シティハウス小金井公園ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティハウス小金井公園についての情報を希望しています。
JR中央線「武蔵小金井」駅前直通のマンション専用シャトルバスが運行するようです。
全740戸の大規模マンションです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/koganeikouen/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151457

所在地：東京都小平市花小金井南町1丁目890番17他（地番）
交通：JR中央線「武蔵小金井」駅バス5分(通勤時5分)のバス停より徒歩1分(グランドエントランス[A棟・B棟]まで)/徒歩2分(エントランス[C棟～H棟]まで)
※現地より徒歩1分のバス停から「武蔵小金井駅」バス停までバス10分(通勤時12分)
西武新宿線「花小金井」駅徒歩10分(グランドエントランス[A棟・B棟]まで)/徒歩11分(エントランス[C棟～H棟]まで)
間取：1LDK＋2S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.67平米～93.34平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1996: 口コミ知りたいさん]

>>1995 客観的事実さん

マイナス要素の２番の生産緑地については、末尾に「～可能性がある」をつけるべきかと。特定生産緑地制度によって生産緑地期間の延長も可能になりましたし、宅地になっても分譲マンションとは限りません。あくまで不確定要素であって確定事項ではありませんからね。

[1997: 客観的事実さん]

プラス要素まとめ
1. 今の市況ではマンションのグレードが高め
2. 小金井公園が近い
3. 価格が安い
4. メジャーセブン
5. 2路線利用可
6. 治安がいい
7. 中学校近い
8. 私立、公立高校のレベルも高いところが近い
9. バス停が目の前で、運行本数充実
10. 共有設備が充実、コンシェルジュもいる
11. シャトルバスが1回100円で使える

マイナス要素まとめ
1. 半地下はカビや浸水リスクが高い
2. 周囲に生産緑地が多いから、今後も周囲にマンションが継続的に供給される可能性がある
3.隣に似たような大規模マンション有。圧倒的に供給過多
4. 周辺に安い戸建があるから、エリアで選ぶ人は戸建を選びがち
5. 駅から遠い
6. シャトルバスやコンシェルジュ等、物件価格帯に比して管理費がバカ高い 。中古市場では不利ではないか。
7.路線バスの利用が非常に便利なので、シャトルバスは到底コストに見合わない。管理費の無駄。
8. 小平市で検索する人が少ないからポータルでヒットしない
9. 西武新宿線で検索する人が少ないからポータルでヒットしづらい
10. 配棟ギチギチ、半地下で容積率緩和で空間的なユトリが少ない
11. スーパー遠い。徒歩10分
12. 小学校遠い。徒歩16分(大人の足で)。小学校が遠いのは確実にリセールに響く。
13.隔板低い(賃マンみたい)、浴室ブラケットライト、トイレが古めかしいタンク式

[1998: マンション掲示板さん]

メリットデメリットでマイナス要素を挙げるのはいいとして、それぞれ客観的事実とは言い難いところが多いですね。下記のように推測が多かったり、論点がぶれているところがあるのでなおせませんか。

3.供給過多なのかはわからない。
4.戸建てを選びがちなのかはわからない。
6.中古市場で不利かはわからない。客観的事実の割にシャトルバスの件は7.と重複。
7.管理費が無駄かはわからない。
8.9.ポータルでヒットしないは重複。一括りで。検索する人が少ないかはわからない。
12.リセールに響くかわからない。

[1999: 匿名さん]

>>1998 さん

3.供給過多なのかはわからない。
→シティテラスの中古件数知ってますか。
4.戸建てを選びがちなのかはわからない。
→小平市は一般的には戸建エリアですよ。
6.中古市場で不利かはわからない。客観的事実の割にシャトルバスの件は7.と重複。
→この価格帯を選ぶ人は、一般的にはコンシェルジュなどで高い管理費払うよりも、ランニングコストを下げて貰いたいと思うでしょう。
7.管理費が無駄かはわからない。
→路線バスの運行本数が充実しててかつバス停が目の前、このような状況でシャトルバス導入は費用対効果があまりにも低いでしょう。
8.9.ポータルでヒットしないは重複。一括りで。検索する人が少ないかはわからない。
→一般的に小平市や西武新宿線は不人気ですよ。
12.リセールに響くかわからない。
→https://www.sumu-log.com/archives/42614/
「数多くのご相談を受けていても駅も小学校も遠いマンションを選ぶ方はかなりのかなりの少数派です。よほどお安くないと厳しいことが多く、つまりはリセールバリューも厳しくなりがちです。」

[2000: 既購入者さん]

>>1997 客観的事実さん

プラス要素は魅力的ではあるので、デメリットと照らし合わせてもハマる人にはハマると思います。パワプロで例えると能力高いのに、赤色能力いっぱい持ってる選手みたいな感じかな。ただリセールは厳しいと思うので、万が一の残債割れを想定して資金計画立てておけば良いと思います。デメリットが許容できるなら良い物件だと思います。

[2001: マンション掲示板さん]

>>1999 匿名さん

やれやれですね。では一つピックアップしましょうか。

>3.供給過多なのかはわからない。
>→シティテラスの中古件数知ってますか。

20件超えくらいですかね。これが何か？

[2002: 購入経験者さん]

私はいまいちばん引っかかっているのが「実験的な第三者機関によるマンション管理」これってあくまでも実験的な段階でしょう。第三者機関つまり住友の子会社系? 大規模修繕の金額をものすごく乗っけられても誰もその金額の正当性を調べることができない。(合見積もりとかできないから)　諸般の事情により〇〇をいくらいくら値上げさせて頂きます。なんかも言いなり。

すべて言いなりで金払うシステム。ここを喜んで買った方はぎゃくに「管理組合の業務が回ってこないのがラッキー」とか考えている人が多数なんでしょうけど、当然楽する代わりのリスクがありますね。一生いいなりで管理費系を払い続ける(しかもおそらく割高)　割高か正当か、割安かすら判断する材料が無い。だけど楽、それでいいのかな。

[2003: 通りがかりさん]

>>2002 購入経験者さん

理事会の負担が減るのは確かにメリットではある。この戸数を纏めるのは大変ですからね。ただし、相手は営利企業です。コストは間違いなくかかりますよ。一長一短なのでどちらを取るか。富裕層向けマンションなら間違いなく良いんでしょうけど、このレベルだとどうなんでしょうね。

[2004: 名無しさん]

第三者機関、すごくいいと思いましたよ。戸建が嫌な理由の一つに地域の関わりがあって、自治会とかゴミ捨て場の管理とか、そういうご近所付き合いが嫌なんですよね。マンションなら管理会社に間に入ってもらえるというが良かったので、理事会も第三者機関とか大賛成です。そういうのほんと苦手なので。お金払っても理事会回ってこないってすごいメリットだと思います、特に共働きの若い世代は。

[2005: マンコミュファンさん]

購入者のものです。
管理費及び修繕積立金なら、契約したらもらえる冊子に予算が記載してあります。
契約前でも営業さんに聞けば出てくるかもしれませんよ。

私は、まぁこうなるよなという感想ですね。最近、このマンション清掃員の募集を見かけます。そことも見比べての感想です。働く方の厚生年金含む福利厚生など考えるとこうなるよなという感想です。

そこに要員が欠員した時の補填や管理など考えると、まぁ妥当と思いました。むしろ安心。安い管理費求めて破綻するよりよっぽど現実的に見えますね。

これが正しく使われているかは監査です。監査人の指定もすみふでやるようなのですが、結果はなんらかの書面は出てくるでしょう。

あと、予算上の話ですが第三者管理の費用は高くなさそうです。どこにお金がかかっているかは言わない方が良さそうなのでやめておきますね。

[2006: 匿名さん]

第三者管理方式で正解だよ。
理事は無償で知識と労働力を提供してるのに、その点を理解せず、フリーライドしてる分際で口だけうるさい奴ってのが必ずいるからな。
相見積はいくつ取りましたか？
もっと他にいい方法があるんじゃないですか？
ちょっと勉強不足なんじゃないですか？
だったらテメーがやれっていつも思う。

[2007: 匿名さん]

専門知識、ノウハウ、サービスはタダではない。
世の中にはそれを理解できないアホが多すぎる。

[2008: ご近所さん]

>>1998 マンション掲示板さん
ほんと、そうですよね。

戸建てとマンションを比較するのは、サッカーvs野球でどっちが強い？といってるようなものだし。よくて異種格闘技。

花小金井駅徒歩１０分は遠いと思わない。
（１０分は遠い！今の時代は７分だ！というのは私も本で読んだことがありますけれど）
足腰が弱い、小さい子ども連れなど、事情によって鉄道は武蔵小金井駅を利用してマンション目の前のバス停を使って移動できる、というように選択肢があることはむしろメリットにカウントできる。さらにマンション直結のシャトルバスまで移動手段の選択肢に入るなんて良いですね。

公立小学校は確かに遠い。小学生のお子さんがいる世帯にはデメリットですね。ただし、家庭の教育方針よりますが中学以降をみた場合は学芸大附属、早実、立川国際、桐朋など通える範囲に名門校が多いのはメリットですね。なお、学芸大附属と早実は小学校からありますし。
（マンマニさんのブログを持ってきて反論としているようですが、ご意見の正否はおくとして、主観に「都合の良い」主観を重ねているだけのように思います。）

スーパーは、４人家族以上の専業主婦など毎日のように通う必要があるとか、スーパーが大好きなど、一部の人にはデメリットかもしれませんね。
しかし、ネットスーパー専用の宅配ボックスがあるみたいなので、これから在宅ワークや共働き世帯が増えるとしたらスーパーまでの距離はどうでも良く、今後の社会で増えるであろうライフスタイルを想定して専用宅配ボックスを用意したとしたら高評価ポイントだと思います。
あるいはスーパー、コンビニ、ファーストフードのような小銭を吸い取る施設にはできるだけ近づきたくない人にとっては、気軽に行くには心理的ハードルを感じるものの、計画的に買い物をするなら決して遠くない、という絶妙な距離。
さらに武蔵小金井まで足を延ばせば駅前にドンキから三浦屋まであって自分の好みに合わせて食品や日用品を扱うお店を選べるのは魅力（バス移動またはシャトルバスで荷物の負担も軽減できるし）。

生産緑地問題は、昔あった「2000年問題」みたいなものでしたね。

ついでに、いの一番に一部の部屋を取り上げてマンション自体のデメリットとしているのはいただけませんよね。

[2009: 評判気になるさん]

これは恋

[2010: 通りがかりさん]

うちは中学受験が終わりましたが、塾に通うようになると帰りは夜遅くお迎えも大変でした。
時にはお迎えが難しくて子供1人で帰宅しなくてはならないこともありました。
自宅は駅から徒歩5分強でしたが、それでも夜道を子供一人で歩かせるのは不安でした。
その点このマンションでしたら、シャトルバスは安心して子供を乗せることが出来て良いと思います。
主要塾は中央線の駅周辺にあることが多いので、塾も通いやすいと思います。

[2011: 評判気になるさん]

>>2009 評判気になるさん

そしてあなたは執着（笑

[2012: 評判気になるさん]

740戸中どれだけ売れたか知ってる人いますか？

[2013: 検討板ユーザーさん]

小学校が15分って全然遠いって感じじゃないよ、そもそも15分で目的地なんだし会社から徒歩15分以内に住んでたら近すぎて嫌って思う位の距離だよ。

[2014: 検討板ユーザーさん]

しかしブリリア石神井公園の契約者は強烈だね。

いいマンション買えてよかったですね、とても安くてデザインや管理にお金をかけない無駄を省く姿勢は見習いたいですね。
石神井公園エリアって高級なイメージあったけど、ブリリアは前の住民さんもお金を掛けずに同じ組合で過ごせるみたいなんで、地域でも最安な暮らしができそうですね、地域で一番コスパ重視っていい感じですね、目立っていいと思います。
石神井公園エリアは無駄なデザイン良い高級マンション多いから、そんな無駄をせずに室内も簡素に安く作るのは逆に素敵な会社ですね、東京建物品質。

シティハウスみたいに、綺麗でお金かけた中庭よりもゆったりした空地は駐車場にするのが現実的でコスパ最高ですよね、デザインなんて金喰い虫かもですから、車も高級車じゃなくてコスパ良い車を眺めて過ごせそうですね。

それにシティハウスみたいに第三者管理にしないで、ブリリアさんは各号棟で組合作るみたいですね、皆んなで話し合って時間も手間をかけてお金が節約できるなんて最高ですね、敷地内で夏祭りもするようですし奥様が準備にいっぱ全住民と協力し触れ合えて素敵です。

第三者管理なんて、そんな時間も触れ合いもある濃密な関係を、月数百円も払ってしなくて良いってコスパ最悪ですね、わかります。

[2015: マンション検討中さん]

>>2008 ご近所さん

契約者さんあなたこのマンションに恋してますよ。ゾッコンです。
戸建とマンションの比較はただの貴方の基準で、エリア的に小平市は戸建を選ばれる方が多いのです。
よくご存知で、今はマンション7分以内、戸建15分以内の時代です。
小学校は特に家から近くないとダメでしょう。低学年の子に毎日片道20分くらい歩かせるんですか？逆に中学校は別に遠くてもそんな問題ないと思います。
それと首都圏ならどこ買っても大抵は名門校はありますし十分通えますよ。例えば埼玉県の志木の場合は慶應志木、立教新座、川越高校、浦和高校などなど。そんなにアドバンテージはないと思いますよ。

愛を語るのはいいけど客観的にどうなんですか？資産性とランニングコストが特に気になっています。何があるかわからない人生。離婚・介護・リストラ・倒産・病気、急な収入減など予期せぬことは人生に起こり得るものです。35年間絶対に安定して返せていける保証なんてない。マンマニさんも残債割れだけは気をつけるように言っている。
世帯年収的には物件自体は価格帯も手の届く範囲なのですが、共働きが崩壊したら終わりなので踏ん切りがなかなかつきません。