【住民専用】ブランズ天王寺勝山ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ブランズ天王寺勝山についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/tennoji-katsuyama/index.html

所在地：大阪府大阪市天王寺区勝山四丁目55番2他2筆（地番）
交通：JR大阪環状線「桃谷」駅徒歩7分
間取：1LDK＋2N～3LDK　※Nは納戸です。
面積：55.15平米～70.12平米
売主：東急不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー・株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルに【住民専用】を追記しました。2023.3.9　管理担当】

[881: 検討板ユーザーさん]

>>878 通りがかりさん

言うほど離れてませんが、道路の真横では無いかと。
過去に道路の真横や高速沿いで苦労した事もあり、このくらい離れていると全然違うという経験があります。
ただ、サッシで帳消しに出来るのか？は未知数なので、全て完成してから比較したいってのが本音ですが、プラウドやレジェイドは完成した頃には殆ど残って無さそう泣

[882: マンション検討中さん]

前に誰かが書かれてましたけど、寝室は完全大通りですよ。寝るときの騒音を考えると静かな場所と言いきるのは語弊ありますよね。

[883: マンション検討中さん]

それならば、建物に囲まれていて勝山通りからセットバックしているレジェイドさんの方が静かですか？

[884: マンション検討中さん]

>>883 マンション検討中さん

レジェイドもセットバックしてても勝山通り前には変わらないので他と比べて静かではとは言い切れないかと
建物も被ってるのもCの一部ですし、サッシもT1ですし
むしろどうしてT2とかにしなかったんだろ
この近隣物件は静かさで大差ある物件はないような気も

[885: 通りがかりさん]

>>884 マンション検討中さん
確かにサッシにはこだわって欲しいてす。
サッシはT1からT4までそれぞれ-5db程度
建物は-30db変わるようです。
レジェイドは南の勝山通りは大差ありませんが、西の玉造筋と東側のJR環状線は防ぎますね

[886: 検討板ユーザーさん]

音よりも埃ですね。ベランダの。

[887: マンション検討中さん]

>>886 検討板ユーザーさん

これもそんな大差あるんですかね
どの物件を擁護するつもりもなく本当にそんな大差あるのか結構疑問
ブランズの周辺もそんなに遮る建物もないからきそうだし、レジェイドは勝山通りからプラウドも玉造筋からある程度くるだろうし
音と埃はどの物件も少なからずありそうだなと
市内だからある程度は仕方ないと思ってます

[888: マンション検討中さん]

>>885 通りがかりさん
寝室比較やと実はレジェイド一番静か説ありますかね。
まぁ、他の方言うように大差では無いのでしょうが。

[889: マンション探してます]

>>888 マンション検討中さん

私もレジェイドの寝室が1番静かと思います。
そもそも勝山通りも玉造筋桃谷交通量はそこまで多くありませんよね。

[890: マンション検討中さん]

>>888 マンション検討中さん

そこでサッシがどのくらい影響するかですよね。
プラウドだけT2ですよねたしか

[891: マンション検討中さん]

>>889 マンション探してますさん

そうですか？
現地みて多く感じたというか少なくは感じなかったんですが
市内なので仕方ないっちゃ仕方ないかもですが

[892: マンション検討中さん]

大通り沿いにバルコニーがあると埃があります。汚れる、の感じ方は人それぞれでしょうが、、、１０階でしたが数日に一回、手摺りを拭いてましたが雑巾が真っ黒でした。
一本大通りから入るとかなりマシだったので、ブランズのその点はいいと思いました。

[893: マンション検討中さん]

>>892 マンション検討中さん

プラウド、レジェイドCならまだましそうですかね。

[894: マンション検討中さん]

>>890 マンション検討中さん
ただサッシのT1とT2の防音は5dbしか違いません
ようはそんな変わりません

[895: ご近所さん]

>>892 マンション検討中さん

私は今プラウドの玉造筋を挟んだ向かいのマンションに住んでいます。
確かにバルコニーは黒くなりますし、バルコニー側は音はある程度しますよ

[896: 匿名さん]

天王寺区って、名前が固有でかっこいいですよね。旅行行った時とかに住所を書く時、誇りに思えそう。どこ住んでるのですか？と聞かれて、天王寺区というと市内を知っている人からはいい所住んでいますねって言われそう。

[897: マンション検討中さん]

>>894 マンション検討中さん

1dBで1.1倍、6dBで2倍と言われてるので
5dBって約2倍ほどの差がありますよ

[898: マンション検討中さん]

>897 マンション検討中さん
音圧が2倍変化しても人の耳は2倍より小さく感じる特性があるようなので、5dBが大きいと感じるか否かは判断難しいですね。

[899: マンション検討中さん]

>>897 マンション検討中さん
壁なら効果はありそうですね

[900: 通りがかりさん]

>>889 マンション探してますさん

レジェイドの寝室の音レベル知りたければ北側向かいのマンションが中古売り出し中なので見に行けばいいですね。

[901: マンション検討中さん]

やりとりを拝見しましたが、正直、音や埃などなにを今さら…というのが率直な感想です。大阪市内に住むならそれを許容するのが当然で、嫌なら郊外のマンションや戸建てを検討すればよいのでは…？

[902: 評判気になるさん]

>>901 マンション検討中さん
アスリートが0.1秒にこだわる、みたいな世界なのかも知れません。
バルコニー手すりの埃が1ミクロンでも少ない物件を探す、というのにもロマンが有る気がしないでもないです。
バルコニーをどっちに向けるか、サッシ等をどうするか、など建物側でどれだけ工夫しているのかを見比べるのも全く無駄では無いとは思いますよ。
因みに私はこの三物件についてはどんぐりの背比べだとは思いますが。

[903: マンション検討中さん]

騒音は、サッシ変更又は二重窓で対策可能
バルコニー埃は、浴室乾燥と掃除で解決
しかし音や埃以上にゴミ屋敷です。
様々なリスクが伴います。
ゴミ屋敷の住民以外は解決できません。

[904: マンション検討中さん]

>>903 マンション検討中さん
サッシは外側が共有財産扱いだから、個人の意思では普通変えれないのでは無いですかね。ブランズのルールは知りませんが。

[905: マンション検討中]

>>904 マンション検討中さん

相談次第ですね

[906: 通りがかりさん]

>>903 マンション検討中さん

相談次第ですね

[907: マンション検討中さん]

5人家族はこの辺でどこが良いですか？

[908: 匿名さん]

>>907 マンション検討中さん

戸建

[909: マンション検討中]

>>907 マンション検討中さん
80平米くらいの4LDK間取りも割とありますよ

[910: マンション検討中さん]

実際ブランズさんはどのくらい売れていますか？

[911: 通りがかりさん]

>>910 マンション検討中さん

3分の1いってないくらいかな、というところでした！
数週間で、数軒売れてる印象です。5月に入居なんで完成前に完売は無理そう。1年以内なら余裕そうですが！

[912: マンション検討中さん]

>>911 通りがかりさん
1/3ということは23戸位は売れてるんですね
まぁ建物が出来れば販売も勢いでると思いますので安心ですね。

[913: eマンションさん]

先週に観に行きましたが
残り15戸位だったような

[914: マンション検討中さん]

前に見学にいきましたが、以前友人からもらった価格表では成約済となってた部屋をすすめられました。どういうことやろ‥

[915: マンション検討中]

>>914 マンション検討中さん

普通にキャンセルになったんじゃないですか？
ブランズさんが売れていないのに成約済なんで記載しませんよ

[916: マンション検討中さん]

>>915 マンション検討中さん

どうでしょうね…成約済=契約済とするなら、高い違約金払ってまでそんなリスクとる人がいるかは…いないことはないか。まぁ、成約済が本当に売りに回されてたらの話ですが。

[917: マンション検討中さん]

引渡し前から解約とは、理由は何ですかね。大手ならローンは契約前に通しますよね。

[918: 匿名さん]

>>917 マンション検討中さん

急な家庭環境の変化等、誰でも起こり得ることだと思いますよ。
引き渡し前に解約はちょくちょくありますよ。

[919: マンション検討中さん]

こういう時期だしまだ解約はでるかもですね。

[920: マンション検討中さん]

>>918 匿名さん

あ、すません。その返しを想定してのコメントのつもりでしたf(^_^;)

[921: マンション検討中さん]

売れ行きは微妙な感じなんですね。
もうほぼ箱は出来てますが、皆さんご指摘のとおり賃貸ぽいかんじは拭えませんな…

[922: マンション検討中さん]

他の２つが完成してからどうなるのかは気になりますね。私の想像力の欠如なのか、ブランズさんは予想よりは良い出来栄えです。

[923: マンション検討中さん]

このあたりで住み替えのため新築マンションを検討しています。昨日にブランズ天王寺さんも気になっていたので、久しぶりに現地をみました。
説明やパンフレットでは気付きませんでしたが
北側から見る建物が低く、そのため外廊下が近く感じました。南側と北側の高低差があるためか、北側道路から建物を見ると2階外廊下が道路と同じ位の高さになっています。北側はセキュリティが無く誰でも入れますし、ゴミ屋敷もあるため防犯上かなり私は怖く感じました。
皆さんのご意見も教えてください。

[924: 名無しさん]

>>923 マンション検討中さん
そこまで自分の考えがあるのにいちいち他人の意見聞くの?
私が、外廊下までの距離で飛び越えてくるケースなんて稀だよ
って言ったら、あなたは「なーんだ、大丈夫かー」って納得するの？

[925: 坪単価比較中]

>>923 マンション検討中さん


大丈夫か? 他人に意見聞くなんて　　

防犯カメラとダイヤテックの忍び返し　つくよ。

[926: ご近所さん]

>>923 マンション検討中さん

ムササビかスパイダーマンぐらいでしょ　北側の距離を飛び越えて侵入するには

[927: 評判気になるさん]

この辺はそこまで治安は悪くないので過剰な防犯は不要だと思います。鉄壁に越した事は無いですが、充分なセキュリティだと思います。ここ狙うなら、もっと西側の金持ちの民家を狙う方が空き巣も儲かるのは当たり前なので。

[928: マンコミュファンさん]

>>923 マンション検討中さん
確かに気にはなりますね。自転車置き場のセキュリティはあるのでしょうか？

[929: マンション比較中さん]

>>928 マンコミュファンさん

もちろん　防犯カメラはありますね。
上から見ると　高さ２メートル以上の金網と入口は自動の開閉式扉ありますね。

[930: マンション検討中さん]

>>929 マンション比較中さん

営業の方から北側から敷地に入るためのセキュリティはないと伺いましたが

[931: ご近所さん]

>>923 マンション検討中さん
私も先程見に行きましたが、確かに低いです。
こんなに高低差があると思いませんでした。

[932: マンコミュファンさん]

>>930 マンション検討中さん
自転車置き場の扉がないのであれば、不安です。

[933: 周辺住民さん]

セキュリティあるでしょう　工事中でつけてないだけでしょう
ちなみに他社比較で近隣のグランドメゾンは自転車出入口はオープンでセキュリティなかったです
万が一つけない場合は、販売会社に扉をつけてもらうように伝えたほうがよいです。

[934: マンション検討中さん]

>>933 周辺住民さん
駐輪場側はセキュリティついてないと私も営業さんから聞きました。ゴミ屋敷側だし気になるので、検討をやめました。

[935: 匿名さん]

玄関前のインターフォンにはモニターついているのでしょうか？

[936: 匿名さん]

スライド扉はつけるのかな？
https://www.kagi-osaka.com/work/20190218_slidedoor/

[937: 匿名さん]

>>935

美和ロックだとこれだな
https://keyworldsos.com/2019/06/28/raccess/

[938: マンション検討中]

>>933 周辺住民さん
確認しましたが、北側も南側も建物迄のセキュリティはありません。ちなみにレジェイドもなくプラウドはあります。
ブランズは奥まった植栽や平面駐車場が死角になり不審者が入り込みそうで怖いです。

[939: マンション掲示板さん]

ブランズさんの北側道路と建物が勾配により建物が低くなっており、更には北側から敷地に入るセキュリティがない。そして北側隣地にゴミ屋敷がある。
普通の感覚なら日当たりや静かさが良くても避ける要素。しかも静かさはまだわからない。
と理解しながらブランズを購入しました。
但し高層階ですが、、

[940: マンション検討中さん]

>>936 匿名さん
現状の計画ではなしです。

[941: 匿名さん]

個人的には無駄なセキュリティとか無くて安く済んでるなら嬉しい！賃貸なら普通もっとセキュリティ甘いですからね。
プラウドの管理費の高さがそれ故なら、セキュリティもカーシェアも吹き抜けのエントランスも要らんから管理費半額なら、プラウドにしたんですがね笑

[942: 匿名さん]

>>937 匿名さん
オートロックの所ではなくて、玄関前のインターフォンの事です。最近のマンションでは玄関前のインターフォンにはモニターが付いていないものもあったので。室内からモニター監視できないと嫌だなと。

[943: 匿名さん]

>>941 匿名さん
プラウドはサッシ、エントランスなど仕様がいいですからね。

[944: 匿名さん]

>>942 匿名さん
オプションでカメラ付きに交換しても数万円だろうからあんまり気にしなくても良いかと。

[945: マンション比較中さん]

>>942 匿名さん

さすがにこれは削減出来ないですよね！
オプションなら説明あるはずです。。


https://www2.panasonic.biz/scvb/a2A/opnItemDetail?use_obligation=scva&...

[946: 匿名さん]

>>943 匿名さん

確かにそうです。
ただ、価格差ほどの魅力は感じませんでした。
広さや間取り含め、全てちょっとだけプラウドの方が良い印象はあります。
しかし、トータル価格を考えるとブランズの方が魅力的です。
あくまで個人的な意見ですが。

[947: マンション検討中さん]

ブランズさんは設備や間取りなどを後回しにして管理費を安く仕上げる作戦、プラウドさんは共通設備や間取りを優先してコストを後回しと判断された。という事で、うまくターゲット層を住み分け出来てるからそれで良いのでは？

[948: 匿名さん]

あれ？ここはプラウドスレ？
ブランズもプラウドもレジェイドも購入者は仲良くしましょうね！
公立行くなら同じ小学校やん

[949: 匿名さん]

あれ？ここはプラウドスレ？
ブランズもプラウドもレジェイドも購入者は仲良くしましょうね！
公立行くなら同じ小学校やん

[950: 匿名さん]

早くここ買ってしまって後悔してる。嫁が

私は気に入ってる。

毎晩喧嘩なう。

[951: 匿名さん]

早くここ買ってしまって後悔してる。嫁が

私は気に入ってる。

毎晩喧嘩なう。

[952: 匿名さん]

×2ごめんねごめんね

[953: 匿名さん]

>>951 匿名さん

あるあるですね。夫婦で価値観違うから。
男はお金とか広さ駅近とか分かりやすい所を決め手にしますが、女は総合的に見るので。
ウチも同じです。多分、どこ買ってもそうなるんでしょうね。
この界隈の書き込み、プラウド派は女子的。ブランズ派とレジェイド派は男的な表現が多いような気がしてます。
近所で仲良くも大事ですが、夫婦仲良くの方が重要だと思います笑笑

[954: 匿名さん]

>>950 匿名さん
奥さんはどの部分を後悔されているんですか？
プラウドの方が価格が下がったことかな？

[955: 匿名さん]

>>954 匿名さん
思ってたよりごみ屋敷の事をこのスレで叩かれまくるところと、出来上がってきた外観が思ったより白いことだそうです。

[956: マンション検討中さん]

修繕費がプラウドさんよりブランズさんが安いですが、内容は大丈夫でしょうか？
修繕費用の上昇幅とか
修繕項目が追加されるとか

[957: 通りがかりさん]

今ブランズさんはどのくらい売れていますか？
私は3か月前にいきましたが、15戸位でした。

[958: マンション比較中さん]

>>956 マンション検討中さん

修繕計画で入居時は安くしておいて、5年から10年の間に2倍に跳ね上がるのは事前に説明あります。

[959: マンション掲示板さん]

>>958 マンション比較中さん
具体的に購入者の方、教えてくれませんか？

[960: eマンションさん]

>>958 マンション比較中さん
早めに均等割にしたほうが良いでしょうね。

[961: 匿名さん]

>>960

内部事情はマンション見学に行ってください。

[962: マンション掲示板さん]

>>961 匿名さん

営業か

[963: マンション掲示板さん]

>>961 匿名さん
2倍以上上がるから言えないのかな？
10年後にはプラウドど同じになってるかも

[964: 匿名さん]

近隣の4物件見積取りましたが、プラウド以外は上がり幅は似ていたはずです。5000くらいからいづれ2万くらいになります。
プラウドは最初が大きくて緩やかに上がりますが20年後も他よりダントツで高いっす。

[965: 職人さん]

>>963 マンション掲示板さん

普通どこも積立金上がるよ。

[966: マンション掲示板さん]

>>965 職人さん
上昇率がブランズは高そう

[967: マンション検討中さん]

>>966 マンション掲示板さん

ま、修繕積立金なんてあくまで計画ですから、買う時点ではあまりあてにはなりませんわな。

[968: マンション検討中さん]

修繕積立金は多少高くても、建物をきちんと良い状態で維持してくれるならば気にしません。
逆に安いから良い　って言う方が怖い。
だからブランズさんが低いことがあやしく感じます。

[969: 匿名さん]

>>968 マンション検討中さん

戸数が他の倍以上あるから、この価格だと営業さんは言っていました。共通部分はマンションサイズにそこまで影響しないので、集めると同じような金額になります。
そのロジックで言うとブランズがプラウドの半額くらいと言うのは納得出来ました。
逆にプレイズやレジェイドは戸数はプラウドと変わらないのに半額なのはリスクと感じます。

[970: マンコミュファンさん]

>>968 マンション検討中さん

戸数が66あるので プラウドより管理費修繕費は安く抑えられています。
上げ幅も戸数の関係で緩やかです。

[971: マンション比較中さん]

>>969 匿名さん
ブランズ国分町は104戸ありますが
修繕積立金5500円前後
戸数の少ないブランズ天王寺勝山は66戸で
修繕積立金3800?4900円と低い理由は？

[972: 匿名さん]

>>971 マンション比較中さん

使ってる物が安いから

[973: 匿名さん]

>>972 匿名さん
戸数少なくかつ使っているものが安いのは、かなりリスクですよね？

[974: 検討板ユーザーさん]

>>972 匿名さん
ブランズさん危ないですね

[975: マンション比較中]

>>972 匿名さん
10年後が不安です。

[976: マンション検討中さん]

積立金、かなり安いですね。

修繕積立金が安いのは怖いですよ。
将来住民に跳ね返ってきます。
デベは将来まで面倒見てくれませんから。
20年後30年後の計画表を見せてもらって、急に値上がりしないか、また充分な積立額になる計画をしているのかをきっちり聞いてから、購入判断してください。
ウチのマンションも竣工5年後に、将来の積立金をどうするか住民同士でかなり話し合う羽目になりました。
デベと、デベの顔色だけ見ている系列管理会社なんて、基本信用せず疑ってかかる位が正解だと思います。

[977: 匿名さん]

うちのマンション(メジャー7、築浅)は入居２年目で投票で積立金2倍になりましたよ。

[978: マンション検討中さん]

うちは５年目に2.5倍になりました。
よく検討した方がいいかと。うちはそれを見越して購入してたので良かったですが

[979: マンション比較中さん]

管理費(月額) 7,800円～9,900円
修繕積立金(月額) 3,860円～4,910円
修繕積立基金 303,000円～386,000円



この辺は 管理組合 交え 総会で 決議ありです。


2年後に アップ または 5年後には 倍増は必須です。

一定維持はありません。

[980: 評判気になるさん]

入居時の設定なので上昇は99%ですね。