ひな壇団」っていう番組遅れネットしてるけど、
その番組で2025年に広島駅周辺がメチャクチャ変わると言ってました。
大阪在住だけど、広島の物件に興味持ちました。
ちなみに大阪でプレサンス所有。

[366: 匿名さん]

>>365 匿名さん

プレサンスロジェの社長が逮捕された話はどうなったんでしょう？

[367: マンコミュファンさん]

>>366 匿名さん

10月に無罪判決が出て確定しましたよ。

[368: 名無しさん]

目の前の空き地には、とうとうGAの札が下がってましたね。
どうなるのか気になります。高い建物が建たないといいな。

[369: 匿名さん]

>>368 名無しさん
建つよ。高いのが。

[371: 匿名さん]

>>369 匿名さん

結構前から情報ありましたよね。販売の人も知ってたはず。知らんふりするでしょうけど。

[372: 口コミ知りたいさん]

>>370
２階の68平米
３８００万くらい？
一応、角部屋なんですね。４０００万くらいじゃないかな。

５０００万で２階の６８平米、景色は見せない。。。
なかなか強気の値段ですね。

[373: 検討板ユーザーさん]

>>372 さん

２階のAタイプだと確か4020万ですね。
写真を見るとエアコンやカップボードが付いてたり、ドラム式洗濯機が置いてあったり、転売目的でないようにも見受けました。何なんでしょうね。

[374: マンション検討中さん]

ここの中古物件を某サイトで見たのですが、トイレはタンクがついているんですか？

[375: 検討板ユーザーさん]

>>374 マンション検討中さん

タンク式トイレです。
TOTOのRJというビルダー向けのもので、タンク自体はキャビネットに隠れるタイプです。

[377: マンコミュファンさん]

ヒトトとシティタワー広島は違うと思うけど。
完売してないヒトトだし。もし仮にガッツリ値上るとしても、まだまだ先のことじゃないかなと思う。

[378: 検討板ユーザーさん]

>>377 マンコミュファンさん
最近のマンションは一部の例外を除き大体値上がりしてますね。

[379: 名無しさん]

いつの間にか、目の前の空き地にGAの建築計画の看板が出てますね。
１５階建ての４２戸。建築面積は318㎡とのことで、こちらとあまり変わらないですね。
敷地面積はこちらよりも狭い512㎡なので、現在更地になってる旅館の土地だけで建てるものと拝察しました。

[380: 通りがかりさん]

>>376 匿名さん
グランクロスは上がってるけど、シティタワーとましてやHitotoは上がってないよ。

[381: 口コミ知りたいさん]

>>380 通りがかりさん
どのタワーマンションも北向き西向きなど割安感のあった部屋はビックリするほど上がっていますよ。億越えの高額部屋は上がっていませんが！

[382: 通りがかりさん]

>>381 口コミ知りたいさん
中古販売価格と実際に売れてる金額は違う。残念だけどグランクロスくらいしか値上がりしていないんだよ。
広島は5000万越えたら売れなくなるから

[383: 通りかかりさん]

グランクロスは買ったあとが大変だから…

[384: 匿名さん]

個人んだと5080万で売れても儲け殆ど無いから、値上がり見越した不動産屋などプロの転売なのかな？
駅に近くで立地は良いが2階で5000万って微妙やなぁ