ピアース浅草ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ピアース浅草についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-asakusa/index.html

所在地：東京都台東区浅草3丁目103-9（地名地番）
交通：東京メトロ銀座線「浅草」駅6番出口徒歩7分（利用時間5：20～24：15）、
　　　東武伊勢崎線「浅草」駅徒歩7分、東京メトロ銀座線「浅草」駅徒歩8分、
　　　都営浅草線・つくばエクスプレス「浅草」駅徒歩10分
間取： 1LDK～2LDK
面積：32.03m2～54.00m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：株式会社ノバック
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
滑り込み実需なら！浅草の新築マンション【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/27920/

[62: 匿名さん]

ホテルの概要を読みましたが、
『日本文化を気軽に体感できるスペースとしてロビーに茶室を設えました。また、ロビーに繋がるテラスには野点（のだて）風の和傘や縁台を設け、ホテル内に居ながら日本の伝統文化に触れることが出来ます。』だそうで、外国人観光客向けとしても展開するホテルなのでしょうね。
実際の日照が確認できるのはいつ頃になるのでしょう。

[63: 匿名さん]

以前浅草に住んでました。観光でたまに遊びに行くのは楽しいですが、実際に住むと毎日聞こえてくる言葉はほぼ中国語、そのうちここは日本なのか中国なのか分からない感じになってきて引っ越しました。あと橋場とかちょっと北の方に行くと雰囲気が変わります。あまり進んで行きたいエリアではないですね。

[64: 買い替え検討中さん]

動画サイトでこの地区のお祭りの様子を見ました。テレビで見てたのとは違って、恐ろしい感じでした。今時、あんな人たちが町会神輿を担いでいるんですかね。警察とかは何も言わないのでしょうか。世間で考えられているより、ずっとヤバイ土地柄なのでしょうか。心配です・・・。

[65: 匿名さん]

静かで静か過ぎるくらいかも。でも人のいとなみは感じられる温かく落ち着きある環境。大通りは交通量多いけどマンションの場所は大通り沿いではないからね。浅草三丁目は裏浅草の情緒感じられます。西側道路挟んで建つ10階建ホテル。西向き住戸は眺望影響あると思う。

[67: 匿名さん]

浅草駅に近くて利便性の高い最高の立地。
通勤がとても楽でいいなと思います。
ただ、1LDKの狭いプランしかないのですが、価格はかなり高め。
相場としてはこれくらいが普通なのでしょうか/

[68: 匿名さん]

>>67
価格はかなり高めかと思います。

[69: 匿名さん]

これでも値下げしたんだよ・・・・

[70: 匿名さん]

この辺りの場所よりも田原町寄りのほうが上野徒歩圏に入るので価値がありそう。

[71: 匿名さん]

価格表見ましたが、適性価格より1000万以上盛っている印象。本来なら坪300もしない場所だけど、ここ数年の高騰で坪300万台後半まで上がった。400オーバー出すなら都心のもっといい場所買えます。

[72: 匿名さん]

安いにこしたことはないですが今どきこんなものじゃないですか。価格表が間違っていると思います。
3500万円台で32.03平米なので坪単価370万円からということですよね。
都心で坪400で買えるところなんて無いと思いますますけど。

[73: 匿名さん]

自分で納得できる人は買えば良いですが、近隣の築5年程度の新築時価格見たら自分なら買う気しないな。行ってみればわかるけど坪400以上出すような場所ではない。

[74: 匿名さん]

適正価格はこれぐらいかと思いますよ。
今の時期は特に高掴み。

ジオ浅草三丁目　価格表
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/559558/

[75: 匿名さん]

5年前の価格を今持ち出されてもね。
浅草だけが高騰してるわけではなくで全体があがってるわけだし。
高いと思うなら買わなければいいだけなのでどうでもよいですけど。

[76: 匿名さん]

観音裏の物件を田原町と比較したり過去の価格を持ち出す人は何がしたいの？

[77: 匿名さん]

4線4駅使えるというアクセルの良さがまず個人的に良いと思った事と、
周辺に公園が点在していて、意外と自然が多いところに魅力を感じます。
ちなみにこのへんにお住いの方は主に食料品をどこで買っているのでしょうか。

[78: 匿名さん]

スーパーマーケットで一番近いのはマルエツプチ（徒歩3分）とライフ（8分）ですかね？
会社終わりに駅からの帰り道に立ち寄れるスーパーがあれば便利ですが、地図を見る限り動線上にはセブンイレブンがあるくらいですか？

[79: 匿名さん]

5年前の相場か。知らないより知っておいたほうがいいかな。
坪250ぐらいだったんだ。

[80: 匿名さん]

2LDKのプランが紹介されていないのだけど、割合的に少ないのでしょうか。1LDKが多めなのかな。
1LDKには納戸かシューズインクローゼットのどちらかが付いてる感じなのですね。
どちらかというと納戸のほうが収納量が多くて重宝しそうに思います。
専有面積も大きいのでお値段も高めになるのだろうけど。

月々8万円、ボーナス払い無しの返済例が載っていて、賃貸より絶対お得な気もしたけど、
親切にその他の支払いの分も計算されてて、実質月々113,691円の支払いになるのだとか。
このあたりの賃貸の相場がわからないけど、単身暮らしで10万円超はけっこうな負担ではありますね。

[81: 匿名さん]

自己居住と賃貸運用、ローン金利の違いによって返済額が２つ出てるだけ。
どちらにも加えて管理費・修繕費等（＋固定資産税）がかかる。修繕費は将来的にはかなり上がる。逆に家賃は古くなるほど安くなるだろう。
想定賃料は15万程度らしいが、現実的な平均家賃収入は85%程度として12.7万程度。
ローン組んで賃貸運用だと下手すると赤字になりそう。

[82: 匿名さん]

今どき表面利回り5%あるならマシなほうですね。賃料下落はリスクに織り込む必要があると思いますが、この立地なら空室リスクは小さそうに思います。数年後に売却するとしていくらで売れるか次第でしょうかね。

[83: 匿名さん]

賃貸運用のローン返済額＋管理費等で129000円程度。
固定資産税（軽減なし）が7000円/月程度とすると、合わせて136000円。
想定賃料15万、これに空室期間や退去時の経費、修理費などコミコミで平均収入は85-90%程度として（サブリース設定を参考に）、12.8-13.5万円程度が想定される。
なかなか厳しい数字だよね。

[84: 名無しさん]

ここって大体４２００万円ぐらいはするもんだし、相場として高め。
どう見ても中途半端の一ブロック中に入ってて、前に古臭い建物バーっと並んでいるところでいつ再開発起きて浅草寺見えなくなってもおかしくないところ。
特に建物の前に10階建のホテルが入るしなんだかんだ高めなのは否定できない。
そこまでの価値与えてないから。

[85: マンション掲示板さん]

投資対象としては大変良いリターン。

減価償却費、支払利息含めて経費が多いようであれば給与所得と合算して節税出来る。(5%の利回りなら税務上の赤字にならないかもしれないが) ローンの元本返済はあるので、収支がマイナスになっても仕方ない。今時フルローンで収支がプラスの物件など存在しない。それでもこの物件は持ち出しが少なそう。
5年後の売却なら退去時経費や修理費は大して掛からない。賃借人が入ったままのオーナーチェンジなら尚更経費は大して掛からない。空室リスクは物件・立地・賃料設定と景気次第。当初のピカピカなうちはそれほど空くことはないのでは？賃料保証は保証料が勿体ない場合あり。

5年後までに確実に減っているローン残高に対していくらで売れるかがポイント。


ローン残高がゼロになるまで(ゼロに近付くまで)長期保有した場合(賃料を上回ってそれまでに持ち出した経費があれば、それも考慮する必要はあるが)、残った物件が丸々自分の資産であり、賃料獲得マシンになり、年金に上乗せ出来る。家族にも資産を残せる。ローン完済までに万一のことがあっても団信でローンはチャラになる。45歳くらいまでの人達は長期保有を目指すべき。

どこのどの、いくらくらいの物件を狙うかは良く考えた方が良い。都心の良い立地ほどブレ・リスクが少ない (価格は高い)。

[86: 名無しさん]

>>85 マンション掲示板さん
いい意見でした。
ただ３５００万円っていう値段は2階の日当たりがなく、ホテルの客室を目の前に置かなきゃ行かないとこですね。
ある程度浅草寺が見えるとこは8階以上になり、価格的にメリットがなく、周りの物件より大変13%以上高い値段に設定されているのが分かれば、色んな選択地を考えざるを得ないとこですね。

[87: 匿名さん]

「今時」まさにそういうこと。
今新築マンションを投資用に購入するのはきわめてリスクが高い。
業者さんに乗せられないようにしたほうがいいね。

[88: 匿名さん]

ちなみに自分は現在本業でけっこうな収入があるので、賃貸運用で利益を出す必要はなく数件の物件でローンを払ってもらっている。かなり前に仕込んだので順調だと思う。
基本的な考えは >>85 さんで間違ってない。でも今は新築は買い時ではないね。

[89: 名無しさん]

>>87 匿名さん
因みに浅草駅から7分っていうのは6番出口を使った時の基準になり、地下の商店街を通ることが前提ですが、商人には申し訳ないですが、ほぼスラムと変わりがありません。
そうゆうことで、東武の出口を使わなきゃいけなくなりますが、そうなると8分以上になりますね。信号は4回待たされることです。草

[90: 匿名さん]

>>85 マンション掲示板さん
すごく参考になりました。コロナの影響がある今でも購入していいと考えますか？

落ちついてきたとはいえ、昨日のNY市場を見ていると株価が大幅下落しています。
ワクチンが開発されたわけではないので、楽観的に購入すると自分の首を絞める場合も・・・

88さんみたいに「本業でけっこうな収入がある」なら余裕で買えるんでしょうね。羨ましいです。

[91: 匿名さん]

地下の商店街のところ、昭和レトロみたいな感じで紹介されることも多いようですが、
確かに独特な雰囲気なので、
受ける印象ははっきりと人によってわかれてしまうかもしれないですね。
でも東武側使うのって
けっこう遠回りになるからなぁ。

[92: 匿名さん]

実際に現地と駅の間、歩いてみないとわからないことってありますね…
どの路線を使うかにもよりますが
浅草といっても、細かい区画によって全然雰囲気が異なってしまうエリアもあるので
実際に通り過ぎるであろうあたりは
色々と歩き回って見てみるのも良いと思います。

[93: マンション検討中さん]

浅草三丁目は東側と西側で雰囲気が全然違いますよね。それは路線価にも見事に反映されています。

[94: 匿名さん]

ここに掲載されている価格表は正しいでしょうか？HPにも3,500万円台からと書かれていますし、結構ずれているような気がします。

[95: マンション検討中さん]

その部屋の価格は客の注目をひくために設定されたものでしょう。

[96: 通りがかり]

>>94 匿名さん

「価格が修正された」とこのスレにもありました。ご興味有ればモリモトに問い合わされては如何ですか。

[97: 検討板ユーザーさん]

ここのエリアはもしかして隅田川花火大会の制限エリアになるんですかね？エリア内住民のチケットがもらえるプチオプションもあるのかなーと思いました。

[98: 匿名さん]

>>96

94さんのコメントは単にこのサイトの価格表が間違っているという指摘だけじゃないですか？

[99: eマンションさん]

ここと比較すると東神田のほうがお得感あるな。

[100: 匿名さん]

東神田が3900万円台~のようなので400万円差という感じですね。
千代田区アドレス、内廊下という点を考えると確かにそうかもしれません。
浅草橋よりも浅草のほうが生活利便性は高そうな気がしますがどうなんでしょうか？

[101: マンション検討中さん]

ここ売れ行きどうなんですかね？

[102: マンション掲示板さん]

ここと東神田、結構悩んだけど、最終的に向こうにしました。
ベランダ側の柱をなんとかしてくれればね

[103: eマンションさん]

>>86 名無しさん
8階以上となると、お値段はいくらぐらいでしょうか？

[104: 名無しさん]

こことクリオならどっちがよいのでしょう？

[105: 名無しさん]

>>104 名無しさん
大通り一本中に入ったこちらの方が静かですよ

[106: 評判気になるさん]

>>104 名無しさん
こちらは目の前がホテルになりますし、ホテルとの間の道も狭いです。一方、クリオは前が道路で開けており交通量もそこまで多くありません。なにより、ピアースは部屋への柱の食い込みが大きいのが問題です。

[107: 匿名さん]

何を優先するかによるでしょうね。設備仕様やグレード感はピアース、間取りはクリオのほうが優れている気がしますね。
クリオの前の道路は片側2車線の道路ですし音は気になると思います。

[108: 匿名さん]

スカイツリー目当てのヘリコプターの騒音はある

[109: 通りがかりさん]

まだ売り切れてない
なんでだ

[110: マンション検討中さん]

賃貸に出してる部屋あるみたいだけど、、借り手も決まらないみたいですね

[111: 通りがかりさん]

梁が出まくりで部屋の使い勝手が悪い、ベランダ狭い、南向きじゃない(南方向にベランダがない)、キッチンが狭い、価格が高過ぎる。
これが理由で購入しませんでした。
将来起こるかもしれない売却時に、競合するであろうクリオと比較すると明らかに不利です。

[112: 匿名さん]

外観はかっこいいと思うけど

[113: 57です]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[114: 匿名さん]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[115: 匿名さん]

10階以下？を購入された方、目の前のホテルは気になりませんでしたか？
購入を考えていますが、目の前がビジホということで、そこが気になっています。

[116: ご近所さん]

クリオといい勝負？

[117: 匿名さん]

>>115 匿名さん
購入はしておりませんが、住む階数に関係なく道を挟んだ本当に目の前がホテルです。エントランスも向かい合い、ホテル側の窓とも向かい合いです。また今はいいでしょうが、コロナ明けには国内外からたくさんの宿泊客が利用されるでしょうから、マンションの目の前に旅行客の方の姿や出入りがあるのは想像しただけでどうだろうかと思います。

[118: 匿名さん]

>>117 匿名さん
確かに来年再来年あたり旅行客が戻ってくれば、夜もホテル前は外国人だらけでうるさい、なんてことは想像できますね、、、うーん

[119: 匿名さん]

>>115 匿名さん
6階を購入したものですか、
内覧会に行ってきました。都心なので建物が
あるのはどこも変わらないと思いますが
私はほとんど気になりませんでしたよ。
むしろ雑居ビルよりは綺麗になったし仮囲いが
取れて建物間の距離も取れてたので安心しました。

[120: 匿名さん]

購入者です。かねてから心配していたホテル問題は実際には道幅あり、あまり気にならず安心しました
日当たりも心配してましたが、午後は始終日が入りなかなか心地よい雰囲気でホッとしています
梁はたしかに邪魔です、レイアウトと家具の大きさは検討中ですね

[121: 検討板ユーザーさん]

まだ残ってなら検討対象にしたいですが、資産価値はどうなんでしょうか。浅草で駅から7分でこの坪単価は割高感があり、売るにせよ賃貸に出すにせよ損が出ないかご意見お聞きしたいです

[122: 匿名さん]

>>121 検討板ユーザーさん
どのタイプのお部屋を希望していますか？

[123: 匿名さん]

浅草にしては単価が割高だけどいい建物だと思う

[124: 検討板ユーザーさん]

>>122 匿名さん
そこも含めて。この立地だと30平米?と50平米?いずれが需要出そうか。50の方がシングルでもDINKSでも、定年後の夫婦もということで使いやすいか...

[125: 匿名さん]

>>124 検討板ユーザーさん
10年後の価値を考えた場合(現時点で)
30台は諸費用コミコミで4500なら損はしない。
50台もコミコミで7000なら損しないはず。
それより高くなると10年後売却時にローンが残ってくる。ただ損しないだけで得もしない。

素人かつ現時点での予測なので参考程度に。

[126: マンション検討中さん]

リビオレゾン浅草を見た帰りピアースに寄ってみた...3時ごろちゃんと陽が当たっていた（北向きと勘違いしてました）。前の道路は１方通行で静か、大通りのクリオより住み心地良さそう。前のホテルが、集合住宅だったら絶対嫌だがビジネスホテルの小窓なら抵抗感も少なそう。売りは、ベランダから見える浅草寺だろうからポストコロナには強気の中古価格になるような気がする。125さんの価格帯なら僕も買いたい。

[127: 匿名さん]

3月現在で、浅草駅7分以内かつ浅草寺方面の新築マンションはこことクリオだけ。
今後同じ地域に50戸規模のマンションが建つ計画はほとんどないと考えると、将来この地域で中古マンション購入(1L?2L)を希望する人達はまずここ(とクリオ)を検討するだろうね。
真っ先に検討してもらえるというメリットは、非常にありがたいことです。
あとは値段ですが、いまだ3室残っているのは価格がネックになっているということでしょうか。

[128: 匿名さん]

>>127 匿名さん
３室じゃなくて、未販売分含めてかなり売れ残ってるのでは？
発表されて一年以上も経ったのにまだ第１期のもビックリですし、モリモトにしては異例の大コケだと思います。やはり値段のせいでしょうかね。
建物自体はとてもいいと思いますし、立地も悪くないから、今後相場が追い付いてくれればいいのですが。。。

[129: 匿名さん]

>>128 匿名さん
近年のモリモト、キャンセル発生の案件を除いて完成後の売れ残りはここだけな気がします。台東区との相性が悪いのかな。

[130: 匿名さん]

>>127 匿名さん
築浅物件として購入対象としてもらえるのはありがたいが、残1戸のクリオと残3戸以上のピアース。
これが将来を物語ってる。
同時期に似たような面積の部屋が中古で出た場合、あなたはどちらを買いますか？

[131: マンション検討中さん]

賃貸も含め無難なのはクリオ。。。ピアース浅草って「外廊下からの眺望」とか「黒い扉のエレベーター」とか外から見えない良さがある。テーブルの裏をよく見てから買う人いるでしょ...そんな感性の方に向いている住処の様な気がする。

[132: 匿名さん]

クリオあと一戸で完売するのは凄すぎる
ここのどこがいけないのかな。。

[133: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[134: 匿名さん]

ピアースはデザインが素晴らしい、特にエントランスなんか京都の凝った小旅館のような作りをしている。
玄関からから各部屋に続く廊下も、フローリングではなくて石畳み？(なんて言うのか分かりません)のような感じで各所に煌めくような作りを感じる。
それらデザインと立地に魅力を感じた人が買うマンションなのかな。
モリモトはもともとコンクリート打ちっぱなしのデザイナーズマンションを得意としてきた会社。
デザイナーズマンションの好き嫌い、が別れるようにこのマンションも万人受けするものではないのだろうし、モリモト自体そういう気持ちで販売してるのかもね。

[135: 匿名さん]

駅から近く非常に興味あります。ペットも可なんですね。

[136: 匿名さん]

>>135 匿名さん
新築でペット可ではない物件があるのでしょうか？

[137: 匿名さん]

目の前がホテルってそんなに問題ですか？個人的にはマンションよりもずっとマシな気がします。都内なんてどこもお互いにベランダ同士でこんにちはするし。その気まずさに比べればビジホの小さい窓はずっと気が楽ですね…

[138: 匿名さん]

現地見てきましたが、マンションの視線もそうですが、晴れの日も日が当たらず暗い印象を受けました。。

[139: 匿名さん]

>>138 匿名さん
ここは日当たり重視の人をターゲットにしていません。デザインと立地を買うマンションです。
デザインだけ見るとモリモトの熱意を感じますが、、、同じ面積の1LDKを有するクリオが早々と完売したのを考えると、その方向性がこの地域では受けなかったのですかね

[140: 匿名さん]

ベランダの先に見えるホテルという壁
開放感ゼロ。現地にて。欲しいとは思えなかったな。さいならー。

[141: マンション検討中さん]

ここはやはり立地がイマイチなのでしょうか…

[142: 検討板ユーザーさん]

12階1LDK角部屋が売りにでてますね

[143: マンション検討中]

>>141 マンション検討中さん
路線価で言えばクリオ、リビオより土地評価は低いです。
仕様はピアースが1番でした。
間取りは柱がある分ピアースはマイナスでしたが比較した中では良くて検討しています。

正直価格帯はどれも強気ですけどね。

[144: 検討板ユーザーさん]

>>143 マンション検討中さん
未だ3戸空いてるのでそろそろ値下げするかもしれませんね

[145: マンション検討中さん]

コロナ後の浅草の賑わいを考えると値下げは厳しいのでは。

[146: 匿名さん]

2LDKでいくらぐらいですかね

[147: 匿名さん]

>>146 匿名さん
7000?7500くらいでは

[148: eマンションさん]

>>133 匿名さん

吉原が近いですから、、
前がホテルだし、、
便利ですが住むには難しいですかね。

[149: マンション検討中さん]

最上階(角部屋)1LDKの未入居物件が5400万円by東急リバブル。オープンハウスが5/29-30。

[150: 匿名さん]

>>149 マンション検討中さん
初期費用ぐらいしか上乗せてないと思うけど、
この金額出すほど住みたいじゃないのよね奥浅草は

[151: マンション検討中さん]

ピアースで竣工後に売れ残るのはなかなか珍しいのですか？

[152: 匿名さん]

>>151 マンション検討中さん
ピアースがじゃなくて、このご時世竣工後3ヶ月も売れ残るのはどうかなと思いますね。
明らかに手を出していい物件ではない。
リセール気にしないのであれば無視していいですが。
住友不動産なんかは竣工後2年経っても第三次二期なんてふざけたことしてますけど、それはスミフの名称があってこそ。
隣のクリオが瞬殺で完売したのに、というのを考えると、、、

[153: 匿名さん]

早期に売れたクリオとの違いは何でしょうかね？価格はそれほど違いはないと思うのですが。

[154: 匿名さん]

ここもクリオも立地、価額、眺望と大差ないので、あとは間取りでしょうね。
全体的にピアースは各部屋長方形、クリオは正方形。
窓に対して長方形は廊下や部屋が奥長くなり日照が部屋の奥まで得られませんしデッドスペースが生まれやすい、正方形は窓に面してワイドスパンで日照が得られやすいく家具配置が容易。
それと、ピアースはベランダを軽視し過ぎたかなとも思います。
都心3区ならまだしも、台東区において2LDKでベランダをセカンドリビングにできないマンションは...。
購入者は敏感ですよぉ。
これらの差異を直感的に分別します。

[155: 周辺住民さん]

>>153 匿名さん
周辺に住んでいますが、ピアースの囲まれ感はえぐいものがあります。
低層階は眺望全く期待できないですし。

大通り沿いとはいえ、そこまで交通量が多い道路では無い為クリオは拓けた感じがする立地で良く見えます。
クリオの超高効率の間取りやアルコーブ、ワイドスパンなどと比べて同価格帯で売るには買うメリットを感じにくいんですよね。

せめてリビオレゾンあたりと価格帯近しい所にしにいけば竣工前完売にはなったと思います。

毎日駅前でピアースの販売情報持って社員がうろうろしてるのでちょっとかわいそうになってきます。

[156: 匿名さん]

12階部分1LDK、5280万に値下がりしました！！

[157: 匿名さん]

>>156 匿名さん
こんなに早く値下がりするなんて
問い合わせ全くなかったんだろう。。

[158: マンション検討中さん]

スーモ掲載ラスイチだ！！
1LDK

[159: 匿名さん]

>>158 マンション検討中さん
転売の見間違いのでは？
一年半経って第一期二次すらまだ始まってないぞ

[160: マンション検討中さん]

>>159 匿名さん
今日から第一期二次のようです。
売主モリモトになってますよ

[161: 匿名さん]

販売戸数10戸となっていますね。やっと売れる目途がついて販売に踏み切ったということですね。