オープンレジデンシア白金長者丸ってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア白金長者丸についての情報を希望しています。
恵比寿ガーデンプレイス徒歩3分の物件なので気になっています。
しかも山手線内側の立地です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/chojamaru/

所在地：東京都品川区上大崎2丁目253番8（地番）
交通：JR山手線「目黒」駅徒歩11分
　　　JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン「恵比寿」駅徒歩13分
間取：2LDK・3LDK
面積：57.04平米・80.06平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：丸彦渡辺建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[81: マンション検討中さん]

>>80 マンション検討中さん
中途半端とはどれくらいですかね？

流石にパークコートはないですかね。

[82: マンション検討中さん]

完全な妄想ですけど、長者丸の中でもあの立地だと低価格ブランド。なのに長者丸プレミアムの乗った価格になる気が、、、

[83: マンション検討中さん]

もしくは高価格ブランドを若干の割安で出すか。どちらにせよ少し中途半端な気が。

[84: マンション検討中さん]

>>82 マンション検討中さん
すなわちパークホームズなのに坪単価は中途半端に600万近いみたいな？

[85: マンション検討中さん]

>>83 マンション検討中さん
なるほど。パークホームズで高価格が濃厚ですか。
坪500万台後半ですかね？

[86: マンション検討中さん]

なにをどんな感じに出してくるかは見物だなと思ってます。ストレートど真ん中は無さそうな気がする。

[87: マンション検討中さん]

>>86 マンション検討中さん
目黒徒歩7分から8分で白金長者丸なので550万円以上は堅そうですね。
ここの最終と悩みます…。

[88: マンション検討中さん]

高速脇にあるため部屋ごとの条件次第で単価差を付けると思われます。
配置に注目です。

[89: マンション検討中さん]

>>88 マンション検討中さん
パンダ部屋で500万割ますかね？

[90: マンション検討中さん]

高速道路の壁しか見えない部屋があるとすれば平均580万として15％OFFくらいのパンダ
すなわち坪500万弱は有りそう
ただ、壁を見るために70㎡ 1億台は買いたくないという気持ちになってしまう。

[91: マンション検討中さん]

>>90 マンション検討中さん
目黒までの距離がどうなるか次第かと思いますが、8分ぐらいですかね？

[92: マンション検討中さん]

>>91 マンション検討中さん
目黒までは8分ぐらいでしょうが、恵比寿は遠そうですね。利便性はこちらと変わらないかとと思います。

[93: マンション検討中さん]

長者丸のガーデンプレイス至近のマンションは恵比寿駅までの道程が便利ですよ。
信号無しで駅ホームまで行けるルートがあります。
更に動く歩道がスピードを早めてくれます。
オプレジさんはそんな立地条件でした。
徒歩10分表記が取れないから安くなったけど、実はアクセス良いんです。

[94: マンション検討中さん]

>>93 マンション検討中さん
なるほどです！三井待たずに買いですかね？

[95: マンション検討中さん]

三井と私も悩んでます…。
リセールならどちらですかね？

[96: 匿名さん]

短気はわかんないけど、長期ならオプレジの方が強そう。オープンハウスのCMじゃないけど、建物は劣化するけど、土地は劣化しないから、長期になればなるほど立地の魅力がリセールに影響すると思う。

[97: マンション検討中さん]

>>96 匿名さん
三井の立地よりもこちらの方が立地良いということですか？

[98: 匿名さん]

>>97 マンション検討中さん
そういう意味ではなく、マンションの価格設定の話でした。マンション価格は土地＋建物で値付けされますが、土地はよっぽど格別な場所でなければ周辺相場に連動するので個々のマンションごとにリセールで大きく勝ち負けしないと思います。三井もここもその点で目黒徒歩10分前後くらいなので、すぐ隣で大規模開発などがない限り土地部分にはリセール時に勝ち負けがないと思います。建物は、三井の方がブランド力があるので分譲価格に反映されるでしょうが、中古は実物見て判断されるので、ここのオプレジは多少見劣りしても結構仕様や外観を頑張ってるので競合出来ると思います。そして築年数がいけばいくほどブランド力が薄れていくので、最初にあった分譲価格差ほどリセール価格に反映されないと思ってます。即転売ならともかく、実需ベースで判断するなら築年数いけばオプレジ有利かな、と思います。

[99: マンション検討中さん]

>>98 匿名さん
なるほどです！築年数の目安はどれくらいですかね？
次は10年弱は住みたいとは思ってます！

[100: 匿名さん]

>>99 マンション検討中さん
築15年くらいが目安でしょうか。築10年未満の築浅であれば新築物件とまだ競合しますが、築15年以上になると中古物件間で比較することになりますし、その後はよっぽど1人負けするような物件でない限りは周辺相場に落ち着くと思います。と考えると、長期的には購入価格の低いオプレジ有利かな、って感じです。短期的には、ブランド重視の方が大手の新築と築浅中古で比較して三井がリセール有利になると思いますが、立地優先型の築年そこそこたった中古物件を買う実需層からするとあんまりブランド気にしない気がします。