ザ・パークハウス 三田ガーデン レジデンス＆タワーってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 三田ガーデン レジデンス＆タワーについての情報を希望しています。
総戸数266邸のレジデンス&タワーのようです。
白金高輪駅と麻布十番駅と三田駅が使えるようです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-mita5/index.html

所在地：東京都港区三田５丁目66番4（地番）
交通：東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金高輪」駅（4番出口）よりラウンジ棟入口まで徒歩8分、
　　　東京メトロ南北線・都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅（2番出口）よりレジデンス棟入口まで徒歩9分、
　　　都営地下鉄三田線・浅草線「三田」駅（A3出口）よりレジデンス棟入口まで徒歩12分
間取： 1K～3LDK
面積：40.72m2～121.44m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社、大栄不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[251: 匿名さん]

>>250 匿名さん

全て1倍になるように調整したとのこと。

[252: eマンションさん]

>>251 匿名さん

やっぱし人気無いんですね

[253: 匿名さん]

>>252 eマンションさん

まあ、今はどこも厳しいですよね。
逆に抽選なく欲しいところを買えるので、それをどう考えるかかと。

[254: 匿名さん]

>>251 匿名さん
物は言いよう。
抽選無し直後で、先着順が半分も捌けるもんかね

[255: 匿名さん]

上の方の東京タワーまできれいに抜けている部屋と下側の部屋で、だいぶ価値は違いそうですね。麻布十番圏内なのはいい。

[256: 匿名さん]

大使館横の三田2丁目に比べたら安いね。もちろん立地が違うけどコロナの影響もあるの？

[257: 匿名さん]

>>256 匿名さん
コロナは共通要因です。立地の違いが最大の要因ではないかと。

[258: 匿名さん]

>>257 匿名さん
共通じゃないよ。2丁目はコロナ前に価格出して去年にほとんど売れたから。

[259: 匿名さん]

>>258 匿名さん
まだ残っている住戸の単価の価格差についての話ですよ。

[260: 匿名さん]

>>256 匿名さん

三田二丁目は高台だし麻布十番にも近いので、もちろん坪単価は高い。簡保の再開発は@1000万と予想されている。
五丁目は@650 - 750なので、全く安くはないが、年収3000-5000万あれば1番上の階でも買える感じ。下町感はあるけど、それなりに閑静なので価格とのバランスではありと思います。

[261: 匿名さん]

ゆっくりな売れ行きのようですが、この立地だと嫌でも完売するのかなと思います。
上階に行けば行くほど高くはなりますが最多価格帯は9000万円とのこと。
ここからみる眺望は綺麗でしょうね。
家族ではなかなか厳しいですが、夫婦二人暮らしになったら
こういうマンションもいいのかもしれないなと思いました。

[262: 匿名さん]

駅が近いとは言えないのと川沿い低地なのは難点だが、最寄駅のネームバリューが強いのとホームセンターやスーパーが徒歩圏内にあるのは評価できる。三田アドレスでこの単価は今の相場ではお手頃感もある。三田五丁目の過去の相場と比べたらかなり割高に感じるが。

[263: 匿名さん]

>>262 匿名さん

確かに麻布十番と白金高輪っていいですね。あの最寄りのサミットは惣菜、生鮮などが相当にクオリティ高いですよね。

[264: 匿名さん]

>>262 匿名さん

過去の相場と比べて上がっているは、港区はどこでもそうですね。

[265: 匿名さん]

>>264 匿名さん
港区だけではないですよ。

[266: 匿名さん]

>>262 匿名さん
相場自体がピークアウトしてきた気がする。
最近売れてるのは少し安くしたところ。千駄木がいい例。

[267: 匿名さん]

>>266 匿名さん
ピークアウトは去年の夏からですよ。今頃それを言ってるのは遅い

[268: 匿名さん]

>>261 匿名さん

価格表見たけど、ほとんどが億超えで9000万円が最多という感じではなかった

[269: 匿名さん]

最多価格帯っていうのも難しいですよね。
9000万円台が3戸で、少なくても今の販売期では一番このレンジが多いということで。
1000万円単位でカウントしているので、
全体の数というよりは、この販売期に限定するとそうなりますよ、ということなんでしょう。

[270: マンション検討中さん]

検討者

[271: マンション検討中さん]

・近隣のスタジオで随時イベントが開催されていて、お客さんの行動が気になりますね。
・DHC本社ビルのネオンが夜まで点灯しています（曜日・時間帯は不明）。三の橋側の
　住居からはどのくらい光が届くのか気になりますね。
　

[272: 匿名さん]

>>271 マンション検討中さん

DHCのネオンは西向きの少し上階の住戸だと光が入ってくるとのこと。
DHCビルはちょっと普通の感覚じゃない。

[273: 匿名さん]

>>270 マンション検討中さん

住戸によって眺望や値ごろ感が変わるので、部屋ごとに要精査だと思います。
白金高輪周辺の最近の開発が、将来の建築を含めかなり眺望を遮られることを考えると、上の方の階は総じて眺望を含め有利かと。上に行くほど、坪単価も他の物件と比べると安めの設定です。

[274: マンション検討中さん]

株価もマンション価格も維持してるよなー。思ったよりも結局下がらない。７月マンション価格上がったって？

[275: 匿名さん]

下がったら買いたいという人がいる限り下がらないと思う。
本当に下がるときは、誰も買いたいと思わなくなってからかな。

[276: マンション掲示板さん]

ホームページ見ると中国語の充実した案内がある
と言うことは中国人をも主なターゲットにして購入者がある程度はいるという事でしょう
デベロッパーは売れれば何でも良いのでしょうね
自分はどうしてもそういう所を見てしますから除外だけど

[277: 匿名さん]

>>276 マンション掲示板さん

三菱地所の共通した標準規格なので、それが気になるなら買わなければいい。
鬼畜米英的な発想ね。

[278: 匿名さん]

>>276 マンション掲示板さん
30年以上デフレを容認して日本人の給与が一貫して下り続けた結果ですね。今や中国人の方が給与も購買力も高いですから。

[279: マンション検討中さん]

目の前にあるディアナコート三田、真っ暗になっちゃうね。周辺には小規模な上品なマンションがたくさんあるけど、採光が悪くなって値段に大影響しそう。

[280: 匿名さん]

>>279 マンション検討中さん
三田二丁目のザパークハウス三田タワーとお間違えでは？
ここは三田五丁目のザパークハウス三田ガーデンレジデンス&タワーで、三田タワーとは別物件です。

[281: マンション検討中さん]

>280
ご指摘ありがとう。間違えてました。
名前が似てるので混同してました。

[282: 匿名さん]

価格、1LDKが6790万円～なんですね。2LDKは9550万円～、3LDKは12440万円～。値下げについても書いていませんね。

マンション紹介ページ、「English」と「中文（簡体）」と「中文（繁体）」がありました。中国語って、いろいろと種類があるんですね。英語圏の人、中国語圏の人も購入するんでしょうか。

>>今や中国人の方が給与も購買力も高いですから。
これ、ありえます。外国人の方も買うほど価値があると考えればいい物件なのかもしれませんけどね。

[283: 匿名さん]

ラウンジ棟は美術館のような雰囲気のエントランススペースになるのでしょうか。どのような設備があるのか気になります。
この地域で広々と敷地を使い緑も多そうなのは珍しいように思ったのですが、資産価値的には駅近最強なのか…。初心者なのでみなさまのコメントで勉強させていただいてます。

[284: 匿名さん]

>>283 匿名さん
建ぺい率70％　容積率400％でタワーとなると、こういう設計になるんだろうね。
今後、港区を巻き込んでこのエリアの総合的な都市再開発が進んでいった場合、もしかしたら容積率緩和されるかもね。
https://kumin.news/minato/info/7365

[285: 匿名さん]

港区都市計画審議会で承認された再開発になれば絶対高さ規制は免除されて、150m級も建てられますね。

[286: 匿名さん]

>>284 匿名さん
なるほど。建蔽率などで確かに決まってきますね
周辺環境も開発で変わる可能性も目配りしなければ

[287: 匿名さん]

なので、もし都市再開発の特例で容積率緩和がエリア全体で起こるのならば、今のウチに三田ハウス買って賃貸で回しておくべきでしょうね。
あそこの住人の意思統一が難しいと言われてるから、博打になってしまうかもしれんけど。

[288: 匿名さん]

>>283 匿名さん

比較的小規模なため、共用設備自体は相当絞っているようです。
駅からの距離は価値にはマイナスに影響しますが、一方で麻布十番利用可の価値は上乗せになります。
白金ザスカイのように人だらけの物件を避けたい人、また静かで余裕のある環境に価値を見出す人には訴求できるスペックですよね。
敷地が広いがゆえの地下の平置き駐車場の数と、自動式駐車場あたり収納数の少なさは、クルマ利用者にとっての価値が高い物件だと思います。

物件のスペック自体は最近の坪単価を考えると平均的で、白金ザスカイみたいに価格に比べて低いスペックにはなっていないと見受けました。

[289: 匿名さん]

うちのマンション建蔽率60だよ

港区の再開発計画は、広めの公園設置を義務付けられるから

[290: 匿名さん]

共用施設は絞ってあるのは普通にいいと思います。
ラウンジのところ、狭いかもしれないが、
グリーンが多く設置されるっぽいところは、とても良いことじゃないか、という印象です。

ここまで来ると
この手のタイプのマンションってほとんど好みじゃないかなという風に感じます。

[291: 匿名さん]

売れていますか？

[292: マンション検討中さん]

70平米台3LDKのリビングにですら天カセがついてないのというのは客観的に見て衝撃の低仕様ですよ。億ションでは初めてなんじゃないかというレベル。しかもこのグレードはディスポーザーの水を自分で止めなくてはならたかった気が。天カセなしで完全に萎えてしまいあとの説明はうろ覚えになってしまいましたが...

[293: 匿名さん]

>>292 マンション検討中さん

それはショックでしたね
そこまでしないと価格が下げられないとは
ブロガーネタで叩くのかね

[294: マンション検討中さん]

>>293
ちょっと意味が分からない

[295: 匿名さん]

ディスポーザー、水って自動で停まるタイプじゃないんですか？
一応モデルルームに行く人は確認したほうがいいでしょうね。自動で停まるからとても便利なのに。
ただ故障のときのリスクと考えると、手動タイプのほうが直しやすいとか、水が流れっぱなしにならないとかはあると思うけど。
でも普段の生活が楽なほうがいいですよね。

[296: マンション検討中さん]

>>295 匿名さん

ディスポーザーは自動で止まりますね。
止まるまでの時間が長いですが。

[297: 匿名さん]

設備を確認しようと公式サイトを開きましたが設備仕様が公開されていませんでした。
とりあえずはエアコンは天井カセットではなく壁掛け式、ディスポーザーは自動なんですよね。他にどのような設備がついていましたか？
モデルルームのギャラリーも拝見しましたがほとんどがオプションで参考にならないんでしょうね・・・

[298: 匿名さん]

これが完成したら、物件概要かわるかね

[299: 匿名さん]

その図にある新しい駅出入口ができると徒歩5分ぐらいになりますね。

[300: 匿名さん]

何これ？
駅前に広大な駐輪場？

[301: 匿名さん]

地下の駐輪場が大きくなるのかと思いました。その地区も再開発で立て替えるんでしょうか？

[302: 匿名さん]

>>301 匿名さん
港区の白金高輪駅前東部地区まちづくり意見交換会に行きましたが、そのエリアはオフィス商業中心に誘導するエリアにする方向で再開発を進めていくようでした。地下鉄駅直結ビルの地下に第二駐輪場を設置するような感じなのではないでしょうか。
新しい出入り口についても港区から東京メトロに申し入れをしているようですが、具体的に着手するのはまだだいぶ先のようです。

[303: 匿名さん]

第2期3次
販売戸数 1戸(12階・1204号室)
販売価格 10,050万円
間取り 2LDK
専有面積 58.65m2

先着順住戸
販売戸数 18戸
販売価格 6,790万円～26,700万円
間取り 1LDK～3LDK
専有面積 46.35m2～121.44m2

[304: 匿名さん]

>>302 匿名さん
そうなんですね。あのあたり好きなお店があるので立て替えても残ってくれるといいのですが。これ以上マンション増えるとさすがに改札？出口？増やさないと厳しそうですよね。

[305: 匿名さん]

>>304 匿名さん
あの三角地帯は狭いエリアながら蕎麦、ハンガリー料理、カレー、焼肉などいろいろ使える店があるんですよね。

[306: 口コミ知りたいさん]

>>305 匿名さん

そしてその蕎麦屋は逃げ恥にも出てますね。
蕎麦と焼き肉はよくお世話になっています。

[307: 匿名さん]

【第2期4次】先着順申込受付開始　
受付開始日時/2020年11月27日(金)
販売戸数　2戸
販売価格 6,800万円・9,980万円
間取り 1LDK・2LDK
専有面積 47.44m2・58.65m2

[308: マンション検討中さん]

>>307 匿名さん
投稿すんなよこら

[309: マンコミュファンさん]

>>307 匿名さん
激安！！

[310: 匿名さん]

ここ買う人ってなんでここ買うんだろう
逆に知りたい

[311: 匿名さん]

>>310 匿名さん
港区内のこの辺りのエリアで同時期に販売している他のタワマンよりは安いからではないのでしょうか。

[312: 匿名さん]

立地から考えると、タワーマンションとしては価格はおさえめなのかもしれませんね。
間取りもかなり広いので、自宅から眺望も望みながら優雅な時間を過ごせそうです。
でも、安いかというと、この価格を安いと言える人がどれだけいるか・・・ですね。

[313: 匿名さん]

芝浦でも坪単価500超えの新築物件も出てきている中、古川沿い低地とはいえ港区内陸で坪単価470台からというのは相対的に安いような気がします。
ただ、10年後も不動産市況が今と同じ水準を維持できているかどうかは分かりません。2012年ごろは港区内陸でも坪単価350?400程度で買えましたから。

[314: 匿名さん]

三田ガーデンを良いと思える人はそもそもこの辺の近所にずっと住んでた人が多いと思う。駅から遠いと言われているが私は別に遠いとは思わない。むしろ山手線と南北線の2つが徒歩圏内なのが便利と感じる

[315: 匿名さん]

最近の駅近人気から考えると、新築分譲時の購入者自身が駅までの距離を気にしなくても、将来いつか中古で売るときに駅距離フィルターで弾かれて書いてが見つかるまで時間がかかるか、駅近物件対比で低廉な価格設定を迫られる可能性がある。そういったリスクが新築販売価格にも織り込まれているのでしょうね。

[316: マンション掲示板さん]

>>315 匿名さん
私も近所に住んでますが、駅から遠いとは思いません。植栽も広がる物件が好きな人には差別化されてるかと。白金台のプラチナ通り徒歩10分のグランドメゾン白金の杜も差別化されてて、取引は堅調だと聞きます。あまり駅前物件とは比較されないのでは。

[317: 匿名さん]

ここは駐車場が平置き含めて全てがハイルーフ入るのは、車持ってる人にとっては車の選択肢広がるからよいですね。近くのパーコーは機械式のボタン押すところは、雨ざらしだから車持つ意味無くなるしね。

[318: 匿名さん]

>>317 匿名さん
あそこは名ばかりのパークコート

[319: 匿名さん]

【第2期4次】先着順申込受付開始　
受付開始日時/2020年12月1日(金)
販売戸数　1戸
販売価格 9910万円
間取り 2LDK
専有面積 59.97m2


先着順　16戸

[320: 匿名さん]

>>316 マンション掲示板さん
私もここのメインエントランスから白金高輪駅まで特別に遠いとは思っていませんし、このマンション独自の良さもあると思いますよ。ここの植栽とか、南北線、三田線、大江戸線、浅草線、山手線が徒歩圏内とか、十番商店街も白金アエルシティも徒歩圏内というハイブリッドな魅力はあると思います。
ただ、中古で売る時には有象無象の人々を相手にするわけで、中古マンション検索サイトで平均的に選択されやすい駅徒歩五分以内の物件と比べて、ここの駅距離だとフィルターで弾かれやすいということを申し上げているのです。中古マンションの買主は新築購入者よりも不動産に詳しくシビアな人の割合が高く、指値もガツンと下限を指してきますから、中古販売時の価格は同時期販売の駅近物件よりも相対的に低廉に設定することは避けられないと思われます。

[321: 匿名さん]

駅を使わず車だから、むしろ駐車場が地下で広くてプラスだけどな。
麻布通りからも、裏の桜田通りからも来れるし。

[322: 匿名さん]

>>316 マンション掲示板さん

このマンションから白金高輪まで平坦だから近く感じる。むしろ白金高輪から反対側の方が坂が多くて実際は大変。

[323: 匿名さん]

>>320 匿名さん
ありがとうございます。たしかにハイブリッドな魅力ありますね。築5年とか経つと、白金高輪のスカイとかプレミストとかと比較されるのでしょうか。あと新築の南麻布のパーコーは比較あるとしても、麻布十番の築10年の2棟のタワーとかと比較されることはないですよね。実際に建物と植栽できて生活始まると直接の競合にならないことを祈ります。

[324: ガーデンファン]

お、少し盛り上がってきた。
ここも天カセ付きの中層階以上はよく価格表みると他の物件に比べて割安なんだけどなあ。この戸数のタワマンで広い植栽と地下駐車場の充実はないかなと。あとは間取りの好き嫌いかな。

[325: 匿名さん]

>>324 ガーデンファンさん
タワー1階は天井高が2700だったかな？
珍しいよね。

[326: ガーデンファン]

>>325 匿名さん
とても珍しいと思います。2500とか2550が普通かと。入居すると広く感じるかと思います。

[327: 匿名さん]

>>326 ガーデンファンさん
ただし、古川氾濫時には溺死するけどね

[328: 匿名さん]

>>322 匿名さん
三田のこの辺りは白金高輪駅、麻布十番駅、田町駅のどこにいくにもほぼフラットアクセスで行けるのは良いと思います。

[329: 匿名さん]

このあたりはバス便とか便利そうですねー

[330: 匿名さん]

芝公園まで上がった方が硬いと思うけどね
再開発前だし

[331: 匿名さん]

売れてるの2Lと1Lばかりだな

[332: 匿名さん]

ここは北側と東側の中層階以上は、眺望が抜けますね。
小山町とかの再開発の影響もなさそうだし。

[333: 匿名さん]

2階から部屋なんだ

[334: 匿名さん]

緑が見えるなら抜けた眺望はなくても良いかなという気もする。

[335: 匿名さん]

今後、三田ハウスとどう付き合っていくかがこのマンションの鍵になりますね。三田ハウスの建て替えを三菱がやるなら上手く共存ができるかも、

[336: 匿名さん]

ここは、南側以外は囲まれ感はないですよね。
白金高輪駅前物件と比べると。

[337: 匿名さん]

>>335 匿名さん
三田ハウスの建て替えはハードル高いよ

[338: 匿名さん]

この物件のガーデンの雰囲気とラウンジの雰囲気は好きな人は好きだけどね。

[339: 匿名さん]

>>337 匿名さん

ほぼ地権者になりますよね。自分たちで建て替えるしかないのではないでしょうか

[340: 匿名さん]

三田ハウスの建替えは自分達だけでは難しいでしょうね。そのため大手デベの協力が必要不可欠でしょう。成功したらスカイクラスの大規模マンションになるでしょうから注目度は高そうですね

[341: 匿名さん]

既存権利者者数以上の自由の数を確保しようとするなら古川沿いの周辺街区も合わせた再開発しかないでしょうね。かなり難易度は高いと思います。

[342: 匿名さん]

>>341 匿名さん

総じてこの物件は、ほかの白金高輪物件に比べて、周囲の影響受けにくいってことですよねー
お見合いは確定してないと。

[343: 匿名さん]

まず三田ハウス単独での建て替えは容積率や日影規制を考えると不可能だと思います。あるとすれば三田ハウスと周辺エリアを巻き込んだ再開発でしょうけど、その場合、地権者数が六本木ヒルズや虎ノ門麻布台を優に超えるはずなので、相当難しいと思います。万が一、仮に三田ハウスが周辺エリアと合わせて再開発ができることになれば、相当の規模になるだろうと思われますので三田五丁目エリア全体の価値が上がると思います。それでも20年先ぐらいだと思います。

[344: 匿名さん]

リニア中央新幹線が開通したら、関西方面へ行くのもかなり便利になりそうです。
2027年開通ですからあと7年後にガラッと雰囲気も変わるのかしら。

さらに公園ができたりと街の再開発がどんどん進んでいくようですね。
そうなると資産価値も今まで以上に上がってくる可能性があるのかな。

[345: 匿名さん]

>>344 匿名さん

あの静岡県知事がいる限り、リニアは開通しない。

[346: 匿名さん]

敷地が広いから資産価値はなかなか下がらないかと。敷地が広いといえばお隣に良い見本があるしね。

[347: 匿名さん]

>>346 匿名さん
建て替えができないお手本

[348: 匿名さん]

>>347 匿名さん
タワマンなど容積率をめいいっぱい使って戸数の多いマンションは単独建替が難しいのは間違い無いですね。都市計画認定を受けた再開発ができるかどうかが重要で、そういう意味では郊外よりも都心が有利、住居専用地区よりも準工業地区や商業地区の方が有利、隣接地に高層化されていないエリアが残されているのが有利。と言っても管権利者の同意をまとめるのが一番困難なことですが、港区は再開発の成功例を身近に見ている人が多いので、再開発を進めやすい方かもしれません。

[349: 匿名さん]

国土地理院のデジタル地図で計測すると、白金高輪駅前東地区（三角形）は、約５，１００平米だけど、三田ハウスは単独で約７，５００平米もあり建て替えは十分可能かと。
芝大門のように、お寺が地権者に加われば、相当大きな敷地になります。

[350: 匿名さん]

>>349 匿名さん
そりゃ、建て替えできるだろうけど、住人合意形成がね。
そんな簡単な話でないから、ここは別個に開発したんでしょ。