ピアース浅草ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ピアース浅草についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-asakusa/index.html

所在地：東京都台東区浅草3丁目103-9（地名地番）
交通：東京メトロ銀座線「浅草」駅6番出口徒歩7分（利用時間5：20～24：15）、
　　　東武伊勢崎線「浅草」駅徒歩7分、東京メトロ銀座線「浅草」駅徒歩8分、
　　　都営浅草線・つくばエクスプレス「浅草」駅徒歩10分
間取： 1LDK～2LDK
面積：32.03m2～54.00m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：株式会社ノバック
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
滑り込み実需なら！浅草の新築マンション【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/27920/

[51: 匿名さん]

単身世帯で月々返済額が９万円程度で都内住みができるなら、まずまずかな
１LDKでもキッチンの設備も充実しているし、リビングと部屋が別れている。浴室とトイレも分かれているので女性向けとしても
OKでしょう。

駅からの距離も１０分圏内のですから価値が落ちるという心配も回避されるのかなと思います

[52: 匿名さん]

月々ローン返済額が９万円、プラス管理費と修繕費。
専有面積が５０㎡以下だったら、住宅ローン減税がないので、
固定資産税も満額払うことになると思います。

ただ借り物とは違って、普通に自分の資産なので
こつこつと資産を積み上げている感はでてくるかもしれないです。
賃貸は賃貸で、更新料とか、保証会社へのお金とか、いろいろとかかりますからね。

[53: ご近所さん]

浅草住んでますけど場所はこの物件良いと思いますよ。買い物施設・カフェ・居酒屋もたくさんありますし住んだら楽しいですよ。以前モリモトのマンション見に行ったことありますけど内装かっこよかったです！それなりに値段するかもしれませんが妥協していないという意味では個人的には評価高いです。売れると良いですね。

[54: 匿名さん]

Aタイプとか洋室3.6畳となっていますが、
クローゼットはあるもののベッドを押したら結構手狭になってしまいますね。
このようなサイズの洋室は1LDKだと寝室にするしかないでしょうが、
ベッドを配置するのはちょっと難しそうな印象です。

[55: 匿名さん]

いつの間にか公式HPの価格が3500万円台~に変わっていました。前は3700万円台~だったので、少し安くなりましたね。コロナの影響で販売が進まないという判断でしょうか。

[56: 匿名さん]

道路を挟んで目の前に10階建てのホテル建設中でした。西向きですし、低層階は眺望採光ともにいまいちとなりそうです。

[57: 匿名さん]

ホテル建設中はちょっときになるところですね。
どのくらい日当たりや眺望に影響があるのかというところですが、
実際に建ってみてからではなければちゃんとはわからなさそうです。

[58: 匿名さん]

このご時世ですのでホテル建設は延期や中止になる可能性もありますね。

[59: 匿名さん]

外出自粛で、ママ友から「テイクアウトのお弁当を食べるのにハマっている」と連絡ありました。
飲食店の経営が苦しくなって、レストランや居酒屋が低価格でおいしいテイクアウトメニューをしているみたいですよね。

全国チェーンだとガストのピザが半額とか。
お店によっては丸亀製麺もテイクアウトしているそうです。
このあたりでおすすめ店があれば行ってみたいと思います。

気になっているのが治安です。南千住南、浅草の北東に日雇い労働者の街があると聞いて・・・
コロナの影響で日雇い労働者も増えてくるのかもと心配しています。地図を確認しましたが、距離はかなり離れているみたいですよね。

[60: 匿名さん]

山谷公園はランチ中のサラリーマンや散歩してる人で怪しげな人は見かけませんでした。
橋場のOKストア近辺住宅地の細い路地や隅田公園はそれらしい人(身なりはきれいなので
ドヤに住んでる日雇いかと)はみかけましたが。

それより上のほうにホテル建設と書かれているので
観光客の方が気になります。。

[61: 匿名さん]

ホテルこの会社のかな?
https://www.toseicorp.co.jp/newsrelease/2020/01/hotel_asakusa_okachima...

トーセイホテル ココネ浅草（仮称） 2021年8月開業予定

[62: 匿名さん]

ホテルの概要を読みましたが、
『日本文化を気軽に体感できるスペースとしてロビーに茶室を設えました。また、ロビーに繋がるテラスには野点（のだて）風の和傘や縁台を設け、ホテル内に居ながら日本の伝統文化に触れることが出来ます。』だそうで、外国人観光客向けとしても展開するホテルなのでしょうね。
実際の日照が確認できるのはいつ頃になるのでしょう。

[63: 匿名さん]

以前浅草に住んでました。観光でたまに遊びに行くのは楽しいですが、実際に住むと毎日聞こえてくる言葉はほぼ中国語、そのうちここは日本なのか中国なのか分からない感じになってきて引っ越しました。あと橋場とかちょっと北の方に行くと雰囲気が変わります。あまり進んで行きたいエリアではないですね。

[64: 買い替え検討中さん]

動画サイトでこの地区のお祭りの様子を見ました。テレビで見てたのとは違って、恐ろしい感じでした。今時、あんな人たちが町会神輿を担いでいるんですかね。警察とかは何も言わないのでしょうか。世間で考えられているより、ずっとヤバイ土地柄なのでしょうか。心配です・・・。

[65: 匿名さん]

静かで静か過ぎるくらいかも。でも人のいとなみは感じられる温かく落ち着きある環境。大通りは交通量多いけどマンションの場所は大通り沿いではないからね。浅草三丁目は裏浅草の情緒感じられます。西側道路挟んで建つ10階建ホテル。西向き住戸は眺望影響あると思う。

[67: 匿名さん]

浅草駅に近くて利便性の高い最高の立地。
通勤がとても楽でいいなと思います。
ただ、1LDKの狭いプランしかないのですが、価格はかなり高め。
相場としてはこれくらいが普通なのでしょうか/

[68: 匿名さん]

>>67
価格はかなり高めかと思います。

[69: 匿名さん]

これでも値下げしたんだよ・・・・

[70: 匿名さん]

この辺りの場所よりも田原町寄りのほうが上野徒歩圏に入るので価値がありそう。

[71: 匿名さん]

価格表見ましたが、適性価格より1000万以上盛っている印象。本来なら坪300もしない場所だけど、ここ数年の高騰で坪300万台後半まで上がった。400オーバー出すなら都心のもっといい場所買えます。

[72: 匿名さん]

安いにこしたことはないですが今どきこんなものじゃないですか。価格表が間違っていると思います。
3500万円台で32.03平米なので坪単価370万円からということですよね。
都心で坪400で買えるところなんて無いと思いますますけど。

[73: 匿名さん]

自分で納得できる人は買えば良いですが、近隣の築5年程度の新築時価格見たら自分なら買う気しないな。行ってみればわかるけど坪400以上出すような場所ではない。

[74: 匿名さん]

適正価格はこれぐらいかと思いますよ。
今の時期は特に高掴み。

ジオ浅草三丁目　価格表
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/559558/

[75: 匿名さん]

5年前の価格を今持ち出されてもね。
浅草だけが高騰してるわけではなくで全体があがってるわけだし。
高いと思うなら買わなければいいだけなのでどうでもよいですけど。

[76: 匿名さん]

観音裏の物件を田原町と比較したり過去の価格を持ち出す人は何がしたいの？

[77: 匿名さん]

4線4駅使えるというアクセルの良さがまず個人的に良いと思った事と、
周辺に公園が点在していて、意外と自然が多いところに魅力を感じます。
ちなみにこのへんにお住いの方は主に食料品をどこで買っているのでしょうか。

[78: 匿名さん]

スーパーマーケットで一番近いのはマルエツプチ（徒歩3分）とライフ（8分）ですかね？
会社終わりに駅からの帰り道に立ち寄れるスーパーがあれば便利ですが、地図を見る限り動線上にはセブンイレブンがあるくらいですか？

[79: 匿名さん]

5年前の相場か。知らないより知っておいたほうがいいかな。
坪250ぐらいだったんだ。

[80: 匿名さん]

2LDKのプランが紹介されていないのだけど、割合的に少ないのでしょうか。1LDKが多めなのかな。
1LDKには納戸かシューズインクローゼットのどちらかが付いてる感じなのですね。
どちらかというと納戸のほうが収納量が多くて重宝しそうに思います。
専有面積も大きいのでお値段も高めになるのだろうけど。

月々8万円、ボーナス払い無しの返済例が載っていて、賃貸より絶対お得な気もしたけど、
親切にその他の支払いの分も計算されてて、実質月々113,691円の支払いになるのだとか。
このあたりの賃貸の相場がわからないけど、単身暮らしで10万円超はけっこうな負担ではありますね。

[81: 匿名さん]

自己居住と賃貸運用、ローン金利の違いによって返済額が２つ出てるだけ。
どちらにも加えて管理費・修繕費等（＋固定資産税）がかかる。修繕費は将来的にはかなり上がる。逆に家賃は古くなるほど安くなるだろう。
想定賃料は15万程度らしいが、現実的な平均家賃収入は85%程度として12.7万程度。
ローン組んで賃貸運用だと下手すると赤字になりそう。

[82: 匿名さん]

今どき表面利回り5%あるならマシなほうですね。賃料下落はリスクに織り込む必要があると思いますが、この立地なら空室リスクは小さそうに思います。数年後に売却するとしていくらで売れるか次第でしょうかね。

[83: 匿名さん]

賃貸運用のローン返済額＋管理費等で129000円程度。
固定資産税（軽減なし）が7000円/月程度とすると、合わせて136000円。
想定賃料15万、これに空室期間や退去時の経費、修理費などコミコミで平均収入は85-90%程度として（サブリース設定を参考に）、12.8-13.5万円程度が想定される。
なかなか厳しい数字だよね。

[84: 名無しさん]

ここって大体４２００万円ぐらいはするもんだし、相場として高め。
どう見ても中途半端の一ブロック中に入ってて、前に古臭い建物バーっと並んでいるところでいつ再開発起きて浅草寺見えなくなってもおかしくないところ。
特に建物の前に10階建のホテルが入るしなんだかんだ高めなのは否定できない。
そこまでの価値与えてないから。

[85: マンション掲示板さん]

投資対象としては大変良いリターン。

減価償却費、支払利息含めて経費が多いようであれば給与所得と合算して節税出来る。(5%の利回りなら税務上の赤字にならないかもしれないが) ローンの元本返済はあるので、収支がマイナスになっても仕方ない。今時フルローンで収支がプラスの物件など存在しない。それでもこの物件は持ち出しが少なそう。
5年後の売却なら退去時経費や修理費は大して掛からない。賃借人が入ったままのオーナーチェンジなら尚更経費は大して掛からない。空室リスクは物件・立地・賃料設定と景気次第。当初のピカピカなうちはそれほど空くことはないのでは？賃料保証は保証料が勿体ない場合あり。

5年後までに確実に減っているローン残高に対していくらで売れるかがポイント。


ローン残高がゼロになるまで(ゼロに近付くまで)長期保有した場合(賃料を上回ってそれまでに持ち出した経費があれば、それも考慮する必要はあるが)、残った物件が丸々自分の資産であり、賃料獲得マシンになり、年金に上乗せ出来る。家族にも資産を残せる。ローン完済までに万一のことがあっても団信でローンはチャラになる。45歳くらいまでの人達は長期保有を目指すべき。

どこのどの、いくらくらいの物件を狙うかは良く考えた方が良い。都心の良い立地ほどブレ・リスクが少ない (価格は高い)。

[86: 名無しさん]

>>85 マンション掲示板さん
いい意見でした。
ただ３５００万円っていう値段は2階の日当たりがなく、ホテルの客室を目の前に置かなきゃ行かないとこですね。
ある程度浅草寺が見えるとこは8階以上になり、価格的にメリットがなく、周りの物件より大変13%以上高い値段に設定されているのが分かれば、色んな選択地を考えざるを得ないとこですね。

[87: 匿名さん]

「今時」まさにそういうこと。
今新築マンションを投資用に購入するのはきわめてリスクが高い。
業者さんに乗せられないようにしたほうがいいね。

[88: 匿名さん]

ちなみに自分は現在本業でけっこうな収入があるので、賃貸運用で利益を出す必要はなく数件の物件でローンを払ってもらっている。かなり前に仕込んだので順調だと思う。
基本的な考えは >>85 さんで間違ってない。でも今は新築は買い時ではないね。

[89: 名無しさん]

>>87 匿名さん
因みに浅草駅から7分っていうのは6番出口を使った時の基準になり、地下の商店街を通ることが前提ですが、商人には申し訳ないですが、ほぼスラムと変わりがありません。
そうゆうことで、東武の出口を使わなきゃいけなくなりますが、そうなると8分以上になりますね。信号は4回待たされることです。草

[90: 匿名さん]

>>85 マンション掲示板さん
すごく参考になりました。コロナの影響がある今でも購入していいと考えますか？

落ちついてきたとはいえ、昨日のNY市場を見ていると株価が大幅下落しています。
ワクチンが開発されたわけではないので、楽観的に購入すると自分の首を絞める場合も・・・

88さんみたいに「本業でけっこうな収入がある」なら余裕で買えるんでしょうね。羨ましいです。

[91: 匿名さん]

地下の商店街のところ、昭和レトロみたいな感じで紹介されることも多いようですが、
確かに独特な雰囲気なので、
受ける印象ははっきりと人によってわかれてしまうかもしれないですね。
でも東武側使うのって
けっこう遠回りになるからなぁ。

[92: 匿名さん]

実際に現地と駅の間、歩いてみないとわからないことってありますね…
どの路線を使うかにもよりますが
浅草といっても、細かい区画によって全然雰囲気が異なってしまうエリアもあるので
実際に通り過ぎるであろうあたりは
色々と歩き回って見てみるのも良いと思います。

[93: マンション検討中さん]

浅草三丁目は東側と西側で雰囲気が全然違いますよね。それは路線価にも見事に反映されています。

[94: 匿名さん]

ここに掲載されている価格表は正しいでしょうか？HPにも3,500万円台からと書かれていますし、結構ずれているような気がします。

[95: マンション検討中さん]

その部屋の価格は客の注目をひくために設定されたものでしょう。

[96: 通りがかり]

>>94 匿名さん

「価格が修正された」とこのスレにもありました。ご興味有ればモリモトに問い合わされては如何ですか。

[97: 検討板ユーザーさん]

ここのエリアはもしかして隅田川花火大会の制限エリアになるんですかね？エリア内住民のチケットがもらえるプチオプションもあるのかなーと思いました。

[98: 匿名さん]

>>96

94さんのコメントは単にこのサイトの価格表が間違っているという指摘だけじゃないですか？

[99: eマンションさん]

ここと比較すると東神田のほうがお得感あるな。

[100: 匿名さん]

東神田が3900万円台~のようなので400万円差という感じですね。
千代田区アドレス、内廊下という点を考えると確かにそうかもしれません。
浅草橋よりも浅草のほうが生活利便性は高そうな気がしますがどうなんでしょうか？