ザ・ファインタワー大手前ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・ファインタワー大手前についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.keihan-re.jp/mansion19004/

所在地：大阪府大阪市中央区谷町2丁目1番、船越町1丁目40番、内平野町1丁目1番（地番）
交通：Osaka Metro谷町線「天満橋」駅徒歩2分
　　　京阪本線・中之島線「天満橋」駅徒歩4分
　　　Osaka Metro谷町線・中央線「谷町四丁目」駅徒歩5分
間取：1LDK～3LDK
面積：45.80平米～173.14平米
売主：京阪電鉄不動産株式会社
施工会社：株式会社鴻池組
管理会社：京阪カインド株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2801: 匿名さん]

コロナ禍での竣工前完売は凄いですよ。誇らしいです。

[2802: 周辺住民さん]

>>2793 匿名さん
残２？　本当ですか？

[2803: 匿名さん]

>>2802 周辺住民さん

私も連絡きてますよ。間もなく完売です。
谷町線沿線はやはり強いな。

[2804: 周辺住民さん]

>>2803 匿名さん
ありがとうございます。こんな時期なのに、竣工前完売はやっぱり凄いですね。

[2805: 匿名さん]

240戸も売れるなんて驚異的です。

[2806: 匿名さん]

最近夜にぽつぽつと部屋に灯りついてるようですが、何かされてるのかな？

[2807: 匿名さん]

あと2部屋が中々売れませんね。竣工前になんとか間に合って欲しいです。

[2808: 匿名さん]

グランドメゾン新梅田タワーが入居開始4ヶ月前に870戸完売したらしい。こちらは竣工前に完売したらいいのに。

[2809: 匿名さん]

>>2808 匿名さん
グラメはなんだかんだ凄い人気物件でしたね。今の市内物件で入居前に完売しそうなのって、後はここくらいじゃないですか？他はみんな厳しそうに見えますが、どうなんでしょうね。

[2810: 匿名さん]

>>2809 匿名さん

良い物件は早く売れますね。私は投資用に複数並行して見てますが、本町辺りが厳しい。間取りと仕様が酷い物件が幾つかあります。柱があったり、歪な形で、70平米でも実質60前半くらいの物件など。よく精査した方が良いですよ。

[2811: 匿名さん]

>>2810 匿名さん
同感です。立地それなりでもあまりにも間取りが悪い物件が散見されますね。
合わせて本町は供給過剰なのでリセール期待できないと判断しました。
後は本命のウメキタ２期ですね。全戸抽選レベルかもしれませんが...。

[2812: 周辺住民さん]

残り1戸ですね

[2813: 匿名さん]

>>2812 周辺住民さん
物件概要見る限り、まだ２戸だけど？

[2814: 匿名さん]

>>2810 匿名さん

本町は中途半端ですよね…住環境、災害リスク避けるなら、やはり北区中央区天王寺区の谷町線沿線がベストですね。

[2815: 匿名さん]

本町は公園もスーパーも少ないオフィス街ですからね。ハザードマップも色ついてますし、ファミリーには向きませんね。

[2816: 匿名さん]

>>2815 匿名さん

御堂筋線沿線はあまり住環境良くなさそうですね。単身者には人気の沿線ですが。

[2817: 匿名さん]

ところで1階の店舗情報どなたか知ってますか？

[2818: 匿名さん]

>>2817 匿名さん
1階の店舗は、コロナ禍の影響もあるのか未だ決まっていないとのことです。デベロッパーが所有して、賃貸する案もあるようですね。さて、どうなることやら。
ところで、このマンションの近くの、大手前馬場町のNTT西日本本社跡のホール付きホテルの詳細が正式に発表され、テレビニュースなどでも放映されていますよね。また、このマンションからは日経新聞跡のヒルトンにもほど近いですし、この地域の今後が楽しみですね。

[2819: 匿名さん]

>>2818 匿名さん

気になるのは法務局跡地の再開発計画ですね…高い建物が建たないといいですが。

[2820: 匿名さん]

竣工が先になりそうですね

[2821: 匿名さん]

>>2820 匿名さん

竣工日いつでしょうか？なんとか売り切って欲しいです。

[2822: 匿名さん]

竣工前完売なんて特に意味のない称号みたいなものなので、気にしなくていいと思います。
入居前完売できない場合は売れ残りマンションですが。

[2823: 匿名さん]

>>2822 匿名さん

だいぶ厳しめのコメントですね。笑
入居前の完売が素晴らしいだけで、これからは殆どのマンションは完売までいかないと思いますよ

[2824: 周辺住民さん]

掲載中の間取りが残り1戸でした。

[2825: 匿名さん]

>>2824 周辺住民さん
同じタイプが残っているんですよ

[2826: 匿名さん]

>>2822 匿名さん

意味はないことないですよ。笑
このエリアは直近では竣工前完売が続いていたので、比較はされてしまうでしょうね。

[2827: 匿名さん]

>>2822 匿名さん

「入居前完売」って検索してもヒットしないのですが、あなたの造語ですか？
竣工前完売なら三井さんの記事にありますが。

○竣工前完売の優良マンション
分譲マンションは、殆どのケースで工事中に販売を開始し、竣工前の完売を狙います。建物が完成すれば、工事代金を支払わなければなりませんが、その資金は銀行借り入れや自己資金ではなく、それまでに売れた住戸の代金で充当するのが理想的だからです。
ところが、思惑通りに売れてくれないことがあります。景気が低迷しているときなどには、需要が後退し、多くの物件が販売に苦労します。しかし、そのような時代でも竣工前に完売してしまう物件があります。
短期完売ｍもしくは竣工前に完売する物件は、立地条件に優れているとか、建築プランが優れている、価格が安いといった特徴的な物件です。

[2828: 匿名さん]

>>2827 匿名さん

モヤモヤがスッキリした。

[2829: 匿名さん]

"入居前に完売した"と"入居の時点で売れ残っていた"
普通に前者が嬉しいのでは。入居前完売を喜ぶことはなんの違和感もない。

[2830: 匿名さん]

>>2829 匿名さん

？
だから広く使われてる「竣工前完売」でよくないですか？なぜわざわざ独自の言葉持ち出すの？
もう竣工前完売を諦めてるんですか？

[2831: 名無しさん]

値付けが高過ぎると散々ディスられていた割りには順調に売れたんではないでしょうか？
仮に竣工前に完売しなくても近隣物件より値付けが高いにもかかわらず売れている事実がこの物件のポテンシャルの高さの裏付けと感じています。

[2832: 匿名さん]

仮に竣工前完売を達成出来なくても、個人的にはここを選んでよかったと思いますよ。遠くから見てカッコいいですもの。

[2833: 周辺住民さん]

>>2825 匿名さん
数日前同じタイプ間取りが二つ掲載したけど

[2834: 匿名さん]

ここは名前の横にメダルある常連の一人連投が激しいね
他物件叩きもひどいし。
主要ブロガーから一切スルーされているのはどうしてか分かる？

[2835: 匿名さん]

残1

[2836: 匿名さん]

竣工前完売は難しいそうですが、入居前完売は間違いないですね！

[2837: 匿名さん]

あと1戸なら今月末迄には売れると思います。

[2838: 匿名さん]

>>2834
どうして？

[2839: 匿名さん]

>>2834 匿名さん

各社の広告費の使い方の違いですね。ブロガーさんも立派なお仕事です。

[2840: 匿名さん]

>>2834 匿名さん

「主要ブロガー」www

[2841: 匿名さん]

>>2837 匿名さん
残２戸になってから１戸売れる時間考えたら、残１戸が今月末までに売れる事はないと思いますよ。来月中には売れるかなと思いますが。

[2842: 周辺住民さん]

残1戸　7階　東向き6160万　

[2843: 匿名さん]

主要ブロガーさんかは分からないですが、
この方は　相当早く進捗しているから取り上げないそうですね。
https://www.sumu-log.com/archives/27939/
言葉をお借りすると、　お金持ち＆成熟した人たち向けのマンションという印象らしいです。
最後のお部屋も良さそうですね

[2844: 匿名さん]

竣工が先でしたか

[2845: 匿名さん]

>>2844 匿名さん
残念ですがまだ竣工までしばらくかかりそうです。

[2846: 匿名さん]

>>2845 匿名さん

どういう意味ですか？

[2847: 匿名さん]

竣工は11月末に延びましたよ

[2848: 匿名さん]

>>2847 匿名さん
そうなんですね。入居時期も後ろズレですか？

[2849: 周辺住民さん]

入居時期は変わらないですよ。

[2850: ご近所さん]

今日の工事現場を見て、谷町筋沿いの庇が非常に大きいのはまるでホテルっぽいが、肝心のマンション入口には庇はついていないようですね。

[2851: 匿名さん]

>>2850 ご近所さん
いや、アプローチのデザインにありますよ

[2852: ご近所さん]

>>2851 匿名さん
？

[2853: 匿名さん]

>>2852 ご近所さん

すみません、庇付いてませんでしたね。
ありがとうございました。

[2854: 通りすがりさん]

ぼちぼちと賃貸募集しはじめましたね
https://www.tower.ne.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E6%83%85%E5%A0%B1/%E3%82%B6...

[2855: 匿名さん]

物件概要ではマンションの竣工予定は10月下旬となっていますが11月末に延期したんですか？
教えて下さったのは契約者さんですか？
公式サイトの更新日は11月1日ですが変更し忘れているのでしょうか。

[2856: 匿名さん]

>>2855 匿名さん

契約者です。皆さん入居説明会で竣工時期延期の重要事項説明受けています。

[2857: 周辺住民さん]

残何戸？

[2858: 口コミ知りたいさん]

駐車場抽選でしたが、当たりましたか？

[2859: 匿名さん]

結局竣工前完売は未達に終わりそうですか

[2860: 匿名さん]

>>2859 匿名さん

ダメそうです。

[2861: 周辺住民さん]

賃貸は人気そうですね。

[2862: 口コミ知りたいさん]

1階の店舗は決まったのかご存知の方いらっしゃいますか？

[2863: ご近所さん]

>>2861 周辺住民さん
例えば先月竣工したばかりで、北大江公園に面したブレーブ天満橋の家賃が15万から16万。広さも同じでこちらは10万ほど高いですね。

[2864: ご近所さん]

>>2863 ご近所さん
外観もグリッドデザインでこちらと雰囲気が似ています。夜はグリッド(格子)がライトアップされていてとても綺麗です。

[2865: ご近所さん]

>>2863 ご近所さん

え？あれとこっちを同じ土俵で論じるのですか？広さだけで判断される方ならいいですが、驚きすぎて思わず投稿してしまいました。
たしかに、好みは人それぞれですので、いいと思う方を選択してください。

[2866: ご近所さん]

>>2865 ご近所さん
ブレイブ天満橋京町を内見された上でおっしゃておられますか？こちらと比べても、同等かそれ以上のラグジュアリーさです。南側に北大江公園を一望する床から天井までの全面窓ですし、台所やバスルームの設備も遜色ありません。

[2867: 匿名さん]

>>2862 口コミ知りたいさん
残念ながら未だに決まっていないようです。グループ企業の株式会社カフェ京阪でさえ出店しないのですから、当分の間スケルトンのままでしょう。ガレリア大手前にあったカフェヴェローチェは来ないことははっきりしています。

[2868: マンション検討中さん]

竣工までに店舗が決まっていないとは前代未聞ですよね。

どれほどの賃料で募集してるんでしょうか？セブンイレブンかスギ薬局あたりがいいですか？

[2869: 匿名さん]

>>2868 マンション検討中さん
石垣や植栽で隔てられると、小売は絶対不可能ですね。

[2870: 匿名さん]

>>2868 マンション検討中さん

立地は抜群に良いのですぐに決まると思っていましたがなかなか決まらないのは意外です。

[2871: マンション掲示板さん]

>>2868 マンション検討中さん

一階は賃貸ではなく、分譲で商談をすすめているとのことです。

分譲となると、ある程度の企業じゃないと手を上げられないから、なかなか決まらないんでしょうね。

[2872: 匿名さん]

>>2871 マンション掲示板さん

商用スペースを賃貸ではなく、分譲すなわち区分所有者にするのはどうなんだろうね。
賃貸の方が店子をコントロールできていいと思うんだけどね。

[2873: 匿名さん]

一階の店舗ですが、グループ企業でさえもそっぽを向く様なハードルの高い条件を提示して、手をあげるところが出てくる筈も無い。このご時世この様な厳しい条件で、カフェ程度で商売が成り立つはずもなく、銀座４丁目交差点じゃあるまいし、どこまで大名商売気取りなんでしょうか。住宅の販売が好調だった事にあぐらをかいているとしか思われても仕方が無いんんじゃ無いですか。中之島線の失敗やコロナ禍による乗客減少等、鉄道の損失を不動産で賄おうとしているのはわかりますが、本来なら区分所有者の共有部分であるべきマンション正面部分で、ひたすら更に儲けようとしているしたたかさが見え見えだから、世間が決して超一流企業とみなさないんじゃ無いですか？

[2874: 口コミ知りたいさん]

>>2872 匿名さん

それも一理についてありますね。リスクかも

[2875: 口コミ知りたいさん]

>>2874 口コミ知りたいさん

一理ありますね、って言いたかったです。タイプミスすみません。

[2876: 匿名さん]

>>2872 匿名さん

管理組合所有の賃貸にして住人の希望に沿った店を誘致するのも楽しそうですね

[2877: 名無しさん]

皆さん色々アドバイスありがとうございます！
やっぱオシャレなcafeに入ってもらいたいです

[2878: 匿名さん]

カフェを想定した設計になっているみたいなので他業種は難しいと思います。
買い手が見つからない場合は京阪のブラウンカフェが出店する可能性が高いと予想。

[2879: 匿名さん]

>>2878 匿名さん
人気カフェが入ったところでマンション1階に人が並ばれると困りませんか？

[2880: マンション検討中さん]

管理組合の有志たちでカフェでもオープンされたらいかがですか？

[2881: 匿名さん]

>>2878 匿名さん
こんな激戦区に行列が出来る程の人気カフェなんてあると思えないですが？
個人的には人気店に対してネガティブな感情はないです。

[2882: マンション検討中さん]

カフェ誘致はやはりコロナ禍が足を引っ張っているような気がします。カフェは飲食系の中では比較的痛手小さいという話もありますが、それでも先行き不透明というところはあるでしょうし。

[2883: 匿名さん]

宮古島のDoug's Burger来ないかな。前に大阪で出店先探してるとか聞いたことあります。

[2884: 通りがかりさん]

1階の店舗っておいくらで分譲されているんでしょうか？

[2885: 匿名さん]

私の私見ですが、テラス席やストリート席を売り物にしている、銀座の泰明小学校前や紀尾井町の清水谷公園前にあるAux Bacchanalがイメージ的にぴったりくると思ってます。

[2886: マンション検討中さん]

>>2885 匿名さん

そんな店は排ガス廃ガス胚芽っすの谷町筋には出店しません。

[2887: マンション検討中さん]

ちょっと調べてみましたが、分譲マンションはテナント部分も分譲（というか区分所有）なのが一般的で、管理組合が所有して貸す事例は皆無みたいですね。
京阪がどうしても出口戦略やりたいのであれば、どこか賃貸で誘致してからオーナーチェンジすればいいだけのようにも思えますが、それすら厳しいのかな？

[2888: マンション購入検討者]

>>2885 匿名さん
ここはそんなおしゃれな場所ではないでしょう、、

[2889: 通りがかりさん]

みんな谷町筋馬鹿にしすぎてワロタ

[2890: 匿名さん]

悔し紛れの書き込みが散見されますね。
心地良いです。

[2891: 匿名]

>>2890 匿名さん
あなたもそんな言い方は辞めた方がいい。私から見たら同じレベルに見えてしまう

[2892: 匿名さん]

どういうところに一階の区分所有権売ろうとしているんですかね？カフェ開業しようとしてる個人や業者？それとも、そういうところに賃貸して利益を得る不動産業者？前者だとかなり厳しい気がします。

[2893: 匿名さん]

>>2892 匿名さん
たぶん、万博開催でインバウンドが復活するくらいまで、スケルトンのままでしょう。ここのデベロッパーをなめちゃいけませんよ。頑固だから、提示した条件を曲げる様な会社ではないはず。鉄道でも乗客が減ったら、いきなり回数券を廃止するなどして、実質値上げするしたたかな会社です。でも中之島線の失敗の様に間が抜けているところはあるんですよね。何の為に中之島線を開業したのか未だに謎です。他の私鉄から嫌われている理由も察せられます。

[2894: 匿名さん]

>>2887 マンション検討中さん

店舗スペースなんか作らず、共用部分として京阪からもらって、管理組合で改装して店舗スペースにして賃料収入得るかたちのほうが、収入源ができてよかったと思いますが

[2895: 匿名さん]

>>2894 匿名さん

京阪からもらって？
無料で？
管理組合が買い取るということかな。

[2896: 匿名さん]

>>2894 匿名さん

そんな煩雑な管理や運営リスクを取るわけないでしょう。楽観視しすぎです

[2897: 匿名さん]

>>2895 匿名さん

共用部分として所有者で共有できたはずのスペースまで、京阪に持っていかれるのはなんだかな、と思った次第です。和田興産が駐車場まで分譲する手口に似ているなと。
素人の意見ですみません。

[2898: 匿名さん]

>>2892 匿名さん
もしもこのデベロッパーに区分所有者の利便の為、地域の活性化の為と言った構想があるのなら、グループ企業をなんとか口説いて、人気店になるであろうカフェをオープンさせるだろうけど、そんなに手間やリスクを負うより、分譲だけして、後は黒字になろうが赤字になろうが、自己責任で勝手にやって下さい　と言う出口戦略に持っていきたいんじゃないの？

[2899: 匿名さん]

あくまでも妄想ですが、もし分譲だったら、何年かして、所有者が仮にパチンコ屋さんに売ってパチンコ屋さんが開業しても誰も文句言えないしね。所有者は絶大な権利です

[2900: 匿名さん]

>>2897 匿名さん
上層階の売上を削って共用部分にしているし二階にもある。これ以上はさすがにデベがかわいそうですよ。
必要以上の共用部分はコスト的にもどうかと思いますし。