ザ・ファインタワー大手前ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・ファインタワー大手前についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.keihan-re.jp/mansion19004/

所在地：大阪府大阪市中央区谷町2丁目1番、船越町1丁目40番、内平野町1丁目1番（地番）
交通：Osaka Metro谷町線「天満橋」駅徒歩2分
　　　京阪本線・中之島線「天満橋」駅徒歩4分
　　　Osaka Metro谷町線・中央線「谷町四丁目」駅徒歩5分
間取：1LDK～3LDK
面積：45.80平米～173.14平米
売主：京阪電鉄不動産株式会社
施工会社：株式会社鴻池組
管理会社：京阪カインド株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1061: 職人さん]

既に取り壊し済みの府庁西館と知事公館は一体的に再開発ですね。
法務局も2022年には府警西側の新しい合同庁舎に移るので再開発でしょう。

[1062: 匿名さん]

法務局の入ってる建物は確かに古い。

[1063: 匿名さん]

建物がきれいになるのは良いことですね。

[1064: 匿名さん]

>>1063 匿名さん
眺望なくなったら価値半分ですよ、東側はただの騒音、排ガスだらけの谷町筋に面してて、最悪の方位と化しますが

[1065: 匿名さん]

>>1057 匿名さん
流石にあの合成は、盛り過ぎかな

[1066: 口コミ知りたいさん]

ここのマンション建設現場は、元はガレリア大手前ビルという
オフィスビルだったけど、なかなか重厚感のある綺麗なオフィスでした。
取り壊しが決定した2015年時点で、築35年ほど。内装も新築同様で、
あと20年くらいは使えそうだったのですが、あっさりと解体される所を見ると、
谷町筋がオフィス街として需要がなくなって、マンション街化していくのでは？と
危惧してます。住友不動産も、少し南の所でオフィスを壊してマンションを建設中。

[1067: 匿名さん]

>>1066 口コミ知りたいさん
そうです、解体費用やその建物の価格ものってるから
べらぼうに高い価格となりましたね。

[1068: 匿名さん]

>>1066 口コミ知りたいさん
失われた20年の間に谷町筋は少しずつオフィス街では無くなりつつあります。また古いビルはLANシステムやインターネット環境に適応していない物件も多くあります。wifi環境も同様ですね。そのため、谷町筋沿いの古いビルは相続の発生も要因となって、少しずつマンション化していくかも知れませんね。法務局が近いため、司法関係の需要は一定あると思いますが。1980年代頃から段々谷町筋沿いにビルが立ち出しています。今後10年から20年の間にマンションにするか、オフィスビルにするのか土地所有者の選択が図られると思います。このマンションも一部協力者に提供されています。恐らくガレリアの時から何らかの約束があるのかなと推察します。

[1069: 匿名さん]

マンション化がすすむとメリットはありますか？

[1070: 匿名さん]

ガレリア大手前ビルのお写真をありがとうございます。
もう取り壊されてしまった建物なので貴重な記録だと思います。

こちらのマンションでは募集対象外住戸が8戸あるようですが、
その8戸が地権者住戸(ガレリアの土地も貸していた？)に
なっているみたいですよね。

[1071: 匿名さん]

何戸売れるかな？
値下げするそうなんで、期待したい。

[1072: マンション検討中さん]

https://saitoshika-west.com/blog-entry-6909.html日経新聞社跡地はマンションを建設する可能性はどのくらい？大阪城公園まで100メートルしかない

[1073: 匿名さん]

今取り壊し中ですね。ホテルやオフィスビルよりも可能性はあるのでは？

[1074: 検討板ユーザーさん]

>>1071 匿名さん
値下げはないでしょう。

[1075: 匿名さん]

>>1072 マンション検討中さん

ほぼほぼマンションと思って間違いないのでは？

[1076: マンション検討中さん]

>1071
「値下げするそうなんで・・」それは、京阪不動産が言ったのですか?

[1077: 匿名さん]

ここ値下げしろって煽り多いですね。

[1078: 口コミ知りたいさん]

>>1072
マンションだと、中大江小学校まで、大阪城を越えて2.6キロ、大人の足でも32分かかるね。
それでもオフィス、ホテルより住宅が一番、需要ありそう。
立地的には積水ハウスあたりが、グランドメゾン建てそう。

[1079: 匿名さん]

総合的に考え日経跡地の方が上ですね。
早くても発表は1年は先になりそうです。

[1080: 口コミ知りたいさん]

そんなに立地が良いですか？日経跡地。
水に囲まれすぎてて、何となく居心地が悪い感じがしますが。
標高も低いし、駅との間に大きい道が何本もあって隔離されている感じだし。

[1081: マンション検討中さん]

>1071
ガセは、ここでは流さないように。

[1082: 周辺住民さん]

ここはゆくゆく値下げしそうな感じはかなりしますね。
価格も販売時期も悪過ぎますね。
様子見が賢明ですね。

[1083: マンション比較中さん]

>>1082
株高、金余りが続く状況ですので、
三田や神戸の奥地にあるのなら価格も下がるかもだけど
上町台地の一等地なので、値引きで捌くことはないと思います。
スレが立った当初は、これから値段が上がる上がると書かれてましたが、
これは全くの間違い。
そして、今一転して、これから下がる下がるというのも間違いです。

[1084: 口コミ知りたいさん]

完成後も売れ残るようでは、値段は下がるのでは？
日本の不動産市場は、時間が経てば値が下がるのが一般的ですから。

[1085: 匿名さん]

物件概要の予告広告によれば、販売は6月上旬予定となっているので間もなくですね。
価格はまだ未定ですが、みなさん値下げを予想されているという事は秘密裏に(？)価格が公開されていたんですか？

[1086: 評判気になるさん]

>>1085 匿名さん

購入希望者には正式価格、知らされていますよ。大阪城見える高層階や、いくつかの間取りは、予定価格より既に下がった値付けになっています。と言っても、高いですが、購入希望者は連絡してみては？

[1087: マンション検討中さん]

法務局の移転後は現在の法務局後には何が立つのでしょうか。ご存知の方がおられましたらご教示ください。

[1088: マンション検討中さん]

オフィスもホテルもあかんからマンションの可能性高そうですね。

[1089: 匿名さん]

>>1088 マンション検討中さん

それじゃまるで地方の駅前再開発みたいやな。

[1090: 匿名さん]

某エネルギー供給事業者から日経跡地はマンション含めた複合用途で計画中と聞いています。

[1091: 匿名さん]

売れたかな？

[1092: 検討板ユーザーさん]

森ノ宮にも大学くるしこのへん建設すごいですね。

[1093: マンション検討中さん]

さがらないですよ。

[1094: 匿名さん]

株価も上がり続けてますしね。マンション価格もしばらく上がるでしょう。コロナバブルがはじけてもタワマンの下げは限定的でしょうね。

[1095: 匿名さん]

コロナの影響でマンションの価格が下がると言われていますが、まだ上がる見通しですか！？
休業で経済的な打撃を受け買えない人が増えるでしょうし、さらに価格が上がるとなれば数多くのマンションが売れ残ってしまうのでは？

[1096: マンション検討中さん]

下がらないです。供給量が非常に限定的だからです。

[1097: 名無しさん]

すでに中古は値下がりしています。
それでも売れ行きは悪い。
新築は値下がりしないのではなく
値段を下げないという言い方が正しいかと
思います。

[1098: マンション検討中さん]

でも、それで結局、売れているのであれば、結果として適正価格だということです。
完成すると、売れないと言われたマンションても埋まっていくからね。

[1099: 口コミ知りたいさん]

売れてる偽装してるだけですよ
梅田徒歩圏のダイワの高級物件も未入居の転売が複数出てますし
あと賃貸業者に安く販売する方法もあります
もはや一般の需要者のみでは完売できないことは、業界の常識です

[1100: 匿名]

森ノ宮の大阪城東部地区開発は拡張検討ゾーンの用途がタワマン含まれるといい景色になりますね。
https://www.city.osaka.lg.jp/templates/jorei_boshu/cmsfiles/contents/0...

[1101: 匿名さん]

>>1097 名無しさん
中古でも築10年以内の都心タワマンは、全く値下がりしてませんよ。

[1102: マンション検討中さん]

>>1100 匿名さん
そこにタワマンの予定あるんですか？

[1103: マンション検討中さん]

>>1100 匿名さん
耐震工事の必要なURを壊してタワマンにして、大学も含めて地域全体を一体に開発出来たら化けると思う
西に大阪城公園、北に京橋とOBPがあって,環状線、中央線、長堀鶴見緑地線、学研都市線とちょっと距離あるけど京阪もある
ここの南側は医療系、西側は大学含めた教育施設、OBPの企業と大学が連携し、京橋が商業地域として再開発されたら相当変わると思う

[1104: 匿名さん]

>>1103 マンション検討中さん

ここと何の関係もないと思うけど

[1105: 匿名さん]

>>1103 マンション検討中さん

森ノ宮のURは耐震基準は満たしていると思ってたけど違うの？

[1106: マンション検討中さん]

>>1104 匿名さん
大阪のタワマンのスレと思って書き込んでから違うと気付いた
申し訳ない

>>1015 匿名さん
ちょっと前に改修終わってたんですね
揉めてるところで情報が止まってた
重ね重ね恥ずかしい

[1107: 匿名さん]

>>1104 匿名さん
1駅の地域が発展するのは良いことやと思います

[1108: 買い替え検討中さん]

今、無理して買って、数年後には管理費未払い者も増えてくる可能性がありますね。
勿論、ここに限らずです。
こちら東京と比べれば安く感じますが、何年か後に中古として、今の価値と見合う値段で売れるか？

日本はどんどん貧しくなっていくと思います。
良く考えましょう
節税でもなんでも不動産ってやっていますが（営業にのせられ）、国は好きなように税率変えてきますからね。財政難で資産税もあり得ます。

マンションは管理費も税金のように徴収されます。

大阪城、景色で買っても、2年目には飽きると思います。^^;
今では家にいても、景色を背中にしてＰＣ見てる時間が殆ど。

[1109: マンション検討中さん]

結果、法務局跡地には高層マンションが立つ可能性もあり、大阪城の眺望が遮られる可能性が無きにもしあらずなんですかね？
法務局の跡地の面積もそこそこあるので、法務局跡地に高層マンションが立つのでしょうか？
そうなれば東向き意味ないですよね

[1110: 買い替え検討中さん]

ここ大阪城の最前線じゃない^^;　
いつか大阪城を眺められる方向に高いものが立つ可能性ありますね。
シエリア上町台の方も同じ。あそこは離宮公園だけは確約、離宮公園と大阪城の間には
大きな敷地が空いている。

[1111: 匿名]

>>1110 買い替え検討中さん
難波宮跡公園と大阪城公園の間は、二つの公園を接続するために難波宮跡公園北部ブロックとして公園になることが決まってますよ。シエリアの心配は移転するNTT西日本本社跡の建て替えで大阪城への眺望がえぐられないかくらい。

[1112: マンション検討中さん]

建て替えというと、合同庁舎1号も60年経過して新規の6号館にほとんど移るから、何かしら開発あるかも？ないかなー？

[1113: マンション検討中さん]

>>1108 買い替え検討中さん
金融緩和で金持ちはますます資産増やしてるから、資産価値の高いマンション買う層には影響ない。

[1114: 買い替え検討中さん]

大阪城公園は間違いなく都心にある公園おしては日本一の敷地。
この公園を自分の庭として使え、２駅徒歩2分、デパ地下、普通デパ、
リセールバリュー大阪2位（1位は西区）の中央区にあって条件を揃えてる。
日本唯一の都心最大級公園こそが資産価値。

[1115: マンション検討中さん]

リセールバリューは西区が1位なんですね。なんか意外です。

[1116: マンション検討中さん]

西区は元が安かったから
この10年の上げ幅が大きい

[1117: マンション検討中さん]

そう考えると中央区すごいですね。IRで中央線も良くなるし資産価値上がりそうですね。

[1118: 買い替え検討中さん]

最前線と眺望確保のためには、大阪城までこんなに建物が立っていたら”今だけ”ですね。
法務局とか学校とかではじめて最前線であり、30回まで上らないと景色が見れないのは
間に建物があるから。それが高いものに変われば眺望は望めない。

[1119: 通りがかりさん]

コロナバブルきてますね。タワーマンションの価格はどこまで上がるのか想像もつかないですね。

[1120: マンション検討中さん]

眺望ではなく城公園近に魅力。眺望なんて今後どこでもタワー建って遮断される。

[1121: 買い替え検討中さん]

大阪城の北側、マンション出てきそう。
使っていないビルが見受けられる。用地確保中？

停電になったら40階まで上り下りはきつそうだ。

[1122: 検討板ユーザーさん]

停電なっても大丈夫なように設計されてるよ。

[1123: 匿名さん]

>>1122 検討板ユーザーさん

そうでもない。
非常用なので短期間しか発電できない。

[1124: 買い替え検討中さん]

非常用電源は、容量にもよりますが、容量が大きくてもごく短時間か間引き。かつ短期で終わりでしょう。
高層階の怖いのは停電時と火災ですね。
電気が来ないと、最近のトイレの水も流れなくなる。

そこまで言うと、戸建てで、太陽光発電、蓄電になってしまうけど。

[1125: 買い替え検討中さん]

大阪市（も）タワーマンション建てすぎで供給過多では無いのでしょうか？
中国マネーと相続税対策で、追い風だったかも知れないけど、中国マネーも、日本の
若い人口も減っていくというのに、実需がどれほどあるのか？

外国人を当てにしたホテルも安定したものでは無いし、ファミリーは減っていき
マンションより高齢者施設のほうが必要になっていくのでは？
京都もホテルを多く確保したけど、今、大変だろうと思う。

[1126: 匿名さん]

>>1125 買い替え検討中さん

今さら折り込み済みの事ダラダラ言われましても。

[1127: 匿名さん]

>>1126 匿名さん

痛いところをズバリ指摘されたときの回答

[1128: マンション検討中さん]

都心回帰はまだまだ進むし供給過多にはなりませんね。

[1129: 匿名さん]

>>1128 マンション検討中さん

コロナが突き崩す「都心回帰」経済優先の住宅政策に綻び
https://business.nikkei.com/atcl/gen/19/00167/060800006/

[1130: 匿名さん]

そんな記事本気で信じてるん？リモートワーク進んで都心需要高まるってデータ出てるで。

[1131: 買い替え検討中さん]

都心回帰はまだまだ進むって・・・都心って大阪も含む？
大阪は東京に次ぐ大都市と承知していますが、大阪も人口減のようですよ（東京には人が集まって来るようですが）

そして、中古マンションの在庫の積み上がり凄いです。
デベは作っては、売るでしょう。皆、新しいマンションがいいし、話に乗せられて買うでしょう。
でも、今後、買って資産維持がされるとは思わない方がいい（東京の一等地は別）
5年後、買える人はどんどん減っていく。
管理費未払いも増えるでしょう。
お金が有り余っている人は、どんどん買えばいいと思う。

リニアも出来た頃には高齢者ばっかり、リニア、山をぶち抜いてまで作るニーズがあるのか？
ニーズが高まるのは介護。

[1132: 匿名]

>>1131 買い替え検討中さん
東京都も2025年に人口はピークアウトする推計なんですけどね。この種の推計は社会移動の反映が難しいので当たるとは限りませんが。

[1133: マンション検討中さん]

>>1131 買い替え検討中さん
都心の北区西区中央区は年々人口増加しています。今中古は売りに出す人も少ないから在庫も減少しています。

[1134: 買い替え検討中さん]

大阪市（北・西・中央区）の人口増は、府内の移動による人口増ですが、
年齢の内訳をみると、30～40代の方は転出超過のままです。
大阪の人気の区でも築浅、未入居の新中古マンションは眺望が望める部屋でも残っていて、
中古マンションの在庫は（大阪に限らず）積み上がっていると思います。
京都もだぶつき始めかつ高額に。東京都心の需要は旺盛ですが、最近は値段が上がりすぎて、サラリーマンには買えなくて売れないとか。
売れなければ値を下げるしかない。

デベは売れるうちに勢いがあるうちにどんどん建てて売り、管理費でも安定した利益を上げれます。
一方、購入者には（だぶつき・高値掴み）痛い。

[1135: マンション検討中さん]

>>1134
すいませんが、30～40代の方は転出超過のデータを見せて頂けませんか?

[1136: 匿名さん]

>>1134 買い替え検討中さん
これだけ実際とは真逆のこと書き込む人も珍しいですね。

[1137: 匿名さん]

>>1135 マンション検討中さん

大阪市のデータによると少なくとも中央区は転出超過のもよう
西区、北区は知らん

[1138: マンション検討中さん]

>>1137
なので、定性的な意見ではなく、実際のデータを見たいだけなのです。

[1139: 匿名]

>>1138 マンション検討中さん

https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000203/20...

[1140: 買い替え検討中さん]

データと言えば中央区は1世帯あたりの人数が少なく1,*人でした。
1990年後半に2000年頃に東京のマンションは底値に近くて反転すると読んで（ＯＺなどもそう、その後中国人の爆買いであっという間に倍以上）、人に相談を受けて、これから上がると思うと背中を押したり、値上がり期待の人には品川Vタワーなど紹介し、喜ばれました。当時、白金、恵比寿、芝が1平米100万位でした、今は千葉よりのマンションでそのくらい。
今は底値にはほど遠い気もします。

金融緩和のせいでしょう。
金融緩和は続きますが、外国人が買わなくなってきた。

ただ、超インフレになれば（金融緩和やり過ぎ）現金で持っているより借金していた方が得と考える人もいます。
そうなれば、マンションの維持もなかなか困難になるでしょう。管理費は借金できません。

大きなお世話でした。

[1141: 匿名さん]

結局、自慢話か

[1142: 買い替え検討中さん]

何処が自慢なのか？当てずっぽうで言っているのでは無いという事。
金あまりなのは間違いないので、金融緩和のボリュームからしたら、不動産も高くなっていないという見方もできるけど、サラリーマンの所得は上がっていないので、普通のサラリーマンには、東京の方は既に高すぎる価格になっている感じがするよということ。

株価やリートの価格が維持されているように見えるのは、日銀や年金のお金がつぎ込まれて買い支えされているから（ユニクロの時価総額の半分が公的資金。最早、国営企業のよう）。

世界（スイスは健全）も日本も金融緩和やり過ぎで、金余りで、金余りの中にいる人は人はなんでも買えばいいと思う。
この金額なら、サラリーマンでも買えるだろうけど、金余りで無い人は出口も考えて買った方がいいと思ったまで。

マンションは40年程は売買できる前提での価格になっているはずだけど、今から30年後って2050年、20年後で2040年、より高齢社会。
10年後の2030年は日本の財政がどうなっているのか想像もできない。

借金を敢えて作るというのも理解できるので、ローンの方は、固定金利がいいですね。

以上はマンション一般論です。
こちらは大病院も幾つもあり、利便性は良さそうではありますね。
ただ、大阪城がこの先見えなくなる可能性も無きにしもあらずと考えながら買った方がいいとも。
「対峙する」って「隣接」とは違います。府庁や学校の辺りは、隣接で眺望保証されてますが。

[1143: ご近所さん]

安いと思うよ。日本の物価上昇速度の遅さは異常。
他国からみたら、日本だけ取り残されている。

[1144: 匿名さん]

将来大阪も坪500万ありえますね。

[1145: マンション検討中さん]

ここの最上階の億ション全て売れたらしいです。この時期にお金持ちは関係ないのですね。

[1146: マンション検討中さん]

すでに坪300万円で購入できるマンションも少ないです。今がラストチャンスです。

[1147: 匿名さん]

>>1146 マンション検討中さん
今後10年では今が1番安いかもしれませんね。

[1148: 匿名さん]

>>1145 マンション検討中さん
むしろ金持ちは今資産増やしてますね。

[1149: 買い替え検討中さん]

マンションで資産増やす？
それは1980年までの話では？

皆さんお若いのですね。

基軸通貨ドルも弱い。
金（現物ゴールド）価格、2000年で1000円/gでしたよ。
ドコモの上場頃です。
その20年後の今、6500円位で、6.5倍です。
如何に金融緩和をしたかと言う事。

ニクソンが通貨を金の裏うちなしに変えましたが、金をベースにすると日本の資産も目減りしていますよ。アメリカ、ＩＭＦ、独、ヨーロッパの列強国は外貨準備の殆どを金で保有。米の（実質）奴隷の日本は米国債で持っていて金は3%にも満たない・・・^^;

金融緩和しているので、ダブついたマネーからしたら、不動産が高く感じないでしょうが、
金ベースにすると目減りしている。

サラリーマンが買えない値段は実需でなく投資家の間のこと。
一般人が買えない値は”バブル”といえますね。

東京から見ると割安感はありますが

10年後でも底値という方いらっしゃいますが、それなら販売完売すると思います。
5年先も続くでしょか？

皇居の目の前（道路向かい、英国大使館横）の、マンション、一番安い部屋で億していましたが、即日完売でした。見た目も高級感あり。
あれは納得の立地で、割安感ありました。

割安感があれば、今、金余りなので直ぐ完売しますよ。

[1150: 口コミ知りたいさん]

>>1149
結局何が言いたいの？

[1151: 匿名さん]

>>1150 口コミ知りたいさん

御大の回顧話です。ありがたく拝読しましょう。

[1152: 評判気になるさん]

売れてますか～？

[1153: 買い替え検討中さん]

売れてないでしょう～

[1154: 買い替え検討中さん]

1144から1148あたり、デベさんですか？
坪500万？大阪市で？

これから値下がり局面でしょうに^^;
コロナ関係無しです。
コロナは変化を加速させただけ。

大阪市マンションだらけになって、賃貸借りやすくなるんじゃ無いでしょうかね？
東京から転勤することがあっても、大阪市ではなく北摂で選ぶ人が多い。

[1155: 匿名さん]

>>1154 買い替え検討中さん
あなたがそう思ってるなら間違いなく上がりますね。

[1156: 買い替え検討中さん]

こちら賢い人いないのか（金本位制も基軸通貨も金融緩和も理解できないような）・・・。
いるのはデベ？

買って、消費税を払い、その後は、毎月固定資産税と管理費の奴隷。
住宅が売れてほそ組むのは、デベと行政と管理会社。

人が減り、産業が衰退し、残るのは、空室だらけの住宅。

大阪都構想で、府と市は多くの無駄をしてきて納税者の負担になったと維新の会は示しているけど、無駄を無くせばいいだけではと思う。

不動産購入促進は官民挙げてやっていて、乗せられる人もいる。
そして官の予測や判断は大抵失敗する（自分のお金じゃ無いから）。

投資用に買う人はよもやいないと思うけど、かもになるだけでしょう。

[1157: 買い替え検討中さん]

上がると予想をする人、何ら根拠を言えてない。
知識が無い^^;

「貴方の予想と反対にいくから上がる」とか、私の上げないだろう根拠に
具体的に何一つ反論できないまま、
お前の母さんでーべそと同じレベルで対応。

デベの売り子さん？ってそんなものかも知れませんけどね（決まり文句を仕込まれて接客して、ノルマをかされている）？

自宅用、金余りで買うなら何も言わないけど。

[1158: 匿名さん]

>>1157 買い替え検討中さん

小学生のケンカみたいな反論。

[1159: 匿名さん]

何故か必死ですね。

[1160: 匿名さん]

良い場所にあるよ。
きっと。上町台地だし。
絶対に売れる。
上町台地ブランド！谷町ブランド！府庁舎ブランド！