【住民専用】ブランズ天王寺勝山ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ブランズ天王寺勝山についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/tennoji-katsuyama/index.html

所在地：大阪府大阪市天王寺区勝山四丁目55番2他2筆（地番）
交通：JR大阪環状線「桃谷」駅徒歩7分
間取：1LDK＋2N～3LDK　※Nは納戸です。
面積：55.15平米～70.12平米
売主：東急不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー・株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルに【住民専用】を追記しました。2023.3.9　管理担当】

[981: 匿名さん]

ブランズは毎月30万円の積立金収入があります。
プラウドは35万円ですね。
6年目からはブランズが65万円、プラウドが49万円。
11年目からは、ブランズが99万円、プラウドが63万円

が計画でした。
15年目までではブランズが11640万円、プラウドが8820万円の積立金合計ですね。

素人なので分かりませんがマンション規模からすると妥当な差のではないか？と思いますが。

ちなみにレジェイドは長期計画表は非公開との事で貰えてませんが、Dタイプの月々支払の計画だけは口頭で聞いたのでそれで計算すると多めに見積もって7020万円でした。
※ABタイプのを知らないのでDタイプ×39戸で計算なので実際はこれより少なくなるはず。

[982: マンション検討中さん]

>>981 匿名さん

情報ありがとうございます。

ということは11年目から、1年目に比べて
ブランズ　3倍強
プラウド　2倍弱
になるんですね。

エグいですね、東急さん。
売る側ではなく、永く住みた住民の気持ちに立った設定をしてください。
後で住民同士が揉める要素を少しでも減らすのが売主の大事な役目でしょうが。

[983: マンション検討中さん]

>>981 匿名さん
レジェイドさん非公開と言われたのですか？私はレジェイドさん普通に貰えましたが、何の違いでしょう。
修繕費計画とか検討する上で重要要素なのに営業さんによって対応がちがうんですかね。

[984: 匿名さん]

>>983 マンション検討中さん

年収低めに書いたから足元見られたのかもです。
上の数字は間違ってますか？これも検討材料のひとつだったので間違ってたら嫌なんで。
レジェイドの営業は本当に態度悪かった泣

[985: マンション検討中さん]

>>984 匿名さん
15年目ですよね？であれば結構違ってます。一億円ぐらいですね。

[986: マンション検討中さん]

３年後には倍になることを想定して購入しました。購入する方はわかってるはずです。わざわざわかってることを煽らないで頂きたい

[987: 匿名さん]

>>986 マンション検討中さん

ブランズ始めマンションって三年後に修繕費って倍になるんですか？もともとの計画はそこまで意味ないものなんですか？素人なので普通に修繕費計画を鵜呑みにしてました。

[988: 口コミ知りたいさん]

積立金 倍増はわかってますよ

[989: マンション検討中さん]

>>987 匿名さん

もっとまともな修繕積立金計画を取っているマンションは、3年後に倍なんてなりません。

[990: マンション掲示板さん]

ブランズは修繕費で安く見せようとした
プラウドは物件価格で安く見せようとした
レジェイドは坪単価で安く見せようとした

という事でしょうね。ちゃんと計算したらそれぞれ見合った金額でしょう。

[991: 口コミ知りたいさん]

微妙な調整で、メリットのある内容でお客様は購入されますから

[992: 匿名さん]

修繕費が倍とか3倍って書くから物凄く高く感じるけど、
5000円が10000円や15000円になるだけのことなのでそんなに気にすることでもないよ。
古いマンションなんかは修繕積立金20000円とかですよん

[993: 通りがかりさん]

修繕積立金の適正坪単価は200から300円位、タワーで400円位と言われてるので、
値上がり後のほうが適正価格と言えますし。
最初に修繕積立基金を取るのと新築数年は修繕にお金がかからないから最初は安めになってるとも取れるんですよね。
意識の高いマンション住民なんかは、早い段階で適正価格に自ら改定しますよね。
ここを買うにしろヨソを買うにしろ、せっかくいいマンション買うんだから、修繕積立金は少しでも安い方が良いなんてケチ臭い考はしない方が良いと思いますよ。

[994: マンコミュファンさん]

>>989 マンション検討中さん

倍になってもキャリアのスマホiPhoneを1台追加するより安いでしょう。

[995: マンション比較中さん]

>>990 マンション掲示板さん
プラウドもレジェイドも1フロア3邸なら管理費等はそんなもんです。プラウドはエントランスやセキュリティ等の設備による価格。
だから安く見せようとしているわけでもないと思います。

[996: 匿名さん]

>>993 通りがかりさん
坪単価ではなくて平米単価ですよ。

[997: マンション比較中さん]

>>990 マンション掲示板さん
プラウドもレジェイドも1フロア3邸なら管理費等はそんなもんです。プラウドはエントランスやセキュリティ等の設備による価格。
だから安く見せようとしているわけでもないと思います。

[998: 匿名さん]

>>993 通りがかりさん
坪単価ではなくて平米単価ですよ。

[999: 通りがかりさん]

>>998 匿名さん
素で間違えました。ご指摘ありがとうございます。

意識の高いマンション住民はさっさと適正価格に値上げする、と書きましたが、
インフレ対策や高額のお金があると理事の不正の温床になる可能性を考えると、段階値上げも悪く無いと個人的には思います。
値上げの際に住人の意識がきちんとしている事が前提ですけどね。
えー積立金5000円安ーい、8000円に値上げなんてありえなーい！みたいな住民がいない事を祈るばかりです。

[1000: マンション検討中さん]

>>990 マンション掲示板さん
坪単価や物件価格は買ったらそこで終わりなので、安く見せようとしたのでは無く、安いなら安いで完結しますよ。修繕費は後から変わり得るし、結局自分たちの資産維持に返ってくるので、安く見せようとしたという見方も出来るでしょうが。

[1001: 匿名さん]

修繕積立金は大規模修繕に必要な費用なので余裕のある資金計画が望ましいと思いますが、スパンはもう少し緩やかなのかと思っていました。
10年後に倍になるならまだ理解できますが、3倍は上がりすぎている気がします。

[1002: 名無しさん]

修繕積立金は何年で初期の何倍になるか、って考え方の人が多いですが、
何年でいくら必要だから月いくらが妥当か、と金額ベースで考えないと意味ないのでは？
私はここの修繕計画を見てないので高いのか安いのかは判断出来ませんけどねw

[1003: 通りがかりさん]

>>989 マンション検討中さん

この通り、3年後の倍増は売値を抑えるためのデべと管理会社のカラクリ、

[1004: 通りがかりさん]

>>992 匿名さん

たっだ5千円と思うのならば、今後何かに投資する際には十分気をつけてみると良いと思います。
年利5%で考えても120万相当の価値がある金額です。
しかも10年以上は住まれると思いますので。
もちろん修繕費そのものとしては高いか安いかよりは滴定価かが大事ですよね。

[1005: 匿名さん]

>>1004 通りがかりさん

あっそうですか。すごいですね。

[1006: 検討板ユーザーさん]

>>1005 匿名さん
そうですよ。大きいんです。

[1007: マンション検討中さん]

>>1006 検討板ユーザーさん

大きいですね。
最初の総会で見直すかどうか話さないといけない積み立てプランですね。
売りやすさのために、そういう計画を策定するデベロッパーが理解できません。しかも管理会社はその子会社。
その辺りをもっと購入者の立場で考えない姿勢が、冴えない売れ行きに繋がってるかと。
東急さん、昔は良かったのに残念ですね。

[1008: マンコミュファンさん]

>>1007 マンション検討中さん

マニュアルに記載済みでしょう。
売る時に少しでも安く見せて入居後に
しばらくして倍増は、売る側のテクニックです。

買う側はそこを理解して買うだけです。

[1009: マンション検討中さん]

マンション購入時に、3倍や5倍は覚悟して購入しないと！固定資産税、給湯器、その他もろもろ、数年経てばボロが出てくる。想定内です

[1010: 匿名さん]

10年で120万円。一年で10万円。
そういうのが大事なんですね。
新鮮です！

[1011: マンション検討中さん]

15年で約1.2億円の修繕積立金では足りないのでしょうか？比較的しっかりと修繕計画があるように思ったので、上がるイメージは無かったんですが、素人なので分かりません。
特に長谷工のマンションは丈夫で長持ちすると聞いてたんですが。。。
今度営業に聞いてみます。

[1012: マンション検討中さん]

>>1011 マンション検討中さん

営業に聞いたら、
丈夫で長持ちします
と言いそうですね(笑)

[1013: マンション検討中さん]

>>1012 マンション検討中さん

営業ではない人の話です。
長谷工は派手さは無いが長く保つしっかりしたマンション作りが強みだと、、、阪神大震災でも損傷が少なかったとかそんな情報でした。

まあ不動産や建設業界の掲示板は基本的には悪口ばかりなので、悪い評判も多いですけどね。

[1014: マンション検討中さん]

>>1007 マンション検討中さん
以前に書いた高齢者です。
悪口ばかりが多いのでスルーしようと思いましたが、長谷工と東急の２社での管理です。
長期での修繕計画はしっかり確認しました。
今まで住替えで何回か購入してきましたが、あくまで計画は計画で、計画通りに上げる上げないは皆で考えればいい事です。
ですから、上がる計画をきちんと示している大手の方が信用出来ます。
その後は皆で知恵を出せばいいのですから。

[1015: マンション検討中さん]

>>1013 マンション検討中さん

建築関係者から聞くと長谷工のイメージ最悪ですけどね。
人にやって評判それぞれなんでしょうね。

[1016: 匿名さん]

マンション建設現場は下まで行かないと職人がトイレに行けないので、浴槽で小便したりするらしいですよ。
職人をしている知人が笑いながら、よくそんなマンションを何千万も出して買うわって言ってたのを聞いて腹立ちましたわ

[1017: 匿名さん]

??ちなみに、長谷工ではないですよ。

[1018: マンション検討中さん]

施工は長谷工と書いてあります。

[1019: マンコミュファンさん]

>>1016 匿名さん

確かに トイレは1階に 少ししかありませんね。
小便は我慢できないとあるのでしょう。
水で流して、アンモニアの色着きませんか？

[1020: eマンションさん]

1016のコメントは長谷工ではない施工業者の言ってた事ですよ、って意味なんでしょうね。

[1021: 匿名さん]

>>1020 eマンションさん

そうです。ありがとう

[1022: 検討板ユーザーさん]

>>1015 マンション検討中さん
いやいや分かってない業者でしょう。確かに工期などは厳しいですが、施工効率を独自に効率化しているので単一化している傾向がありますが、施工精度、品質は高いですよ。

[1023: マンション検討中さん]

>>1022 検討板ユーザーさん
客視点で良い悪いと、働く時点で良い悪いは違いますからね。同業者の評判は働く側の視点かもしれませんね。

[1024: マンション検討中さん]

工事のことは良くわかりませんが、見た目が賃貸。残念です。

[1025: マンション検討中さん]

駐輪場の北側出入り口の道が車の抜け道になっており、スピード出す車が多いので危険かなと思っています。
みなさん、どう思いますか。

玉造筋へ出る一時停止箇所で警察による取り締まりもやっていますがスピードについては取り締まりをしてくれないんですよね。。。

[1026: マンション検討中さん]

>>1025 マンション検討中さん
多分おじさんはそれを妨害してるんでしょうね。
現にスピードは緩んでるし、時間指定の道路なので。

[1027: マンション検討中さん]

>>1024 マンション検討中さん
途中はしょぼく見えますが、
このてのホワイト系のマンションは植栽等が出来上がれば印象ガラッと良くなりますよ。期待してみましょう。
昨日建設地見てきましたが、天気も良くて日当たりは暑いぐらいによかったですよ。

[1028: マンション検討中さん]

ブランズはホワイトを基調とした明るい雰囲気のマンションが多いですね。天王寺勝山も日当たりの良さを生かした明るい印象の外観ですね。デベにより印象が違うので好き嫌いですが私的には明るくて良いと思います。

[1029: 匿名さん]

今日正午ぴったりに物件の日当たりを確認してきました。
DEの3階までは陰になっていましたが、それ以外は日が当たっていましたよ。

[1030: 検討板ユーザーさん]

>>1026 マンション検討中さん
あの道路、時間指定なんですね。今度確認してみます。
ただ出勤の時間にかぶると嫌ですね。
あとゴミの横を毎朝通るのが辛い。。。