プラウドタワー仙台晩翠通ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウドタワー仙台晩翠通サウスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/s145430/

所在地：宮城県仙台市青葉区二日町9番8（地番）
交通：仙台市交通局仙台南北線 「北四番丁」駅 徒歩6分
　　　仙台市交通局仙台南北線 「勾当台公園」駅 徒歩8分
間取：1LDK～4LDK
面積：38.81平米～100.17平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社福田組
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[682: 匿名さん]

ちょっと暇ができたので。。

訳あってブラウド晩翠の超近くに住みはじめた者です。勤務先は会社の都合では変わらない仕事です。ファミリー世帯です。ほぼプラウド晩翠と同じ生活になってわかったことは以下。

移動は、通勤は車。家族で買い物行くときは、郊外なら車、街中や付近なら歩くかバス。1人で街中行くときは、自転車かバス。

それで、折り畳み式自転車が街中では超便利。持ち運びできるくらいの極小のやつだとダテバイクの体感４倍くらい便利。伊達バイクのようにポートを探さなくて済むし、一般の自転車のように駐輪場を探さなくて済むのでかなり移動が自由です。

次に、地下鉄は、わざわざ乗る理由がほぼない。街中で仙台駅方面に行くときは目の前にバス停あるから地下鉄まで歩いて行って地下に降りる労力使おうと思わないし、仙台駅方面から二日町に帰るときもバス。帰りのバスは使ってわかったけど、仙台駅のバス停から乗るのいいんだけど広瀬通のバス停から乗ると地下鉄の３倍くらい本数が多い印象でとにかくすぐバスが来る。笑ったのが朝8時10分に二日町方面に行くバスが（乗る用事ない時間帯ですが）４本同時に停車するというレベルの本数。
地下鉄は雪降ったときか乗り継ぎするときくらいしか乗らないかも。

タクシーはまだ使ったことないけど仙台駅から二日町だと８００円から１０００円くらいだから、急いでる時か、帰りに荷物あることがわかってて家族ででかけるときは帰りだけ使う程度かも。

ちなみに食材は、ちょっとした買い物だと目の前の生協木町店だけど、柏木店含めて近場のスーパーはあまり充実してなくて、いろいろ買いたいならイオン仙台店か錦町の生協まで行くことも。ツルハ仙台支倉店はドラッグストアの域を超えてて最高です。

１階に入る予定のイオンのクオリティで生活の満足度だいぶ変わるかもです。がっかりするの織り込み済みで、仙台一番町店より良いのを期待しまくってます。

[683: 通りがかりさん]

いや、小さいからって違法駐輪ダメでしょ。
自転車が機動性あって便利だけど、駐輪場ははっきり言って多くないからそこは不便。目的地と駐輪場が少し離れていることもある。

[684: 匿名さん]

>>683 通りがかりさん
ぶー。折り畳み自転車は持ち歩きます。もちろん近くに駐輪できるところあればするときもあります。

[685: 通りがかりさん]

店のなかにも？
買い物に邪魔だし、メリットのようで対してそうでもなくないんじゃ？

[686: 匿名さん]

>>685 通りがかりさん
小さくて軽いからそうでもないよ。近場に駐輪場や自転車置場がないときに周りの迷惑にならないか離れた駐輪場や自転車置場に置くか判断を正しくするだけかな。メリデについていうなら、ケースバイケースかな。チャリでスーパーとか行くなら量によってはやったことないけどダテバイク使うときもあるかも。カゴつきだからね。でもだいぶ買うならさすがに車で行くわ。

[687: 通りがかりさん]

近くのこぢんまりしたスーパーは品揃えが良くなくてイオンには行くけど、かご無し折り畳みで持って帰れる少量しか買えない感じ？
あそこは地下だけど駐輪場があるから、近くで揃わない色んなもの買うなら普通のチャリの方が楽かもね。

近くに普通サイズのスーパー欲しいですよね。

[688: 匿名さん]

中心部の近辺に住んでいますが、通勤なら自転車使うけど、買い物や飲食で自転車は使わないかな。とにかく街中は自転車置き場が少ない…。
店内に自転車持ち運ぶというのも、街中の店は大体狭いので迷惑になるだろうし、そんなことしている人見たことない。
私は自転車置き場探すのが面倒なので、街中行くときは徒歩ですね。

[689: マンション検討中さん]

マンション内に規模は分からないけど、スーパーあるなら、そこを使ってあげようよ。たまに、三越の地下と併用すれば、充分だと思うけど。

[690: 通りがかりさん]

仙台ってバス無くなるの早いので、遅く帰る時に駅近は重宝しますね。コロナ禍なんで今はないですけど、飲んで帰る時とか有り難いです。
飲み屋の場所によっては歩くのはダルいし、タクシーや代行使うのも少し勿体無いので。

[691: eマンションさん]

小さいスーパーって野菜も魚も肉も必要なもの揃わないってことあるからね。レシピの全部がないと味も見た目も微妙。でもスーパーのハシゴはなるべくしたくない。この辺りは近所だけだとハシゴの可能性が高いです。

あと、チャリンコ持ち歩いてる人見たことないwどのくらいのサイズなのかな。いたとして個人特定されそう。

[692: 通りがかりさん]

ネットやCMで流れるパース絵だと、セントラルとサウスの建物の高さの差が大きく見えるが、実物を近くで見ると、モデルルームの模型と同じで、そこまでではないんだな。それとセントラルとサウスが思った以上に近い。

サウスの東側のタワパは下から見るとだいぶ高さがある。サウスの東側の4LDKは高層階じゃ無いと、タワパが眺望の邪魔になりそう。

[693: マンション検討中さん]

ここはオール電化ですか？他の掲示板で話題になってて、HP見てもわからずでした。MRにはまだ行ってません
ご教示お願いできますと幸いです

[694: 名無しさん]

オール電化じゃないですよ。
コンロのみ電気
上水・床暖房他はガス

[695: 匿名さん]

確か電気は高圧一括受電なので200戸以上のこのマンションであれば、一戸当たりの電気代は割安。電気の基本料金もかからないし。そこに設備費がオール電化より割安なガス入れたらトータルでお得なんではないでしょうか。

[696: 口コミ知りたいさん]

今年もジャズフェス中止ですね。残念

[697: 匿名さん]

設備費含めてもオール電化の方が長期的には光熱費は安いと思われるけど、一括受電なら十分に安いので良いですね。

[698: 通りがかりさん]

高圧一括受電はキュービクルの年次点検が必要なので年一回停電を伴うほか、主任技術者を選任する必要があるので、利便性は△、コストはプラマイゼロと聞いたことがあります。

高圧一括受電を請け負う会社が中間マージンをそれなりにとってるはずですよ。

[699: 匿名さん]

私も主任技術者とか受電設備メンテでお金かかるじゃんと思ったんですが、野村不動産パートナーズが管理するのと、受電設備はマンションの電気室を無償で貸して設備は管理会社持ちだそうです。これならメンテ費用かからなくていいと思いました。1時間くらいの停電はまあしょうがないですね。

[700: 匿名さん]

個別契約と一括契約で金額変わらないなら、何のための一括契約？となってしまう。子メーターの設置コストもかかるし。事業者によって幅はあるだろうけど、通常は明確なコストメリットが見られるはず。

[701: 匿名さん]

>>699 匿名さん
管理会社が「高圧一括受電を請け負う会社」で「中間マージンを」とるのでは。

[702: 匿名さん]

>>701 匿名さん
管理費に組込まれてるので、1世帯当たりの管理費見ると他マンションと大差ないので問題にならないレベルかと。

[703: マンコミュファンさん]

近くの組事務所って今日話題になった組といっしょのとこ？

[704: 匿名さん]

>>702 匿名さん
電気代で利益を取るのでは？

[705: 匿名さん]

>>704 匿名さん
電気代安くなるんだからそれはそれでいいのでは？

[706: 通りがかりさん]

>>699 匿名さん
管理会社を変更するなら、受電設備を引き上げるぞ、ということですね。管理会社の見直しは、大規模修繕時とか、随時必要なことなんですがこのマンションはそれは難しいのかな。

[707: 匿名さん]

>>706 通りがかりさん
確かにそれは思いましたね。実際の所、管理会社変更の事例って多いんでしょうか。替えて安くなるのはいいのですけど、安かろう悪かろうでは…。

そう考えたら、私は変に替えずに大手管理会社にお任せした方がいいかなと思ってます。

[708: 通りがかりさん]

管理会社は各種修繕でも利益をとるので管理会社変更は管理委託費にとどまらない損失なんですよ。管理や修繕の相見積がとれない（とっても実行できない）のは大きなデメリットだと思います。

管理会社を変えて良くなるか、管理委託費が安くなるか、サービスが増えるかetcはケースバイケースですが大規模マンションほど競合させると有利な提案してもらえますよ。
マンション管理連合会とかに加入すると他の管理組合とも情報交換できますしデベ系独立系のいろいろな管理会社の話もきけます。

竣工前から管理会社変更を気にするもんでもないのでしょうが、高圧受電を管理会社所有にするという新たなやり口に思わず書き込んでしまいました。
各社必死ですな。

[709: 通りがかりさん]

蛇足ですが、賃貸マンションの建築時にガス系統の設備費や工事費を負担をするからうちのガスを使ってと施主（貸主）に持ちかけるプロパンガス業者を思い出しました。イニシャルコストかけても充分利益出る、という意味では同じですね。

[710: マンション検討中さん]

>>708 通りがかりさん
わたしも管理会社の収益源確保に必死だなーとはいました。
しかもここはテナントも入るのでしょう？同一敷地ってことはテナントへの供給も供給業者（＝管理会社）経由かな？管理会社の変更がますますややこしいことに。。。

[711: 通りがかりさん]

>>710 マンション検討中さん

人口減と都心回帰で、新規販売が減る、良い土地は出にくくなると見て、デベは分譲の利益から維持管理の利益に業態シフトして行かざるを得ないのだろうと推測しています。設備保持と一括受電でがっちりすれば、他社営業を跳ね除けやすいでしょうね。管理組合も毎月十何万か管理委託費下がるとか、小修繕の相見積で何十万か下がるとなっても、電気の設備や契約の引継ぎの面倒さで、大した違いじゃないと考えちゃう気がする。

一括受電方式は、メリットもあるんでしょうけど、私は懐疑的で。東北電力以外の責任区分が増えるから停電や災害時の復旧に手間取る気がしてならないんですよね。それに電気代が毎月千円下がっても、管理費修繕積立金でしっかりとられてたら意味がないよなあと。

[712: マンション比較中さん]

一括受電方式でなくても管理費修繕積立金はしっかりとられているわけで…
だったら、電気代安いほうがいいなあ～

[713: 匿名さん]

管理費や修繕積立金の金額は管理会社や修繕計画次第というのが読み取れないのかな

[714: 匿名さん]

>>712 マンション比較中さん
設備は受電業者持ちだから修繕積立はほとんど増えないんじゃないか。

リスクは受電業者（＝管理業者）が電気事業の縛りがないこと。
例えば受電業者を変えようようとするともれなく長時間停電が見込まれるんじゃないか。
受電業者が設備更新するときは短時間停電でやるだろうが撤退するときに後継業者への切替にどれだけ協力するか？
受電業者は電気事業の縛りがないわけで十分考えられる。
事実上受電業者（＝管理業者）を変えることができなくなるのではないかというリスクがある。

[715: 匿名さん]

一括受電は安いから云々より、管理会社の変更は事実上不可能なマンションだと理解して買うかどうかが大事だよな。
そのあたり考えない人は組合や理事会に丸投げ思考なんだろうけど。役員抽選後に辞退するなら負担金、とか管理規約にいれとかないと。

[716: 匿名さん]

>>714 匿名さん
電気以外の修繕の利益率が管理会社により違う、ということでは。下請に出すだけなのにかなりとるところありますからね。修繕積立金が下がることはないですから、大規模修繕時の一時金負担が生ずるかどうか、ですかね。

[717: 買い替え検討中さん]

今オール電化で深夜割引プランなんですけど、
一括受電の方が料金が安くなるでしょうか。
興味はあるんですけどガス併給マンションですから、
割安効果が小さいのではないかと気になります。
あるいは割高になるかも？？？

[718: 匿名さん]

管理会社が受電設備を所有してＢＳ計上して減価償却するんだ。将来不採算になって「うちは設備更新しません」とかにはならないのかな。そこまで考えたらキリがないか。
管理会社って資産をもたない、まさに管理だけする（劣化や災害後は工事とかも発注してそこでも手数料等をとる）ってイメージだけど、最近は囲い込みまで意識しないといけないのかなぁ。受電設備を所有する管理会社しか競合相手にならないってことだから、囲い込みとしては上手い気はする。別の管理会社と協議しても「うちは受電設備を所有した実績ないので管理組合で買ってもらうことになります」と購入見積示されたら管理組合変更なんて総会で通りそうにないもんね。

[719: 匿名さん]

人口減少局面で新築マンション建築で食べていくには限度がある、そこで管理面での収益を大きくしているのではないかな。一時期マンションの共用設備簡素論が流行ったけど、昨今は大規模を中心に豪華傾向に。さらにはコンシェルジュとか置いてみたり。そういった流れの延長で新築マンション一括受電があると考えている。途中からの変更は事実上無理ですから、解約のリスクも小さくなる。
これで管理会社の収益はガッチリどころか、安定まで実現してしまうので、すごいです。

[720: 匿名さん]

あ、別にマイナスイメージばかりを喧伝しようという意図ではないですよ。逆の一括受電への変更もハードルは高いからこういう物件が欲しい人はいいかも。

[721: 匿名さん]

>>719 匿名さん
そんなに管理会社の収益になるもんなんですか？ど素人のイメージでいうと、収益の何%かわかりませんが微々たるもんだと思ってました。管理会社と住民双方に利益やメリットがあるなら、管理会社には利益上げてもらっても結構な話なのかな、と雑に考えてます。

[722: マンション比較中さん]

仙台市の人口は今後減少に転じるが、世帯数は当面増加が続くと予想されているようです。それを踏まえると、マンション需要が先細りするとは考えにくいのではないでしょうか。

[723: 匿名さん]

全国展開している会社が仙台だけを見てもしょうがないのではあるまいか。数年単位の話じゃなくて１０年とかの単位で考えてる。減り始めてからでは遅い。

[724: マンコミュファンさん]

マンションデベロッパーだから、マンションでグループの収益を挙げることに特化したビジネスは考えるでしょうね。
マンデベはマンションであの手この手をやるしかないのは当然のことですけど。

[725: 匿名さん]

>>724 マンコミュファンさん
そりゃそうなんだけど、上の言説の真偽は収益のウエートではかるしかないのかなと素人ながら思います。総論いいけど具体的にほんとらしいかは筋が微妙という理解でよいもんなんですかね。
「管理会社の収益はガッチリどころか、安定まで実現」「すごい」がどうなのかわらないわけ。

[726: マンション比較中さん]

とりあえず専用部だけで考えて計算してみたよ！こういうの大好き！！

前提１　1世帯ひと月の電気使用量が、電力会社から直接受電した時の支払い15千円相当とする
前提２　一括受電すると電力単価が3割安くなる
前提３　各世帯は電力料金が1割安くなる（管理会社の取り分が2割分）

管理会社の売上増　15千円×0.9×360世帯×12ヶ月＝58百万
管理会社の取り分　15千円×0.2×360世帯×12ヶ月＝13百万
管理会社の取り分から減価償却、維持費、運用にかかる費用等を引いた分が利益。
2?3百万利益が出れば利益率は変わらないから不満はない。どうだろう。

やっぱり契約を切られるリスクが低減するだけでもメリットが大きいのかね。

[727: 匿名さん]

>>726 マンション比較中さん
利益率ちょいあげ、契約切られるリスク低減ですね。「管理会社の収益はガッチリどころか、安定まで実現」「すごい」ということでそんなに外れてななさそうですね。素人なりに納得しました。そして掲示板見てないと知らない知識でした、掲示板も726さんもすごいです。

[728: 口コミ知りたいさん]

自演の荒らしがいるな

[729: 匿名さん]

>>728 口コミ知りたいさん
あ、自演じゃないよ。721と725と727の者です。ふつーに疑問に思い、素人ながら受け手として明快な説明だと思い、言説は外れてないという考えに至りました。まあ私の感想なので、自演といわれてもなんでもいいんだけど笑。少なくとも私ともう一人は、自演じゃないよっwwwって思ってるかもね笑

[730: 通りがかりさん]

キュービクルの耐用年数と費用を調べてみてください。高圧一括受電はそれなりに設備維持費用がかかるのと、年次点検による停電や電気主任技術者の費用、その点も踏まえると、住民にとってはデメリット、管理会社にとってはメリットと言えるかもしれません。

[731: 匿名]

>>730 通りがかりさん
699で管理会社が…と説明されてるようです。