オープンレジデンシア小石川播磨坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア小石川播磨坂についての情報を希望しています。
播磨坂に寄り添う高台立地のようです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/koishikawa-h/

所在地：東京都文京区小石川四丁目221番9他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩6分
間取：1R～3LDK
面積：28.16平米～99.68平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：日本ハウズイング株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

あの白い洋館のあったところか...播磨坂に面していないのは残念だけど東南方向は比較的開けているので中層から上は結構眺望も期待できる。でも分譲戸数少ないね、敷地が狭いからかな

[2: 口コミ知りたいさん]

駅からもそれほど遠くなく春日通りに面していない、お散歩できる播磨坂が近い、大きなスーパー三徳・郵便局も近い、ということで、暮らしやすい場所と思います。

[3: マンコミュファンさん]

これは、７０平米前後以上の３LDKはすぐ売れるだろうね。9000万はしそうだ。

[4: 匿名さん]

しかしオプレジよくこんな土地手に入れたね、さすが

[5: マンション検討中さん]

営業しかいない笑

[6: 匿名さん]

小規模マンションではありますが
最寄り駅まで徒歩６分は便利で良いなと思います。

来月から販売開始ということですが
設備内容がまだオープンになっていないのが気になります。
代表間取りも少しわかりづらいかな。
ファミリー向けなのか、外観デザインも含めてオープンになるのを待ちたいですね。

[7: マンション検討中さん]

ここだと小学校ってどこになるんだろう

[8: 匿名さん]

ここの住所が小石川４丁目21ないし22だとすると窪町小学校だと思うよ
3S1Kとか好きな人にはたまらないと思うね。その分お高めに来るんだろうけど
オプレジなんでバリュー価格で勝負するだろう。蒸発注意ってやつだな

https://www.city.bunkyo.lg.jp/kyoiku/kyoiku/gakko/elementaryschool/tuu...

[9: 匿名さん]

ここは三徳の裏と言っていい場所だし、変に駅に近すぎるよりここの方がむしろ便利だと思う。そのうち若葉が爆音爆音とか叫ぶのは目に見えているが、春日通はラッシュアワーこそ交通量が多いが、夜遅い時間はガラガラになるし、工場と港を結ぶルートから外れた都心なので大型輸送車両は少ない。また坂の頂上なのでアクセルを戻す場所なので坂の途中と比べてもだいぶ静か。カフェやレベルの高いイタリアンを食べさせる店も路地裏に点在しているので有閑マダムが時間を潰せる場所がたくさんあるのも魅力かな。

[10: 匿名さん]

>>7　さん
文京区の小学校区、こちらから参考になりますよ。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/kyoiku/kyoiku/gakko/elementaryschool/tuu...

小石川4丁目だから「柳町小」？？
「金富小」にも小石川4丁目と書いてあり、どちらなんだろうと思っています。

住所は「東京都文京区小石川四丁目221番9」です。
文京区なので小学校もレベルの高い地域でしょうね。

[11: 匿名さん]

>>10
住居表示は小石川4丁目21なので窪町小ですね。
これは人気出そうです。
囲まれ感あるし将来的に前面ふさがれる可能性もありますが、それを補って余りある魅力。

[12: 匿名さん]

ここも人気学区のマンションなんだ
高くても、子共のための移住者がいるんだろうな

[13: マンコミュファンさん]

窪町は幹線道路沿いだから、金富の方が最近は人気がある。

[14: 匿名さん]

孟母三遷を地で行くみたいに子供が小学生のうちだけ住むという需要もあるので、ファミリータイプを賃貸に出せばすぐ借りてがつくというのが３s１k学区に物件を持つ最大のメリット。

[15: 匿名さん]

もっとも六つボタンにお兄ちゃんがいるご家庭は南北線の沿線の方が便利ですけどね

[16: 匿名さん]

>>11　匿名さん
ありがとうございます！物件概要から住所を拾ったのですが、該当する番地がなくて「どこかな？」と思っていました。
23区内でも文京区は学力が高いと聞いています。
小学校や中学校は公立にしようかと思っていて、私立に行かなくても文京区なら全体的に教育水準が高いんじゃないかと期待していました。

窪町小、通わせている親御さんや知りあいがいる人がいれば口コミ聞きたいです。
いい刺激を与え合えるお友達がいるといいな。

[17: 匿名さん]

ダイヤモンドの記事によると文京区では窪町はナンバーワンという事らしい

https://diamond.jp/articles/-/218368?page=4

[18: 匿名さん]

アクセスが良い所がメリットになるのかな
確かに文京区は学力の高さが有名ですよね。文学の町と言われるくらいですから、お受験を考えている方が
多いのかな。公立でもレベルが高いなら、お受験で失敗しても、OKという所が良い。

品が良い方がたくさん住まれている印象なので治安も安心できそうです。
物件内容を見ると、ファミリー世帯は勿論単身世帯のタイプもあるんですね

[19: 匿名さん]

>>18
たしかに地元の公立校が低レベルだったり荒れたりしてると、
私立受験失敗→地獄行き確定ってなりますからね。
そういうリスクを考えると、実際行くかどうかは関係なく学区は大切だと思います。

[20: 匿名さん]

場所柄、価格が強気ですね。立地、学区を考えるとオープンハウスでもこうなるんですね。

[21: 匿名希望]

物件のＨPでも触れていたけど、文京区の不動産価格は上がり続けているし人口増加も続いているからね。デベ自身はこれでも安いと考えているんじゃないかな。

[22: 匿名]

坪400行くかな。

[23: 匿名さん]

よく見たら物件概要価格未定じゃないですか。

小規模でオプレジという要素を考慮に入れても500は超えてくるような...あくまでも想像ですが。ただこの場所、知る人ぞ知る感じで高揚感を演出するような場所ではないのでそれほどは高くはならないと思いたいですが、線路脇とかわかりやすい悪条件もないので、わかりやすい安さを売りにする感じではないでしょうね。

[24: 匿名さん]

価格どんな感じでしたか

[25: 匿名さん]

話聞いてきましたが大体坪450でした。

[26: 匿名さん]

お、買える値段におさめてきたね

[27: 匿名]

坪450、ということは、70平米ぐらい、1億？？即撤退

[28: 匿名さん]

70平米一億で買う人はいるんじゃないかな。台地１で山地丘陵についで2番目だから地盤も良さそうだし、播磨坂に近接しているところもグッド、小学校区も人気の小学校だし、スーパーに近くて便利ってところもかなりアピール高い。坂を降りればちょっと距離はあるが二駅四路線利用も可能。地球温暖化で１０メートルや２０メートル海面が上昇しても標高27．4mで安心、茗荷谷駅周辺は実はハザードマップで色付きなんだけど春日通りや播磨坂よりもここは少し上がっているので白い範囲にあるように見える。以前は大きなお屋敷が建っていて、江戸時代には堀内平十郎という人の武家屋敷があった跡地ということで地歴も申し分なし。

多分この辺の価格帯だったら買える人で蒸発するだろうね

[29: マンション検討中さん]

その通りならなかなか手が出ないなぁ。。

[30: 匿名さん]

バブル期にうまく立ち回って逃げた人もいるし、ITバブル崩壊やリーマンショックで賢く買いに回って資産を増やした人は結構いるので、案外お金のある人は多いと思うよ。個人ではなく空前の内部留保を抱える会社のお金で買う人もいるしね。基本は実需の場所なので、文京区の人で埋まるんじゃない。

[31: マンション検討中さん]

そうですか、、、教えていただきありがとうございます。共働き30代前半で買い替えではなく一軒目のマンション探してるんですけど、そういう人はあんまりターゲット層じゃないのかもしれないですね。

[32: 匿名さん]

>>31 マンション検討中さん

一次取得者は、数回買い替えてステップアップして、億ションは50過ぎてから狙いましょう。その場合、オープンハウスなどのデベには手を出してはいけません。三井、野村の物件にしましょう。

[33: マンション検討中さん]

なるほど、長期的な目線で考えないとダメですね。参考になります。三井と野村で3ldk7000万くらいで買えて都心に通勤しやすい新築って今あまりないですね、、、広さを妥協したほうがよいのか、駅近を妥協した方がよいのか、中古を探した方がよいのか、悩ましいですね。。いずれにしろここは諦めてしばらく待ってみようと思います。

[34: 匿名さん]

>>33 マンション検討中さん

資産性を重視しましょう。よって広さなり新築を妥協しましょう。間違っても、価格につられて、広くて安い郊外、バス便などには飛びつかないでください。

[35: マンコミュファンさん]

オープンで坪４５０万はすごいね。三井野村とかならまだしも。自分も一次取得で沖有人の本読んでマンション買おうと思って去年から探しているのだけど、管理費などを払うことを考えると８０００万までしか出したくないんだよね。ローンはもっと組めると言われているけど、２LDKじゃすぐ手狭になるしなぁ。結婚したての４年前に買えばよかった。

[36: 匿名さん]

3年待てば「半値八掛け二割引」が来る。

[37: 匿名さん]

オプレジも4年前なら坪300万前後で文京区で分譲してたけど、今は大手並の価格になってしまったね。茗荷谷最寄だと今はすみふと阪急が分譲してるけど駅距離あるのに価格も70平米で9000万弱から、って感じだし、相場といえば相場なのかも。

[38: 匿名さん]

中規模デベにするか、三井、野村にするかはその人の好みじゃ無いかなぁ。
例えばオープンだと１億越えれば眺望が良いキング部屋ルーフバルコニー付きとかが買えたりするけど、三井、野村だとお見合いの中住戸がせいぜい。

キング部屋なら値下がりもしにくいし、単純に住環境だけを求めるならそういう選択肢はありだと思うよ。

管理修繕費はオープンの場合だとマンション規模が小さいから高めになってしまうけど、それでも三井、野村とかと金額としては同等か少し安いくらいでしょ。

[39: マンコミュファンさん]

茗荷谷で探してます。坪450万はきついなぁ。定借のパークホームズあたりの中古を待つべきかなぁ。

スレチなんだろうけど、戸建ても検討しようかと思ってるところ。意外と７０平米マンションより住みやすそうな間取りがマンションより安く出回ってるイメージ。

[40: 匿名さん]

この辺は良く来るけど、ここの立地はファミリー層には本当に良いね。窪町小学区で、茗荷谷駅前には教育の森公園、スポーツセンター、SAPIX。三徳も近いし、春日方面まで少し足を伸ばせば東京ドームシティやラクーア、春日北側の再開発も進んでる。春日通りから一本入ってるのも良い。オープンハウスで億ションってところをどこまで気にするか、ってところ。

[41: マンコミュファンさん]

立地いいな。三徳とスターフルーツ近いし、駅へ行く途中には薬局や図書館もある。窪町、播磨坂、大通りから一本入っているとか好条件が多い。あとは億出す付加価値があるかどうかだな。

億ションで駐車場、コンシェルジュなしだったら正直ショボすぎるな。中古を探した方がいいわ。

[42: 匿名さん]

一億という心理的抵抗線を超えられる人は買うのでは
貸した時の利回り的にどうなのかと問われる方もいますが、
確かに郊外の駅から離れた場所の安い物件は理論上の表面利回りは良くても空室リスクや売却時の値落ちはこの辺とは比べ物にならないぐらい大きいとおもうんですよね。

買って貸して売った最後の収支を考えると、悪くはないと考える人も多そうです

[43: 匿名さん]

オープンレジデンシア本郷後楽園もあっという間に完売していたからな。販売経費をかけるぐらいならささっと売り切っちゃえる値段に抑えて売るという基本はここも同じかな。

[44: 匿名さん]

Bタイプいいね、柱の食い込みをうまく収納とか浴室を嵌め込んで隠すのに成功している。
行灯部屋もないし、近頃の物件としては割とマシな間取りに見える。まあ億超えの部屋にはなるんだろうけれど、住みやすそうだ

[45: 匿名さん]

あと、ここってオーダーシステムでかなり手を入れられるんだね。
高価そうだけど、これはいいね。
限られたフラッグシップ物件だけに用意されているようなので、ここの販売には相当力が入っている証拠だね。オプレジの本気が見れそう

[46: 匿名さん]

しかし高級住宅地として地元で知られている場所をよくもまあこうポンポンと仕入れられるもんだよね。衝動買いする人も多そう

[47: 口コミ知りたいさん]

駐車場が１台、というのがとても残念・・。この場所だったら、ファミリー向けのゆとりある、ほどほどの高級マンションにしてくれたら良かったなあ。

[48: 匿名さん]

駐車場は、車持たない人やカーシェアなども増えてるから仕方ないような気はします。むしろ、この辺は自転車移動が中心になるのに、駐輪場が1戸1台程度しか確保されてない方が気になります。子供がいると家庭だと少なくとも2台は必要になるのに、戸数に比べて少ないです。

[49: 匿名さん]

ここ杭の長さが30メートル近くあって、高台のわりに地盤が良いってわけじゃないんだね。

[50: 通りがかりさん]

立地はいいけど、オープンハウスでも9500万以上もするのは、ちょっと高すぎるな

[51: 匿名さん]

>>49
文京区の高台ってローム層が厚いのか杭長が長い物件をよく目にするね。本郷台地の方も結構長い物件がちょくちょくある

[52: マンション検討中さん]

>>27 匿名さん

9500万
パワカの一時取得者では頭金2000万くらいないと支払いが大変だな

[53: 匿名さん]

買える人はいるだろうね

[54: 匿名さん]

プランに1Rの間取りが掲載されていないのですが、
これは完売しているという認識で良いのでしょうか？
だとしたらそのプランが先に売れるのがちょっと意外です。

[55: 匿名さん]

販売戸数未定とかなっているので、案外地権者住戸だったりして

[56: 匿名さん]

地権者住戸と言う可能性もあるんですね。
あまり考えた事がありませんでした。
仮にそうだとして明記される事はないのでしょうか。

[57: 匿名さん]

地権者住戸となっていても途中で突然分譲されたりすることがあるので、蓋を開けてみないとね。未定となっているところを見るとまだ売るかどうか考え中みたいだね。

[58: マンション掲示板さん]

>>49 匿名さん

意外と千川通り沿いのマンションの方が杭が短いんですよね。
千川通り沿いや江戸川橋駅付近マンションの杭の長さは10メートルくらい。
本郷の高台にあるマンションは40メートルくらいなのに。不思議ですね。

[59: 匿名さん]

>>58 マンション掲示板さん
標高差考えても坂下の千川通り沿いの方が地盤までの距離が短いみたいなので、高台なのに勿体ない感じがします。ただ、この立地はハザードマップ上は完全に抜けてるので、水害の方は安心なのは良いですね。

[60: 匿名さん]

乾いたローム層なら少々杭が長くても埋立地みたいに側方流動の心配はなさそうだけどね

[61: 匿名さん]

播磨坂は桜が綺麗そう。
昔、茗荷谷って何もないイメージがあり、その分、都心だけど環境がいい印象がありました。
ここ、買い物施設どうなんでしょうね。
三徳茗荷谷店があるので取りあえず大丈夫でしょうか。
三徳は食材にこだわっている感じがあるので値段高いかも。

[62: 口コミ知りたいさん]

三徳茗荷谷店はいいですよ！品揃えも多いし、ちょっと高級ですが高級すぎない感じ。近くに産直野菜を売る店や、中勢肉店では高級肉も購入できます。程よいケーキ屋さん、和菓子屋もあります。安い商店はあまりありませんが。

[63: 通りがかりさん]

三徳とクイーンズの格差
鶏肉は三徳
豚肉はクイーンズ
牛肉はドロー
鮮魚はクイーンズ
調味料はクイーンズ

[64: マンション掲示板さん]

三徳は魚はダメだけど肉は良い。

[65: 匿名さん]

クイーンズよりかは成城石井の方が近いけど、たしかに鮮魚はクイーンズかなあ...
成城石井は輸入食品の品揃えがいいからよく行くけど
オーガニックのデーツなんてマニアックな商品は成城石井にしかない

[66: 匿名さん]

茗荷谷は駅の近くよりも播磨坂沿いの方がお洒落な店が多い印象があるな

[67: マンション掲示板さん]

播磨坂ってそんなにお店多くないよね？

[68: 匿名さん]

多くはないんだけどね、全体に質がよく品がいい。近隣住民の質の高さの反映だろうね。

ドイツの機械式時計メーカーのショウルームも麓にあったりしてちょっと華がある

[69: 匿名さん]

設備仕様が更新されたけど、オプレジも少しずつグレードが落ちてる気がする。ひと昔前は廊下水回りタイル張り、LOW-Eペアガラス、キッチンバックカウンター標準装備で値段の割に充実してたのに。

[70: マンコミュファンさん]

>>61 匿名さん

文京区は基本的に買い物が不便だから。そのなかでは茗荷谷は買い物が便利なほうだよ。

後楽園なんかも何気に買い物は不便。駅近に住むと成城石井しかないからね。再開発でスーパーできるだろうけど、現時点ではダイエーのそばに住んだほうが便利そう。

[71: マンション掲示板さん]

東大前や本郷三丁目あたりは高台で良いけどまともなスーパーないのが欠点だね。
文京区の中ではこのマンションの辺りはましな方だよ。

[72: マンション検討中さん]

ここの三徳は結構大きいのでかなり便利な方だよね。坂下のハナマサなんかも使おうと思えば使える。大きいスーパーが近くにあるのは日常生活上重要。文京区でここより利便性求めると、坂下になるけど、再開発含みで春日駅の北側あたりになるだろうね。この辺は高台と利便性のトレードオフ。

[73: マンション掲示板さん]

他に高台で大きなスーパーがあるのはグリーンコートのピーコックがある本駒込、千石あたり。

[74: 匿名さん]

後楽園も飯田橋側の人はまわりに店がないから不便かもね。
千川通沿いの方が便利だがあまり高級な物件が建っていないところが難点

[75: 匿名さん]

本郷は昔は東大に関連した中小の医療機器とか特殊な技術を持った会社がごちゃごちゃ自社ビルを建てていたオフィス街だからね。昔から人が多く住んでいたのは実際には坂の下の白山通りとか千川通沿いでこの辺に生活利便施設が集中している。大昔は高台にも小さな肉屋とか八百屋が点在していたのだけれど、いつの間にかなくなってしまった。

[76: マンション検討中さん]

千川通りのダイエー付近は最近まで東急が億ション分譲してたり、少しずつ綺麗になってるけど、まだビックリするくらい古い建物が残ってるよね。利便性重視ならあの辺りはドームシティや再開発まで徒歩圏、小さな商店から医療機関まで揃ってるからそっちの方が良いかもね。ここの立地は、そこそこ利便性がありながら、高台、駅距離、窪町小学区とバランスが良いとのろが魅力かな。

[77: 匿名さん]

ダイエー近くのマンションショッは、古くて仕様もしょぼいけど安いのは間違いない
物足りないだろうけど、損はしにくいかもね
一生住む気がないなら、ステップとしては良い判断かも

[78: 匿名さん]

住まいサーフィンの記事見てたらオープンのリセールは、日鉄興和不動産、NTT都市開発に続いて３位だった。都心にしか分譲してないし、大手と比べて割安だからリセール負けしにくい、ってことなのかしら。

[79: 口コミ知りたいさん]

ちょっと前の記事見つけたよ

茗荷谷エリアの不動産は“買い”？　都心アクセス力は広尾レベル、価格は準都心並み！「茗荷谷」の中古マンション価格による文京ブランドを検証

https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1110038

[80: 匿名さん]

茗荷谷は主要駅までアクセス良いから広尾並みに上がるかはさておき、完全に実需エリアだし、都心回帰の流れから下がりにくいだろうね。モデルルームの案内も1月中は埋まって、かなり注目されてるみたい。

[81: マンション検討中さん]

>>80 匿名さん
長者丸とこちらですと、どちらが仕様上ですかね？ホームページでは分からず。

[82: デベにお勤めさん]

建物外観デザインが分からない。モデルルーム行ったけど、まだ正式にできてないと言われ、白黒スケッチみたいなの見せられたんだけど遅くない？

[83: 匿名さん]

>>81 マンション検討中さん
ホームページ見比べた感じ、若干ですが、長者丸の方が良さそうです。違いは手ぶらキー、玄関前カメラモニター、廊下タイル張り、LOWEガラス、フローリングくらいでしょうか。ホームページ上書いてないだけかも知れませんが、上級仕様なら普通書くと思うので。専有部はオプション対応可能でしょうね。

[84: 匿名さん]

茗荷谷は、テニス場、図書館が近くにあって便利だし、幼児教育も進んでいるよ
保育所ぐらいの子どもたちがが、欧米人の先生に連れられて公園に遊びに来るのだけど、
普通に英語はしゃいでいて驚いたよ

[85: 名無しさん]

>>82 デベにお勤めさん

検討中ですが、60平米タイプの価格はどの位でしたでしょうか？

[86: 匿名さん]

60平米で8500くらいでした。
HPやパンフには載せていないいろんな部屋タイプがありました。
半地下部屋も売るそうですよ。

[87: 匿名さん]

坪470万ですか、かなり強気な印象ですね。地下住戸は割安になると思いますが、物件概要みると地下一階建てになってるので、半地下というより完全地下っぽそうです。テラスが広ければ価格次第でありかな、とは思いますが。

[88: 匿名さん]

86ですが、
価格表を見直しました。
正確に言うと60平米8360でした。
まだ価格を付けてない60平米部屋も多数ありましたので、今後道値付けするか、ですね。

[89: ご近所さん]

85で質問したものです。
ご回答ありがとうございます
想像以上の価格でした。。

[90: 匿名さん]

60平米で8000切ってる部屋もたしかあったような気がしますが...

[91: マンコミュファンさん]

>>79 口コミ知りたいさん
その記事見た。二子玉川がバブルだなと思ったわ。痛勤つらそう。

でも今は局地バブルって感じで全然高いよね。オープンで坪470？

春日再開発の恩恵ではないとは思うけど茗荷谷も上がってるよね。

[92: 匿名さん]

もともと坂下の春日より坂上の茗荷谷の方が相場的には高かったけど、春日は再開発や交通利便性でここ数年で一気に上がったね。茗荷谷に限らず白山や東大前みたいな隣接駅はそれに少なからず影響されてるとは思う。昨年くらいに本郷通り沿いで三井が60平米台の狭小3LDK分譲してたけど、それも坪450万前後でかなり強気だと感じだけど、すぐ完売になった。

[93: 匿名さん]

坂下の春日が上がれば、茗荷谷も上がるのが道理。再開発タワーで坪単価600前後なら500台ぐらいにはなってもおかしくないんじゃないかと。昨今の相場を考えるとそれ以下なら値ごろ感が出てくるとおもう。ただ仕様を落としているとの書き込みもあったのでもう少し安く出してオプレジらしく瞬間蒸発を演出するつもりかも。

[94: 匿名さん]

>>92 匿名さん

それは、学区が良かったから
掲示板見ていると、学区狙いで引っ越された方が沢山いるのです
坪500ぐらいしてましたよ
学区は、価格の重要な要素になります

[95: 匿名さん]

>>94 匿名さん
本郷通りの三井は誠之小じゃなくて駒本小。中学校区は六中で人気だけどね。学区でいうと、ここは窪町小、茗台中でどっちも人気校だし、国立小三校も近いからファミリータイプは欲しがる人は多いと思う。

[96: 職人さん]

今日播磨坂で担当者がチラシを配っていましたね。やはり坪単価の価格が高く、問い合わせは多くても申し込みは少ないのでしょうか。一次募集で空きが出てままなら、価格が下がっていく可能性があるのでしょうか。

[97: 口コミ知りたいさん]

下がらないんじゃない？

[98: 匿名さん]

下がるなら最後の最後でしょ
最終3邸とかになってから
竣工前に売れちゃったら値引きはないでしょうね

[99: 匿名さん]

このあたりの相場はこのくらい高めの価格なのでしょうか。
駅から徒歩６分程度というのは便利ではありますが
とても近いということでもないです。
また、どの間取りも部屋数はあっても面積は狭い感じ。
ちょっと購入の決め手には欠けるかなと思いました。

[100: 匿名さん]

>>99 匿名さん

それがオプレジです