プラウドタワー仙台晩翠通ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウドタワー仙台晩翠通サウスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/s145430/

所在地：宮城県仙台市青葉区二日町9番8（地番）
交通：仙台市交通局仙台南北線 「北四番丁」駅 徒歩6分
　　　仙台市交通局仙台南北線 「勾当台公園」駅 徒歩8分
間取：1LDK～4LDK
面積：38.81平米～100.17平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社福田組
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[302: 通りがかりさん]

マンション契約者です。

契約前に営業さんには事務所のことは地図で教えられました。

ただ、近所ではあるけど激近ではないし、このマンションは木町通学区ですが、マンションのすぐ裏あたりってもう上杉学区で、はっきり覚えてませんけど、もしかしたらその事務所があるとされるマンションも上杉学区だったかもしれません。
そもそも、その事務所も今人の出入りがあるか事態もわからない状態で、調査が終了したと言われた気がします。

個人的には、悪い噂のホテル木町の方が事務所より気になる気がしますがね。

[303: 評判気になるさん]

界隈には大手が販売した、または比較的大きなマンションがけっこうあったので、気になって調べてみました。

順不同、抜けがあるかもしれません。

ルサンクタワー　103戸、2019年竣工
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/626977/

プラウド勾当台公園　98戸、2019年竣工
https://suumo.jp/library/tf_04/sc_04101/to_1000794170/

ザ・パークハウス仙台晩翠通　56戸、2017年竣工
https://www.mecsumai.com/tph-sendaibansuidori/

ザ・ライオンズ定禅寺タワー　194戸、2012年竣工
https://www.daikyo-anabuki.co.jp/bunjyo/tl-jozenji-t/

パークタワー勾当台公園　114戸、2012年竣工
https://www.rehouse.co.jp/mansionlibrary/ABM0121072/

シティタワー勾当台公園　112戸、2008年竣工
https://www.stepon.co.jp/mansion/library-detail/11804504/

パークホームズ勾当台公園　48戸、2008年竣工
https://www.rehouse.co.jp/mansionlibrary/ABM0053085/

単なる情報だとつまらないので、プラウド晩翠以前のエリア最大マンションの　中古売り出し価格と比較しました。

ザ・ライオンズ定禅寺タワー(194戸、2012年竣工)
坪単価205万前後(低層階、北西向、73平米)

プラウド晩翠　同等物件
坪単価179万(西向、最低層階、70平米)

ライオンズタワーはあくまで売り出し価格なので成約価格はやや落ちると思います。感想は、ライオンズタワーつよ！ということと、プラウド晩翠の物件力がよければ周辺相場からするとプラウド晩翠も向こう10年の資産性は大丈夫かも、と思いました。

[304: eマンションさん]

重要事項説明会で聞いた話では、パラティソ2日町店の隣のマンションに事務所があるそうです。ただそこに起因する事件は過去遡って調べてもありませんでしたとのこと。

[305: 口コミ知りたいさん]

噂聞いて脱落する層もいるのは想像に容易いし、そういう層まで拾える問題のないマンションに比較するとプラスに働くことは少なくともないですね。

[306: マンション掲示板さん]

>>303 評判気になるさん
ライオンズタワーは勾当台公園駅３分ですから、格が違います。ただ、その物件は価格が高くて長らく売れていないですので、実際は坪180万程度が適正価格。
因みに分譲当時の単価は100万強くらい。ライオンズの住人は、相当な含み益抱えている方がほとんどです。多少価格が下がっても痛くもない人たちと、中古市場では競争になることを承知で、ここを買わなければいけません。

[307: 通りがかりさん]

近くに歓楽街や大きなパチ屋があったり、反社があったりしても買った人はそんなの対したことないって考えが根底にあるから、資産価値とかリセールとかニーズがとか言っても平行線だと思うよ。

[308: マンション検討中さん]

そういうリスクはありますが二日町は便利ですし美味しいお店も沢山あるので入居が楽しみです！

[309: 評判気になるさん]

>>306 マンション掲示板さん
お詳しいですね。仰る通りと思いました。勾当台公園公園から3分のライオンズタワーはつよつよですね。販売時期が市場が底値のときですものね。坪単価100万なら、当時はざっくり2500万で買われたとして、今の残債は1000～1200万円程度となり、売却したら2000万程度の売却益になりますね。

仰ることの後半が少しわからなくなりました。「新築の販売価格が高い時期に買う新築物件は、中古市場できついよ」みたいな話ですか？

売出・成約価格を下げても含み益があるから痛くない周辺物件と、相場が高値の時期に買ったため含み損が大きくならないように売出価格を下げにくいプラウド晩翠を比較すると、プラウド晩翠のほうが値付けが難しい、というご意見でしょうか。ややイメージつきませんでした。

以下、ぐだぐだした雑感です。周辺地域の物件は、5～10年後には、築年数が築15～20年になるので、築浅中古物件としては見られないかもと素人ながら思います。なので、比較対象にならないかもです。
どちらかというと、プラウド晩翠が高値の時期に販売された物件なので、プラウドより新しい中古または新築物件と比較されるのかな。数年後には新築マンション相場が今より下がり、新築物件は今より安い販売価格で売り出されるだろうから、それらの物件と競合して、より築年数浅くて安く買われた物件が安く売りに出されちゃうからプラウド晩翠の値付けがきつい！売出価格高くて反響すくないな。みたいな感じに捉えました。

[310: マンション掲示板さん]

>>309 評判気になるさん
中古査定時に近隣売却事例で、おおよそ10年くらいまでが、比較対象になるという大まかな視点です。
賃貸していれば最低年間200万ですから、そろそろ元が取れていて、市況が最悪になっても投げ売る事も可能ではないかと。まあ築浅限定で探す方が多いので、おっしゃるようにここの競合はパークハウス以降ですかね。

[311: 評判気になるさん]

>>310 マンション掲示板さん
理解しました。ありがとうございます。競合はパークハウス以降、というわかりやすい目安ができてよかったです。

[312: 評判気になるさん]

>>308 マンション検討中さん
MRのついでにケーキ屋さんの9244とラーメン屋さんのシロトリコに行ったのですがおいしかったです。あと近場の昼しかやってないベーグル屋さんもよかったです。もちろん人によって好みがあるのでどのお店がいいというのは難しいですが、ほかにいいお店ないか気にしてます。お店開拓楽しいですよね。

[313: 口コミ知りたいさん]

近くに住んでるこの近辺のことよく知ってる人の住み替えよりは郊外からの人が多いのかもね。

[314: ご近所さん]

セントラルを前向きに検討中です！
ただ、北西の部屋が多く、日当たりが気になります。

[315: 通りがかりさん]

自分だったらこの環境のことは契約前どころか真っ先に教えて欲しいけどな。
郊外から来る人は高い買い物なのにそういう情報戦で不利なのは常ですね。

[316: 匿名さん]

客が逃げる可能性があるから、
言わなきゃいけない直前になるまで言わないでしょ。
「ここまできて」契約を止める人は少ないんじゃない。
問題ないと考えてるので特に案内してませんでしたが何か？
ってスタンスじゃないのかなー。

[317: 口コミ知りたいさん]

普通は避けられるよね。
隣接してたり、同じマンションではないから義務ではないんだろうけど、子育て環境やある程度の社会的地位のコミュニティを求めて来るなら、相当のデメリットになる。

[318: マンション検討中さん]

10年後には反社という言葉自体が死語になってると思うのは私だけでしょうか、、、
ここ10年で反社も3分の１まで減っちゃってるのニュースで見ましたが、反社の需要はもう無いみたいですね、、、
事務所が無くなるのも時間の問題に思っちゃいます。
むしろ安く買えて個人的には有難いです

[319: 口コミ知りたいさん]

晩翠通って、ラブホテルのイメージが強いのがネック

[320: マンション検討中さん]

>>318 マンション検討中さん

反社って言葉はなくなってるかもしれないし、事務所がなくなってる可能性もありますが、10年は？？

[321: マンションコミュニティさん]

>>319 口コミ知りたいさん
歓楽街、風俗街があるし、それとセットだからねぇ