オープンレジデンシア小石川播磨坂についての情報を希望しています。
播磨坂に寄り添う高台立地のようです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/koishikawa-h/
所在地：東京都文京区小石川四丁目221番9他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩6分
間取：1R～3LDK
面積：28.16平米～99.68平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：日本ハウズイング株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-12-02 14:01:31
オープンレジデンシア小石川播磨坂ってどうですか？
| No.151 |
by マンション検討中さん 2020-02-02 20:59:30
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削除依頼
第二期は第一期よりも値段上げてきている？
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| No.152 |
何日かまえだけどモモレジブログで
取り上げられてた |
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| No.153 |
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| No.154 |
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| No.155 |
モモレジさんのブログでは、数年前のオプレジの小石川五丁目と比較して価格は変わってないことを評価してたのですが、修正してきたんですね。
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| No.156 |
一期は大好評だったという話だからちょっと高くしても買う人はいるだろうね。
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| No.157 |
ある程度は、学区で売れちゃうんじゃないの
1期が、好調すぎての価格上げでしょうね ファミリータイプだと賃貸需要があると聞きます |
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| No.158 |
価格が高いから賃貸で利益が出るかはわからないけど、ファミリータイプの需要は多いよ。賃貸も分譲も需要に対して供給が少ないから探してる人が多い。必要になって貸すにも売るにも困らない。
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| No.159 |
この辺は需要が高いから売ったら家賃チャラぐらいにはなるんじゃないかな。希望的観測かもしれないけれど。
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| No.160 |
近く見てみましたが、三徳だけじゃなく、最近まいばすけっとも出来たみたいですね
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| No.161 |
三徳と春日通りを挟んだはす向かいにまいばすけっと出来ましたね。
播磨坂下にもまいばすけっとあります。 |
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| No.162 |
まいばすけっとだらけだね。便利でいいけど
春日通り沿いとかにいろいろと店も増えているし、この辺は年々地味に生活しやすい地域に変わってきているね。マンションが建って人口が増えて、需要をほりおこそうと店が増えて住みやすくなってまた人口が増えてという良循環のサイクルが回り出しているってことかな。 |
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| No.163 |
HPの物件概要のところで、先着順とか、第一期5次とか、随時更新されているように見えますが、そもそも何の違いがありますか。
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| No.164 |
たしかに今先着でルーバル付きの3LDK66平米が9670万で出てるね。当たりつけて小出しに新着順で売ってる、って感じなのかな。
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| No.165 |
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| No.166 |
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| No.167 |
>>166 マンション掲示板さん
たぶんそうでしょうね。プレミアムも一瞬だけ出てすぐ消えたみたいなので。 一期の売れ残りというより、二期で予定している部屋以外を案内して、確実に売れる部屋を一期◯次先着順で出して売ってるような動きです。 |
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| No.168 |
>>164 匿名さん
その同じ間取りでルーバルなしの部屋が1期1次で出てました。 webには一度も出てなかったので、1次ですぐ決まったぽいです。 広さの割にいいお値段なのに、ポンポン買われていくのですねえ。 |
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| No.169 |
>>168 マンション検討中さん
ここは条件の良くて高い部屋から決まっていってる感じですね。ファミリータイプは確かに二期でも申し込みが集中しそうです。 |
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| No.170 |
ファミリータイプで人気なのだと申込みはAかBに集中しそう
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| No.171 |
外観デザインは千駄木オプレジのほうがかっこいいね。
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| No.172 |
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| No.173 |
>>172 匿名さん
ここも高いですが、財閥系に比べると控えめ、というのはあんまり変わらないと思いますけどね。外観デザインは実物は見栄えするものが多いので高級感ありますし、実際は立地に比べて割安なだけで、ここみたいに価格帯は高いですね。どっちかというと、モリモトみたいにデザイン性高めて財閥系とは違った高級感を演出しつつ、共用部絞って割安感出す、って戦略な気がします。 |
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| No.174 |
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| No.175 |
高級感と割安感バランス良く頑張って欲しいなぁ。
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| No.176 |
センターで案内聞いてきました。第二期でかなり値段を上げてきてる感じの強気。オープンハウス特有の前のめりな営業が無かったのはそのせいか、担当者が穏やかな人だったのか。。。それにしてもこの平米数であの値段。麻布並みに高い。。。
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| No.177 |
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| No.178 |
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| No.179 |
>>176
播磨坂ブランドは別格ですよ。知名度は低いですが、ここだけ港区の飛び地ぐらいに思っていいと思います。 |
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| No.180 |
ファミリータイプとか下手したら1000万円くらい上がってるのかも
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| No.181 |
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| No.182 |
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| No.183 |
近くに住んでいるので播磨坂の雰囲気が良いのはよく分かります。
中古で築年数かなりあってもいいお値段しますもんね。 学区の良さも相乗効果でこの強気価格なんでしょうね。 |
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| No.184 |
>>182
東京全体で見たらオプレジは好調だからだと思います。 最近、物件が出たと思ったらあっという間に完売してるケースばかりで、 もう少し値上げしても売り切れると思ったんだと思います。 ホームページ見るといま分譲しているのがたった３物件ですからね。 少し前まで１０物件くらいＨＰに並んでましたが完売してしまいましたから。 オープンからすればもう少し値段上げておけば良かったと思っても不思議はないですよね。 結果、値付け失敗しても値下げして売ればいいだけなので。 |
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| No.185 |
第1期の先着順で残ってる3LDKは、相対的に安いけど、視界抜けしない条件良くない部屋じゃないかな？条件の良いBタイプやプレミアムはすぐになくなってる。ここは条件良い部屋から売れてる感じなので、少々高くても気にしない購買層が中心と思われるので、おそらく条件の良い部屋を上げてくるんだと思う。
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| No.186 |
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| No.187 |
>>186 匿名さん
第1期で申し込みが入らなかった部屋は基本先着順になってるはずだから2期前でも申し込めるよ。Dタイプは1期先着(3階)と2期(高層階？)があるから、先着の3階は申し込めるけど、高層階は2期まで待って、申し込みが重なれば抽選になる。 |
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| No.188 |
>>187 匿名さん
ありがとうございました。勉強になりました。私も案内受けたのですがDタイプは6階しかなく、微妙に広いBが4階？だかしかなくて同じ値段でおどろきでした。ではもう先着順もなくなったのかもしれませんね。 |
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| No.189 |
>>188匿名さん
私も値段を気になってますが、予約はこの先になるため、詳細の値段を共有いただけますか。 |
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| No.190 |
>>188 匿名さん
売れてたら価格表でバラついてたりしますよ。3階はすでに申し込みが入ってるけど、客寄せのためにホームページに残してるだけかも知れませんね。ただ、Dタイプは1期はたしか3階と6階が売り出されてたので、4、5階も残ってるはずなので担当に確認する方が良いと思います。 |
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| No.191 |
悩んでるうちにチャンスがだんだんなくなって来ている感じか。。。個人的に、窓から隣の5階建てマンションに届けるBタイプよりは本当の角部屋であるDタイプが好みですが、もう4階と5階しか残っていないですね。第二期の値段はどうなるんだろう。
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| No.192 |
営業さんに見せてもらった資料で、
クレーンで撮ったと思われる各階からの眺望写真というのがありました。 個人的には7階くらいで北側は完全に抜け感のある眺望でした。 3階くらいまでは電柱と電線が気になりました。 |
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| No.193 |
なんか高すぎてびっくり。パークコートのほうがいいんじゃない？もう完売しているけど。隣駅の再開発物件の方がリスク少ない気がするけど。さすがに億出せる仕様じゃないと思う。立地はともかくオプレジはオプレジだし低層でもないペンシルマンション。
もし窪町学区がいいと言うならここまで出さないで私立小学校に入れた方がいいんじゃないかと思ってしまう。 |
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| No.194 |
オプレジもここはザハウスの高級仕様でも良かった気はするな。まぁ欲しい人にとったらオーダーシステムで対応すれば良いから、あんまり気にならないかも。
2期どれくらい上げてくるかはわからないけど、1期は相場的にはオプレジなみのこなれた価格だったと思う。茗荷谷に徒歩5分前後の高台だけで70平米1億はいく印象。ここはそれに播磨坂と大型スーパー至近で大通り沿いじゃないという好条件。 |
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| No.195 |
事業者は、幹線道路沿いの谷底低地へ、どうぞどうぞ…ってところでしょう。
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| No.196 |
>>194 匿名さん
部屋の仕様をあげても、建物の規模感とか考えると微妙。建物全体の高級感やブランドがないマンションでどれだけ内装や設備に金をかけても、ちぐはぐな感じ。中古で比較されたときにメジャー７にしたほうがいいやってなりそう。 まぁ、リセールや賃貸のときの資産性を気にしない人、どうしても今、窪町学区で新築がほしい人ならいいんじゃないかな。この価格帯のマンション買える人なら、多少値下がりしたっていたくも痒くもないだろうし。 参考までに。住宅ローンの相談に、銀行にいったんだけど、文京区はバブルだからローン組むときの不動産評価額は、購入価格のままは無理って言われました。属性よければ貸すけどね。 |
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| No.197 |
>>196匿名さん
窪町学区でどうしても新築じゃダメではないが、半年をかけてマンションを探しているなか、中古でも同じような強気値段ばかりで、逆にこっちの新築は少し買い得感もしています。 |
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| No.198 |
同じくここら辺でマンション探してますが、駅前のアトラスタワーをはじめとしてどこも高くて、、今思えば第一期でさっさと買っておけばよかったんでしょうね。
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| No.199 |
>>196 匿名さん
差し支えがなければ、最終的にどちらに決められたのでしょうか。是非参考させていただきたく。 |
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| No.200 |
>>196 匿名さん
オプレジのリセール率はデベランキングで3位だから悪くないよ。三井と同じくらいだったはず。メジャー7だとすみふが圧倒的にリセール率悪い。売り出し価格がすみふみたいに高ければ、リーズナブルなリビオやリセール負けしてる。 ただ、リセールの話よりは、ここは立地が良いから実需で15年以上は住む人が多いし、リセール率はあんまり気にせず、気に入れば買いだと思うけどね。環境は本当に良い場所だし。 |
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