シティハウス小金井公園ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティハウス小金井公園についての情報を希望しています。
JR中央線「武蔵小金井」駅前直通のマンション専用シャトルバスが運行するようです。
全740戸の大規模マンションです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/koganeikouen/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151457

所在地：東京都小平市花小金井南町1丁目890番17他（地番）
交通：JR中央線「武蔵小金井」駅バス5分(通勤時5分)のバス停より徒歩1分(グランドエントランス[A棟・B棟]まで)/徒歩2分(エントランス[C棟～H棟]まで)
※現地より徒歩1分のバス停から「武蔵小金井駅」バス停までバス10分(通勤時12分)
西武新宿線「花小金井」駅徒歩10分(グランドエントランス[A棟・B棟]まで)/徒歩11分(エントランス[C棟～H棟]まで)
間取：1LDK＋2S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.67平米～93.34平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3801: 匿名さん]

不動産は適正価格で売りに出せば簡単に売れるんです。
でもあえてそのような売り方はしない。安く売るならバカでも・でもできる
じっくりと魚が掛かるまで気長に待ち高値で売って自社利益を最大化するんです。
それがすみふクオリティ。

[3802: 匿名さん]

市況を考えたらむしろ割安ぐらいの価格。すみふの割に良心的な価格設定だな。

[3803: 匿名さん]

何をどう見たら割安と言う評価になるんですか？
割安な物件は瞬間蒸発する市況で3年売れ残ってるんですよ。

[3804: 匿名さん]

今はどこのディベロッパーも立地厳選してるから。
駅徒歩10分圏内から駅徒歩7分圏内の時代になった。
周りに生活利便性の高い施設もなく、最寄り駅も最寄りスーパーも敷地の端から徒歩11分じゃそりゃあ売れ行き悪いでしょうね。
建物の外観以外に褒めるところがない。

[3805: 匿名さん]

何ですみふの掲示板ってどこも粘着アンチがいるんだ？嫉妬？

[3806: 検討板ユーザーさん]

>>3803 匿名さん
瞬間蒸発していない物件が近くにあるのにその言い方は可哀想だろw

[3807: 匿名さん]

ただの私の勘違いでしたらすみません。
あなたが自分と異なる意見にアンチのレッテル貼りをしているだけで、実はそれが世間一般での公平な評価であるという可能性はありませんか？
だって3年も売れ残ってるんですよ。
本当に割安ならもうとっくに売れているはずとは考えられませんか？

[3808: 匿名さん]

本当に割安な物件というのは晴海フラッグのような物件を言うんです。
最高倍率378倍。平均倍率17.65倍。当然ですが即日完売です。

[3809: 評判気になるさん]

>>3808 匿名さん
割安というか、安い液状化駅遠団地でしょ。
生き残れるか、やばい不調な中古市場で退場。

[3810: 検討板ユーザーさん]

>>3804 匿名さん

あなたは、買う予定のない、嫌がらせしかしないどなたですか？

[3811: マンション検討中さん]

>>3808 匿名さん

比較する先が、晴海フラッグ？オツムテンテンですね。

[3812: 匿名さん]

なるほど。確かにあなたの言い分にも一理ある。
都心3区の大規模再開発案件と少子高齢化で落ち目の多摩地区の不人気路線西武新宿駅沿いの不動産を比較したら失礼ですね。

[3813: 匿名さん]

シティハウス小金井公園、投資としては冷や汗モノだけど、住むなら森林浴付きの高級スパみたいなものかもね。毎日リフレッシュできるけど、お財布の中身もスッキリしちゃうかも！

結局のところ、人生の価値観は人それぞれ。
投資のリターンだけでなく、日々の暮らしの質を重視する人にとっては、決して悪い選択ではないかもしれません。

[3814: 匿名さん]

>>3807 匿名さん
すみふはマンションを即売りしないので、3年も売れ残っている。のではなく、そもそも３年で売る気がない。の方が正しいでしょうね。これは割と知られた話ですよ。

[3815: 検討板ユーザーさん]

最近はスミフ以外も期を分けて販売するようになりましたね
昔は在庫を持つイコール維持費がかかってたイメージですけど年々不動産価値が上がるここ最近の傾向としてスミフ式がどのディバにとっても都合いいんでしょうね。

[3816: 匿名さん]

正直シティテラスの存在がプラスと思えない。あまりに供給過多すぎて、それこそハウスのオンリーワン感が薄れてしまっています。土地をもっと広く使って平置きや自走式駐車場にする等のユーザ目線がほしかった。周りは背の低い住宅街だし、配棟工夫すれば南西側とか眺望ももっと活用できた。テラスとハウスの合わせ技に加えて、お決まりの半地下有料庭もギッシリ＆ところ狭しの機械式。さすがにここはちょっと欲をかきすぎたと思います。外観とエントランスは流石かっこいいだけにもったない。

[3817: 匿名さん]

そんな金にならないことを住友不動産がやるわけないじゃん。
ここは住友不動産らしさがよく出た物件だよ。

[3818: 匿名さん]

>>3816 匿名さん
テラスとの大きな差別化は、小金井街道への近さ。でしょうか。
エントランスの目の前にあるバス停の有無はかなり大きいと思います。
テラス→ハウスへ移り住む人もいるらしく、今後を考えるとテラス側の方が厳しいでしょうね。

[3819: 匿名さん]

>>3818 匿名さん
移り住みって本当ですか？
テラスの中古物件が順調に売れている感覚もないのですが・・
テラスよりは良い物件であることは賛成です。

[3820: 匿名さん]

ハウスもテラスもほとんど変わらなくね？マナカナみたいなもんだろ。

[3821: マンション掲示板さん]

>>3819 匿名さん
初期の頃だとは思いますが、確かに売って少し足すぐらいで帰るなら住み替える気持ちも分かるなぁと。
テラスはカラオケルームやジム等、使わない人は使わない共用施設もありますからね。

[3822: 匿名さん]

>>3820 匿名さん
住み替える人達にとっては広瀬すずと広瀬アリスみたいなもんなのかね？
両方美人だけどちょっと違うみたいな？

[3823: 口コミ知りたいさん]

>>3822 匿名さん

言い得て妙かもしれん

[3824: マンション比較中さん]

>>3816 匿名さん
>>3817 匿名さん

諸々同意。
すみふらしさが良く表れてます。それだけに、惜しい…

[3825: マンコミュファンさん]

>>3823 口コミ知りたいさん
広瀬姉妹は言い過ぎたかな笑
阿佐ヶ谷姉妹みたいな感じかな

[3826: 匿名さん]

>>3825 マンコミュファンさん

検討しない輩を蔓延させるサイト。こういう奴とは、一緒に住まなくて本当に良かったぜ。

[3827: 匿名さん]

おいおい、何言ってんだ。
スミフの物件は外見だけは素晴らしいだろ。
やたら金がかかる港区女子みたいなもんだ。

[3828: 匿名さん]

ここに限らず修繕積立金の積立は絶対に不足するので、築浅期間だけ楽しんでまた新しいマンションに乗り換えるのが正解。
これも女遊びと同じだな。

[3829: 匿名さん]

なんだかんだこのマンション好きなやつ多いなw
マジで売れないマンションは板が動かん

[3830: マンション掲示板さん]

>>3829 匿名さん

早く出てってくれよ。胸糞悪い。

[3831: 匿名さん]

掲示板はお前のものじゃない。
嫌ならお前が見るのをやめろ。

[3832: マンション掲示板さん]

>>3831 匿名さん

お前が書くのやめろ!せいせいする。

[3833: マンション掲示板さん]

>>3832 マンション掲示板さん
3830と同一人物だな？
こんな掲示板で無理するより、外の世界を見てきた方が良い。
他人の資産を貶めるのは良い行いじゃないぞ。

[3834: 匿名]

近所にスーパーできないでしょうか。

[3835: 匿名さん]

管理費、修繕4-5万円超えてきますかね。年金生活の人どうやって住むのですかね？それ考えるとリセールバリューない？武蔵小金井駅にタワーマンションが立つことで競合増えて更にバリューは下がる？？

[3836: 匿名さん]

>>3665 匿名さん

すみふ値引きしないと聞いてますがしてくれるのでしょうか。

[3837: マンコミュファンさん]

>>3836 さん

こういうこと書く輩は絶対買わない。遊んているだけ。

[3838: 匿名さん]

>>3835 匿名さん

このマンションは、リセール目的で買う人いない。
価値観が違うので、あなたの発言は意思決定には、響かない。

[3839: 匿名さん]

スミフスタイルは、住友不動産（通称：スミフ）の独特な販売方針を指す言葉です。この販売方針の主な特徴は以下の通りです：

1. **値引きを行わない姿勢**：
- 価格を高めに設定し、値引きを行わない戦略を貫いています。

2. **定価で購入する顧客を待つ**：
- 定価で購入する顧客を長期間じっくりと待ちます。

3. **「相場は自分たちが作る」という考え方**：
- 市場の相場に左右されず、自分たちが価格を設定するという強い自信に基づいています。

4. **段階的な値上げ**：
- 販売を段階的に進める中で、価格を徐々に引き上げていきます。これにより、第1期で購入するのが最もお得になるように設定し、購入を促進します。

5. **高品質な住宅設備**：
- 高品質な住宅設備をリーズナブルな価格で提供し、顧客に初めから高品質な生活を提供します。

6. **豪華な標準仕様**：
- 豪華な標準仕様を採用し、後から設備を追加する必要性を減らしています。

### スミフスタイルの影響

このスタイルは、住友不動産の強い自信と長期的な視点に基づいています。市場の短期的な変動に左右されず、自社の価値基準を維持することで、ブランド価値を高めようとする戦略です。

しかし、このアプローチには批判的な見方もあります。顧客のニーズや市場の動向を無視しているように見える面もあり、購入者にとっては高価格がネックとなることもあります。

一方で、この独自の姿勢が他社との差別化につながり、住友不動産のブランドイメージを強化している側面もあります。最近では、他の不動産会社もこのスタイルを模倣し始めているとされていますが、元祖は住友不動産であり、業界内での影響力の大きさを示しています。

[3840: マンション掲示板さん]

>>3839 匿名さん

チャットじーぴーてぃーさんかな？

[3841: 口コミ知りたいさん]

>>3835 匿名さん

郊外で駅徒歩５分以内ではない物件にリセールバリューを期待することは危険ですね。
リセールバリューとは、とどのつまり中古で売った時に買いたいと手を挙げる人が多いが少ないかです。
原理はオークションやメルカリと同じです。
駅近より小金井公園が近いことが良いと考える層は一般的に少ないです。
この物件の坪単価程度であれば、さらに郊外の駅近物件が手に届き、現状はそちらの方が人気です。
勤務時間もドアトゥドアなら結局そこまで変わらないケースも多いです。
中央線界隈だとプレミスト昭島が良い事例です。

[3842: ご近所さん]

小金井街道に面して建っている棟は、販売済みですか？　いつ頃から入居されるのでしょうか？

[3843: 評判気になるさん]

金利上がって、お得意のスミフ戦法も使えなくなるかもね。

[3844: 匿名さん]

マンションスレなのにマンションそのものでなく不動産会社批判している人の意見は参考にならないので控えてください。

[3845: 通りがかりさん]

スミフ戦法使わない＝値下げ
だけどね。

[3846: 匿名さん]

駅近より小金井公園が近いことが良いと考える層は一般的に少ない、、、確かにその通りですね。
確かに小金井公園は良い公園ですが、多くの人がマンションに求めるのは駅近と生活利便性＝資産価値だと思います。

[3847: 匿名さん]

>>3846 匿名さん
貴方の言う多くの人じゃなくて申し訳ないのですが、私は小金井公園の近さと、駅からの距離で購入を決めました。

このマンションは小金井公園という都内屈指の都立公園が目の前にあるという他のマンションにはない独自の強みがあるので、刺さる人には刺さる物件だと思っています。
休日にはわざわざ車で遊びに来る家族連れの数を見ればその強みはある程度理解されるはずです。

駅からの距離も慣れてしまえばどうってことはなく、坂道もないので負担になっていません。

老後の楽しみは春夏秋冬を小金井公園やたてもの園で楽しむことです。
私がマンションの営業だと思うのならどうぞご自由に。

[3848: 匿名さん]

そもそも世帯向けマンションでリセールを意識している人って少ないんじゃないか？
買っている人の多くが小さい子供のいる世帯でしょ。
そうなると巣立つまでに20年はかかる。

その頃に今よりも高い値段で売れるマンションなんてほとんどないよ。
残ローンを考慮しても20年後に２千万台で売れれば勝てる価格なんだし、神経質になるだけ無駄だと思うね。

[3849: 検討板ユーザーさん]

そりゃ資産価値あった方がいいに決まってるけどここ買う人はそれよりも周囲の環境とか他の事を重視してるでしょ
リセールだの資産価値を重視するならはなから23区の駅近物件検討してます

[3850: 名無しさん]

>>3849 検討板ユーザーさん

まさにそれ。多摩地域の私鉄沿線マンションでリセールを意識すること自体がズレた話。

[3851: 評判気になるさん]

いやいや、リセールを意識しないで買う人なんていないでしょ。
値上がりが期待できないのは理解しているけど、残債割れして売却したいときに売れないようなマンションでは困る。

[3852: 評判気になるさん]

>>3851 評判気になるさん
いや、だからここを買うような人はそもそも20年は住む前提で買うだろうから、その時点での残債なら余裕で資産価値は保てるでしょって話よ。
35年で組んでも築20年で3000万ちょっとと考えれば十分需要はある。
よっぽど田舎に行かなければ都内で築20年、3LDKマンションが3000万では転がってないでしょ？

[3853: 評判気になるさん]

20年後は少子高齢化が更に進み人口が20％程度減少していると予測されている。
今とは全く違った市況になっているだろう。
不人気な駅では3,000万円未満のマンションなんて腐るほど転がってると思うけど。

[3854: 検討板ユーザーさん]

>>3853 評判気になるさん
東京駅まで50分以内、新宿駅まで30分以内の駅が不人気駅と言うのなら、ほとんどの駅が不人気駅となりますね。
20年後の市況が楽しみだ。

[3855: マンション検討中さん]

小平市、小金井市は2050年も人口は横ばいとの予測は出てますけどね。

[3856: 匿名さん]

20年後は労働人口も減少しリモートワークも普及しているでしょうから、通勤ラッシュも軽減され今とはまったく違う様相になっているでしょうね。
多少勤務地から遠くても、駅力が高い地域の中核駅に人気が集中するようになっているんじゃないですかね。
西武線沿線はどこも駅力が低いので厳しいかもしれませんね。

[3857: 匿名さん]

例えば、本厚木や流山は既に子育て世代に人気の地域となっており、今後もその傾向が続くでしょう。

[3858: 匿名さん]

>>3856 匿名さん
となると、武蔵小金井までシャトルバスが平日運行しており、土日でも目の前のバス停から10分ちょいで行けるこのマンションの価値が大幅に下がることはなさそうですね。
中央線へのアクセスが同じ花小金井最寄りのマンションと比べると良好なので。

[3859: 匿名さん]

バス便物件は厳しいでしょうね。
そもそも、住人の高齢化が進んでもシャトルバスの運行を維持できるんですか？
「ワシはもう定年してシャトルバスを利用しないから、金食い虫のシャトルバスは廃止して管理費を下げろ！」
という住人が多数派になって、シャトルバス運行廃止になる可能性が高いと思いますけど。

[3860: 匿名さん]

もっと言うなら、スーパーまでドアtoドアで15分掛かるような物件は厳しいでしょうね。

[3861: 匿名さん]

もうコナカが潰れてスーパーになることを祈るしかない。

[3862: 検討板ユーザーさん]

>>3859 さん

逆逆
定年して歩くのも大変になるからシャトルバス使うんでしょ。
それに、仮にシャトルバスが廃止されても実質マンション専用のバス停が目の前にあって、本数も多いから武蔵小金井まで行くのは困らないよ。

否定のための否定が苦しくなってるからもう他のマンションスレ行きなさいよ。

[3863: マンション検討中さん]

>>3860 匿名さん

世帯向けマンションに住んでいる人の多くが車所有者、駐車場もそのための台数が用意されている。
もし運転が出来なくなってもネットスーパーがあって専用の受け取りBOXがある。

あれか、これを言うと「店で直接見て選びたいのだ！」って言うんだっけ？

[3864: 匿名さん]

ネットスーパーって品揃え悪いし高くないですか？
私はネットスーパー実際に使ってみて満足度が低いのでやはり実際に見て買いたいです。

[3865: マンション掲示板さん]

>>3864 匿名さん

そうしたいなら、そうすればいいのではないでしょうか？

[3866: 匿名さん]

>>3864 匿名さん
それぞれの価値観の話なので、マンションの話とは逸れてますね。

個人的には米とか調味料とか重いものを買うのに便利なのでよく使ってますよ。
生鮮食品は現地で買うことが多いので使い分けですね。
このマンションは専用ロッカーの他に入居者用の共用カートもあるので、ネットスーパーは使いやすいと思います。

[3867: 匿名さん]

ほら、やっぱり私と同じじゃん。
生鮮食品は見て買いたいって思うでしょ。
品質が一定な消耗品類はネットスーパーで良いけどそうでないものはやっぱり見て買わないと。

[3868: 検討板ユーザーさん]

>>3867 匿名さん

ここはマンションスレであって、スーパーマーケットスレではないのですが…

[3869: 匿名さん]

たしかに・・・でも、主婦としては買い物事情はけっこう重要なので、参考にはなるかもしれません。
入居者専用のシャトルバスってどうなんでしょう？便利そうだけど、本数とか時間帯とか限定されてるんでしょうから、どうなのかな。前レスにそんな内容がありそうだけど、まだ見てません（汗）
シャトルバスがあるってことは駅遠いんだろうなとも思ったんですけど、近い駅で徒歩10分なんですね。それは普通に安心かもしれません。普段は徒歩で、雨とか荷物重いとかの時にシャトルバス使えるとありがたみを感じるかも。

[3870: マンション検討中さん]

通りすがりですが、バスとか共用設備のためかここ管理費が割と高いような感じしますね。修繕積立費も今は1万円以下で安めみたいですが今後上がるのは確実そうなので、管理費＋修繕積立費で将来は月5-6万くらい見ておくべき物件なんですかね。

[3871: 評判気になるさん]

>>3870 マンション検討中さん

検討を装いディスる輩。寂しい限り。

[3872: eマンションさん]

>>3869 匿名さん
だいたい20分に一本の本数で走っているようです。
武蔵小金井からは2kmぐらいあるので、行くとしたらバスか自転車でしょうね。

[3873: マンション検討中さん]

最近中古も出ているようなのでちょっと様子見しようかなと思いました。内見もしましたが建物、周りの環境も良いですね。

[3874: 買い替え検討中さん]

将来、修繕積立金・管理費で６万円以上払うとなると重たいと感じ、私は撤退しました。
住環境は良さそうですが。

[3875: マンション掲示板さん]

>>3873 マンション検討中さん

すみふの仲介のやつですかね？
中古でも新築でも値段がほぼ同じですね。
手数料分を乗せると中古の方が割高になってしまいます。

[3876: 評判気になるさん]

>>3875 マンション掲示板さん
どうせ今後もっと下がるでしょ。

[3877: 口コミ知りたいさん]

>>3876 さん

>>3876 評判気になるさん
下がるまで待てる人は待てば良いですし、待てない人もいます。
まぁ、待てば下がると信じて不動産価格が上がり続けているのがここ5年の不動産市況なんですがね。

人件費や建材価格は5年前と比べて上がっていますし、残念ながら下がる見込みもありません。
今は他の新築マンションで同じような条件だとどこも6000万オーバーで出して来ていますし、買い逃すことがないと良いですね。

[3878: マンコミュファンさん]

>>3876 評判気になるさん

ずっと買えない人です。

[3879: マンコミュファンさん]

オーケーのネットスーパーが使えるので、今のところ困っていない。

[3880: 口コミ知りたいさん]

不動産バブルももうそろそろ限界でしょう。
都心以外はもう不動産売れてないですしね。
多摩地区の物件は売出し価格と成約価格の乖離が10～15%くらいまで拡大していると聞きました。

[3881: 口コミ知りたいさん]

売り出して半年以上売れ残っている物件なんかは指値で1割くらい下がる可能性が大いにあるということ。
売却に期限のある売主なら飛び付く事は十分に考えられます。
今は中古を安く買うチャンスなんじゃないですかね。

[3882: マンション掲示板さん]

>>3880 口コミ知りたいさん

で。

[3883: 匿名さん]

>>3881 口コミ知りたいさん

ここは、安くならないので、他行ってください。

[3884: 通りがかりさん]

>>3880 口コミ知りたいさん

となると周辺にはここより高い物件が多いのでそちらの売れ行きが心配になりますわね。

[3885: 匿名さん]

自身が満たされていればこんなところでわざわざネガキャンなんてしないからね…お察し。

[3886: マンション検討中さん]

>>3883 匿名さん
マジで住友不動産の販売スタイルってそんな感じだからな。
相場は住友不動産が作る。
それに着いて来れない貧乏人は相手にしない。
値引きなんて一切しない。

[3887: マンション検討中さん]

だから住友不動産の新築マンションの値下がりを待つなんて時間の無駄。
ネガキャンなんて無意味。
値下げなどしない。
安く欲しいなら売却期限のある個人売主から中古を安く買い叩くしかない。

[3888: 匿名さん]

住友不動産の新築マンションを買うなら1期で買うのが鉄則。
時価販売なので、期を追うごとに値上げされていく。
例外は所沢のタワマンくらい。

[3889: マンション掲示板さん]

>>3888 匿名さん
第一期が一番安くない不動産屋なんてありませんよ。
そこから値下げしたら契約者からクレーム来ますからね。

どこのマンションも期を経るごとに値上げしていきます。
これ、業界の常識。
例外として全く売れないマンション。これは値上げせずに据え置き販売。

[3890: 匿名さん]

どことは言わないけど、全然売れていなくても毎期しっかり値上げするディベロッパーがあるらしい。

[3891: eマンションさん]

>>3890 匿名さん

デイロッパーをディスってるのですね。あなたは。

[3892: 匿名さん]

>>3891 eマンションさん
就活で落ちたんしゃないですか？（適当）

[3893: 匿名さん]

NISAで投資したオルカンの利回り次第では、定年後はたまには隣のゴルフコースでプレーを楽しむこともできそう。
名門ゴルフコースに歩いて行けるマンションは貴重です。

[3894: 検討板ユーザーさん]

武蔵小金井へバス便(徒歩15分)の賃貸マンションができるそうで、3LDKだと家賃が16万5千円～だそうです。
この金額だと35年ローン換算ならこのマンションが余裕で買える水準となります。

[3895: マンション検討中さん]

面白い話で、同じバスで武蔵小金井という立地がほぼ共通しているのですが、賃料水準がマンション価格より上回っている市場になっています。
このマンションが相対的に割安と考えられる一つの指標が出来てしまいました。

[3896: マンション検討中さん]

賃貸と分譲の価格帯の比較はあまり意味ないですよ。
お互いに交絡因子が多すぎる。

[3897: 通りがかりさん]

>>3896 マンション検討中さん
そうでしょうか？
マンション購入にあたって参考にする材料の一つだと思いますが。
世帯向けの部屋は単身向けと違い、居住年数も長くなりますからね。

[3898: 評判気になるさん]

何を言ってるんだ？
所有するという事は様々なリスクを負うということ。
賃貸より居住費が高くなるなら買う訳ないだろ。

[3899: eマンションさん]

管理費、修繕積立金、火災保険…
購入するとこれらもかかります。

[3900: eマンションさん]

>>3898 評判気になるさん
賃貸は他人の資産に金を垂れ流し続けるんだけど、同じ以上の金を払って老後何も残らないリスクは無視するのかい？
それに建物が古くなって引越しを余儀なくされた時、次の契約がすんなり結べるならいいけどそんなに甘くないよ。