シティハウス小金井公園ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティハウス小金井公園についての情報を希望しています。
JR中央線「武蔵小金井」駅前直通のマンション専用シャトルバスが運行するようです。
全740戸の大規模マンションです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/koganeikouen/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151457

所在地：東京都小平市花小金井南町1丁目890番17他（地番）
交通：JR中央線「武蔵小金井」駅バス5分(通勤時5分)のバス停より徒歩1分(グランドエントランス[A棟・B棟]まで)/徒歩2分(エントランス[C棟～H棟]まで)
※現地より徒歩1分のバス停から「武蔵小金井駅」バス停までバス10分(通勤時12分)
西武新宿線「花小金井」駅徒歩10分(グランドエントランス[A棟・B棟]まで)/徒歩11分(エントランス[C棟～H棟]まで)
間取：1LDK＋2S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.67平米～93.34平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[881: 匿名さん]

値上げ前提で組んでいる長期修繕計画はどうするの？
修繕積立金値上げ反対、ハイそうですかって訳にはいかないと思うけど。

[882: マンション検討中さん]

晴美フラッグは埋立地の人工都市、シティハウス小金井公園は豊かな自然の中で暮らすと言う対極のコンセプトのマンション。
価格と維持費が近くても比較対象にはならないかもね。

[883: 契約者さん1]

逆に修繕積立金が段階的に上がっていくことが明示されてないとしたらそっちのほうがやばいです。晴海フラッグの坪単価はたしかに中央区としてはすごい安さですけど、平米数も広いのでうちは手がでないですし。管理費修繕費は向こうのほうがよっぽと高いですよ。いまは全体的に人件費コストもあがってるし今後も長くすむこと考えると管理費修繕費がしっかりと計画されることはむしろメリットともいえるかと。

あと中央区にすんでる富裕層の中で子育てするのもしんどそう。自分にあってたらめちゃ魅力的だとおもいますけどね！

[884: 匿名さん]

晴海フラッグの管理費、修繕積立金は550円/㎡。
シティハウス小金井公園は管理費修繕積立金は1年目～412円、6年目～562円/㎡、11年目～712円/㎡。
管理費、修繕積立金は200円/㎡が目安。
晴海フラッグでも維持費高いけどシティハウス小金井公園は特別高い。

[885: 匿名さん]

上記は管理費、修繕積立金がそれぞれ200円/㎡づつ計400円/㎡が目安ということね。

[886: 契約者さん1]

>>884 匿名さん
晴海フラッグの修繕積立金は均等割りされてるんですか？？
ちなみに、マンションブロガーののらえもんさんブログによると月々の支払い以外に一時金として120ヶ月分支払いがあるとかいてます。https://wangantower.com/?p=16307

シティハウス小金井公園も高いですけど比較するところは間違えてるかと。ブリリアシティ石神井公園とかなら平置き駐車場で維持費も安いし修繕積立費もやすいでしょうね。

ちなみにシティハウス小金井公園も駐車場の利用率が６割越えると黒字化するのでその分は積立に回るそうです。私が聞いたときは10000円増くらいで留まるかもと言う話もありました。話し半分で聞いてはいますけどね。

[887: 匿名さん]

機械式駐車場高い（14,500円～18,500円）。
6割以上借り手付くのか。

[888: 匿名さん]

>>887 匿名さん

過去の投稿です！

308 検討板ユーザーさん 2021/07/09 17:45:46
シティテラスの住民ですが、管理費は数千万円単位の余剰金が発生しました。余剰金は修繕費にまわす事と組合で決定してます。
最近では、管理費を当初不当に安くせず、余剰金を持たせ運営する方針になってますね。

シティハウスに関しては、テラスより更に管理費が高く気になったのですが、余剰金の出し方や駐車場の考え方に違いがあるようで、更に運営に余力を持たせた管理方式のようです。

単純に高い訳でなく、修繕費などトータルに見る時代になってますね。

311 検討板ユーザーさん 2021/07/09 18:43:02
シティテラスではほぼ駐車場が埋まっていますが、確かシティハウスの駐車場は40％以上埋まると、自動的にそれ以上は余剰金になる方式のようですね。

テラスでも数千万円の余剰金を発生させましたが、ハウスだとそれ以上に余剰金出そうですね。テラスとしては、シャトルバスなどの昼間共用運行などで協力していければ相乗効果があると思うのだが、組合ができたら相談できればいいですね。

管理費は一見高そうに見えますが、余裕を持たせた管理方式に概ね住民は賛成してますよ

------

シティハウスも数千万円の余剰金が出るような方針のようです。契約者としては、あとから足りなくなって徴収するより、余裕をもった運営である方が安心ですね。管理費修繕費が高いと思うのであれば、お安い物件へどうぞ！カツカツのマンションは御免です。

[889: マンション検討中]

>>879 マンション検討中さん
たしかに、ゴルフ場側のお部屋なら、いいですよね。
それ以外のところは、私も現地行って何度か見に行ってますけど、気になってまだ悩んでます。
お隣のマンションに友人が住んでいますが、向こうのマンションから見させてもらいましたが、向こうから見てみると、結構近くて、丸見えな感じでした。友人もなぜ透明にしたんだろうね・・・って、苦笑いしてました。
なので、まだ検討してます。

[890: 名無しさん]

>>889 マンション検討中さん
私もそれで結構悩みました！最終的には気になるようならバルコニー内に目隠しおいたりで対応可能かなと思い、その点のマイナスについては決定的にはなりませんでしたね。

[891: 匿名さん]

>>883 契約者さん1さん

我が家も、ハルミは部屋広すぎ=物件価格高すぎで、検討外でしたね。銀座に近くても、銀座で買えるものはない一般庶民なので(笑)そんなに安い安いと言うなら、4000万円前半の部屋も用意して欲しかったかなぁ…。ただ、アクセス事情が不安ではありますが。

修繕費の段階値上げが明示されていないことの方が怖いですよね。最初から、余るくらい多めに徴収しておかないと、不安です。ここは第三者管理方式なので、理事長などの役割がないのも良いですよね、管理費未納があった場合も、住友不動産建物サービスが督促、法的手段を行うのでしょうし、個人対企業であれば、しがらみ無くしっかりやってくれそうです。(まぁ、そもそも未納なんか起きて欲しくない。)シャトルバス、コンシェルジュ含めて、利便さ、豊かさを買ったと思って納得しています。

[892: 匿名さん]

シティハウスの販売に影響が出ないように販売完了するまではすみふが赤字出してでも悪評が立たないようによく見せるんだろうが、管理組合に管理が完全に引き渡された後今の状態維持できんの？

[893: 名無しさん]

>>892 匿名さん
いまの状態というのは何をさして仰ってるんですか？

[894: 匿名さん]

>>886 契約者さん1さん

修繕費の一時金が120か月はなかなか重いですね。シティハウスは60か月程度ですし。バカにならない出費です。オハナのような均等割りでないのなら、ハルミも同じように上がっていきますよね。それをシティハウスだけ段階アップを指摘して高いというのは、筋が通ってないですね。

それに棟/街区/全体で内訳されてるとなると、運用方法は知りませんが、例えば、棟独自の修繕は、棟に対して積み立てた分からの拠出になるのでしょうかね。街区の遊具施設の修繕なら街区から拠出、と…？じゃないと、他棟積立分を自棟に使ったら、他棟の方は怒りますもんね。あそこの棟だけ費用が足りなくて、修繕できない…となると、資産的にも良くはないでしょうし。

となると、同じ積み立て金額でも、シティハウスの方が機動性は良いのでは？740世帯で全棟全施設を維持するという考え方なので。

まぁ…ここはシティハウスの掲示板ですし、ハルミはどうでもいいので、ここまでにしておきます。失礼しました。

[895: マンション検討中さん]

晴海フラッグと比較する意味は薄いと言う意見には賛成。
だが維持費が高いのは間違いない。
11年目から1m2当たり700円超えはさすがに高過ぎる。

[896: 匿名さん]

ランニングコストの高さを負担に感じるような人が買うマンションではありません。
身の丈にあったマンションを選びましょう。

[897: 職人さん]

野村不動産の豊田も管理修繕費は３万円近く、三井不動産の最近のマンションも2.5万以下は少なくなってる印象、管理修繕費は今は安い所で２万円ほ概ね2.5～3.5万円が主流になってきてきている。

シティハウス小金井公園は確か、駐車場が３割埋まれば後は余剰金になったりするシステムと言っていたから、ここ最近の大手では余剰金や高い管理費が主流になってきているのが現実ですね。

昔は、安く集めて足りなければ値上げや一時金で徴収って文化だったけど、最近のマンションは早めに高めに集めるって文化になりつつある、その方が後々修繕費を劇的に上げたりせずに済んだり、組合が紛糾したりしないから長い目で見ればこっちが主流になりそう

[898: 職人さん]

管理修繕費で石神井公園と比べてる人がいるが、あちらも~2.5万ぐらいで凄いやすい訳ではないようですね。
　それに、あちらは駐車場台数が少ないので駐車場収入があてに出来ない分、安くする事もそれなりに難しくなりそうです。

[899: 名無しさん]

>>898 職人さん
なるほど。機械式駐車場がお金がかかるのでそのイメージのみでしたが平置きで設置率が低いとその分収入も減りますもんね。その観点は欠けてました。ありがとうございます。

[900: デベにお勤めさん]

流石に晴海フラッグとここが同単価ではないですよね、あちらは激安ですですけど、坪単価300万ほどなんで２～３割以上は高いですね。
更にランニングコストも晴海フラッグの方がかなり高い（駐車場も）ですから、晴海フラッグがここと同等の金額に見えたのなら、早めに買うのが良いと思います。

マンションマニアさんの情報などだと、ここが坪２３０万～２５０万程度、ブリリアの石神井公園が260万～265万程度なので相対的に劇高ではないかもですね。