ブランズタワー豊洲「契約者専用No.1」

[住民板ユーザーさん1]

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/toyosu/
売主：東急不動産　Nippo 大成有楽不動産　JR西日本プロパティーズ　
施工会社：熊谷組
管理会社：東急コミュニティー

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[6521: 住民さんX]

委任状は殆ど全てが議長充てで、議決権行使の代理人指定だから
議長自身のその議案への賛否と同じに扱わないといけない。
当該議案は理事会の決議で上程されているはずだから、理事長が
議案に反対するというのは基本はありえないわけである。
それを含めると 27:73 の比率になるけどな。
議案をみないで督促されて出したのだろうとの議論はありだろうが
本人が署名して提出した書類が”議長あて委任”であったとして
その有効性が、議決権行使に比較して軽くなるわけではないと
思うけどな。委任状を外して賛成率を計算するほうが
あり得ないロジックだと思うけども。

[6522: 住民さん2]

>>6521 住民さんXさん

委任=ツリー議案知らない人+知ってても賛成に入れない人の集合
民意を図るには41:59だね

[6523: 住民さん3]

毎年夏のエアコン代ケチってツリーに
こんなにエアコン代ケチるマンションに住んだことがない
ツリーマンション
当初の設計コンセプト大樹だったよね

[6524: 住民さん9]

>>6523 住民さん3さん
金額というより、禿げた植栽なおせよ理事会と怒りしかない。
ツリー以外にもイベント関連で1000万円使っててツリー合わせると2000万。
他マンションと同等と議案に書いておきながら、他事例は公表できないとか
詐欺だろ。

[6525: 住民さん5]

>>6524 住民さん9さん

まさにそれ！
日常の維持もちゃんとできていないくせに、
これもやりたいあれもやりたいと
結局何もできていない、平均的な水準に達していない
ただただ散財しているだけ
一番怖いのは理事会はそれに全く気づいていなくのうのうと自画自賛しているとこ

[6526: マンション住民さん]

>>6525 住民さん5さん
理事会にもまともな理事2人います。異常な中でまとも2人はストレスでしょう。

[6527: 住民さん4]

>>6526 マンション住民さん

そりゃそうですよ

[6528: 住民さん5]

>>6525 住民さん5さん

理事会雑+管理会社無能=最低

[6529: マンション住民さん]

>>6524 住民さん9さん
ここの理事会の雑さ
クリスマスツリーの予算1000万円は周辺マンションの相場確認しました。
↓
住民から周辺マンションの相場を公表するよう意見書提出
↓
理事会　公表できません笑

こんな議案詐欺だろ。
ちゃんと周辺マンション公表しないと詐欺誘導です。

[6530: 住民さんA]

>>6526 マンション住民さん

反対なのは良いとして、総会議案に上程するか
どうかは理事会においては参加者の過半数決議です。
理事会決議で上程した議案に、委任状を議長として
預かる理事長は、委任状は賛成しか使えないから
反対なのなら理事長を退くなどの手もあります。

それはそれ、これはこれで、2人の理事が特別決議
だと主張したのであれば、規約に違反していますから
今回は実害もなかったことですし
次からは管理規約はきちんと確認して理事会の議論に
参加頂けば良いかと。そこは褒められたことでは
ないですからね。

[6531: マンション住民さん]

>>6530 住民さんAさん
理屈ぽいやつがいるが、これだけ反対票が多いのは
理事会の怠慢説明不足である。

[6532: 住民さんA]

適切な反論ができないから理屈っぽいで済まされているようだが
以下は規約的に明らかである

[1] 総会には議決権行使書でも委任状でも参加できてその重みは同じである
・・・代理人指定を認めるのは区分法の強行規定で、議決権行使書は省略できるが、委任状を認めない総会は違法となる
[2] 理事会決議で上程された総会での議長（＝理事長）は委任状を反対には使えない
[3] 規約に特別決議であると明記のない総会決議は、参加者の過半数で決議する
・・・標準管理規約準拠の大手管理会社の初期設定する規約が、区分法で3/4を定めている他に過半数ではない規約条文を含むことは通常起こらない。大手管理会社の管理の初期設定の部門はそこまでおバカじゃない。

理事会は単なる総会決議の執行機関にすぎないから、総会で決めたことは実施する義務がある。議案にして可決されて次期に引き継がれた以上実施義務はできてしまうわけで、それがいやなら、予算案中に”やっても構わない”費用として計上して承認をとっておくしかないよね。

通常決議だが反対の多い事例の多い典型的な議案には、管理費の改定や、積立金の徴収額の適正化などがあり、当マンションのように例外的に積立金を安くスタートしていると、均等割り移行では最低でも徴収は×３倍（これだけＥＶの多いタワーで長期均等割移行して３００円/㎡未満は考えにくい）となるわけで、そんな自明のことでも、実際に上程されると３－４割の反対を出しているマンションは多い。徴収額の値上げは単なる過半数決議だが、金額が大きいとかの理由で特別決議にした過去の例があると、今回も3/4でとかなって、落としかねないんだよね。

理事として理事会で反対するのは自由である。一方で、規約に規定のない（区分法に強行規定があるもの以外を解く江別決議にはしないのは常識である）決議レベルをもとめた２名の理事には、規約に明記されたことを守らなかったという善管注意義務の違反があり、たまたま反対意見だったからといって、それを褒めるようなことは、規約にそって運営さえるべき管理組合において適切とはいえない。

[6533: 住民さんA]

>>6531 マンション住民さん


反対が多かったから、説明不足だとの理屈もなりたつかどうか。議案そのものが、賛否を判断するに足りる情報量を含んでいれば、議案をみれば説明されているとみなしてよく、事前に意見伺いをするとか、議案の方針の説明会を実施するなど広報を十全に行うのは、やっても構わないが、実施が法令・規約などに定められて理事会の義務とされているものでもない。

私は、議案だけ読んで賛否が決定できたが、それでは不足という理屈が理解できない

[6534: 住民さん1]

>>6532 住民さんAさん
結局、
あなたの感想と読み取れるの私だけ？

[6535: 住民さんA]

>>6534 住民さん1さん

あなただけかもよ。
書いてあるのは、区分法と規約における
総会の運営と、広報の義務の話であって
感想ではないでしょ。

説明が不足で怠慢だというならどこまでは義務なのか
お気持ちではないと主張するならば法的規約的根拠が
必須だと思うし、それ以外のことをいくら書いていても
便所の落書きと変わらないと私は思うな。

きちんと招集された総会で、
きちんと議決されて
結果も発表されたんだから、
そろそろ本件は終わりにしませんか

きちんと出来てないというなら根拠を示さないと
単なる個人的に感想にしかならないと思うんだけどな

[6536: 住民さん5]

>>6535 住民さんAさん
常識？→感想
特別議案上程は規約違反？→違反ではない
善菅注意義務違反？→解釈。判例なし。他にも波及し違反だらけになる可能性。
適切とは言えない？→感想

本件は、規約違反等はないが、修繕積立金変更など重要な議題も特別決議になり通らない可能性が出てきてしまう為、やらない方が良いと思う、という極めて感想のお話。
規約違反等の観点からではないということ。
結局、重要議題が通らない可能性があるから、特別ではなく一般というのも、双方の目線はあるよねと。
私は、特別議案に変更してより住民の意思を汲みたい気持ちはわかるが、中長期的に考えて妥当ではないと考えます。

事前説明、広報の話は私じゃないので悪しからず。
ちなみに、
説明不足というのであれば、それを理由に反対すれば良い。
説明に納得して賛成、もしくは概要を理解している人に委任した人たちが多数だから決議されたので全く問題ない。

[6537: マンション住民さん]

>>6536 住民さん5さん
理事会に理屈ぽいう奴がいるな。
これから問題が大きくなる。
ショボイツリーに数千万？？

無関心層が騒ぐからな。

[6538: 住民さんX]

私は本議案への賛成・反対と、特別決議・普通決議の問題はそれとは別だと考えます。

ここの掲示板の論調として　>8518 に見られるような、理事会が異常だから解散すべきとか極端なものがみられるのを危惧します。例え立候補者メインの理事会であったとしても仕事として理事をしているわけではないので、理事の個人非難するような流れは、賛成・反対したいずれの理事に対してもいかがなものかと思うわけです。ここに非難の書き込みをするなら、立候補して自分が理事になればよいだけですし。

Aさんのをちょっと逆にすれば・・・

[1] 理事長あての代理人指定の書面（俗にいう委任状）は区分法３９条２項には規約留保はないからいかなる規約を作っても無効とすることはできません。督促してでてくる票には委任状が多いことは確かでしょうが、９０％近い総会の参加率をきちんと確保していることは褒められるべきことです。
　私としては委任票を除いて賛否の割合を計算するような数え方には賛同しかねますし、実際にそう数えたら違法無効です。今回の賛成率は参加議決権に対して７３％と数えるべきです。

[2] 総会における行動について代理権を指定されているわけなので、理事長は賛成しないといけないは微妙ですが、議長自身が賛成であったとして、代理指定さえた票を理事長自身と分けて賛否に不統一行使はできなかったと思います。何年か前の管理士試験に出題されて判例とかあるのか？とちょっと話題になっていましたが、少なくとも資格試験の元締めであるマンション管理センターの見解ではあります。

[3] 法令あるいは規約に明確に規定がある特別決議を、その旨の告知をせず、あるいは通常決議でやったらこれは明確に違法ですが、逆に上程の段階で可決条件を加重しろというのは違法ではありません。
　また少なくとも非法人の組合で、区分法に定める管理者に指定され、そこから引用のある民法規定で直接的な善管注意義務を有するのは、規約文面を字面通りにおえば理事長のみです。
　職業的に、管理に関与する管理士や管業以上の資格をもっている人（管理会社担当は管業はもっているのが普通です）が、本件通常決議で問題はなく、条件を加重すると後で困りますよと説明してあげればよいだけで、一般の理事の方がたまたま規約をよく読み込んでいなかったからといって（特別決議だとしても違法ではないので）責任があるとするのもまた違う気がするわけです。結果として理事会ではその主張は通らず、通常決議で総会上程されているわけで、なにも実害はなかったわけですから。

これらは総会の決議方式に関わることですから、なにが法令と規約で決まっていることかについては厳格な扱いをすべきです。

一方で、事前の説明の実施、アンケートの実施の有無（その結果の広報）、総会のあと何日以内に票数を公示すべきかなどは、すべて規約に明文規定はないものですから、それで理事会を責めるのは変な気もします。説明が足りない、広報が足りていないと思うなら、その議案なり、その期の理事の次回の役員選任議案なりで反対をすればよいことで、理事会は解散しろみたいな書き込みをするなら、条文を示すなどして非難する規約的根拠を示すべきだろうと思うわけです。

感想を書いてよければ、法的に義務があると、やったほうがよい、やっても構わないは全て別の話です。アンケートは不要だと思い正宇がやったなら結果は公開したほうがいいと思いますし、総会の賛否の票数はできるだけ早めに広報したほうがいいとは思います。ですが、それはやったほうがいいことであって、しなかったからといって義務違反ではないということかなと思います。

[6539: 契約者さんX]

>>6538 の書き込みでの引用で
8518となってるのは

>6518 の間違いです
他何箇所か誤字等失礼しました

[6540: 住民さん1]

多数決で決まったことをグチグチ…
自分と違う意見は何も分かってない馬鹿だと言わんばかりで、とことん他の住人へのリスペクトが足らん人ですね

[6541: 住民さんX]

>>6540 住民さん1さん

総会議案の上程までの手続き
総会議案
総会の運営
その結果の議事録まで
どこにも運営上の瑕疵はないわけで
きちんと決まったことにケチをつけるのは
その議案に反対した人だったとしても
如何なものかと思いますね。

[6542: 住民さん6]

>>6541 住民さんXさん
虚偽の議案で無効です。

近隣マンションと同水準の予算として議案化しましたが
近隣の予算水準は公表できない。
他マンションで数千万円もイベント使うマンションないから。

[6543: マンション住民さん]

>>6538 住民さんXさん
理事会の人必死すぎ
そこまでツリー発注したいのか？

[6544: 住民さん1]

携帯電話の電波のことで教えて下さい。
低層階の南西側なのですが、ソフトバンクiphoneを使っています。携帯に表示されているアンテナが4本中で2-3本がデフォルトになっています。ソフトバンクを使われている方、どんな感じでしょうか？
ソフトバンクに要望してみたのですが反応がなく、docomoに変えようかとか、打ち手がわからず悩んでいます。

どなたか、対策された方ぜひご教示ください。

[6545: 住民さんX]

>>6543 マンション住民さん

本件もともと通常決議ですし、そもそも敷地外での利用も含めたコミュニティ関連の予算枠から支出可能なものです。反対票が多くなったのは変に単独議案として、無駄に大きなクリスマスツリーのイラストとかを議案書に載せたからで、私が理事だったら予算議案の片隅の説明に２－３行書いて予算案だけで通したと思います。建物を変更するわけでも、積立金を取り崩すわけでもないので、このマンションの規約上わざわざ別議案にする必要はないんですよ。

なお私はオーナーですが、理事になることはできません。
首都圏内に今住んでいないので。立候補だけで定員がうまっているわけで
お任せしたいと思います。

[6546: マンション住民さん]

クリスマスツリー期待しているやつは七夕見にいけ。
毎回50万円近く浪費してこの惨状だ。

[6547: 住民さん1]

800万クリスマスツリー購入のくせに、エアコンをつけてくれる？

[6548: マンション住民さん]

もうそのネタ飽きたんだけど

[6549: マンション住民さん]

>>6547 住民さん1さん
修繕積立の問題を放置して巨大ツリー散財とは。。。
理事会一掃したい。

[6550: 住民Uさん]

ここの掲示板も、去年と同じで総会終わったら投稿無くなり過疎ったね。住み心地良いし不満もないしトラブルもないってことだね。
転売市場でも遂に坪単価700万超え。買った時の約倍の評価。竣工時購入した全員勝ち組おめでとう！

https://www.sumu-log.com/archives/64566/

[6551: 住民さん1]

湾岸リーダー物件のPTK-坪100万ぐらいになるのかな。
大勝利ね。
豊洲の他のタワーにうつれば同じ値段出して3割以上大きな部屋に住めるし。

[6552: 住民さん1]

月島トップのCGP MTGのちょい下、晴海トップのDTより上ぐらいの位置か。

[6553: マンション住民さん]

1000万円のクリスマスツリーの次は、
マンション住民のお金で祭りやランタンでばら撒きかよ。。。
音がうるさすぎるんだよ。誰の許可取ってるんだ。

[6554: 契約済みさん]

>>6553 マンション住民さん
ランタンの費用は住民が出してるのでしょうか？
なぜ住民優先でないのでしょうか？

[6555: 住民さん1]

ベイクラブは住民の管理費から運営されています。
住民優先でない理由は分かりません。

[6556: 住民さん8]

えっ！ランタン、管理費なんですか？
なぜ無料で配ったんだろう？
意味わからん？？

[6557: 住民さん1]

>>6556 住民さん8さん
管理費からベイクラブ維持費が出ています。
なぜ住民優先でないのか理解に苦しみます。

[6558: 匿名さん]

今の予報の話だと今度来る台風は5年前の大型台風規模のこと、敷地の木をしっかり固定した方がいい。

[6559: 住民さん8]

売主とのアフター交渉が大体終わって、いよいよ今期から長期修繕改革着手ということで、今のところかなり順調ですね。

[6560: 住民さん1]

長期修繕改革って？

[6561: 入居済みさん]

反対300票のクリスマスツリー

[6562: マンション住民さん]

新都市生活研究所が入りこもうとしてます。
クリスマスイベントのプレゼンを受けるようです。
どれだけイベント系で散財するのでしょうか？

[6563: 匿名さん]

ダイエー近くに変なキノコ生えてます。

[6564: 住民さん3]

>>6562 マンション住民さん
まじで？　関係者が理事会に入り込んでるの?

[6565: 住民さん1]

新都市生活研究所、トライアルすら反対だよ

住民間の交流イベントとか言いながら自分たちが人のマンションに入り込んでマンションの設備で楽しんでるだけだし、
そんな模様SNSで垂れ流して資産価値上がるわけないだろ
有明のマンションとかマジで可哀想だなっていつも見てるわ

[6566: 住民さん5]

ドコモのバイクシェアの導入が検討されてるが、せっかく綺麗に整理された
公開空地を自転車だらけにするつもりか？

理事会の暴走がひどすぎる。

[6567: 住民さん5]

理事会の暴走とか陰謀論好きそうな人多いよなー、この掲示板。

[6568: 住民さん1]

新都市生活研究所がとうとう入り込んで来たか…
最悪や！人のマンション共用部分でイベント企画やって外部の知り合いを呼んでやりたい放題。
それをよくわかっていない住民が多すぎ。
どうせ、ワインとか生ハム呼んで振る舞うイベント来るぞ！笑
うちの理事会は新都市と一線置いてたからマシだと思ってたらやっぱりアホだったな。
共用施設が傷だらけになってもお構いなしだろ。
他人マンションだしな。
断固反対だな！

[6569: マンション住民さん]

新都市は理事会に近づいて食わせて飲ませて入り込みます。
一度入ればシロアリのようにイベント費用使われます。
有明マーレも一部の飲み会好きのために全戸が負担しており不満が大きいです。
絶対入らせたら駄目だけど、ツリーみたいに反対300票あっても委任で可決だろう。

[6570: 住民さん1]

マーレは屋上でクラブイベントやられて一部の住民と多数の部外者で盛り上がってたねw