ザ・パークハウス 三田ガーデン レジデンス＆タワーってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 三田ガーデン レジデンス＆タワーについての情報を希望しています。
総戸数266邸のレジデンス&タワーのようです。
白金高輪駅と麻布十番駅と三田駅が使えるようです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-mita5/index.html

所在地：東京都港区三田５丁目66番4（地番）
交通：東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金高輪」駅（4番出口）よりラウンジ棟入口まで徒歩8分、
　　　東京メトロ南北線・都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅（2番出口）よりレジデンス棟入口まで徒歩9分、
　　　都営地下鉄三田線・浅草線「三田」駅（A3出口）よりレジデンス棟入口まで徒歩12分
間取： 1K～3LDK
面積：40.72m2～121.44m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社、大栄不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1101: マンション検討中さん]

近隣いろいろ検討してます。

古川氾濫はスカイなら怖いですが、ここは離れてるので大丈夫ではないでしょうか？
それより以前書かれていたDHC光害の方が気になったのですが、実際どの程度なのでしょうか？夜でも言うほど気にならないものでしょうか？

[1102: 匿名さん]

>>1101 マンション検討中さん
ハザードマップから逃れる事はまだできてないですね。

[1103: マンション検討中さん]

まだとはどういうことでしょう？
今後更なる改善計画などあるのでしょうか？

[1104: 匿名さん]

古川橋辺りは整備されましたが、ここら辺は未整備ですか？

[1105: 匿名さん]

古川氾濫して下水交じりの水にマンション浸水したら資産価値下がりますかね？？

[1106: 匿名さん]

>>1105 匿名さん
下がるでしょうけど、そのようなことが起こる蓋然性はどの程度なのか考えると杞憂だと思います。

[1107: マンション検討中さん]

>>1105 匿名さん
万が一ここが浸水するのは都内のかなりの数のマンションや一軒家が浸水している時でしょう。既に古川調整池が完成しているので古川が溢れることも起きにくいでしょうし、万が一溢れたとしてもこのマンションが浸水するまではなかなか行かないでしょうね

[1108: マンション検討中さん]

>>1096 匿名さん
隔て板がCGだとショートなのに実物はトールだったり、実物の方がいい点がいくつかありますよね。
実物見て欲しくなる人が増えるといいですね。

[1109: マンション検討中さん]

今日通りかがった時のエントランスから取ったガーデン！良い感じになって来ましたね?

[1110: 通りがかりさん]

>>1107 マンション検討中さん

古川隣接のスカイが3m水没してる時も、ここは大丈夫でしょう。

[1111: 匿名さん]

ここスカイより海抜3m高いんですか？

[1112: 検討板ユーザーさん]

>>1109 マンション検討中さん
植栽が入るとグッと良くなりますね。敷地も広いですね

[1113: 購入経験者さん]

ホームページや物件資料ではわからない部分がたくさんあるので、内見会が楽しみです。

[1114: 名無しさん]

>>1111 匿名さん
単純に標高の話だけではないよ
場所や、氾濫水量などの要素もあるからね

[1115: 匿名さん]

>>1114 名無しさん
ハザードマップでは十分浸水しますが？

[1116: 匿名さん]

>>1103 マンション検討中さん
白金高輪駅東部地区まちづくり構想の<方針5>のところにあるように、古川の護岸整備を含む浸水対策が検討されています。
https://www.city.minato.tokyo.jp/matizukurikeikakutan/documents/gaiyou...
まだ先の話でしょうが整備が進めば浸水のリスクも更に低減され、またこの再開発の一環として公園の整備に加え地下鉄出口新設も計画されているので、駅距離が5分以内に短縮されると、住みやすさ、資産性の両面からかなり良くなることが予想されます。地下鉄の品川延伸も完成した時のことをことも考えると楽しみですね。再開発地区強し

[1117: マンション検討中さん]

さすがに5分以内にはならんでしょ
6-7分だろうな
もちろん、信号ない分、実際の距離感の改善は大きいけど

[1118: 匿名さん]

ハザードマップ見る限り、ここはスカイ並みに浸水リスク高いのは事実。ポイントは、それを受け入れてどこまで対策できているかですね。

スカイはハザードマップレベルの浸水では全く問題ない対策ができている。その上で護岸工事等でハザードマップより浸水リスク下がってそうだし。

[1119: 匿名さん]

>>932 匿名さん
Google mapで4分となっているみたいですが実際には5分って感じですかね

[1120: 通りがかりさん]

>>1118 匿名さん
地下の調整池見たか、飛ぶぞ。
悪いけど田舎じゃ絶対無理な超ハイテク治水対策だぞ。

[1121: 匿名さん]

>>1120 通りがかりさん
調整池のおかげで、雨が降るとビチャビチャだった古川橋周辺がまともになったね。だからスカイが建ったわけで
ただ未だにここもスカイもハザードマップ内なのは事実で、ハイテクだろうがなんだろうが。
今後、現況に基づいたハザードマップが修正されるだろうから、それまでは安心できないね

[1122: 検討者]

>>1121 匿名さん
どうしても一緒にしたいんだろうけど、小さな川沿いの方がリスク高いのは当たり前

[1123: 匿名さん]

>>1122 検討者さん
どうしてもここのリスクを過小評価したいように思えます。万が一ついこの前の九州大雨のようなことが近々にここで起きても浸水は大丈夫なのでしょうか？下水交じりの水で浸水することで、せっかく買ったマンションの資産価値が一気に下がってしまうのが心配です。もっと安心できる現時点での具体的なものはないんでしょうか？それとも現時点では大雨が実際に降らないと本当のところはわからないのでしょうか？

[1124: 匿名さん]

>>1122 検討者さん
ハザードマップが全て。あなたのポジショントークには何の意味もない

[1125: 匿名さん]

>>1123 匿名さん
1068にも書いてあるようにハザードマップは具体的な数字を前提に作成されているので、過去の実績や先日の九州大雨レベルが万が一起きた場合の影響を判断されると良いですよ。可能性はゼロではないですが、どの程度かということかと思います。浸水した場合でも一定程度までは対策が施されています。営業さんに聞くと説明してくれるので聞いてみると良いかと思います。

[1126: マンション掲示板さん]

>>1124 匿名さん
スカイのポジショントークばかりしてるのはあなたの方でしょう。ここは当物件を語る場ですので、控えて頂きたい。

[1127: 匿名さん]

>>1126 マンション掲示板さん
？？
ああ、1118の投稿者とごっちゃまぜになって混乱してるのか。
別にスカイ擁護してるわけではないので。
スカイはどうでもいいので、ここのハザードについて話しましょう

[1128: 匿名さん]

>>1125 匿名さん
ありがとうございます。ハザードマップは古川貯蔵池は考慮される前それとも後のものなんでしょうか？

[1129: 匿名さん]

>>1128 匿名さん
それが微妙なんだよね。平成30年度に調整池含む護岸工事終わってるけど、ハザードマップは平成29年のデータ
どこまで織り込んで作ってるかは、港区に直接聞くしかない

[1130: 周辺住民さん]

現行のハザードマップは調整池織り込んでないでしょ。

[1131: 匿名さん]

ありがとうございます。もし調整池溢れた場合その後の浸水害は、ハザードマップと変わりませんか？変わりますか？

[1132: 匿名さん]

溢れる量に依存するとしか言えないのでは？

[1133: 匿名さん]

>>1131 匿名さん
調整池がハザードマップに織り込まれていないという前提ならば、調整池分多く降れば同じようなハザードマップになります。ただ、スカイの護岸工事が、南麻布や三田方面により流れるようになってるので、そこら辺がどうなるか。
どちらにせよ、次のハザードマップを待つのみ

[1134: 匿名さん]

>>1133 匿名さん
言い方を変えると、同じだけ降った場合、調整池の分だけ溢れにくいということですよね。調整池の貯留量は13.5万m3、といっても分かりにくいですが、平成28年8月20日の集中豪雨( https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/jigyo/river/suishin/suigai_kiro... )では6,000m3の流入実績があるそうです。6,000なので僅か4.4%ということですね
https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hurikawachikachou.html

[1135: 匿名さん]

ありがとうございます。この事実だけから考えると古川氾濫はほぼあり得ない気がします。ただ、集中豪雨で池の貯水量のわずか4.4％だったというのがあまりに少ない量なので、逆にほんとなのかなーと疑ってしまいます。

[1136: 匿名さん]

>>1135 匿名さん
溢れそうになってはじめて流れ込む仕組みだからですかね
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000006301.pdf

[1137: 匿名さん]

なるほど　です。ありがとうございました。

[1138: 匿名さん]

古川沿いは港区内陸でも今まで格安に放置されていた分、今後のポテンシャルは大きいと思ってます。

[1139: マンション検討中さん]

古川が溢れてもここには到達しないから大丈夫です！

[1140: 匿名さん]

>>1139 マンション検討中さん
それは流石に楽観過ぎなポジショントークですね

[1141: 匿名さん]

過去の雨の記録で未来を予測できない時代になっからな。東京に線状降水帯が出るようになったらどんなに地下に穴掘ってもダメでしょ。
まあ、対策してるっていうんだから多少溢れても大丈夫なんじゃない？ただ1階の部屋は大変かもね。

[1142: 購入経験者さん]

もはや、絶対に安全な地帯なんて無いと思ったほうが良い。しかし、過去の浸水に対してかなり時間とコストをかけて対策を施してきた「古川治水」は高評価に値する。

[1143: 周辺住民さん]

https://dailyportalz.jp/kiji/120712156405
これで溢れたら仕方ないっしょ。こんな対策やってもらえるエリアなんて日本のどこにあるのよ。

[1144: 購入経験者さん]

>>1143 周辺住民さん
古川調整池は本当に凄いと自分も思います。まあ、税収の潤沢な東京都＆港区だからこそできたのでしょう。今後はもう難しいかも。

[1145: 匿名さん]

この掲示板の方々はcleverな方が多いですね。さすが港区物件。感心いたしました。

[1146: 近所]

>>1143 周辺住民さん
浸水による被害は衛生的にも大変大きな問題です。
溢れたら仕方ない！とか投げやりで誤解を招く投稿はやめて下さい。

[1147: 匿名さん]

古川は過去に何度も氾濫してますし、今後も氾濫する可能性がないとは言い切れません。ただ、2017年に古川調節池が整備されたことで、氾濫の可能性は整備前と比べて低下したこと、氾濫が起きたとしてもその被害は整備前よりも大きくならないだろうということは言えると思います。

[1148: eマンションさん]

>>1147 匿名さん

そう！だから例え古川が溢れても、ここまでは到達しないということ！安心しましょうね

[1149: 匿名さん]

>>1148 eマンションさん
いや、若葉が必死になればなるほど、不安が増す

[1150: 検討板ユーザーさん]

>>1149 匿名さん

煽り投稿はやめましょう。
物件の話ではないですね