【住民専用】ブランズ天王寺勝山ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ブランズ天王寺勝山についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/tennoji-katsuyama/index.html

所在地：大阪府大阪市天王寺区勝山四丁目55番2他2筆（地番）
交通：JR大阪環状線「桃谷」駅徒歩7分
間取：1LDK＋2N～3LDK　※Nは納戸です。
面積：55.15平米～70.12平米
売主：東急不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー・株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルに【住民専用】を追記しました。2023.3.9　管理担当】

[401: マンション検討中さん]

>>400 マンション掲示板さん

プラウド、レジェイドがワイドスパンをやたらと押してくる理由はそこなんですね。勉強になります。

[402: マンション検討中さん]

ファミリーで間取り幅が6mでは厳しいですね。
私もダイニングとリビングは分けたいので尚更ワイドスパンが必要です。
ゴミ屋敷以前にもう一度見直してみます

[403: eマンションさん]

ジェイグランが築2年で立地は良いがまだ1/3売れ残っている理由はまさに同じです。
70平米以下のリビングの狭さとブランドによる割高感。

[404: マンション掲示板さん]

ゴミ屋敷に気を取られますが、ゴミ屋敷以前にやはり狭いんですよね。
昔に比べればマンションは狭くなりましたがそれでもファミリー層には厳しいですね。
70平米でも間取りに工夫があれば売れそうだったんですけどね。

[405: マンション検討中さん]

>>404 マンション掲示板さん

昔は広かったんですか？中古でも70平米以上のマンション、この辺では見ない気がするのですが？

[406: 匿名さん]

マンジョンの広さは、土地価格と建築費の上昇により販売価格を抑えるために
狭くなっている傾向です。東京では60㎡以下の３LDKは当たり前です。
大阪も以前は70㎡が中心で80㎡が広めの間取りとしてありましたが、最近では60㎡が中心で70㎡以上がやや広めの間取りとしています。
天王寺も同様で新築で70㎡以上はマンション価値として高くなると思います。

[407: 買い替え検討中さん]

>>401 マンション検討中さん
分譲では７ｍ以上の幅はほしいところです。
LDKだけの広さであれば、
ブランズさんEタイプ70平米とレジェイドさんBタイプ60平米が、10平米違いますが、LDKは同じ大きさです。そして価格は1200万程レジェイドさんが割安。
角部屋と中部屋やバルコニーの大きさは変わりますが、夫婦だけや幼児ちゃんとの3人家族であれば６０平米で十分かな

[408: マンション検討中さん]

>>401 マンション検討中さん

ワイドスパンが良いと言っても、
プラウドのCタイプのリビングは4770×3660で、
ブランズのBタイプは4310×3570。

ブランズAタイプのリビングは6000×2500。
レジェイドのAタイプは7250×2440。

レジェイド、プラウドともにそのワイドスパンを活かせているように私には思えません。

[409: マンコミュファンさん]

>>408 マンション検討中さん

その分キッチン広かったり収納も大きいですよ。
リビングだけではなくLDKなのでキッチンも見るべきかと。
もっといい間取りも世の中にはあるでしょうが比べるとワイドスパンの方がいいということでは？
もちろん思えないならそれでいいと思います。
ただLDKなのでリビングだけでは判断するのは違うかなと思った次第です。
キッチンが広いのもある程度ファミリー層には重要はあるかと

[410: マンション検討中さん]

ちなみに桃谷駅・寺田町駅の築２０年未満の中古マンション物件数は
駅徒歩１０分内の６０平米以上が２７件、７０平米以上は１８件
駅徒歩５分内の７０平米以上は２件のみ
駅徒歩距離と７０平米以上が希少性がありますね

[411: マンション比較中さん]

>>408 マンション検討中さん
まず、プラウドCとブランズBとではキッチン等のレイアウトが異なります。
それにサイズが1,200変われば全く違うかな。
間取りは好みなので比較は難しいですね。
そもそも７ｍ程度ではワイドスパンではなく分譲では標準的で、６ｍは賃貸等では良くありますね。

[412: 検討板ユーザーさん]

そこで大通りを敬遠する方がどれだけいるかですよね。
またファミリー層が多いと思われるので小学校の距離を考える方ですね。

[413: 検討板ユーザーさん]

>>411 マンション比較中さん

私もそのサイズ差は大きいと思います。
どのマンションも別格にいいわけではないですよ。おっしゃる通り標準ではあります。
個人的な感覚的のしては利点で選ぶよりも、駄目なところを基準にして消去法で選んでる感じになりますね。
おっしゃる通り

[414: マンション検討中さん]

>>409 マンコミュファンさん

ワイドスパン云々よりもブランズのAタイプのリビングをもう少しだけ南北に伸ばして欲しかった。

[415: マンション掲示板さん]

>>414 マンション検討中さん
建築できる範囲が決まってますので、広くするなら住戸数減らしたワイドプランが一番しやすいと思っただけです。
あの住戸数ではあれが限界だったのかなと。

[416: 口コミ知りたいさん]

皆さん好みが分かれるのは仕方がないと思います。
天王寺エリアで5,000万台であれば60㎡が普通だと思いますよ。
ただ３つある部屋の内２つのフリールームは将来売却する場合に不利になります。
ゴミ屋敷＋フリールーム＋普通間取りが気になります。

[417: 匿名]

間取りについてブランズが叩かれ過ぎるので、改めて勝山の四つの物件を比較してみましたが、結局ブランズが一番よく見えました。部屋の面積は一番狭い部類ですし、ワイドスパンでもなく心配しましたが、改めて一つ一つの部屋と比較するとブランズはAタイプもBタイプも工夫されていて安心しました。
アウトポール設計を売りにしている某物件も実質アウトポールではなく、逆に全く言ってこなかったブランズもリビング側はアウトポール設計でした。(多分)
ワイドスパンもよく考えたら日当たりが悪ければ意味ないし。
ただ皆さん言うようにインパクトが弱い。平米数やフリールームの件、坪単価、駅距離。。。
だから一つ一つと比較しないとブランズの良さが浮き上がらず、相手を否定するようなコメントが増えるんでしょうね。主張が激しいと言われる理由もそこにありそうです。
売る時には苦労するかも知れませんが、しっかり説明出来れば大丈夫だと思いました。
そもそも売る時に四つのタイミングが合う事は稀でしょうが、、、
その時にはゴミ屋敷が無くなっていればいいな。

[418: マンション掲示板さん]

個人の自由ですのでいいと思いますよ！
ただ気になるのはみなさん一つ一つちゃんと確認しております。
否定をしているのではなく、比べてここが厳しいかなと仰ってるだけです。みなさんの参考になるように、検討スレですので。
皆さん叩きすぎてるわけではなく意見を述べているだけですので、それを購入者の方が相手を否定していると受け止めていて、良さを理解できてないようにおっしゃるのが主張が強く見てるのかもしれません。
気持ちはとてもわかるんですが検討スレなので仕方ないですし、購入者さんがいいと思えばいいマンションですよ！

[419: マンコミュファンさん]

売却時はこの4つのマンションだけではなく、直近に建てたマンションや今までのマンションと比べます。
今はむしろ建てすぎてて嫌だなと思うほど建ってるので、その中でもできるだけ条件のいいものを選びたいんですよみなさん。
みなさんリスクを避けたいんです。

[420: ブランズ購入者]

>>418 マンション掲示板さん

好き好きですからね。
今年は入居の年ですし、いい年になってほしいです！
皆さまも良いマンションに辿り着きますように！

[421: マンション検討中さん]

ブランズさんの掲示板でれば、ブランズの色々な意見や感想であれば良いのでは？
良い意見もあれば悪い感想もありますよ。
その情報を得た上でご自身で判断されればよい。
私はブランズを検討していまいちだったので諦めました。

[422: マンション探し]

>>417 ブランズ購入者さん
アウトポールと言いながらそうでないマンションはどこですか？
私もその説明を聞いて気にいりましたので
もしそれが本当で有れば年明けにクレームします。

[423: ブランズ購入者]

>>422 マンション探しさん

アウトポールって四隅の太い柱が住居スペースにめり込んで無い作りの事ですよね？それで言うと全くめり込んで無い物件はありません。ブランズが一番めり込んでるのは確かですが、どこの物件も北側は柱のせいで少し狭くなっているように見えました。アウトポール設計の言葉の定義次第ですが。

[424: マンション検討中さん]

レジェイドのAタイプのみ柱が入り込んでますね。うまく部屋は回避して、クローゼットの横に柱が来ていますが。他はプラウドもレジェイドもアウトポールだと言われればアウトポールかな？部屋はある程度四角を保ててます。ブランズは柱で個室が一部変形してますが、家具とか置く事を考えるとそこまで歪では無いように感じました。あくまで素人の個人の意見ですよ。詳細は営業さんまで。

[425: 検討板ユーザーさん]

アウトポール云々より間取りに工夫をそこまでしてないと感じてる方が多いのでは？
結局使いやすさを考えてるかでしょうし、間取りに意見が多いということはそれを感じれなかったと思う方が多いんだと思いますよ。

[426: マンション検討中]

>>424 マンション検討中さん
レジェイドAタイプはアウトポールですよ。
インポールは部屋の広さに柱面積一部が含まれます。
ブランズAタイプのように柱が部屋に入り歪な角が出来た状態がインポールです。この場合、部屋が仮に6畳であっても実質は柱分狭くなります。
一度ブランズ営業マンさんに聞いてみてください。

[427: 間取り大切]

>>425 検討板ユーザーさん
確かにブランズさんだけ間取りに工夫がありませんでした。特にキッチンから洗濯やお風呂の動線がわるく、扉を2つあけるのも毎日のことなんで大変です。
プラウドさんレジェイドさんは良いですね

[428: 匿名さん]

確かにブランズの間取りには表記と実際との差はあります。この図面の黄色箇所も部屋の広さ・畳数に含まれています。特に違法ではありません。マンションのインポールはこれが普通です。
逆を言えばアウトポールはこの表記と実際の差が少なくなります。

[429: 評判気になるさん]

アウトフレーム。

アウトポールといわれることもあるようですが、マンション選びを勉強していく中でよく聞く言葉ですね。
「アウトフレームとは何ぞや？」ということは下のサイトをご参照ください。

アウトフレーム工法 【あうとふれーむこうほう】（Yahoo 不動産）
http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%A5%A2%A5%A6%A5%C8%A5...

簡単に言うと、躯体柱（フレーム）が専有部屋内にめり込まず、廊下やバルコニーといった共用部側に出ているタイプの平面構成をアウトフレームと呼びます。（今回は順梁逆梁を関係なくアウトフレームに関して書きます。混同されて書かれた記事も多いのでご注意ください。）

まず最初に言いたいのですが、
アウトフレームは購入時に特に重要視したいポイントになります。
特に70平米台で3LDKのような売れごろの「余裕の無いプラン」でこそ差が大きく現れますので、そのあたりを狙っている方は注意して見て欲しい部分です。

アウトフレームには大きく下記の2つの面でメリットがあります。

◆共用廊下側アウトフレームになることで、玄関先にアルコーブができます。
これは＝アルコーブのメリットです。
アルコーブは共用部ではありますが一般的には専有使用権があるので、法規や管理規約、管理規則に従った上である程度自由な使用が出来ます。
管理規則で制限が無ければ廊下にはみ出ない範囲で鉢タイプの観葉植物をおいてみても良いでしょうし、子供用の三輪車などを置くことも可能です（それを置くことの良し悪しは別としての話）。エアコン室外機も通路側直に出ず意匠面でもスッキリする上、扉を開いても廊下歩行者に接触するようなことがありません。
また、アルコーブができることで廊下通路部から居室窓面までの距離が広がります。
共用廊下側に配される居室は多くの場合寝室になる場合が多いですが、その窓辺直近を歩かれるのと、数メートル程度でも距離を置いたところを歩かれるのでは音だけでなく心理的にも大きな違いがあります。アルコーブ空間を利用して柵や意匠柱でなどでプライバシー性を高くする工夫がされているマンションもありますね。
＊一部に共用廊下側インフレームでもPS等でアルコーブを構成したマンションもありますが、共用廊下側アウトフレームでアルコーブが無いマンションは見たことがありません。


◆アウトフレームになることで居室の形が整い、実効床面積が広がります。
これが一番大きなメリットです。
インフレームだった場合の柱形で居室が削られる床面積は、柱半分の場合で1箇所約0.3平米程、柱丸々で1か所約0.6平米程になります。
中には柱部を合計すると実質2平米位の床面積をロスしている間取りもあります。70平米台のマンションにとって1平米は1.3％程度に相当しますから、アウトフレームで増加するコスト（次回書きますが約0.5％未満）に比べてこの点だけを見ても勘定が合いません。

このように面積的なロスを無くせるところもアウトフレームの大きなメリットですが、狭い6畳未満の部屋では特に、それ以外に「形が整う」ことメリットがとても大きくなります。
具体的には下図をご覧ください。

　　

わかりやすさを優先させるため極端な例を出していますが、図の左上5.2畳相当の部屋がアウトフレームになることで、インフレームでは置けない場所にベッドが配置できるようになり、結果的に部屋の手前側を広く使えるようになっています。子供部屋的なベッド配置ではありますが、手前側で広く遊べる・学べる空間をつくれるため、使い勝手に大きな自由度が生まれます。
一方インフレームではベッドの配置に制約が多く発生するため、面積の減損以上に部屋全体の使い勝手に大きな制約が出てしまいます。
このことは狭い居室程顕著にあらわれますが、リビングであればテレビボードやソファーの配置で自由度が高まるなど、どの部屋でも同じように利点になってきます。
その他に、図でもわかる通り、サガリ天井が室内側に出にくいなどの利点もありますね。


しかしながらアウトフレームにはデメリットもあります。
今回も少し書きましたが、それはコスト面です。

[430: 匿名さん]

ちなみに
ブランズ国分町はアウトフレームです。
勝山はインフレームにした理由はコストを下げるため、その他セキュリティーやワンフロアあたりの住戸数を増やしていることから、コストをかなり抑えているマンションとわかります。
プラウドやレジェイドがアウトフレームにコストをかけており、ワンフロアあたりの住戸数を減らし70平米以上の間取りにこだわっていることが違いです。

[431: マンション検討中さん]

>>430 匿名さん

詳しい説明ありがとうございます。色々あってこの広さこの値段なんでしょうね。

[432: マンコミュファンさん]

コストカットが丸わかりの間取りに坪単価で計算するとそこまで安くはない価格…
でも日当たりとかはいいので土地の取得価格的に仕方なかったんでしょうかね。
個人的には少しがっかりです。
北に抜ける感じとか好きなんですけどね。

[433: マンション検討中さん]

マンションをどの様な意図で作られたのかが良くわかりました。ありがとうございます。
色々とコストを工夫された努力はありがたいですね。その結果、ブランドマンションでも手頃感があります。但し、間取りにはお金をある程度かけて欲しかったな

[434: 検討板ユーザーさん]

ブランズの良いところを教えてください。

[435: 匿名さん]

>>434 検討板ユーザーさん

南側が抜けてるので日当たりが低層階でも当たりやすい。
通りから中に入り比較的静か。
坪単価はそんな安くないけど、狭い分値段が安くなってる。
戸数が多いので修繕管理費が安くなりやすいかも。
北側、南側どちらも出入り口がある
ただし北側横ゴミ屋敷あり。
営業マンが気さくで魅力的。
他のマンションと比較したらこうかと
正直比較してこれ以上はいいところを私には見つけられませんでした。物件的な魅力、間取りや広さに対してはあまりないです。

[436: 匿名さん]

北側の方は自転車置き場、ゴミ置き場ですがそちらにはセキュリティはありません。そこから建物に入るところからセキュリティがあります。
そういった面でもコストカットしてると思いますね。
それでもこの値段で天王寺区に住みたいと思われるならよいかと。
個人的にはあまりコスパがいいとは感じれませんでした。
低層階の日当たりを何より1番に重視されるなら良いかと
中高層階あたりなら日当たりは他のマンションでも大丈夫だと思われます。

[437: 検討中]

>>435 匿名さん
ありがとうございます。

[438: マンション検討中さん]

>>435 匿名さん

これが全てですね。でもこのメリットは他には無い強みです。間取りはレジェイドやプラウドには負けますが、最悪な状況ではありません。人により感じ方は様々ですが、77平米のレジェイドAや70平米のプラウドAと大きな差は感じませんでした。もちろん勝ってる訳では無いけど、大負けではないって事です。その中で価格も安い。ってのが個人的な意見です。

[439: 匿名さん]

そういう方もいらっしゃいます。
私自身は間取りや設備にかなり差を感じたので選択肢から外しました。
ちなみに価格も狭い分安いので坪単価で計算するとかなり安いとかではないのでみなさん計算してみてください。
それらを全部考慮して判断すればいいかと

[440: なるほど]

>>439 匿名さん
わたしも間取りはかなり厳しい方かとみて思いました。ですが、日当たりは間違いないのはメリットです。しかしゴミ屋敷があるのに北側出入り口にセキュリティーがないのが1番不安です。ブランズのゴミ庫からゴミ屋敷の方が漁るのではと。

[441: 匿名さん]

>>440 なるほどさん

流石にそのような方ではないと思うんですが、気になる方は気にしますよね。私もセキュリティー気にしてしまいました。
ゴミ置き場もあるので特に

[442: マンション検討中さん]

>>441 匿名さん

近くに住んでいるので一応伝えますが、ゴミ屋敷の方は片っ端からゴミ庫を漁る人ような人ではありませんよ。いつも遠くまで自転車で行って、ゴミらしきものを運んで来ています笑。自分の納得した物だけゲットしてきているみたいです。多くは金属や機械類ですよ。目的は不明ですが彼にとってはゴミでは無く宝物なんでしょう。

[443: 匿名さん]

>>442 マンション検討中さん

そうなんですね！
私も一度見ましたが漁るような方ではないと思いました。あれは運んできてたんですね。
それとは別にセキュリティー欲しかったなと思うだけです笑

[444: マンション検討中さん]

>>443 匿名さん

確かにセキュリティは欲しいですね。ずっと賃貸なのであまり気にしてませんでした。

[445: 匿名さん]

購入となると欲張ってしまうのかもしれませんね笑

[446: マンション検討中さん]

>>445 匿名さん

そうですね。他より安いとは言え、なかなかの買い物ですから。。。でも北側のセキュリティがあって100万とか上がるなら、それはそれでまた迷いますよね笑セキュリティだけでそこまでは上がらないでしょうが。うーん、、、、結局うちは教育費とか考えたら今の金額でギリギリ買えるのでブランズ第一候補です。
子供を大学時代には一人暮らしさせたいとかもありますし。

[447: 匿名さん]

>>446 マンション検討中さん

大学時代の一人暮らしいいですね。
価格を最優先に考えるという選択をしているのでブランズはそれに見合うと思います。
結局他人がどうこう言おうと、プラスマイナスなところ含めてそこに決めてるなら自分にとっていい物件です。

[448: マンション検討中さん]

以前にゴミ屋敷のテレビを見ましたが、拾い集めるものには好みがあるようです。ここの方は機械物なんですね。

ただ私が気になったのは、その機械が道まではみ出ていて、今後増えると道を塞ぐのではと不安です。
テレビでもゴミで塞いだ道を通る人や撤去しようとした方を威嚇したり、通る車がぶつけたりして散々な様子でした。
ゴミ屋敷前は駅に向かう最短コースなのでどうにかならないですかね。

[449: マンション検討中さん]

>>429 評判気になるさん

私も昔はアウトポールについて軽視していましたが、
素人がコストカットを判断するには最も明確で分かりやすい基準だと思います。
間取ってある程度は妥協できますが、インポールになっている物件はしっかり見ておかないといけません。
構造からコストを抑えているなら中身もそうである可能性が高いためです。
ただしそれよりも立地を最優先に見るべきですね。
中身はどうにかはできるので。

[450: 匿名さん]

>>449 マンション検討中さん

広さは改善できないと思います。
田の字の間取りはリフォームに制限があると聞きましたし。