プラウドタワー仙台晩翠通ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウドタワー仙台晩翠通サウスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/s145430/

所在地：宮城県仙台市青葉区二日町9番8（地番）
交通：仙台市交通局仙台南北線 「北四番丁」駅 徒歩6分
　　　仙台市交通局仙台南北線 「勾当台公園」駅 徒歩8分
間取：1LDK～4LDK
面積：38.81平米～100.17平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社福田組
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[282: 評判気になるさん]

>>281 名無しさん
明快です。ありがとうございます。

[283: 口コミ知りたいさん]

事務所が近くにあるのは、知らなかった。

ちょっと考え方が変わりました。

[284: 評判気になるさん]

>>283 口コミ知りたいさん
二日町のパチンコP-CLUBの隣みたいです。ちなみに、パチンコ屋さんは一年前に閉店したみたいです。

[285: 匿名さん]

>>284 評判気になるさん

公園前のマンション1階では？

[286: 匿名さん]

少なくとも半径500メートル以内に事務所、2つは有るってことですか？

[287: 評判気になるさん]

記憶あいまいなのですが、受けた説明では、公園向かいのマンションのひとつかふたつ東側のマンションだったような。でも、ネットみたらパチンコ屋さんの隣に事務所あるとの記載あり。正確な情報でなく参考ならずすいません。

[288: マンション掲示板さん]

まあ気になる人は北四番丁上杉エリアは住めないでしょうね

[289: マンション掲示板さん]

＊＊＊避けたいなら街中なんか住めないよ

[290: eマンションさん]

ここは国分町も近いし、お水系の家庭もあります。
偶然出会うのは仕方がないですが、わかっていて飛び込むのはちょっと勇気要りますね。そういうのもあって、不動産買うときはネットで噂聞いたり調べたりは大抵の人は行うと思います。

[291: eマンションさん]

二日町は有名ですが、上杉にもわりと有名なところあるんですか？教えてください！

[292: マンション掲示板さん]

上杉も本町も立町も一番町もここから近いでしょ
半径どのぐらい離れれば安全だと思えるんだろうねって話

[293: 匿名さん]

>>292 マンション掲示板さん
単純に距離ってわけじゃない。
結構、通り一本で変わるんだよね。

>>290 eマンションさん
ちなみに木町通小は世帯層が二分してます。
まあ、学区から想像できると思いますが。

[294: マンション検討中さん]

確かに上杉とか持ち出すのは無理がある

[295: 匿名さん]

今の世の中、どこに住んでたって多少なりとも危ないものが周りに潜んでいるもんでは？

そういったリスクを限りなくゼロに近づけたいなら、人里離れたど田舎か孤島くらいしかないのでは？

仙台市でいうなら、一見治安が良さそうな場所の住宅地だって殺人も過去にあったり、暴力団なんかより、恐ろしい思考の持ち主なんてわりと身近にいて、どこ住んでるか分かりゃしない。

[296: マンション掲示板さん]

通り一本で変わるって気持ちの問題でしょ？
距離的には大して変わんないよ
ひょっとして上杉にはそっち系の人が住んでないとでも？

[297: マンション掲示板さん]

潜在的なものではなく、既にわかっていて、噂があったりして資産価値にマイナスになるようなところは具体的にどこ？という話ですよ。

[298: マンションコミュニティさん]

>>281 名無しさん

附属小学校は５倍くらいのくじ運をクリアしないと入学できないので、簡単には選択できません

[299: 匿名さん]

マンション内にでなく近所に暴力団事務所があるだけで資産価値が下がるなら、資産価値下がるマンションなんて、たくさん出てくるでしょ(笑)

附属小学校に行ったって、変な保護者一定数いますよ、逆に公立より面倒なタイプの保護者とか。
上杉学区が人気で上杉はどんどん生徒数が増えてるけど、個人的にはマンモス校にはあまり行かせたいと思えないな。
色々面倒なことありそうで。

[300: eマンションさん]

どこがある？

[301: マンション検討中さん]

>>296 マンション掲示板さん
私が行った物件ではそういう事項なしでしたが
上杉と近接区画でご存知なら教えていただきたいです

忌避施設で検討しない人はそれなりにいて早々に売り抜けるにも不都合じゃないですか
重要事項説明の段まで黙ってるのは値下げ材料になって都合が悪いからじゃないですか

賃貸に出すんならあんまり気にならないかもしれないけど

[302: 通りがかりさん]

マンション契約者です。

契約前に営業さんには事務所のことは地図で教えられました。

ただ、近所ではあるけど激近ではないし、このマンションは木町通学区ですが、マンションのすぐ裏あたりってもう上杉学区で、はっきり覚えてませんけど、もしかしたらその事務所があるとされるマンションも上杉学区だったかもしれません。
そもそも、その事務所も今人の出入りがあるか事態もわからない状態で、調査が終了したと言われた気がします。

個人的には、悪い噂のホテル木町の方が事務所より気になる気がしますがね。

[303: 評判気になるさん]

界隈には大手が販売した、または比較的大きなマンションがけっこうあったので、気になって調べてみました。

順不同、抜けがあるかもしれません。

ルサンクタワー　103戸、2019年竣工
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/626977/

プラウド勾当台公園　98戸、2019年竣工
https://suumo.jp/library/tf_04/sc_04101/to_1000794170/

ザ・パークハウス仙台晩翠通　56戸、2017年竣工
https://www.mecsumai.com/tph-sendaibansuidori/

ザ・ライオンズ定禅寺タワー　194戸、2012年竣工
https://www.daikyo-anabuki.co.jp/bunjyo/tl-jozenji-t/

パークタワー勾当台公園　114戸、2012年竣工
https://www.rehouse.co.jp/mansionlibrary/ABM0121072/

シティタワー勾当台公園　112戸、2008年竣工
https://www.stepon.co.jp/mansion/library-detail/11804504/

パークホームズ勾当台公園　48戸、2008年竣工
https://www.rehouse.co.jp/mansionlibrary/ABM0053085/

単なる情報だとつまらないので、プラウド晩翠以前のエリア最大マンションの　中古売り出し価格と比較しました。

ザ・ライオンズ定禅寺タワー(194戸、2012年竣工)
坪単価205万前後(低層階、北西向、73平米)

プラウド晩翠　同等物件
坪単価179万(西向、最低層階、70平米)

ライオンズタワーはあくまで売り出し価格なので成約価格はやや落ちると思います。感想は、ライオンズタワーつよ！ということと、プラウド晩翠の物件力がよければ周辺相場からするとプラウド晩翠も向こう10年の資産性は大丈夫かも、と思いました。

[304: eマンションさん]

重要事項説明会で聞いた話では、パラティソ2日町店の隣のマンションに事務所があるそうです。ただそこに起因する事件は過去遡って調べてもありませんでしたとのこと。

[305: 口コミ知りたいさん]

噂聞いて脱落する層もいるのは想像に容易いし、そういう層まで拾える問題のないマンションに比較するとプラスに働くことは少なくともないですね。

[306: マンション掲示板さん]

>>303 評判気になるさん
ライオンズタワーは勾当台公園駅３分ですから、格が違います。ただ、その物件は価格が高くて長らく売れていないですので、実際は坪180万程度が適正価格。
因みに分譲当時の単価は100万強くらい。ライオンズの住人は、相当な含み益抱えている方がほとんどです。多少価格が下がっても痛くもない人たちと、中古市場では競争になることを承知で、ここを買わなければいけません。

[307: 通りがかりさん]

近くに歓楽街や大きなパチ屋があったり、反社があったりしても買った人はそんなの対したことないって考えが根底にあるから、資産価値とかリセールとかニーズがとか言っても平行線だと思うよ。

[308: マンション検討中さん]

そういうリスクはありますが二日町は便利ですし美味しいお店も沢山あるので入居が楽しみです！

[309: 評判気になるさん]

>>306 マンション掲示板さん
お詳しいですね。仰る通りと思いました。勾当台公園公園から3分のライオンズタワーはつよつよですね。販売時期が市場が底値のときですものね。坪単価100万なら、当時はざっくり2500万で買われたとして、今の残債は1000～1200万円程度となり、売却したら2000万程度の売却益になりますね。

仰ることの後半が少しわからなくなりました。「新築の販売価格が高い時期に買う新築物件は、中古市場できついよ」みたいな話ですか？

売出・成約価格を下げても含み益があるから痛くない周辺物件と、相場が高値の時期に買ったため含み損が大きくならないように売出価格を下げにくいプラウド晩翠を比較すると、プラウド晩翠のほうが値付けが難しい、というご意見でしょうか。ややイメージつきませんでした。

以下、ぐだぐだした雑感です。周辺地域の物件は、5～10年後には、築年数が築15～20年になるので、築浅中古物件としては見られないかもと素人ながら思います。なので、比較対象にならないかもです。
どちらかというと、プラウド晩翠が高値の時期に販売された物件なので、プラウドより新しい中古または新築物件と比較されるのかな。数年後には新築マンション相場が今より下がり、新築物件は今より安い販売価格で売り出されるだろうから、それらの物件と競合して、より築年数浅くて安く買われた物件が安く売りに出されちゃうからプラウド晩翠の値付けがきつい！売出価格高くて反響すくないな。みたいな感じに捉えました。

[310: マンション掲示板さん]

>>309 評判気になるさん
中古査定時に近隣売却事例で、おおよそ10年くらいまでが、比較対象になるという大まかな視点です。
賃貸していれば最低年間200万ですから、そろそろ元が取れていて、市況が最悪になっても投げ売る事も可能ではないかと。まあ築浅限定で探す方が多いので、おっしゃるようにここの競合はパークハウス以降ですかね。

[311: 評判気になるさん]

>>310 マンション掲示板さん
理解しました。ありがとうございます。競合はパークハウス以降、というわかりやすい目安ができてよかったです。

[312: 評判気になるさん]

>>308 マンション検討中さん
MRのついでにケーキ屋さんの9244とラーメン屋さんのシロトリコに行ったのですがおいしかったです。あと近場の昼しかやってないベーグル屋さんもよかったです。もちろん人によって好みがあるのでどのお店がいいというのは難しいですが、ほかにいいお店ないか気にしてます。お店開拓楽しいですよね。

[313: 口コミ知りたいさん]

近くに住んでるこの近辺のことよく知ってる人の住み替えよりは郊外からの人が多いのかもね。

[314: ご近所さん]

セントラルを前向きに検討中です！
ただ、北西の部屋が多く、日当たりが気になります。

[315: 通りがかりさん]

自分だったらこの環境のことは契約前どころか真っ先に教えて欲しいけどな。
郊外から来る人は高い買い物なのにそういう情報戦で不利なのは常ですね。

[316: 匿名さん]

客が逃げる可能性があるから、
言わなきゃいけない直前になるまで言わないでしょ。
「ここまできて」契約を止める人は少ないんじゃない。
問題ないと考えてるので特に案内してませんでしたが何か？
ってスタンスじゃないのかなー。

[317: 口コミ知りたいさん]

普通は避けられるよね。
隣接してたり、同じマンションではないから義務ではないんだろうけど、子育て環境やある程度の社会的地位のコミュニティを求めて来るなら、相当のデメリットになる。

[318: マンション検討中さん]

10年後には反社という言葉自体が死語になってると思うのは私だけでしょうか、、、
ここ10年で反社も3分の１まで減っちゃってるのニュースで見ましたが、反社の需要はもう無いみたいですね、、、
事務所が無くなるのも時間の問題に思っちゃいます。
むしろ安く買えて個人的には有難いです

[319: 口コミ知りたいさん]

晩翠通って、ラブホテルのイメージが強いのがネック

[320: マンション検討中さん]

>>318 マンション検討中さん

反社って言葉はなくなってるかもしれないし、事務所がなくなってる可能性もありますが、10年は？？

[321: マンションコミュニティさん]

>>319 口コミ知りたいさん
歓楽街、風俗街があるし、それとセットだからねぇ

[322: マンションコミュニティさん]

>>318 マンション検討中さん
近隣の人とか情報知ってる人の中にはここを選択肢からはずす人がいて競争倍率は低くなるけど、間近に反社事務所があるから特に安くしているわけでも割引に応じるわけでもないですよね。

[323: 匿名さん]

>>318
新規で確保するのが難しいからよっぽどじゃなきゃなくならない。それよりも半グレの方がコワいな。把握されてなさそうで。周辺環境を考えてチョイスするぐらいしかないのか。

[324: 匿名さん]

どちらの物件も良し悪しがあるので、購入者次第でしょう
地震弱いとこは嫌、不便なとこは嫌、という方もいるでしょうし

[325: マンション検討中さん]

パラディソ二日町店の隣のマンションに事務所があるとのことですが、パラディソの西側のマンションでしょうか？
比較的近隣に住んでいますが今まで聞いた事がないのですが…。

[326: 口コミ知りたいさん]

有名だけど知ろうとしなけりゃ知る機会もなかなかないでしょうね。井戸端会議とかするわけでもなし。

地盤や便利さ(通勤、買い物、飲食、運転、等々)、治安、土地柄、教育、諸々で有利なところはブランド化されていくし、そうでないところはそれなりなんでしょうね。

[327: eマンションさん]

>>325 マンション検討中さん

恐らくそこです。野村がどこまで調べたかまではわかりませんが、過去に何かあったわけではないらしいので、お聞きになったことがなくても不思議ではないのではないでしょうか。

交番もすぐそばですし、彼らもそんな無茶しないのではないでしょうか。

[328: 通りがかりさん]

事務所を使っている方々が何かするというより、対立先や関係先が、そこをターゲットにした時に、周りの人が巻き込まれないか、ということでは

[329: eマンションさん]

>>328 通りがかりさん
過去遡っても狙われていないから何も出てきませんし、近くに住んでいる方でも知らないのでは…？

そりゃこれまでそういうのが無かったからこれから先
もないという話にはなりませんけれどもね。

[330: 名無しさん]

子どもが車にぶつかっちゃったり何かぶつけちゃったり壊しちゃったり、汚しちゃったり、ちょっとした、でもありがちなトラブルの相手が一般人ではない場合はリスクと感じます。子どもだけじゃなくて我々も。

[331: eマンションさん]

>>330 名無しさん

まぁお気持ちはわかるんですが、あちら側の人にとって一般人に手を出すリスクはかなり高く、イラッとした態度で何かすることはかなり稀な気がします。

寧ろ普段何も意識してない一般人の方が、そういうトラブルに直面した際に何かしそうではないですか…？

イメージで怖いというのはわかりますが、実際によくニュースで見聞きする些細なトラブルから発展した事件って一般人がほとんどですよね。

ただ事実以上にイメージも物件を購入する際には大事だという側面は否定できませんので、少しでもリスクを排除したい方はここの購入は避けた方が無難でしょう。国分町も近いことですし。