オープンレジデンシア小石川播磨坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア小石川播磨坂についての情報を希望しています。
播磨坂に寄り添う高台立地のようです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/koishikawa-h/

所在地：東京都文京区小石川四丁目221番9他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩6分
間取：1R～3LDK
面積：28.16平米～99.68平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：日本ハウズイング株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[121: 名無しさん]

大塚小は、生徒数からして、ぶっちぎりの弱小だからなぁ?

[122: 匿名さん]

難関中学に合格者を輩出する都内「名門公立小」リスト
文京区立 誠之（せいし）小学校（西片）・千駄木小学校（千駄木）・窪町小学校（大塚）
https://president.jp/articles/-/28450

だそうです。

[123: マンコミュファンさん]

文京区の人気学区は3S1Kで、窪町小はそのひとつ。人気学区の物件は、地元の不動産屋で大々的に「◯◯小学区！」って張り出されてるよね。とはいえ、同じく区立だし、そんなに変わらないんじゃないかって思ったりするけどね。

[124: 匿名さん]

意識高い中で揉まれると変わると思うよ
自分の友だち5人の平均が自分って言うよ

[125: マンション検討中さん]

第1期の販売は終わったようですが、売れ行きどうなんでしょう？
千駄木も販売スタートで、オプレジは文京区で頑張ってますね。

[126: 匿名さん]

1期落ちましたが2期で優遇する余裕もない状況みたいです。

[127: 匿名さん]

この立地は今までオプレジを検討外にしていた人も食指を伸ばすだろうからオプレジ始まって以来の盛況ではないかと思う。余程有能な仕入れ担当がいるようだね。

[128: 匿名さん]

2週間前にモデルルームに行ったとき、
営業さんから広尾の時と同じくらい反響が大きく予想以上で驚いている。１期の値段が甘かったかもと言われました。
営業トークか本音か分かりませんでしたが…。

[129: マンコミュファンさん]

>>127 匿名さん
オープンの仕入れはすごいよ。
ここ数年文京区内で絶え間なく分譲してるし、この後、西片の方で分譲すると思う。
この間、建築確認の看板みた。
誠之小学区で春日再開発も10分圏内くらいの抜群の立地。
結構そっちの方も気になってる。

[130: 買い替え検討中さん]

西片の新築工事は具体的にどちらになりますか。低層住居専用地域だと思うので、高いマンションは建てられないはずだが、その看板の詳細を見てみたいですね。

[131: マンション検討中さん]

1期先着順になってるので、
そこまて人気じゃないみたいですね。

[132: マンション検討中さん]

1期はファミリー向けの部屋は人気があったようで先週抽選してます。
(私もダメもとで申し込んだが抽選外れました。)
我が家が希望する3LDKは今後も先着順になりそうにないと言われましたが、
本当のところどうなんでしょうね。

[133: マンション掲示板さん]

>>130 買い替え検討中さん
マンションです。場所は、本郷税務署近くのT字路を西片方面にしばらく進んだところで大きなお屋敷の隣でした。たぶん地下住戸を設けて戸数確保するのだと思います。

西片で新築マンションは近年見たことないので、反対住民によって頓挫しないでほしいです(笑)

[134: マンコミュファンさん]

>>133 マンション掲示板さん

豪邸群中のマンションって、どうでしょうね。学区以外のメリットはちょっと物足りないかもしれないですね。

[135: 匿名さん]

デザインもオープンになったね。思ったよりシックな感じだけど、正面と側面のガラス手摺とルーバーの使い分けはいいね。植栽も充実してる。ただエントランス周りはかなりシンプルで、もう少し頑張って欲しかった。

[136: 検討中]

>>135 匿名さん

確かに、資産価値を保つためにも、エントランスはカッコよく作るべきですね。

[137: 匿名さん]

>>136 検討中さん
エントランスは毎日使うし、ゲストも使うから、居室並みに重要。ここの外観は素敵だと思うだけど、もう少しエントランス作り込んで欲しかったなー。

[138: 名無しさん]

最近の文京区だと、パークハウス文京白山のエントランスがショボい。
コンクリート打ちっ放しで、頭打つぐらいの天井の高さ。

[139: 匿名さん]

>>138 名無しさん
文京区は小規模物件が多いからインパクトあるエントランスは少ないね。パークホームズ本郷通りは小規模でも二層吹抜けだったり、その辺はさすが三井だと思った。

[140: マンション検討中さん]

第1期は抽選で2戸残ったのが先着という感じだね。残ったのは、相対的に人気のないDタイプと1Lかな。

第2期は、81.91m2のが坪単価490万円とかだとすると、3Lタイプは1億前後とかで売りに出るのかも

[141: 匿名さん]

100平米の方のプレミアムは一瞬でしたね。1.4から1.5億くらいしたはずなのに。

個人的には洗面所と2部屋リビングインのBタイプよりDタイプの方が好みなんだけど、廊下長くて居室が狭いのがネックかな。

[142: 匿名さん]

>>141 匿名さん

一番広い物件売りに出てたんですね。てっきり上限1億くらいまでと書いてあったので一期では出てないのかと思ってました。

[143: 匿名さん]

>>142 匿名さん
本当に一瞬だけ出てました。たぶん事前に買い手がついてたんでしょうね。この辺で100平米の新築は珍しいですし。

[144: 匿名さん]

地味にお金持ち多いよね。文京区って共働きの一般家庭が多いと思うけど、意外と茗荷谷は専業主婦家庭が多くて、旦那さん何してるんだろうってちょっと気になる。

[145: 匿名さん]

私の知り合いの社長は、白山に住んでいるな
浜松町の巨大ビルに経営している会社ある

[146: マンション検討中さん]

>>140 マンション検討中さん
北向きの部屋が多く、リビングの日当たりは悪くなってしまいますか？　周囲に日を遮る建物があるのか教えて下さい

[147: マンション検討中さん]

購入検討されてるなら現地行って自分の目で確かめた方がいいですよ。

[148: マンション検討中さん]

現地に行って来ました。
やはり、というか日当たりと景観は期待できそうにないようです。
春日通りの車の多さも気になりました。

[149: 匿名さん]

あんまり周りに高い建物ないし、大通り沿いじゃないから結構良い立地だと思いますけどね。
とはいえ、角じゃないDタイプとかだと日当たり微妙なのはそうかも。

[150: 匿名さん]

文京区のマンションってほとんど幹線道路沿いだから、こうした一本奥に入ってる立地ってだけで希少性高いんだよね。

[151: マンション検討中さん]

第二期は第一期よりも値段上げてきている？

[152: 匿名さん]

何日かまえだけどモモレジブログで
取り上げられてた

[153: 検討中]

>>152 匿名さん

確かに柱の食い込みはちょっと残念ですね。。。

[154: 匿名さん]

>>151 マンション検討中さん

そうみたいですね。

[155: 匿名さん]

モモレジさんのブログでは、数年前のオプレジの小石川五丁目と比較して価格は変わってないことを評価してたのですが、修正してきたんですね。

[156: 匿名さん]

一期は大好評だったという話だからちょっと高くしても買う人はいるだろうね。

[157: 匿名さん]

ある程度は、学区で売れちゃうんじゃないの
1期が、好調すぎての価格上げでしょうね
ファミリータイプだと賃貸需要があると聞きます

[158: 匿名さ]

価格が高いから賃貸で利益が出るかはわからないけど、ファミリータイプの需要は多いよ。賃貸も分譲も需要に対して供給が少ないから探してる人が多い。必要になって貸すにも売るにも困らない。

[159: 匿名さん]

この辺は需要が高いから売ったら家賃チャラぐらいにはなるんじゃないかな。希望的観測かもしれないけれど。

[160: マンション検討中さん]

近く見てみましたが、三徳だけじゃなく、最近まいばすけっとも出来たみたいですね

[161: 匿名さん]

三徳と春日通りを挟んだはす向かいにまいばすけっと出来ましたね。
播磨坂下にもまいばすけっとあります。

[162: 匿名さん]

まいばすけっとだらけだね。便利でいいけど
春日通り沿いとかにいろいろと店も増えているし、この辺は年々地味に生活しやすい地域に変わってきているね。マンションが建って人口が増えて、需要をほりおこそうと店が増えて住みやすくなってまた人口が増えてという良循環のサイクルが回り出しているってことかな。

[163: マンション検討中さん]

HPの物件概要のところで、先着順とか、第一期5次とか、随時更新されているように見えますが、そもそも何の違いがありますか。

[164: 匿名さん]

たしかに今先着でルーバル付きの3LDK66平米が9670万で出てるね。当たりつけて小出しに新着順で売ってる、って感じなのかな。

[165: マンション掲示板さん]

>>164 匿名さん

つまり、3月からの第二期スタートするまでに、第一期の残りを小出しで売っていく感じですね。

[166: マンション掲示板さん]

>>164 匿名さん

今HPを見たら、その部屋の掲示が消えたので、もう売れちゃったんですかね。

[167: 匿名さん]

>>166 マンション掲示板さん
たぶんそうでしょうね。プレミアムも一瞬だけ出てすぐ消えたみたいなので。

一期の売れ残りというより、二期で予定している部屋以外を案内して、確実に売れる部屋を一期◯次先着順で出して売ってるような動きです。

[168: マンション検討中さん]

>>164 匿名さん

その同じ間取りでルーバルなしの部屋が1期1次で出てました。
webには一度も出てなかったので、1次ですぐ決まったぽいです。
広さの割にいいお値段なのに、ポンポン買われていくのですねえ。

[169: 匿名さん]

>>168 マンション検討中さん
ここは条件の良くて高い部屋から決まっていってる感じですね。ファミリータイプは確かに二期でも申し込みが集中しそうです。

[170: マンション検討中さん]

ファミリータイプで人気なのだと申込みはAかBに集中しそう

[171: 匿名さん]

外観デザインは千駄木オプレジのほうがかっこいいね。

[172: 匿名さん]

>>164 匿名さん

484万／坪ですね。
オプレジはお手頃感で勝負するデベと思っていましたが、高級デベになり変わろうとしているのか。

[173: 匿名さん]

>>172 匿名さん
ここも高いですが、財閥系に比べると控えめ、というのはあんまり変わらないと思いますけどね。外観デザインは実物は見栄えするものが多いので高級感ありますし、実際は立地に比べて割安なだけで、ここみたいに価格帯は高いですね。どっちかというと、モリモトみたいにデザイン性高めて財閥系とは違った高級感を演出しつつ、共用部絞って割安感出す、って戦略な気がします。

[174: 匿名さん]

>>173 匿名さん

なるほど。
分かりやすい解説ありがとうございます。

[175: マンション検討中さん]

高級感と割安感バランス良く頑張って欲しいなぁ。

[176: マンション検討中さん]

センターで案内聞いてきました。第二期でかなり値段を上げてきてる感じの強気。オープンハウス特有の前のめりな営業が無かったのはそのせいか、担当者が穏やかな人だったのか。。。それにしてもこの平米数であの値段。麻布並みに高い。。。

[177: マンション検討中さん]

>>176 マンション検討中さん
70平米で億超。

[178: マンション検討中さん]

>>176 マンション検討中さん
第一期からの上がり幅はどれくらいでしょうか。

[179: 匿名さん]

>>176
播磨坂ブランドは別格ですよ。知名度は低いですが、ここだけ港区の飛び地ぐらいに思っていいと思います。

[180: マンション検討中さん]

ファミリータイプとか下手したら1000万円くらい上がってるのかも

[181: マンション検討中さん]

>>180 マンション検討中さん
千駄木のほうもですが、1500万以上上がってるかも。。。一期見に行ってショックでした。

[182: マンション検討中さん]

>>180 マンション検討中さん

マジですか。。。何故こんなに強気になるんでしょうね。第一期の先着順が残っているのに。

[183: 匿名さん]

近くに住んでいるので播磨坂の雰囲気が良いのはよく分かります。
中古で築年数かなりあってもいいお値段しますもんね。
学区の良さも相乗効果でこの強気価格なんでしょうね。

[184: 匿名さん]

>>182
東京全体で見たらオプレジは好調だからだと思います。
最近、物件が出たと思ったらあっという間に完売してるケースばかりで、
もう少し値上げしても売り切れると思ったんだと思います。
ホームページ見るといま分譲しているのがたった３物件ですからね。
少し前まで１０物件くらいＨＰに並んでましたが完売してしまいましたから。

オープンからすればもう少し値段上げておけば良かったと思っても不思議はないですよね。
結果、値付け失敗しても値下げして売ればいいだけなので。

[185: 匿名さん]

第1期の先着順で残ってる3LDKは、相対的に安いけど、視界抜けしない条件良くない部屋じゃないかな？条件の良いBタイプやプレミアムはすぐになくなってる。ここは条件良い部屋から売れてる感じなので、少々高くても気にしない購買層が中心と思われるので、おそらく条件の良い部屋を上げてくるんだと思う。

[186: 匿名さん]

>>185 匿名さん

素人なので教えてください。
第一期先着順って、一期抽選と聞いたのですが、まだ一期の物件が残っているってことでしょうか？二期前にそれは申し込めるものですか？

[187: 匿名さん]

>>186 匿名さん
第1期で申し込みが入らなかった部屋は基本先着順になってるはずだから2期前でも申し込めるよ。Dタイプは1期先着(3階)と2期(高層階？)があるから、先着の3階は申し込めるけど、高層階は2期まで待って、申し込みが重なれば抽選になる。

[188: 匿名さん]

>>187 匿名さん
ありがとうございました。勉強になりました。私も案内受けたのですがDタイプは6階しかなく、微妙に広いBが4階？だかしかなくて同じ値段でおどろきでした。ではもう先着順もなくなったのかもしれませんね。

[189: マンション検討中さん]

>>188匿名さん
私も値段を気になってますが、予約はこの先になるため、詳細の値段を共有いただけますか。

[190: 匿名さん]

>>188 匿名さん
売れてたら価格表でバラついてたりしますよ。3階はすでに申し込みが入ってるけど、客寄せのためにホームページに残してるだけかも知れませんね。ただ、Dタイプは1期はたしか3階と6階が売り出されてたので、4、5階も残ってるはずなので担当に確認する方が良いと思います。

[191: マンション検討中さん]

悩んでるうちにチャンスがだんだんなくなって来ている感じか。。。個人的に、窓から隣の5階建てマンションに届けるBタイプよりは本当の角部屋であるDタイプが好みですが、もう4階と5階しか残っていないですね。第二期の値段はどうなるんだろう。

[192: 匿名さん]

営業さんに見せてもらった資料で、
クレーンで撮ったと思われる各階からの眺望写真というのがありました。
個人的には7階くらいで北側は完全に抜け感のある眺望でした。
3階くらいまでは電柱と電線が気になりました。

[193: 匿名さん]

なんか高すぎてびっくり。パークコートのほうがいいんじゃない？もう完売しているけど。隣駅の再開発物件の方がリスク少ない気がするけど。さすがに億出せる仕様じゃないと思う。立地はともかくオプレジはオプレジだし低層でもないペンシルマンション。

もし窪町学区がいいと言うならここまで出さないで私立小学校に入れた方がいいんじゃないかと思ってしまう。

[194: 匿名さん]

オプレジもここはザハウスの高級仕様でも良かった気はするな。まぁ欲しい人にとったらオーダーシステムで対応すれば良いから、あんまり気にならないかも。

2期どれくらい上げてくるかはわからないけど、1期は相場的にはオプレジなみのこなれた価格だったと思う。茗荷谷に徒歩5分前後の高台だけで70平米1億はいく印象。ここはそれに播磨坂と大型スーパー至近で大通り沿いじゃないという好条件。

[195: eマンションさん]

事業者は、幹線道路沿いの谷底低地へ、どうぞどうぞ…ってところでしょう。

[196: 匿名さん]

>>194 匿名さん
部屋の仕様をあげても、建物の規模感とか考えると微妙。建物全体の高級感やブランドがないマンションでどれだけ内装や設備に金をかけても、ちぐはぐな感じ。中古で比較されたときにメジャー７にしたほうがいいやってなりそう。

まぁ、リセールや賃貸のときの資産性を気にしない人、どうしても今、窪町学区で新築がほしい人ならいいんじゃないかな。この価格帯のマンション買える人なら、多少値下がりしたっていたくも痒くもないだろうし。

参考までに。住宅ローンの相談に、銀行にいったんだけど、文京区はバブルだからローン組むときの不動産評価額は、購入価格のままは無理って言われました。属性よければ貸すけどね。

[197: マンション検討中さん]

>>196匿名さん
窪町学区でどうしても新築じゃダメではないが、半年をかけてマンションを探しているなか、中古でも同じような強気値段ばかりで、逆にこっちの新築は少し買い得感もしています。

[198: マンション検討中さん]

同じくここら辺でマンション探してますが、駅前のアトラスタワーをはじめとしてどこも高くて、、今思えば第一期でさっさと買っておけばよかったんでしょうね。

[199: マンション検討中さん]

>>196 匿名さん
差し支えがなければ、最終的にどちらに決められたのでしょうか。是非参考させていただきたく。

[200: 匿名さん]

>>196 匿名さん
オプレジのリセール率はデベランキングで3位だから悪くないよ。三井と同じくらいだったはず。メジャー7だとすみふが圧倒的にリセール率悪い。売り出し価格がすみふみたいに高ければ、リーズナブルなリビオやリセール負けしてる。

ただ、リセールの話よりは、ここは立地が良いから実需で15年以上は住む人が多いし、リセール率はあんまり気にせず、気に入れば買いだと思うけどね。環境は本当に良い場所だし。

[201: 匿名さん]

スミフはそもそも新築でも売れ残ってるのに、中古だと余程プレミアムな間取りじゃない限りリセールは無理だよね。

[202: マンコミュファンさん]

>>200 匿名さん
オプレジはそんなにリセール良いんですか??

[203: 匿名さん]

そういえばすみふの売れ残ってるシティハウス文京茗荷谷レジデンスも70平米1億の部屋があったね。そっちと比較して、中古になった時にどちらが売れるか検討してみるとリセールの参考になるかも。

[204: 匿名さん]

>>202 マンコミュファンさん
リビオがリセール率1位って主張してるランキングだったと思います。リビオ、オプレジ、三井くらいまでは団子状態で高く、モリモトとすみふが低く、地所レジや野村などはその間って感じでした。

[205: 匿名さん]

>>197 マンション検討中さん

本当に。この辺りの中古も強気価格すぎます。
立地、広さ、グレード感で比較すると新築との差が少ないです。

[206: 匿名さん]

>>205 匿名さん
文京区はファミリー層の実需が強くて基本長く住むから、そもそも3LDKの中古は需要に比べて少ないから割高になるんだよね。築25年の幹線道路沿いでも6000万前後くらいするけど、予算限られた中で区内に住みたい人は買ってくみたい。

[207: マンション検討中さん]

>>206 匿名さん
　
なるほど。
ファミリー層の実需は堅いのですね。

[208: 匿名さん]

>>207 マンション検討中さん
投資向きじゃないから港区や渋谷区みたいに高騰はしないと思うけど、底は堅いと思う。職住近接のトレンドで、治安や教育環境が良いとなると、ファミリー層のニーズにマッチしてるし、子育て世代も子供も実際増えてるね。

[209: マンション検討中さん]

沢山のコメントを見て、とても参考になってます。
近々に小学校に入学の需要があるなか、かつあまり物件のない中、こちらはいい選択になると感じます。資産価値を考える前にまずは目の前のニーズを見て、これからの10年の生活スタイルを考えたほうが良いと思います。
親としてしっかり働いて子供に良い教育環境を提供することは、今現在の使命です。
月曜日から頑張りましょう！

[210: 匿名さん]

奥さんと子供の笑顔はプライスレスだからな

[211: マンション検討中さん]

先着順は4部屋から2部屋に減りましたね。やはり実需が堅いか。

[212: 匿名さん]

>>211 マンション検討中さん
一期完売で先着ではなかったです。残りは億越えの第二期抽選ですよ。

[213: 匿名さん]

文京に来て10年経ちましたが、クレヴィア茗荷谷 文京の丘のときもあっという間でしたが、今度の物件の方がはるかに条件良いので時間の問題ですね。窪町学区はやはり人気ですね。うちは思うところあって（地元民に比べ学区目当ての移住者が多すぎるところ）別の学区にしましたが。一部の物件以外は、実需に支えられているところが文京区の物件の良いところだと思います。

[214: 匿名さん]

>>212 匿名さん
実際は抽選で買い手がいたのに、何かの都合で先着順として公開してたってことでしょうか？

[215: 職人さん]

うーん、めっちゃ強気だなぁ

[216: 匿名さん]

ということは売れ行きがいいってこと。
高く売れるなら、高く売るでしょ、あなたも私もオプレジも。

[217: 匿名さん]

窪町も誠之も、基本フットワークと即決が求められる。物件見に行って、持ち帰って一週間後連絡なんてしてたら普通に買い逃すよ。

希望の価格、学区、広さ、立地等々諸条件をピックアップし、８０点の物件が来たら買うしかない。見送り続けてもう５年も家を探しているなんて人もいるらしい。

その意味でオプレジは今回、価格が予算におさまるなら８０点かなという気はする。価格面で１億出すのが難しい人は、坂下の白山３丁目当たりにするか、借地権の戸建てにするか、５５平米の２LDKにするか、学区を変えるかどこかでかなり妥協するしかないと思う。

[218: マンション掲示板さん]

>>217 匿名さん

正論ですね。

[219: マンション検討中さん]

最近駅前で、住友の茗荷谷レジデンスの人がずっと宣伝してるね。一方でこの物件は、先月こそ駅前で宣伝(研修？)してたけど、第二期になってからは全く見なくなった。値段高くして尚これだから、よほど人気なんだろうね。

[220: マンション検討中さん]

ここのマンションを見ていると、世の中が不景気で、ということが全く信じられないな