オープンレジデンシア白金長者丸ってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア白金長者丸についての情報を希望しています。
恵比寿ガーデンプレイス徒歩3分の物件なので気になっています。
しかも山手線内側の立地です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/chojamaru/

所在地：東京都品川区上大崎2丁目253番8（地番）
交通：JR山手線「目黒」駅徒歩11分
　　　JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン「恵比寿」駅徒歩13分
間取：2LDK・3LDK
面積：57.04平米・80.06平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：丸彦渡辺建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[61: 匿名さん]

こちらで度々話題にあがっていますが、品川アドレスはあまり人気がないのですか？
某サイトによる住みたい区ランキングでは新宿区に次いで第6位ですし、治安も良く資産価値として決して悪くないと思うのですが、何故こちらの掲示板では評価が低いのですか？

[62: マンション検討中さん]

パークホームズ長者丸 まだ公式なし？

[63: マンション検討中さん]

抽選会どうでした？

[64: 匿名さん]

もう、最終期。上大崎知らないのかー。

[65: マンション検討中さん]

三井はどれくらいで出ますかね？

[66: 通りがかりさん]

さすがオプレジ、一年残しで完売か。

[67: マンション検討中さん]

最終1部屋になりました。
3ヶ月で完売かあ。

[68: 匿名さん]

オプレジで完売してないのを見つける事が出来ないくらい、どこもかしこも完売してますね。

ブランドにこだわる人もいるでしょうけど、スミフみたいな大量に空きがあるマンションに住むより完売物件に住んだ方が精神衛生上いいと思います。

[69: マンション検討中さん]

オプレジは目白フロントでも希少性の高い立地を抑えてモモレジさんから評価されていました。
最近は文京区の案件が目立ちます。

[70: マンション検討中さん]

3ヶ月前にパンダ部屋が話題になった後、あっという間だったね。オプレジは色々言われるけど、立地は良いところが多いし、実物見ると外観オシャレだから目を引く。価格も大手より割安だから、合理的な人にはハマるんだろうね。

[71: 通りがかりさん]

長者丸でパンダ部屋が坪単370万台って衝撃的で抽選で倍率付いたのは間違いない。
あと1部屋も時間の問題かな。

オプレジ舐めてはいかん。

[72: 名無しさん]

普通にもっと高い値段つければ良いのに。この値段だと逆にブランド価値下がるんじゃないか。このエリアは在庫覚悟で1億以上で出すべき。

[73: マンション検討中さん]

新ブランドとか考えないのかな？
クローズレジデンシアとかにしてさ高く売るとか

[74: マンション検討中さん]

恵比寿とか青山のブランド立地は「ザハウス」ブランドで売ってるよね。それ以外は大手より少し安くすることで競争性維持してるから、高くしたら売れなくなっちゃうよね。まぁ、すでに億ションばんばん出してはいるけど。もともと東京に家を持とうがキャッチフレーズだったのに、割安だけど普通のサラリーマンには買えないマンションだして、この会社はどこに向かってるのか。

[75: マンション検討中さん]

広尾のザハウスは大使館前のブランド立地だったよ。
あれで1億はお得やったわ。
パワーカップルでもブランド立地に家を持てる。

[76: マンション検討中さん]

確かに好立地にリーズナブルな価格で住むならオープン一択な気はする。そして、リセールふまえるなら、山手線の外はあり得ないな。

[77: 匿名さん]

>>76 マンション検討中さん
下目黒はリセール弱いのですか？
確かに上大崎アドレスは品川区内では最強だと思います。
ブランドよりアドレス重視でコスパ見てる人には刺さりました。

[78: マンション検討中さん]

三井がこれから出るやつか、ここの最終で悩んでいますがどちらが良いでしょうか？

[79: マンコミュファンさん]

1部屋しか選べないわけです。
その部屋が欲しいか欲しくないか？で自ずと決まると思われます。
もしかしたら3連休で埋まった可能性も。

[80: マンション検討中さん]

完全なる主観だけど、長者丸で三井なら中途半端な価格帯になる気がするので、上か下かどっちかに振っても良い気がする。

[81: マンション検討中さん]

>>80 マンション検討中さん
中途半端とはどれくらいですかね？

流石にパークコートはないですかね。

[82: マンション検討中さん]

完全な妄想ですけど、長者丸の中でもあの立地だと低価格ブランド。なのに長者丸プレミアムの乗った価格になる気が、、、

[83: マンション検討中さん]

もしくは高価格ブランドを若干の割安で出すか。どちらにせよ少し中途半端な気が。

[84: マンション検討中さん]

>>82 マンション検討中さん
すなわちパークホームズなのに坪単価は中途半端に600万近いみたいな？

[85: マンション検討中さん]

>>83 マンション検討中さん
なるほど。パークホームズで高価格が濃厚ですか。
坪500万台後半ですかね？

[86: マンション検討中さん]

なにをどんな感じに出してくるかは見物だなと思ってます。ストレートど真ん中は無さそうな気がする。

[87: マンション検討中さん]

>>86 マンション検討中さん
目黒徒歩7分から8分で白金長者丸なので550万円以上は堅そうですね。
ここの最終と悩みます…。

[88: マンション検討中さん]

高速脇にあるため部屋ごとの条件次第で単価差を付けると思われます。
配置に注目です。

[89: マンション検討中さん]

>>88 マンション検討中さん
パンダ部屋で500万割ますかね？

[90: マンション検討中さん]

高速道路の壁しか見えない部屋があるとすれば平均580万として15％OFFくらいのパンダ
すなわち坪500万弱は有りそう
ただ、壁を見るために70㎡ 1億台は買いたくないという気持ちになってしまう。

[91: マンション検討中さん]

>>90 マンション検討中さん
目黒までの距離がどうなるか次第かと思いますが、8分ぐらいですかね？

[92: マンション検討中さん]

>>91 マンション検討中さん
目黒までは8分ぐらいでしょうが、恵比寿は遠そうですね。利便性はこちらと変わらないかとと思います。

[93: マンション検討中さん]

長者丸のガーデンプレイス至近のマンションは恵比寿駅までの道程が便利ですよ。
信号無しで駅ホームまで行けるルートがあります。
更に動く歩道がスピードを早めてくれます。
オプレジさんはそんな立地条件でした。
徒歩10分表記が取れないから安くなったけど、実はアクセス良いんです。

[94: マンション検討中さん]

>>93 マンション検討中さん
なるほどです！三井待たずに買いですかね？

[95: マンション検討中さん]

三井と私も悩んでます…。
リセールならどちらですかね？

[96: 匿名さん]

短気はわかんないけど、長期ならオプレジの方が強そう。オープンハウスのCMじゃないけど、建物は劣化するけど、土地は劣化しないから、長期になればなるほど立地の魅力がリセールに影響すると思う。

[97: マンション検討中さん]

>>96 匿名さん
三井の立地よりもこちらの方が立地良いということですか？

[98: 匿名さん]

>>97 マンション検討中さん
そういう意味ではなく、マンションの価格設定の話でした。マンション価格は土地＋建物で値付けされますが、土地はよっぽど格別な場所でなければ周辺相場に連動するので個々のマンションごとにリセールで大きく勝ち負けしないと思います。三井もここもその点で目黒徒歩10分前後くらいなので、すぐ隣で大規模開発などがない限り土地部分にはリセール時に勝ち負けがないと思います。建物は、三井の方がブランド力があるので分譲価格に反映されるでしょうが、中古は実物見て判断されるので、ここのオプレジは多少見劣りしても結構仕様や外観を頑張ってるので競合出来ると思います。そして築年数がいけばいくほどブランド力が薄れていくので、最初にあった分譲価格差ほどリセール価格に反映されないと思ってます。即転売ならともかく、実需ベースで判断するなら築年数いけばオプレジ有利かな、と思います。

[99: マンション検討中さん]

>>98 匿名さん
なるほどです！築年数の目安はどれくらいですかね？
次は10年弱は住みたいとは思ってます！

[100: 匿名さん]

>>99 マンション検討中さん
築15年くらいが目安でしょうか。築10年未満の築浅であれば新築物件とまだ競合しますが、築15年以上になると中古物件間で比較することになりますし、その後はよっぽど1人負けするような物件でない限りは周辺相場に落ち着くと思います。と考えると、長期的には購入価格の低いオプレジ有利かな、って感じです。短期的には、ブランド重視の方が大手の新築と築浅中古で比較して三井がリセール有利になると思いますが、立地優先型の築年そこそこたった中古物件を買う実需層からするとあんまりブランド気にしない気がします。

[101: マンション検討中さん]

地下部屋でもリセールは平気なんですかね？

[102: マンション検討中さん]

>>101 マンション検討中さん
私も気になる所です！リセールした方おりますか？

[103: マンション検討中さん]

>>100 匿名さん
ありがとう御座います！
実需なのでこちらを本気で検討したいと思います！

[104: マンション検討中さん]

残1戸 とにかく急がれて下さい。
買い逃しは見たくありません。
長者丸は本当に素敵な住宅街ですから。

[105: 匿名さん]

リセールで半地下住戸買いました。ハザードマップを抜けてたこと、テラスが広くて行燈部屋がなかったこと、小さい子供がいて三輪車やプールで遊ばそうと感じたこともあって内見当日に申し込みました。一人暮らしやDINKSだとまた違う視点でしょうが、立地がファミリー向けで広いテラス付きなら買い手はいるとおもいます。

[106: マンション検討中さん]

結局ここは、長者丸なのにオプだし、パンダ部屋は地下だしと色々言われたが、良い物件ということで良いのだろうか。

[107: マンション検討中さん]

>>106 マンション検討中さん
場所、価格、仕様のバランスがよく、良い物件と思いますが、如何でしょうか？

[108: 匿名さん]

>>106 マンション検討中さん

現在販売中の半地下でない1階63㎡9880万部屋のRVはどのくらいですか？
築5年で100いきますか？

[109: マンション検討中さん]

リセールが何年後にいくらになるかは、誰にも分かりませんが、構造的な人口移動がどうなるのか（都市化が進むと考えるか、郊外化が進むと考えるか）、渋谷の再開発は恵比寿にとって良いと考えるのか（渋谷に近い場所の付加価値が上がるのか）など、考えれば自然と方向性は分かるはずです。

[110: マンション検討中さん]

>>109 マンション検討中さん
とても参考になります！もう少しリセール出るのではと思います！
10年で5%は行くかなと思ってます。