オープンレジデンシア小石川播磨坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア小石川播磨坂についての情報を希望しています。
播磨坂に寄り添う高台立地のようです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/koishikawa-h/

所在地：東京都文京区小石川四丁目221番9他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩6分
間取：1R～3LDK
面積：28.16平米～99.68平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：日本ハウズイング株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: マンコミュファンさん]

立地いいな。三徳とスターフルーツ近いし、駅へ行く途中には薬局や図書館もある。窪町、播磨坂、大通りから一本入っているとか好条件が多い。あとは億出す付加価値があるかどうかだな。

億ションで駐車場、コンシェルジュなしだったら正直ショボすぎるな。中古を探した方がいいわ。

[42: 匿名さん]

一億という心理的抵抗線を超えられる人は買うのでは
貸した時の利回り的にどうなのかと問われる方もいますが、
確かに郊外の駅から離れた場所の安い物件は理論上の表面利回りは良くても空室リスクや売却時の値落ちはこの辺とは比べ物にならないぐらい大きいとおもうんですよね。

買って貸して売った最後の収支を考えると、悪くはないと考える人も多そうです

[43: 匿名さん]

オープンレジデンシア本郷後楽園もあっという間に完売していたからな。販売経費をかけるぐらいならささっと売り切っちゃえる値段に抑えて売るという基本はここも同じかな。

[44: 匿名さん]

Bタイプいいね、柱の食い込みをうまく収納とか浴室を嵌め込んで隠すのに成功している。
行灯部屋もないし、近頃の物件としては割とマシな間取りに見える。まあ億超えの部屋にはなるんだろうけれど、住みやすそうだ

[45: 匿名さん]

あと、ここってオーダーシステムでかなり手を入れられるんだね。
高価そうだけど、これはいいね。
限られたフラッグシップ物件だけに用意されているようなので、ここの販売には相当力が入っている証拠だね。オプレジの本気が見れそう

[46: 匿名さん]

しかし高級住宅地として地元で知られている場所をよくもまあこうポンポンと仕入れられるもんだよね。衝動買いする人も多そう

[47: 口コミ知りたいさん]

駐車場が１台、というのがとても残念・・。この場所だったら、ファミリー向けのゆとりある、ほどほどの高級マンションにしてくれたら良かったなあ。

[48: 匿名さん]

駐車場は、車持たない人やカーシェアなども増えてるから仕方ないような気はします。むしろ、この辺は自転車移動が中心になるのに、駐輪場が1戸1台程度しか確保されてない方が気になります。子供がいると家庭だと少なくとも2台は必要になるのに、戸数に比べて少ないです。

[49: 匿名さん]

ここ杭の長さが30メートル近くあって、高台のわりに地盤が良いってわけじゃないんだね。

[50: 通りがかりさん]

立地はいいけど、オープンハウスでも9500万以上もするのは、ちょっと高すぎるな

[51: 匿名さん]

>>49
文京区の高台ってローム層が厚いのか杭長が長い物件をよく目にするね。本郷台地の方も結構長い物件がちょくちょくある

[52: マンション検討中さん]

>>27 匿名さん

9500万
パワカの一時取得者では頭金2000万くらいないと支払いが大変だな

[53: 匿名さん]

買える人はいるだろうね

[54: 匿名さん]

プランに1Rの間取りが掲載されていないのですが、
これは完売しているという認識で良いのでしょうか？
だとしたらそのプランが先に売れるのがちょっと意外です。

[55: 匿名さん]

販売戸数未定とかなっているので、案外地権者住戸だったりして

[56: 匿名さん]

地権者住戸と言う可能性もあるんですね。
あまり考えた事がありませんでした。
仮にそうだとして明記される事はないのでしょうか。

[57: 匿名さん]

地権者住戸となっていても途中で突然分譲されたりすることがあるので、蓋を開けてみないとね。未定となっているところを見るとまだ売るかどうか考え中みたいだね。

[58: マンション掲示板さん]

>>49 匿名さん

意外と千川通り沿いのマンションの方が杭が短いんですよね。
千川通り沿いや江戸川橋駅付近マンションの杭の長さは10メートルくらい。
本郷の高台にあるマンションは40メートルくらいなのに。不思議ですね。

[59: 匿名さん]

>>58 マンション掲示板さん
標高差考えても坂下の千川通り沿いの方が地盤までの距離が短いみたいなので、高台なのに勿体ない感じがします。ただ、この立地はハザードマップ上は完全に抜けてるので、水害の方は安心なのは良いですね。

[60: 匿名さん]

乾いたローム層なら少々杭が長くても埋立地みたいに側方流動の心配はなさそうだけどね

[61: 匿名さん]

播磨坂は桜が綺麗そう。
昔、茗荷谷って何もないイメージがあり、その分、都心だけど環境がいい印象がありました。
ここ、買い物施設どうなんでしょうね。
三徳茗荷谷店があるので取りあえず大丈夫でしょうか。
三徳は食材にこだわっている感じがあるので値段高いかも。

[62: 口コミ知りたいさん]

三徳茗荷谷店はいいですよ！品揃えも多いし、ちょっと高級ですが高級すぎない感じ。近くに産直野菜を売る店や、中勢肉店では高級肉も購入できます。程よいケーキ屋さん、和菓子屋もあります。安い商店はあまりありませんが。

[63: 通りがかりさん]

三徳とクイーンズの格差
鶏肉は三徳
豚肉はクイーンズ
牛肉はドロー
鮮魚はクイーンズ
調味料はクイーンズ

[64: マンション掲示板さん]

三徳は魚はダメだけど肉は良い。

[65: 匿名さん]

クイーンズよりかは成城石井の方が近いけど、たしかに鮮魚はクイーンズかなあ...
成城石井は輸入食品の品揃えがいいからよく行くけど
オーガニックのデーツなんてマニアックな商品は成城石井にしかない

[66: 匿名さん]

茗荷谷は駅の近くよりも播磨坂沿いの方がお洒落な店が多い印象があるな

[67: マンション掲示板さん]

播磨坂ってそんなにお店多くないよね？

[68: 匿名さん]

多くはないんだけどね、全体に質がよく品がいい。近隣住民の質の高さの反映だろうね。

ドイツの機械式時計メーカーのショウルームも麓にあったりしてちょっと華がある

[69: 匿名さん]

設備仕様が更新されたけど、オプレジも少しずつグレードが落ちてる気がする。ひと昔前は廊下水回りタイル張り、LOW-Eペアガラス、キッチンバックカウンター標準装備で値段の割に充実してたのに。

[70: マンコミュファンさん]

>>61 匿名さん

文京区は基本的に買い物が不便だから。そのなかでは茗荷谷は買い物が便利なほうだよ。

後楽園なんかも何気に買い物は不便。駅近に住むと成城石井しかないからね。再開発でスーパーできるだろうけど、現時点ではダイエーのそばに住んだほうが便利そう。

[71: マンション掲示板さん]

東大前や本郷三丁目あたりは高台で良いけどまともなスーパーないのが欠点だね。
文京区の中ではこのマンションの辺りはましな方だよ。

[72: マンション検討中さん]

ここの三徳は結構大きいのでかなり便利な方だよね。坂下のハナマサなんかも使おうと思えば使える。大きいスーパーが近くにあるのは日常生活上重要。文京区でここより利便性求めると、坂下になるけど、再開発含みで春日駅の北側あたりになるだろうね。この辺は高台と利便性のトレードオフ。

[73: マンション掲示板さん]

他に高台で大きなスーパーがあるのはグリーンコートのピーコックがある本駒込、千石あたり。

[74: 匿名さん]

後楽園も飯田橋側の人はまわりに店がないから不便かもね。
千川通沿いの方が便利だがあまり高級な物件が建っていないところが難点

[75: 匿名さん]

本郷は昔は東大に関連した中小の医療機器とか特殊な技術を持った会社がごちゃごちゃ自社ビルを建てていたオフィス街だからね。昔から人が多く住んでいたのは実際には坂の下の白山通りとか千川通沿いでこの辺に生活利便施設が集中している。大昔は高台にも小さな肉屋とか八百屋が点在していたのだけれど、いつの間にかなくなってしまった。

[76: マンション検討中さん]

千川通りのダイエー付近は最近まで東急が億ション分譲してたり、少しずつ綺麗になってるけど、まだビックリするくらい古い建物が残ってるよね。利便性重視ならあの辺りはドームシティや再開発まで徒歩圏、小さな商店から医療機関まで揃ってるからそっちの方が良いかもね。ここの立地は、そこそこ利便性がありながら、高台、駅距離、窪町小学区とバランスが良いとのろが魅力かな。

[77: 匿名さん]

ダイエー近くのマンションショッは、古くて仕様もしょぼいけど安いのは間違いない
物足りないだろうけど、損はしにくいかもね
一生住む気がないなら、ステップとしては良い判断かも

[78: 匿名さん]

住まいサーフィンの記事見てたらオープンのリセールは、日鉄興和不動産、NTT都市開発に続いて３位だった。都心にしか分譲してないし、大手と比べて割安だからリセール負けしにくい、ってことなのかしら。

[79: 口コミ知りたいさん]

ちょっと前の記事見つけたよ

茗荷谷エリアの不動産は“買い”？　都心アクセス力は広尾レベル、価格は準都心並み！「茗荷谷」の中古マンション価格による文京ブランドを検証

https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1110038

[80: 匿名さん]

茗荷谷は主要駅までアクセス良いから広尾並みに上がるかはさておき、完全に実需エリアだし、都心回帰の流れから下がりにくいだろうね。モデルルームの案内も1月中は埋まって、かなり注目されてるみたい。

[81: マンション検討中さん]

>>80 匿名さん
長者丸とこちらですと、どちらが仕様上ですかね？ホームページでは分からず。

[82: デベにお勤めさん]

建物外観デザインが分からない。モデルルーム行ったけど、まだ正式にできてないと言われ、白黒スケッチみたいなの見せられたんだけど遅くない？

[83: 匿名さん]

>>81 マンション検討中さん
ホームページ見比べた感じ、若干ですが、長者丸の方が良さそうです。違いは手ぶらキー、玄関前カメラモニター、廊下タイル張り、LOWEガラス、フローリングくらいでしょうか。ホームページ上書いてないだけかも知れませんが、上級仕様なら普通書くと思うので。専有部はオプション対応可能でしょうね。

[84: 匿名さん]

茗荷谷は、テニス場、図書館が近くにあって便利だし、幼児教育も進んでいるよ
保育所ぐらいの子どもたちがが、欧米人の先生に連れられて公園に遊びに来るのだけど、
普通に英語はしゃいでいて驚いたよ

[85: 名無しさん]

>>82 デベにお勤めさん

検討中ですが、60平米タイプの価格はどの位でしたでしょうか？

[86: 匿名さん]

60平米で8500くらいでした。
HPやパンフには載せていないいろんな部屋タイプがありました。
半地下部屋も売るそうですよ。

[87: 匿名さん]

坪470万ですか、かなり強気な印象ですね。地下住戸は割安になると思いますが、物件概要みると地下一階建てになってるので、半地下というより完全地下っぽそうです。テラスが広ければ価格次第でありかな、とは思いますが。

[88: 匿名さん]

86ですが、
価格表を見直しました。
正確に言うと60平米8360でした。
まだ価格を付けてない60平米部屋も多数ありましたので、今後道値付けするか、ですね。

[89: ご近所さん]

85で質問したものです。
ご回答ありがとうございます
想像以上の価格でした。。

[90: 匿名さん]

60平米で8000切ってる部屋もたしかあったような気がしますが...

[91: マンコミュファンさん]

>>79 口コミ知りたいさん
その記事見た。二子玉川がバブルだなと思ったわ。痛勤つらそう。

でも今は局地バブルって感じで全然高いよね。オープンで坪470？

春日再開発の恩恵ではないとは思うけど茗荷谷も上がってるよね。

[92: 匿名さん]

もともと坂下の春日より坂上の茗荷谷の方が相場的には高かったけど、春日は再開発や交通利便性でここ数年で一気に上がったね。茗荷谷に限らず白山や東大前みたいな隣接駅はそれに少なからず影響されてるとは思う。昨年くらいに本郷通り沿いで三井が60平米台の狭小3LDK分譲してたけど、それも坪450万前後でかなり強気だと感じだけど、すぐ完売になった。

[93: 匿名さん]

坂下の春日が上がれば、茗荷谷も上がるのが道理。再開発タワーで坪単価600前後なら500台ぐらいにはなってもおかしくないんじゃないかと。昨今の相場を考えるとそれ以下なら値ごろ感が出てくるとおもう。ただ仕様を落としているとの書き込みもあったのでもう少し安く出してオプレジらしく瞬間蒸発を演出するつもりかも。

[94: 匿名さん]

>>92 匿名さん

それは、学区が良かったから
掲示板見ていると、学区狙いで引っ越された方が沢山いるのです
坪500ぐらいしてましたよ
学区は、価格の重要な要素になります

[95: 匿名さん]

>>94 匿名さん
本郷通りの三井は誠之小じゃなくて駒本小。中学校区は六中で人気だけどね。学区でいうと、ここは窪町小、茗台中でどっちも人気校だし、国立小三校も近いからファミリータイプは欲しがる人は多いと思う。

[96: 職人さん]

今日播磨坂で担当者がチラシを配っていましたね。やはり坪単価の価格が高く、問い合わせは多くても申し込みは少ないのでしょうか。一次募集で空きが出てままなら、価格が下がっていく可能性があるのでしょうか。

[97: 口コミ知りたいさん]

下がらないんじゃない？

[98: 匿名さん]

下がるなら最後の最後でしょ
最終3邸とかになってから
竣工前に売れちゃったら値引きはないでしょうね

[99: 匿名さん]

このあたりの相場はこのくらい高めの価格なのでしょうか。
駅から徒歩６分程度というのは便利ではありますが
とても近いということでもないです。
また、どの間取りも部屋数はあっても面積は狭い感じ。
ちょっと購入の決め手には欠けるかなと思いました。

[100: 匿名さん]

>>99 匿名さん

それがオプレジです

[101: 匿名さん]

>>99 匿名さん
相場的にはそんなもんかな、って感じですね。駅そこそこの距離ですが、高台、三徳至近、大通り沿いでない、窪町学区ということを考えるとこんなもんかと。

それはそうと、ホームページ見たら今日もう1期目の抽選日になってました。先週モデルルームオープンしてデザインも公表してないのにもう販売するのは早すぎな気がします。

[102: 匿名さん]

最近人気あるね、文京区

[103: 匿名さん]

第1期割と倍率あったみたいですね

[104: 匿名さん]

やっぱり学区狙いですかね
丸の内線も便利だからな
本数多くて10分待つ事ないからな

[105: 匿名さん]

動きがかなり早いです。長めの正月休み挟んでるので、発表から実質1ヶ月くらいしか経ってないです。窪町学区でこの立地なら、子供が中学上がった段階でリセールしても買い手はいくらでもいるでしょうから、3LDKは高額なのに早そうです。丸ノ内線は浅いですし、池袋方面は他路線から乗り入れてないので混み具合がマシなのも良いね。

[106: eマンションさん]

窪町より金富の方が、給食や登下校がしっかりしてるよ。

[107: 匿名さん]

>>96 職人さん

オプレジのチラシ配りはいつもの事だけど、最近はどこもすぐに売り切れちゃうから現時点での値引きは無いように思います。

オプレジのページ見ても売り切れ多いので売り出し物件がかなり少なくなってますね。

[108: 通りがかりさん]

茗荷谷駅前でチラシ配りしてたね。戸建ての方だとかなりしつこいって聞くけど、淡々と配ってたよ。チラシでこんな高額マンション売れるのかな、って思ってたら、自ら食いつきに行って話してる人もいて意外だった。すみふも道路の反対側でチラシ入ったティッシュ配ってたし、案外有効なのかも知れない。

[109: 匿名さん]

自分も駅前で話聞きましたが、たしかに人気の物件なので淡々と配るのでも大丈夫そうですね。
ちなみにこれまでのオープンの物件のなかでもトップクラスに問い合わせあるとのこと。

[110: 匿名さん]

播磨坂のマンションってどこもほぼほぼビンテージ化しているからね。ここも住人がきちんと大事に管理すれば化けるかもね。オプレジさん、長持ちするいいもの作ってよ。

[111: 通りがかりさん]

>>110 匿名さん
この辺は播磨坂沿いや周辺は素敵なマンション多いよね。少しそれてるけど、近くのディアナコートのデザインは本当に素敵だと思う。オプレジも最近はデザインには気を使ってるからここも期待してる。

[112: マンコミュファンさん]

白金長者丸とここならどちらがお勧めですかね？迷ってます！

[113: 通りがかりさん]

>>112 マンコミュファンさん
白金長者丸は土地感ないけど、家族、特に小さい子持ちで住むなら、ここは良い場所だよ。播磨坂、教育の森公園、植物園が近くにあって、一駅でドームシティもある。駅前含めて生活圏に風俗など嫌悪施設もない。ただ、よく言えば落ち着いてる、悪く言えば地味な街なので、一人暮らしやDINKSならココを選ぶ積極的な理由が見つからない。

[114: 匿名さん]

文京区は女性単身世帯が多い。ここは独身女性には向いていると思うけどね。
道はほとほど人通りがあるし、明るい。茗荷谷駅や後楽園駅の途中に繁華街がないので酔っ払いの横をこわごわ通ることもない。

[115: 匿名さん]

>>111 通りがかりさん

まだ仕様が高い時のディアナコートですよね。
アーキサイトメビウスデザインの。

モリモトは元々デザインに定評があるデベでしたが、オプレジも最近はデザインが良くなりましたよね。

[116: マンコミュファンさん]

窪町ってそんなにいいのかなぁ。クラスが多いといろいろ大変そう。意識高い親が多いんだろうな。

隣駅の再開発って影響あるのかな？あと中央大学法学部の影響も気になる。

[117: 通りがかりさん]

>>115 匿名さん
あのディアナ買えた人は羨ましいです。確実にビンテージ化すると思います。

オプレジもデザイン良いのが多いですね。ここの近くの御殿坂や千駄木の団子坂近くにもオプレジのマンションがあるのですが、最初見た時はオープンのしつこい営業のイメージ(笑)とお洒落な外観のギャップにビビってイメージが変わりました。ここもカッコいいの作って欲しいですね。

[118: 匿名さん]

窪町小学校は大塚小学校と統合されるようですね。さらにクラスが増えそうです

http://www.city.bunkyo.lg.jp/library/sosiki_busyo/kaikaku/bijyon/soan9...

[119: マンション検討中さん]

>>118 匿名さん
その計画って文京区の子供が減ってた時に議論されてたもので今は違うんじゃない？区内の小学校の一部は人数増えすぎて単独で建て替えされる予定のもあるくらい。

[120: 匿名さん]

統合の計画は、反発がありなくなったはずだよ。

大塚小学校は、今２学級に増えてきていて、校舎を増設しているくらいだし。

[121: 名無しさん]

大塚小は、生徒数からして、ぶっちぎりの弱小だからなぁ?

[122: 匿名さん]

難関中学に合格者を輩出する都内「名門公立小」リスト
文京区立 誠之（せいし）小学校（西片）・千駄木小学校（千駄木）・窪町小学校（大塚）
https://president.jp/articles/-/28450

だそうです。

[123: マンコミュファンさん]

文京区の人気学区は3S1Kで、窪町小はそのひとつ。人気学区の物件は、地元の不動産屋で大々的に「◯◯小学区！」って張り出されてるよね。とはいえ、同じく区立だし、そんなに変わらないんじゃないかって思ったりするけどね。

[124: 匿名さん]

意識高い中で揉まれると変わると思うよ
自分の友だち5人の平均が自分って言うよ

[125: マンション検討中さん]

第1期の販売は終わったようですが、売れ行きどうなんでしょう？
千駄木も販売スタートで、オプレジは文京区で頑張ってますね。

[126: 匿名さん]

1期落ちましたが2期で優遇する余裕もない状況みたいです。

[127: 匿名さん]

この立地は今までオプレジを検討外にしていた人も食指を伸ばすだろうからオプレジ始まって以来の盛況ではないかと思う。余程有能な仕入れ担当がいるようだね。

[128: 匿名さん]

2週間前にモデルルームに行ったとき、
営業さんから広尾の時と同じくらい反響が大きく予想以上で驚いている。１期の値段が甘かったかもと言われました。
営業トークか本音か分かりませんでしたが…。

[129: マンコミュファンさん]

>>127 匿名さん
オープンの仕入れはすごいよ。
ここ数年文京区内で絶え間なく分譲してるし、この後、西片の方で分譲すると思う。
この間、建築確認の看板みた。
誠之小学区で春日再開発も10分圏内くらいの抜群の立地。
結構そっちの方も気になってる。

[130: 買い替え検討中さん]

西片の新築工事は具体的にどちらになりますか。低層住居専用地域だと思うので、高いマンションは建てられないはずだが、その看板の詳細を見てみたいですね。

[131: マンション検討中さん]

1期先着順になってるので、
そこまて人気じゃないみたいですね。

[132: マンション検討中さん]

1期はファミリー向けの部屋は人気があったようで先週抽選してます。
(私もダメもとで申し込んだが抽選外れました。)
我が家が希望する3LDKは今後も先着順になりそうにないと言われましたが、
本当のところどうなんでしょうね。

[133: マンション掲示板さん]

>>130 買い替え検討中さん
マンションです。場所は、本郷税務署近くのT字路を西片方面にしばらく進んだところで大きなお屋敷の隣でした。たぶん地下住戸を設けて戸数確保するのだと思います。

西片で新築マンションは近年見たことないので、反対住民によって頓挫しないでほしいです(笑)

[134: マンコミュファンさん]

>>133 マンション掲示板さん

豪邸群中のマンションって、どうでしょうね。学区以外のメリットはちょっと物足りないかもしれないですね。

[135: 匿名さん]

デザインもオープンになったね。思ったよりシックな感じだけど、正面と側面のガラス手摺とルーバーの使い分けはいいね。植栽も充実してる。ただエントランス周りはかなりシンプルで、もう少し頑張って欲しかった。

[136: 検討中]

>>135 匿名さん

確かに、資産価値を保つためにも、エントランスはカッコよく作るべきですね。

[137: 匿名さん]

>>136 検討中さん
エントランスは毎日使うし、ゲストも使うから、居室並みに重要。ここの外観は素敵だと思うだけど、もう少しエントランス作り込んで欲しかったなー。

[138: 名無しさん]

最近の文京区だと、パークハウス文京白山のエントランスがショボい。
コンクリート打ちっ放しで、頭打つぐらいの天井の高さ。

[139: 匿名さん]

>>138 名無しさん
文京区は小規模物件が多いからインパクトあるエントランスは少ないね。パークホームズ本郷通りは小規模でも二層吹抜けだったり、その辺はさすが三井だと思った。

[140: マンション検討中さん]

第1期は抽選で2戸残ったのが先着という感じだね。残ったのは、相対的に人気のないDタイプと1Lかな。

第2期は、81.91m2のが坪単価490万円とかだとすると、3Lタイプは1億前後とかで売りに出るのかも