ザ・ファインタワー大手前ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・ファインタワー大手前についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.keihan-re.jp/mansion19004/

所在地：大阪府大阪市中央区谷町2丁目1番、船越町1丁目40番、内平野町1丁目1番（地番）
交通：Osaka Metro谷町線「天満橋」駅徒歩2分
　　　京阪本線・中之島線「天満橋」駅徒歩4分
　　　Osaka Metro谷町線・中央線「谷町四丁目」駅徒歩5分
間取：1LDK～3LDK
面積：45.80平米～173.14平米
売主：京阪電鉄不動産株式会社
施工会社：株式会社鴻池組
管理会社：京阪カインド株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2329: 匿名さん]

最近売れてないんでしょうね。
ここのTVCMを見かけるようになりました。

[2330: マンション検討中さん]

売れてたのは最初だけで結構苦戦してるみたい。値下がりもありえるかな。

[2331: マンション検討中さん]

>>2324

先日モデルルーム見学した時は、残り40戸しかなかったような気がします。

[2332: 口コミ知りたいさん]

大阪城の見える高層階の広い部屋は南東が少し残っています(南は隣のマンションが近い）けど、一億六千万台です。眺望抜けない低階層はまだ残っています。京阪の意向としては値上げを考えている位ですので値下げはないでしょうね。

[2333: マンション検討中さん]

>>2332 口コミ知りたいさん

たしかに、今月末から値上げされるようです。
周辺物件と比較して低層階は単価も安く見えるので仕方ないのでしょうか。

[2334: マンション検討中さん]

このままの価格では完売が早すぎるので価格を上げて調整されるのでは？検討させている方は上がる前にモデル見学をおすすめします。

[2335: マンション検討中さん]

以外と値下がりの可能性出てるらしいです。少し高すぎたのかも。
もう少し待ったら値下がりした良いもの買えるかもです。情報共有しときます。

[2336: 通りがかりさん]

ここは値下がる可能性あります。不動産屋の投稿に惑わされてはいけません。このタイミングでこれだけ売れ残ってるので。

[2337: マンション検討中さん]

>>2336 マンション検討中さん
同感です。個人的な意見ですがここは気をつけるべき物件です。わかってる方はわかってると思いますが。一応共有しておきます。

[2338: マンション検討中さん]

希望的観測だろうけど、まだ竣工まで半年もあって8割方以上売れてるなら値下げはないでしょ。

[2339: 通りがかりさん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[2340: マンション検討中さん]

他社の営業さん方お疲れ様です。

[2341: 通りがかりさん]

竣工まで半年以上あるのにこのタイミングで値下げはないでしょう。この時点で8割以上売れてるなら良い方ですよ。
他所はもっと悲惨な物件が多々あるみたいですしね。

[2342: 匿名さん]

>>2341 通りがかりさん

ほんと買い手の目が肥えてきてますよね。
コストカット物件がことごとく売れてないことからよく分かります。
デベには反省してもらって、またブリリア堂島に続く物件を作っていってほしいものです。
本町なんて、ブリリア堂島級の物件が並んだらもっと魅力ある場所になっただろうに…

[2343: 匿名さん]

>>2342 匿名さん
とか言ってブリリアの値段発表されたら買えないわ！ってなるんでしょ。コストカットしてるのも皆さんが買えるよーな値段で収めるためですよ。大阪に富裕層があまりいないからこーなる。

[2345: 匿名さん]

>>2343 匿名さん

堂島と本町って土地の値段一緒なんですか？本町に建つ方物件の方がお安いと思ってました。

[2346: マンション検討中さん]

インバウンドが戻ってきたら高くても大陸の方達が買いますよ！

[2347: 評判気になるさん]

中国ひとり元気ですから、これからまた入ってくるでしょうね。お金を落としてくれうるので嬉しい人いるでしょう。ここも大阪城ビューで買いが入るかな？

[2348: マンション検討中さん]

そうそう、もう好景気が二度と戻ってこないんじゃなくて一過性のコロナによる不景気だから、値下げはしないでしょ。実際に、中古物件も相変わらず強気価格が継続しているし。

[2349: 匿名さん]

大阪城ビューの部屋はいい部屋なので待ってればポッと来た金持ちが買ってくれますよ。
ただお京阪がいつまで維持費垂れ流しで待てるかですね。どこかの中古業者に渡して終わりになるかもしれませんね。

[2351: 評判気になるさん]

[No.2344～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[2352: 匿名さん]

ここは時期が来たら値下げすると思いますよ。

[2353: マンション検討中さん]

絶対ないに１０００円。そこまでしなくても、竣工後半年以内で売れます。

[2354: 通りがかりさん]

>>2353 マンション検討中さん
めちゃくちゃ欲しい物件で値下げを期待しておりますが正直ムリでしょうね。
気に入った間取りがあるうちに契約した方が良さそうな気がします。

[2355: 匿名さん]

>>2354 通りがかりさん
そうですね。大阪全体に相場が一段上がったように思います。ここがそんなに高く感じられなくなってきましたからね。

[2356: 匿名さん]

>>2355 匿名さん
いや、ここはコスパ悪いでしょw
高すぎるので大丈夫かなと思うレベル。でもお金ある方向けです。ギリギリで買う物件では間違いなくない。たぶんここ2.3年で値下がりしますよ。

[2357: マンション検討中さん]

>>2356 匿名さん
資金に余裕がある方向けですよね。手が届かない人にとっては高すぎると感じる方もいるのでしょう。
ちなみにそのコスパは何を持って良い悪い判断されてるのでしょうか？

[2358: 通りがかりさん]

値上がりの理由が周辺相場というだけでダウンサイドリスクは高めですよ。

[2359: 評判気になるさん]

この物件の売りである立地と眺望をどう評価するかは人それぞれです。高いと思えば買わなければ良いし、お金を払う価値があると判断すれば買えば良いし。その意味からなんとか完売しそうですし、デベロッパーとしては最大利益を上げるのが目標ですから、上手い具合の値付けをしたと言わざるを得ないと思います

[2360: 通りがかりさん]

転売屋に利益を横取りされずに完売出来れば完璧な値付けだったと言う事でしょうね。

[2361: 匿名さん]

>>2360 通りがかりさん
そうですかね。プロは買わないでしょう。

[2362: 通りがかりさん]

>>2361 匿名さん
プロが買うなんて言った覚えはございませんが？

[2363: 匿名さん]

>>2362 通りがかりさん
世の中良いカモがたくさんいるのでと思っただけです。すいません。

[2364: 匿名さん]

>>2363 匿名さん

以後気をつけるようにね。

[2365: 匿名さん]

こちらの物件を契約されておられる方はセコイ小銭稼ぎなんて興味ないと思いますよ。
小銭稼いで自慢したいなら新梅田のスレにでも行けば似たようなお友達がいっぱい居ますのでそちらでどうぞ。

[2366: マンション掲示板さん]

新梅田嫌われすぎw

[2367: 匿名さん]

>>2365 匿名さん

それはどうかな。あなたのようにお金に余裕がある方ばかりとは限らないんですよ。必死に働いて頑張って決めた方は今後大変になる可能性の話をしてるのです。

[2368: 検討板ユーザーさん]

シティータワー天王寺が坪480とのことです。
ここがかなりお買い得に感じます

[2369: 評判気になるさん]

>>2368 検討板ユーザーさん
異常ですね。でもあそこも大阪城ビューですよ（笑）

[2370: 昔、天満橋に通っていた者ですが…]

このマンションは上町台地の端に位置するので駅(京阪電車・大阪メトロ共に)からは、緩やかですがずっと上り坂です。
東日本大震災のころに通っていた時の体感ですが、大阪メトロ天満橋駅のホームに立ってから改札へは、まず階段。上ると広い通路に出ますが、マンションに近い南改札口へは更に階段があります。(大阪メトロ天満橋駅の構内図を参照下さい)
南改札口を出た後も地上に出るにはもう一度階段を上りますので、ホームから地上に出るまでは、それなりに時間が必要です。
そこからマンションへは上り坂なので、駅出入口からマンションまで2分は…どうかな？
つまり、地下鉄を降りてからマンションに着くまでは時間がかかりますし…疲れます。(笑)

また、周辺道路は一方通行ばかりですし、谷町筋も中央分離帯がありますので、車の利用も慣れが必要です。
ご参考まで。

[2371: 匿名さん]

>>2370 昔、天満橋に通っていた者ですが…さん
なるほど。見送ることに決心がつきました。

[2372: 匿名さん]

ここの営業マンのレベルはダイワより上かもしれない。
お互いの時間の節約を掲げている。お蔭で、
早々に購入しないことを決断できた。

[2373: 検討板ユーザーさん]

ここから京阪は地下道に入るまでは近いけど、改札までそれなりにかかるので近いとは感じないですね。
地下鉄なら近いかな。

[2374: 匿名さん]

>>2362 通りがかりさん
個人的には上手く素人が欲しがる価格設定になってるように個人的には思います。

[2375: 評判気になるさん]

>>2374 匿名さん
それがデベにとっての最高の値付けですよね

[2376: 名無しさん]

>>2368 検討板ユーザーさん
えー、、あんなラブホ街の隣に建つのに坪480？！
誰が買うの？？しかも天王寺やし

[2377: マンション検討中さん]

また競合物件の営業さんとプロ気取りの方がワラワラと笑笑

[2378: 名無しさん]

>>2370 昔、天満橋に通っていた者ですが…さん
なぜ天満橋に通われていてエスカレーターを使わなかったのでしょう？
確かに改札口から地上までは階段ですが、ホームから改札口まではエスカレーターもエレベーターもあります。(昔は無かったのかもしれませんが。。)
私はエスカレーター使っているので言うほど疲れませんね。。どうしても嫌ならこのマンションだと徒歩5分の谷四を使う選択肢がありますね

あと市内に住んでると分かりますが、一方通行は当たり前です。特に淀屋橋や本町の周りは多いです。逆に筋で言うと谷町筋は御堂筋や堺筋とは違い、南北両方行けるので便利だと個人的に思います。ご参考まで。

[2379: 匿名さん]

駅2分の物件で疲れるってw
きっと電車の中にお住まいなんでしょうね。

[2380: 通りがかりさん]

自称プロさんは別としてネガ情報を投稿されてる方の内容がリアルに同業者臭がしますねぇ。

[2381: 匿名さん]

ネガも事実。その事実は受け入れないと。

[2382: 通りがかりさん]

>>2381 匿名さん
事実と言うより悪意の印象操作ですよね。

[2383: 通りがかりさん]

>>2381 匿名さん
必ず同調者が登場するのも笑えますよね。よくある手口です。

[2384: 周辺住民さん]

シティタワー天王寺は坪単価480万円みたいです！ビックリした

[2385: 匿名さん]

CMみて気になっているんですが60平米ほどの中層階以上で6000万以内で買えますか？

[2386: 買い替え検討中さん]

>2385
若干買えないような。
低階層で平米100万です大体。坪単価とかでいろいろ書いてるけど、安く買うならそれくらい

[2387: 匿名さん]

>>2386 買い替え検討中さん
ありがとうございます。
大阪市内は高いですね。
タワマンの低層階は悩みますねー。

[2388: 匿名さん]

>>2386 買い替え検討中さん

>>2386 買い替え検討中さん
ありがとうございます。
大阪市内は高いですね。
タワマンの低層階は悩みますねー。

[2389: 買い替え検討中さん]

大体平米100万で5階から始まって
1階ごとに20万上がるくらいの計算になってたはずですたしか。
60をしっかり見てないけど、
15階なら6200
5階なら6000
そんな感じだと思う。18階くらいから大阪城見えるとかでぐっと上がってたような、、
ギリギリ見えない17回までとかなら6000ちょいだとおもいますね。責任持てないけど、、

[2390: 匿名さん]

15階で6200なら少し無理をしたらいけそうです。
１度みにいってみます。

[2391: 検討板ユーザーさん]

>>2390 匿名さん
15階は東側しか残っていないです。

[2392: 匿名さん]

何か外観メッチャ格好いいですね。

[2393: 買い替え検討中さん]

>>2392 匿名さん
この様な細長い塔状比率の高いスレンダーなレジデンスは、ニューヨーク始め、今や全世界での最新トレンドだと聞いています。
諸外国の例に比べて、ここは、まだ割安感がある感じでしょうか？

[2394: 匿名さん]

>>2393 買い替え検討中さん
京阪は昔からいち早く新しいものを取り入れる、新し物好き。

[2395: 匿名さん]

外観のデザインはジャパニーズグリッドを取り入れカラーは黒という点が素晴らしいと思います。
普通に考えれば周りの建物のカラーに溶け込むように無難な色を選ぶマンションが圧倒的多数でしょうし、こちらを手掛けた建築家さんは優秀だと思います。

[2396: 匿名さん]

法務局の土地は定期借地にするそうです。
https://www.constnews.com/?p=95481
この場所で定借ならタワマン、ホテル、府市の施設の順で可能性が高いと思いますが、皆さんどのように考えられますか？

[2397: 匿名さん]

>>2396 匿名さん

！！
このニュースは恐れていたことが起きてしまいましたね。。
敷地は細長いですが、１００メートル弱のタワーを南北に2棟つくるくらいの余裕はあります。

容積的な計算やあと谷町筋東側と大阪城間の景観条例は詳しくないので、実際どのくらいのビルがつくれるかは専門家による試算は必要ですが、定借なら、おっしゃる通り色々な活用ができると思いますし、最大活用してくるでしょう。
一等地中の一等地ですから、もしマンションならパークコートクラスなどができることも考えられます。

おそらく当マンションに何かしらの配慮はあるかと期待はしますが、心配ですね。

[2398: 匿名さん]

大阪城、見えなくなってしまうんでしょうか…

[2399: 匿名さん]

>>2398 匿名さん
見えなくなるでしょうね。見えなくなったら価値は間違いなく下がるでしょう。

[2400: マンション検討中さん]

検討してるのですがこの外観の黒色が安価臭くて踏み込めないんですよね。

[2401: 匿名さん]

>>2400 マンション検討中さん
流行りですから、飽きられそう。

[2402: 評判気になるさん]

>>2400 マンション検討中さん
好みですね。私は格好いいと思いますけど。そう思わない人も当然いるでしょうね。

[2403: 名無しさん]

>>2396 匿名さん
高層物建てられたら話題的には面白いですけど、接道が弱いのでどうですかね。。
せいぜいがんセンターくらいの高さに収まるような気がします。西隣にもマンションたちが塞いでいるので、難儀かと

[2404: 匿名さん]

>>2403 名無しさん
東面は全部接道していますが、これで弱いんでしょうか？

[2405: 通りがかりさん]

あの細長い地形にタワマン？
絶対ないに1000円。

[2406: 名無しさん]

>>2404 匿名さん
重要な点は接道している道路の幅と角地かどうかです。建ぺい率や容積率の緩和が変わってくるので。
東側道路って決して幅広くないですよね？で、南は小粒の建物が建っていて地型が悪く角地として扱えるのか？
もし心配されているようでしたら、その必要はあまりないかと。。おまけに国有地の定借なので下手なことはお国もできないのでは？

[2407: 匿名さん]

>>2406 名無しさん
うろ覚えだけど、国有地の貸借で渋谷にタワマン建ててなかった？
ほんとにうろ覚えだけど笑

[2408: マンコミュファンさん]

>>2397 匿名さん
配慮なんてないよ。

[2409: 匿名さん]

>>2406 名無しさん
見た感じ谷町筋の接道20m、東側の細い道路の接道は110mくらい、南側の司法書士センター街道の入り口は私有地を経由してそうですなあ。デベなら法務局移転で一緒に移転したらどうですか？と南側の司法書士・登記事務所の軍団を一斉に地上げにかかりそうですね。事務所群も法務局が移転するなら谷町筋を南下したほうがいい。渋谷のタワマンは国じゃなくて区からの定期借地だったと思います。おぼろげながらですが。

[2410: 匿名さん]

谷町筋の東側は高さ制限あるよ。
ただ、ギリギリまで建てられると東向き15Ｆ（今でギリ見える）を買った人は危険かも。
25Ｆくらいなら問題ないでしょうね。
見える見えないで価格差が結構つけられてるから

[2411: 匿名さん]

>>2409 匿名さん

法務局はどちらへ移転するのでしょうか？

[2412: マンション検討中さん]

>>2411 匿名さん
大阪警察の西側

[2413: デベにお勤めさん]

会議資料アップされているじゃないですか。
http://kinki.mof.go.jp/content/029/02900001.pdf

建ぺい80％の容積率800％なので、単純計算で建ぺい使い切ったら10階建て、マンションなら不算入部分を踏まえてもう数階重ねられますかね。総合設計使ったらいろいろと条件変わってくるので私にはわかりませんが。

「留保財産の活用に当たっては、用途を限定せず、民間へのヒアリング等を通じて
ニーズの事前調査を行うとともに、地方公共団体からも意見を聞き、利用方針を策定。」と用途が限定されないと書かれてますので、マンションの可能性もあるんですよね。
ただし「今後、地方公共団体に導入すべき機能等に関する意見を聞き、必要に応じて民間へのヒアリング等も行って地域のニーズを把握し、利用方針案を検討。」とありますので公共施設優先なんですかね。もうちょっと面積が大きければ小中一貫校にしてこのあたりの小中の校舎逼迫問題が解決できるのですが、厳しいでしょうね。追って更新されるはずの議事録が待ち遠しいですね。

[2414: 匿名さん]

>>2413 デベにお勤めさん

堂島みたくホテルを入れればもっと重ねられるんですかね。

[2415: 匿名さん]

天満橋だとホテル需要もありそうですしその可能性もあり得ますね。

ただ、いまコロナで読めない状況ですし、
万博開催年の前々年くらいまでは大きな動きがないとは思います。

[2416: 匿名さん]

合同庁舎２号館がボロボロらしいので、それの建替え・移転の際に、この地にビルが造られるかもしれません。

そうなると合同庁舎２号館のところがいずれ同じ様な留保財産になるかもしれません

[2417: 口コミ知りたいさん]

いずれにしても、定借権をどう考えるか、今後の景気動向など不確定要素が大きいので、大阪城ビューを目当てにここを買うのは勇気がいりますね。

[2418: マンション検討中さん]

あくまで個人的な意見。ここはリスクでしかない。

[2419: 検討板ユーザーさん]

>>2418 マンション検討中さん
思い込みで闇雲に不安を煽ってしまうのはよくないですよ。何がリスクなんですか？

[2420: 匿名さん]

そこそこ大きい天満橋駅なのに、駅近タワマンは今まで無かった訳で
大阪城というより、「天満橋駅2分タワマン」に興味持った人多いと思いますよ。（私の事ですw）
天満橋駅上の再開発計画はありますが、土地の買収が進んでませんし。
このレベルのタワマンは、天満橋では10年以内には建たないでしょう。
その希少価値に惹かれましたね。

[2421: 匿名さん]

>>2420 匿名さん
わからんよ。案外土地が空いてすぐ似たようなタワマン立つかもよ。希少価値を言うなら直結だわな。それ以上の立地ないわけで。
ここは値段が高い分、大阪城見えないとリセールは本当に厳しくなる。

[2426: マンションおやじさん]

[NO.2422と本レスは、ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2427: 匿名さん]

[NO.2423～本レスまで、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[2428: 契約者さん]

デベロッパーには購入者の資産価値を棄損する様な事実無根の誹謗中傷には毅然とした対応をしていただきたいもんですよね。