オープンレジデンシア白金長者丸ってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア白金長者丸についての情報を希望しています。
恵比寿ガーデンプレイス徒歩3分の物件なので気になっています。
しかも山手線内側の立地です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/chojamaru/

所在地：東京都品川区上大崎2丁目253番8（地番）
交通：JR山手線「目黒」駅徒歩11分
　　　JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン「恵比寿」駅徒歩13分
間取：2LDK・3LDK
面積：57.04平米・80.06平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：丸彦渡辺建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[83: マンション検討中さん]

もしくは高価格ブランドを若干の割安で出すか。どちらにせよ少し中途半端な気が。

[84: マンション検討中さん]

>>82 マンション検討中さん
すなわちパークホームズなのに坪単価は中途半端に600万近いみたいな？

[85: マンション検討中さん]

>>83 マンション検討中さん
なるほど。パークホームズで高価格が濃厚ですか。
坪500万台後半ですかね？

[86: マンション検討中さん]

なにをどんな感じに出してくるかは見物だなと思ってます。ストレートど真ん中は無さそうな気がする。

[87: マンション検討中さん]

>>86 マンション検討中さん
目黒徒歩7分から8分で白金長者丸なので550万円以上は堅そうですね。
ここの最終と悩みます…。

[88: マンション検討中さん]

高速脇にあるため部屋ごとの条件次第で単価差を付けると思われます。
配置に注目です。

[89: マンション検討中さん]

>>88 マンション検討中さん
パンダ部屋で500万割ますかね？

[90: マンション検討中さん]

高速道路の壁しか見えない部屋があるとすれば平均580万として15％OFFくらいのパンダ
すなわち坪500万弱は有りそう
ただ、壁を見るために70㎡ 1億台は買いたくないという気持ちになってしまう。

[91: マンション検討中さん]

>>90 マンション検討中さん
目黒までの距離がどうなるか次第かと思いますが、8分ぐらいですかね？

[92: マンション検討中さん]

>>91 マンション検討中さん
目黒までは8分ぐらいでしょうが、恵比寿は遠そうですね。利便性はこちらと変わらないかとと思います。

[93: マンション検討中さん]

長者丸のガーデンプレイス至近のマンションは恵比寿駅までの道程が便利ですよ。
信号無しで駅ホームまで行けるルートがあります。
更に動く歩道がスピードを早めてくれます。
オプレジさんはそんな立地条件でした。
徒歩10分表記が取れないから安くなったけど、実はアクセス良いんです。

[94: マンション検討中さん]

>>93 マンション検討中さん
なるほどです！三井待たずに買いですかね？

[95: マンション検討中さん]

三井と私も悩んでます…。
リセールならどちらですかね？

[96: 匿名さん]

短気はわかんないけど、長期ならオプレジの方が強そう。オープンハウスのCMじゃないけど、建物は劣化するけど、土地は劣化しないから、長期になればなるほど立地の魅力がリセールに影響すると思う。

[97: マンション検討中さん]

>>96 匿名さん
三井の立地よりもこちらの方が立地良いということですか？

[98: 匿名さん]

>>97 マンション検討中さん
そういう意味ではなく、マンションの価格設定の話でした。マンション価格は土地＋建物で値付けされますが、土地はよっぽど格別な場所でなければ周辺相場に連動するので個々のマンションごとにリセールで大きく勝ち負けしないと思います。三井もここもその点で目黒徒歩10分前後くらいなので、すぐ隣で大規模開発などがない限り土地部分にはリセール時に勝ち負けがないと思います。建物は、三井の方がブランド力があるので分譲価格に反映されるでしょうが、中古は実物見て判断されるので、ここのオプレジは多少見劣りしても結構仕様や外観を頑張ってるので競合出来ると思います。そして築年数がいけばいくほどブランド力が薄れていくので、最初にあった分譲価格差ほどリセール価格に反映されないと思ってます。即転売ならともかく、実需ベースで判断するなら築年数いけばオプレジ有利かな、と思います。

[99: マンション検討中さん]

>>98 匿名さん
なるほどです！築年数の目安はどれくらいですかね？
次は10年弱は住みたいとは思ってます！

[100: 匿名さん]

>>99 マンション検討中さん
築15年くらいが目安でしょうか。築10年未満の築浅であれば新築物件とまだ競合しますが、築15年以上になると中古物件間で比較することになりますし、その後はよっぽど1人負けするような物件でない限りは周辺相場に落ち着くと思います。と考えると、長期的には購入価格の低いオプレジ有利かな、って感じです。短期的には、ブランド重視の方が大手の新築と築浅中古で比較して三井がリセール有利になると思いますが、立地優先型の築年そこそこたった中古物件を買う実需層からするとあんまりブランド気にしない気がします。

[101: マンション検討中さん]

地下部屋でもリセールは平気なんですかね？

[102: マンション検討中さん]

>>101 マンション検討中さん
私も気になる所です！リセールした方おりますか？

[103: マンション検討中さん]

>>100 匿名さん
ありがとう御座います！
実需なのでこちらを本気で検討したいと思います！

[104: マンション検討中さん]

残1戸 とにかく急がれて下さい。
買い逃しは見たくありません。
長者丸は本当に素敵な住宅街ですから。

[105: 匿名さん]

リセールで半地下住戸買いました。ハザードマップを抜けてたこと、テラスが広くて行燈部屋がなかったこと、小さい子供がいて三輪車やプールで遊ばそうと感じたこともあって内見当日に申し込みました。一人暮らしやDINKSだとまた違う視点でしょうが、立地がファミリー向けで広いテラス付きなら買い手はいるとおもいます。

[106: マンション検討中さん]

結局ここは、長者丸なのにオプだし、パンダ部屋は地下だしと色々言われたが、良い物件ということで良いのだろうか。

[107: マンション検討中さん]

>>106 マンション検討中さん
場所、価格、仕様のバランスがよく、良い物件と思いますが、如何でしょうか？

[108: 匿名さん]

>>106 マンション検討中さん

現在販売中の半地下でない1階63㎡9880万部屋のRVはどのくらいですか？
築5年で100いきますか？

[109: マンション検討中さん]

リセールが何年後にいくらになるかは、誰にも分かりませんが、構造的な人口移動がどうなるのか（都市化が進むと考えるか、郊外化が進むと考えるか）、渋谷の再開発は恵比寿にとって良いと考えるのか（渋谷に近い場所の付加価値が上がるのか）など、考えれば自然と方向性は分かるはずです。

[110: マンション検討中さん]

>>109 マンション検討中さん
とても参考になります！もう少しリセール出るのではと思います！
10年で5%は行くかなと思ってます。

[111: 匿名さん]

今時の新築でリセールバリュー105％は凄まじいなあ。
渋谷再開発で渋谷の価値が3A＋Rを抜いてしまいそうな予感。
恵比寿ガーデンプレイスも10年先に再開発されたら近いここは爆上げされる？

[112: マンション検討中さん]

サッポロが近い将来ビールだけで立ち行かなくなったら、テレビ局みたいに不動産開発が本業になるかも。そしたら、確かに少し古くなったガーデンプレイスは再開発の最有力候補かな。妄想だけど。

[113: マンション検討中さん]

>>111 匿名さん
やはり値段が上がっている昨今の中ではリセールは厳しいですかね？

[114: マンション検討中さん]

>>112 マンション検討中さん

ガーデンプレイスが再開発したら、ここへのプラス効果は高そうですね！

[115: マンション検討中さん]

サッポロビールはサントリーに抜かれてボロボロだけどアサヒに買収されるとか将来的にはニュースになるかもね。
恵比寿の不動産価値を活かしたビジネスで財閥タワマンを期待したい。

[116: マンコミュファンさん]

最終はまだ残ってるようですね！

[117: マンション検討中さん]

なんだかんだでなかなか最後が残りますね。

[118: マンコミュファンさん]

>>117 マンション検討中さん
契約するか迷ってます！立地、仕様、間取りはありと思ってますが、リセールが気になり意思決定出来ずにいます。。

[119: マンション検討中さん]

その物件に心から住みたいと思えるか、それが全てではないでしょうか。

[120: マンコミュファンさん]

>>119 マンション検討中さん
確かにそうですね。リセールばかり考えてはダメですね。
ディスポーザー以外は仕様も良く、立地良いので家族で住もうかなと思います。

[121: マンコミュファンさん]

>>120 マンコミュファンさん
デザインはどうですか？

[122: 匿名さん]

完売おめでとう。

[123: マンコミュファンさん]

>>122 匿名さん
えっ、完売ですか？？

[124: マンション検討中さん]

>>122 匿名さん
完売情報ってどこでわかるんですか？

[125: 匿名さん]

申込完売の間違い？
直接電話するしかないか。

[126: マンコミュファンさん]

>>125 匿名さん
今週末では決まってしまいますかね？

[127: マンション検討中さん]

先着順は決断が早い人でないと買い逃す
週末の訪問者1組が決断すれば完売さ

[128: マンコミュファンさん]

>>127 マンション検討中さん
先週末どうだったですかね？

[129: 匿名さん]

完売になったみたいです。コスパの良さが評価されたんでしょうか。小規模とはいえ、1億前後の物件もある中で早かったです。

[130: マンション検討中さん]

3ヶ月経たずに完売。
オプレジの営業力に感嘆。

[131: マンション検討中さん]

やらせぽいこと書くが、オプからたまに出るお宝物件だったな。次はどこだろうか。

[132: マンコミュファンさん]

>>131 マンション検討中さん
早かったですね！価格帯はそれなりでしたが、立地に対するコスパですかね？

[133: マンコミュファンさん]

>>131 マンション検討中さん
どの部屋が良かったんですかね？

[134: 匿名さん]

早期完売って意味なら四ツ谷も早かったし上原２丁目も早かった。
小石川も瞬間蒸発候補。

もう東京での土地の仕入れが追いついておらず、売り物が無くなりつつある。

近くの立地で高額物件の売れ残りが目立つなか、オプレジのコンセプトが受け入れられてるんだろう。

[135: 匿名さん]

オプレジのコンセプトは合理的だし、デザインと立地は良いと思うけど、駐車場なかったりするから億越えの高額物件とか厳しくないか、って思ってたけど、富裕層にも売れてるから凄いよね。

[136: マンション検討中さん]

9000万台の部屋がオプレジブランドでもポンポン売れる時代
大手財閥とかブランド意識する層はいるとは思うが全員がそうではない。
大手は給料高くて売値に乗ってるのをみんな知ってます。
若い人はコスパのオプレジを評価？

[137: マンション検討中さん]

リセールバリューが高い日鉄興和、丸紅もコスパ高くて評価されている

[138: マンコミュファンさん]

ここ完売したんですね！
デザインもまあまあ力入れてましたからね。

[139: マンコミュファンさん]

デザインは何処の会社が担当したのでしょうか？

[140: マンション検討中さん]

ほほう。動いてますな。
ＧＩＣ、恵比寿のウェスティンホテル東京を約1000億円で売却－報道
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2020-02-02/Q53LESDWLU6I01

[141: 匿名さん]

>>139 マンコミュファンさん
設計は湯本建築事務所と言うところのようです。オプレジでデザイン性のある物件は、ほとんど長谷建築設計事務所なので今回もそこだと思ってましたが、違いました。

[142: マンコミュファンさん]

>>141 匿名さん
なかなかのデザインだと思いましたので、私も長谷建設設計かと思いました。

[143: マンコミュファンさん]

ここは羽田新ルートは大丈夫でしょうか？

[144: 匿名さん]

飛行機を真上に見るのか、斜め上に見るのかの違い程度。
どこもそんなに変わらん。

[145: マンコミュファンさん]

>>144 匿名さん
ここは真上になるのでしょうか？

[146: 通りがかりさん]

飛行ルートなんて気にしてたら都会に住めない。

[147: マンション検討中さん]

目黒駅が直下なので、気にするレベルじゃないかと。

[148: マンション検討中さん]

完売した買えんマンションの飛行ルートw

[149: マンコミュファンさん]

>>148 マンション検討中さん
確かに笑
買えた人はラッキーだったかもですね！

[150: マンコミュファンさん]

買いそびれました…。則転でますかね？

[151: マンコミュファンさん]

>>150 マンコミュファンさん
3ldkは実需が多いので出ても、2ldk以下でしょうね

[152: マンション検討中さん]

実は2LDKから先に売れたそうですよ。

[153: マンコミュファンさん]

>>152 マンション検討中さん
そうなのですね！何故ですかね？

ちなみにこの物件は実需が殆どですかね？
転売でたら、少し乗せても買いたいなと思いました。
最悪賃貸でも良いですが。

[154: 匿名さん]

>>153 マンコミュファンさん

何故そこまでww

[155: マンコミュファンさん]

>>154 匿名さん
長者丸でこの価格無くないですか？
ガーデンプレイス近くでも無いかと。

[156: 名無しさん]

これの12ページ目見たら買いたくなりますな。
https://www.sapporoholdings.jp/ir/library/description/items/2019_12_se...

[157: マンコミュファンさん]

>>156 名無しさん
ガーデンプレイスがリューアルなどしたらインパクト大ですね！

[158: 匿名さん]

ガーデンプレイスって古臭い言い方ですが、一昔前のトレンディスポットみたいな感じになってますから、そろそろリニューアルした方が良いでしょうね。

[159: マンション検討中さん]

ガーデンプレイスの三越が来年閉店ですね……このマンションには影響ありかな？

[160: マンション検討中さん]

千駄木フロントコートで外壁の色が話題になってますがこちらはどうなんでしょうか？

[161: 匿名さん]

そうです。