【住民専用】ブランズ天王寺勝山ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ブランズ天王寺勝山についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/tennoji-katsuyama/index.html

所在地：大阪府大阪市天王寺区勝山四丁目55番2他2筆（地番）
交通：JR大阪環状線「桃谷」駅徒歩7分
間取：1LDK＋2N～3LDK　※Nは納戸です。
面積：55.15平米～70.12平米
売主：東急不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー・株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルに【住民専用】を追記しました。2023.3.9　管理担当】

[951: 匿名さん]

早くここ買ってしまって後悔してる。嫁が

私は気に入ってる。

毎晩喧嘩なう。

[952: 匿名さん]

×2ごめんねごめんね

[953: 匿名さん]

>>951 匿名さん

あるあるですね。夫婦で価値観違うから。
男はお金とか広さ駅近とか分かりやすい所を決め手にしますが、女は総合的に見るので。
ウチも同じです。多分、どこ買ってもそうなるんでしょうね。
この界隈の書き込み、プラウド派は女子的。ブランズ派とレジェイド派は男的な表現が多いような気がしてます。
近所で仲良くも大事ですが、夫婦仲良くの方が重要だと思います笑笑

[954: 匿名さん]

>>950 匿名さん
奥さんはどの部分を後悔されているんですか？
プラウドの方が価格が下がったことかな？

[955: 匿名さん]

>>954 匿名さん
思ってたよりごみ屋敷の事をこのスレで叩かれまくるところと、出来上がってきた外観が思ったより白いことだそうです。

[956: マンション検討中さん]

修繕費がプラウドさんよりブランズさんが安いですが、内容は大丈夫でしょうか？
修繕費用の上昇幅とか
修繕項目が追加されるとか

[957: 通りがかりさん]

今ブランズさんはどのくらい売れていますか？
私は3か月前にいきましたが、15戸位でした。

[958: マンション比較中さん]

>>956 マンション検討中さん

修繕計画で入居時は安くしておいて、5年から10年の間に2倍に跳ね上がるのは事前に説明あります。

[959: マンション掲示板さん]

>>958 マンション比較中さん
具体的に購入者の方、教えてくれませんか？

[960: eマンションさん]

>>958 マンション比較中さん
早めに均等割にしたほうが良いでしょうね。

[961: 匿名さん]

>>960

内部事情はマンション見学に行ってください。

[962: マンション掲示板さん]

>>961 匿名さん

営業か

[963: マンション掲示板さん]

>>961 匿名さん
2倍以上上がるから言えないのかな？
10年後にはプラウドど同じになってるかも

[964: 匿名さん]

近隣の4物件見積取りましたが、プラウド以外は上がり幅は似ていたはずです。5000くらいからいづれ2万くらいになります。
プラウドは最初が大きくて緩やかに上がりますが20年後も他よりダントツで高いっす。

[965: 職人さん]

>>963 マンション掲示板さん

普通どこも積立金上がるよ。

[966: マンション掲示板さん]

>>965 職人さん
上昇率がブランズは高そう

[967: マンション検討中さん]

>>966 マンション掲示板さん

ま、修繕積立金なんてあくまで計画ですから、買う時点ではあまりあてにはなりませんわな。

[968: マンション検討中さん]

修繕積立金は多少高くても、建物をきちんと良い状態で維持してくれるならば気にしません。
逆に安いから良い　って言う方が怖い。
だからブランズさんが低いことがあやしく感じます。

[969: 匿名さん]

>>968 マンション検討中さん

戸数が他の倍以上あるから、この価格だと営業さんは言っていました。共通部分はマンションサイズにそこまで影響しないので、集めると同じような金額になります。
そのロジックで言うとブランズがプラウドの半額くらいと言うのは納得出来ました。
逆にプレイズやレジェイドは戸数はプラウドと変わらないのに半額なのはリスクと感じます。

[970: マンコミュファンさん]

>>968 マンション検討中さん

戸数が66あるので プラウドより管理費修繕費は安く抑えられています。
上げ幅も戸数の関係で緩やかです。

[971: マンション比較中さん]

>>969 匿名さん
ブランズ国分町は104戸ありますが
修繕積立金5500円前後
戸数の少ないブランズ天王寺勝山は66戸で
修繕積立金3800?4900円と低い理由は？

[972: 匿名さん]

>>971 マンション比較中さん

使ってる物が安いから

[973: 匿名さん]

>>972 匿名さん
戸数少なくかつ使っているものが安いのは、かなりリスクですよね？

[974: 検討板ユーザーさん]

>>972 匿名さん
ブランズさん危ないですね

[975: マンション比較中]

>>972 匿名さん
10年後が不安です。

[976: マンション検討中さん]

積立金、かなり安いですね。

修繕積立金が安いのは怖いですよ。
将来住民に跳ね返ってきます。
デベは将来まで面倒見てくれませんから。
20年後30年後の計画表を見せてもらって、急に値上がりしないか、また充分な積立額になる計画をしているのかをきっちり聞いてから、購入判断してください。
ウチのマンションも竣工5年後に、将来の積立金をどうするか住民同士でかなり話し合う羽目になりました。
デベと、デベの顔色だけ見ている系列管理会社なんて、基本信用せず疑ってかかる位が正解だと思います。

[977: 匿名さん]

うちのマンション(メジャー7、築浅)は入居２年目で投票で積立金2倍になりましたよ。

[978: マンション検討中さん]

うちは５年目に2.5倍になりました。
よく検討した方がいいかと。うちはそれを見越して購入してたので良かったですが

[979: マンション比較中さん]

管理費(月額) 7,800円～9,900円
修繕積立金(月額) 3,860円～4,910円
修繕積立基金 303,000円～386,000円



この辺は 管理組合 交え 総会で 決議ありです。


2年後に アップ または 5年後には 倍増は必須です。

一定維持はありません。

[980: 評判気になるさん]

入居時の設定なので上昇は99%ですね。

[981: 匿名さん]

ブランズは毎月30万円の積立金収入があります。
プラウドは35万円ですね。
6年目からはブランズが65万円、プラウドが49万円。
11年目からは、ブランズが99万円、プラウドが63万円

が計画でした。
15年目までではブランズが11640万円、プラウドが8820万円の積立金合計ですね。

素人なので分かりませんがマンション規模からすると妥当な差のではないか？と思いますが。

ちなみにレジェイドは長期計画表は非公開との事で貰えてませんが、Dタイプの月々支払の計画だけは口頭で聞いたのでそれで計算すると多めに見積もって7020万円でした。
※ABタイプのを知らないのでDタイプ×39戸で計算なので実際はこれより少なくなるはず。

[982: マンション検討中さん]

>>981 匿名さん

情報ありがとうございます。

ということは11年目から、1年目に比べて
ブランズ　3倍強
プラウド　2倍弱
になるんですね。

エグいですね、東急さん。
売る側ではなく、永く住みた住民の気持ちに立った設定をしてください。
後で住民同士が揉める要素を少しでも減らすのが売主の大事な役目でしょうが。

[983: マンション検討中さん]

>>981 匿名さん
レジェイドさん非公開と言われたのですか？私はレジェイドさん普通に貰えましたが、何の違いでしょう。
修繕費計画とか検討する上で重要要素なのに営業さんによって対応がちがうんですかね。

[984: 匿名さん]

>>983 マンション検討中さん

年収低めに書いたから足元見られたのかもです。
上の数字は間違ってますか？これも検討材料のひとつだったので間違ってたら嫌なんで。
レジェイドの営業は本当に態度悪かった泣

[985: マンション検討中さん]

>>984 匿名さん
15年目ですよね？であれば結構違ってます。一億円ぐらいですね。

[986: マンション検討中さん]

３年後には倍になることを想定して購入しました。購入する方はわかってるはずです。わざわざわかってることを煽らないで頂きたい

[987: 匿名さん]

>>986 マンション検討中さん

ブランズ始めマンションって三年後に修繕費って倍になるんですか？もともとの計画はそこまで意味ないものなんですか？素人なので普通に修繕費計画を鵜呑みにしてました。

[988: 口コミ知りたいさん]

積立金 倍増はわかってますよ

[989: マンション検討中さん]

>>987 匿名さん

もっとまともな修繕積立金計画を取っているマンションは、3年後に倍なんてなりません。

[990: マンション掲示板さん]

ブランズは修繕費で安く見せようとした
プラウドは物件価格で安く見せようとした
レジェイドは坪単価で安く見せようとした

という事でしょうね。ちゃんと計算したらそれぞれ見合った金額でしょう。

[991: 口コミ知りたいさん]

微妙な調整で、メリットのある内容でお客様は購入されますから

[992: 匿名さん]

修繕費が倍とか3倍って書くから物凄く高く感じるけど、
5000円が10000円や15000円になるだけのことなのでそんなに気にすることでもないよ。
古いマンションなんかは修繕積立金20000円とかですよん

[993: 通りがかりさん]

修繕積立金の適正坪単価は200から300円位、タワーで400円位と言われてるので、
値上がり後のほうが適正価格と言えますし。
最初に修繕積立基金を取るのと新築数年は修繕にお金がかからないから最初は安めになってるとも取れるんですよね。
意識の高いマンション住民なんかは、早い段階で適正価格に自ら改定しますよね。
ここを買うにしろヨソを買うにしろ、せっかくいいマンション買うんだから、修繕積立金は少しでも安い方が良いなんてケチ臭い考はしない方が良いと思いますよ。

[994: マンコミュファンさん]

>>989 マンション検討中さん

倍になってもキャリアのスマホiPhoneを1台追加するより安いでしょう。

[995: マンション比較中さん]

>>990 マンション掲示板さん
プラウドもレジェイドも1フロア3邸なら管理費等はそんなもんです。プラウドはエントランスやセキュリティ等の設備による価格。
だから安く見せようとしているわけでもないと思います。

[996: 匿名さん]

>>993 通りがかりさん
坪単価ではなくて平米単価ですよ。

[997: マンション比較中さん]

>>990 マンション掲示板さん
プラウドもレジェイドも1フロア3邸なら管理費等はそんなもんです。プラウドはエントランスやセキュリティ等の設備による価格。
だから安く見せようとしているわけでもないと思います。

[998: 匿名さん]

>>993 通りがかりさん
坪単価ではなくて平米単価ですよ。

[999: 通りがかりさん]

>>998 匿名さん
素で間違えました。ご指摘ありがとうございます。

意識の高いマンション住民はさっさと適正価格に値上げする、と書きましたが、
インフレ対策や高額のお金があると理事の不正の温床になる可能性を考えると、段階値上げも悪く無いと個人的には思います。
値上げの際に住人の意識がきちんとしている事が前提ですけどね。
えー積立金5000円安ーい、8000円に値上げなんてありえなーい！みたいな住民がいない事を祈るばかりです。

[1000: マンション検討中さん]

>>990 マンション掲示板さん
坪単価や物件価格は買ったらそこで終わりなので、安く見せようとしたのでは無く、安いなら安いで完結しますよ。修繕費は後から変わり得るし、結局自分たちの資産維持に返ってくるので、安く見せようとしたという見方も出来るでしょうが。

[1001: 匿名さん]

修繕積立金は大規模修繕に必要な費用なので余裕のある資金計画が望ましいと思いますが、スパンはもう少し緩やかなのかと思っていました。
10年後に倍になるならまだ理解できますが、3倍は上がりすぎている気がします。

[1002: 名無しさん]

修繕積立金は何年で初期の何倍になるか、って考え方の人が多いですが、
何年でいくら必要だから月いくらが妥当か、と金額ベースで考えないと意味ないのでは？
私はここの修繕計画を見てないので高いのか安いのかは判断出来ませんけどねw

[1003: 通りがかりさん]

>>989 マンション検討中さん

この通り、3年後の倍増は売値を抑えるためのデべと管理会社のカラクリ、

[1004: 通りがかりさん]

>>992 匿名さん

たっだ5千円と思うのならば、今後何かに投資する際には十分気をつけてみると良いと思います。
年利5%で考えても120万相当の価値がある金額です。
しかも10年以上は住まれると思いますので。
もちろん修繕費そのものとしては高いか安いかよりは滴定価かが大事ですよね。

[1005: 匿名さん]

>>1004 通りがかりさん

あっそうですか。すごいですね。

[1006: 検討板ユーザーさん]

>>1005 匿名さん
そうですよ。大きいんです。

[1007: マンション検討中さん]

>>1006 検討板ユーザーさん

大きいですね。
最初の総会で見直すかどうか話さないといけない積み立てプランですね。
売りやすさのために、そういう計画を策定するデベロッパーが理解できません。しかも管理会社はその子会社。
その辺りをもっと購入者の立場で考えない姿勢が、冴えない売れ行きに繋がってるかと。
東急さん、昔は良かったのに残念ですね。

[1008: マンコミュファンさん]

>>1007 マンション検討中さん

マニュアルに記載済みでしょう。
売る時に少しでも安く見せて入居後に
しばらくして倍増は、売る側のテクニックです。

買う側はそこを理解して買うだけです。

[1009: マンション検討中さん]

マンション購入時に、3倍や5倍は覚悟して購入しないと！固定資産税、給湯器、その他もろもろ、数年経てばボロが出てくる。想定内です

[1010: 匿名さん]

10年で120万円。一年で10万円。
そういうのが大事なんですね。
新鮮です！

[1011: マンション検討中さん]

15年で約1.2億円の修繕積立金では足りないのでしょうか？比較的しっかりと修繕計画があるように思ったので、上がるイメージは無かったんですが、素人なので分かりません。
特に長谷工のマンションは丈夫で長持ちすると聞いてたんですが。。。
今度営業に聞いてみます。

[1012: マンション検討中さん]

>>1011 マンション検討中さん

営業に聞いたら、
丈夫で長持ちします
と言いそうですね(笑)

[1013: マンション検討中さん]

>>1012 マンション検討中さん

営業ではない人の話です。
長谷工は派手さは無いが長く保つしっかりしたマンション作りが強みだと、、、阪神大震災でも損傷が少なかったとかそんな情報でした。

まあ不動産や建設業界の掲示板は基本的には悪口ばかりなので、悪い評判も多いですけどね。

[1014: マンション検討中さん]

>>1007 マンション検討中さん
以前に書いた高齢者です。
悪口ばかりが多いのでスルーしようと思いましたが、長谷工と東急の２社での管理です。
長期での修繕計画はしっかり確認しました。
今まで住替えで何回か購入してきましたが、あくまで計画は計画で、計画通りに上げる上げないは皆で考えればいい事です。
ですから、上がる計画をきちんと示している大手の方が信用出来ます。
その後は皆で知恵を出せばいいのですから。

[1015: マンション検討中さん]

>>1013 マンション検討中さん

建築関係者から聞くと長谷工のイメージ最悪ですけどね。
人にやって評判それぞれなんでしょうね。

[1016: 匿名さん]

マンション建設現場は下まで行かないと職人がトイレに行けないので、浴槽で小便したりするらしいですよ。
職人をしている知人が笑いながら、よくそんなマンションを何千万も出して買うわって言ってたのを聞いて腹立ちましたわ

[1017: 匿名さん]

??ちなみに、長谷工ではないですよ。

[1018: マンション検討中さん]

施工は長谷工と書いてあります。

[1019: マンコミュファンさん]

>>1016 匿名さん

確かに トイレは1階に 少ししかありませんね。
小便は我慢できないとあるのでしょう。
水で流して、アンモニアの色着きませんか？

[1020: eマンションさん]

1016のコメントは長谷工ではない施工業者の言ってた事ですよ、って意味なんでしょうね。

[1021: 匿名さん]

>>1020 eマンションさん

そうです。ありがとう

[1022: 検討板ユーザーさん]

>>1015 マンション検討中さん
いやいや分かってない業者でしょう。確かに工期などは厳しいですが、施工効率を独自に効率化しているので単一化している傾向がありますが、施工精度、品質は高いですよ。

[1023: マンション検討中さん]

>>1022 検討板ユーザーさん
客視点で良い悪いと、働く時点で良い悪いは違いますからね。同業者の評判は働く側の視点かもしれませんね。

[1024: マンション検討中さん]

工事のことは良くわかりませんが、見た目が賃貸。残念です。

[1025: マンション検討中さん]

駐輪場の北側出入り口の道が車の抜け道になっており、スピード出す車が多いので危険かなと思っています。
みなさん、どう思いますか。

玉造筋へ出る一時停止箇所で警察による取り締まりもやっていますがスピードについては取り締まりをしてくれないんですよね。。。

[1026: マンション検討中さん]

>>1025 マンション検討中さん
多分おじさんはそれを妨害してるんでしょうね。
現にスピードは緩んでるし、時間指定の道路なので。

[1027: マンション検討中さん]

>>1024 マンション検討中さん
途中はしょぼく見えますが、
このてのホワイト系のマンションは植栽等が出来上がれば印象ガラッと良くなりますよ。期待してみましょう。
昨日建設地見てきましたが、天気も良くて日当たりは暑いぐらいによかったですよ。

[1028: マンション検討中さん]

ブランズはホワイトを基調とした明るい雰囲気のマンションが多いですね。天王寺勝山も日当たりの良さを生かした明るい印象の外観ですね。デベにより印象が違うので好き嫌いですが私的には明るくて良いと思います。

[1029: 匿名さん]

今日正午ぴったりに物件の日当たりを確認してきました。
DEの3階までは陰になっていましたが、それ以外は日が当たっていましたよ。

[1030: 検討板ユーザーさん]

>>1026 マンション検討中さん
あの道路、時間指定なんですね。今度確認してみます。
ただ出勤の時間にかぶると嫌ですね。
あとゴミの横を毎朝通るのが辛い。。。

[1031: マンション検討中さん]

>>1030 検討板ユーザーさん
たしか8:00からはダメだったような。
大人は通勤時に注意しましょう。
小・中子供達はエントランス側なのでご安心を。

[1032: マンション検討中さん]

白を基調とした明るいイメージですが、数年後に白が何かいろに変わっているか心配。
とにかく北側出入口にセキュリティがないのがわかったので検討は辞めます。

[1033: マンション検討中さん]

>>1032 マンション検討中さん


たしかに北側にセキュリティがないのは、仮に自分が納得しても入居後管理組合で揉めそうですもんね。
この掲示板でここまで疑問が出ているので、そこをデベロッパーが是正したら購入検討します。
(マンションサロンでその事を陳情しましたが、無理と言われました)

[1034: マンション検討中さん]

>>1032 マンション検討中さん
定期的にやってくる荒らし一味ですね。
すかさず参考ボタンも押すときてます。
そんなに意識されてるのですか？もうすぐ出来上がるから客止めに必死ささえ伺える。

[1035: マンション検討中さん]

>>1034 マンション検討中さん
1033も同一味ですね。
マンションサロンと名のつく他社さん関係者でしょう。
『ギャラリー』ですよ。あと素人は『ディベロッパー』は？ですので。陳情なら東急本社にいたしましょう。販売員に言ってもそりゃ無理でしょう。
この一味はどうせ購入しないか出来ない類いの方でしょうけど。

[1036: マンション検討中さん]

>>1035 マンション検討中さん
しまった。昨日麦わらの一味見るの忘れました。

[1037: 検討板ユーザーさん]

ゴミ屋敷側の入口にセキュリティがないというのは、誰でも敷地内に入れると言うことでしょうか？敷地内は死角になる場所も多いので、ゴミや自転車の不法投棄がなければよいのですが、、

[1038: 通りがかりさん]

昨日夜にブランズさん前を通りましたが、
隣の居酒屋さんは店の外にも席とテーブルを作り、そこで食事されている方がいました。そのせいか臭いが割と広がっていました。

[1039: 匿名さん]

ブランズ住人と居酒屋の喧嘩おきそう。
あそこ美味しいのに

[1040: マンション検討中さん]

>>1037 検討板ユーザーさん

荒らしじゃなく、セキュリティ気になりますよね。
私もそれが検討から外す一つの要因でした。

[1041: マンション検討中さん]

>>1040 マンション検討中さん

1033です。

そうですよね。やっぱり生活する人間にとっては気になりますよね。

私もこの物件を候補に一旦候補にしたのですが、物件見に行った際にその点を販売の方に伺ったところ、もう仕様は決まっているとかでセキュリティの強化は無理と言われ、他の購入検討者の皆さんにもご意見聞きたくて書き込んでみました。
そうしたら、1035に訳のわからん攻撃を受けるという(笑)

[1042: マンション検討中さん]

ほんとに、わけがわからん攻撃ですね。
怖いです。ここでは質問すると攻撃されるんですね。

[1043: マンション検討中さん]

攻撃は無視して、良し悪し含め有意義な意見交換をしましょう！

[1044: マンション検討中さん]

プラウドさんがやっと販売開始みたいなんで、ここ数ヶ月でどこまで売れるか？が気になります。ブランズさんは特に低層階から埋まってるみたいなんでどうなるのか？

[1045: マンション検討中さん]

>>1044 マンション検討中さん
ここも同じタイミングで第二期販売が開始するみたいですね。でも、ブランズは残り３ヶ月で入居がスタートするのに第二期販売ってこれくらいのタイミングでゆっくり売るもんなんですね。販売開始は結構前からでしたよね？一期が長かったとかですか？素人ですみません。

[1046: 検討板ユーザーさん]

北側の道路は9-20で自転車及び歩行者専用道路でした。
車が通る時間帯の速度は20キロ制限。
朝の通勤で通りますが実際守ってる車はいないですね。
死亡事故でも起こらない限り、車の侵入は防止できませんよね？

[1047: 通りがかりさん]

ブランズさんはどのくらい売れていますか？

[1048: マンション検討中さん]

>>1047 通りがかりさん

年末は1/3との事でした。プラウドが販売開始して動き出しそうに思います。

[1049: マンション検討中さん]

>>1046 検討板ユーザーさん

看板が見えづらいのでそれをどうにかすれば、、、って感じでしょうね。ガラクタがあるので多少減速しますし事故は無いと思います。

[1050: 匿名さん]

ゴミ屋敷は見た目は気になりますが、あの道は抜け道でスピード出されると怖いと思いますよ。思うところがあったのではないでしょうか。