パークリュクス日本橋大伝馬町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークリュクス日本橋大伝馬町についての情報を希望しています。
最寄り駅徒歩4分で12駅9路線利用できるようで気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/T1503/

所在地：東京都中央区日本橋大伝馬町208番15（地番）
交通：東京メトロ日比谷線「小伝馬町」駅　徒歩5分
　　　都営地下鉄浅草線「東日本橋」駅　徒歩4分
　　　都営地下鉄新宿線「馬喰横山」駅　徒歩4分
　　　総武本線「馬喰町」駅　徒歩4分
　　　東京メトロ銀座線「三越前」駅　徒歩11分
間取：1R～1LDK
面積：25.01平米～46.55平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名さん]

賃貸はほぼ満室って聞きましたが何情報？
むしろ賃貸で住みたいなと思ったもんで。

[22: 匿名さん]

ワンルームになってしまっているし、25㎡しか平米数が無い所が残念
部屋の広さが7畳だとベッドを置いたらかなり狭くなってしまいます。
8畳以上は広さが欲しかったかな
投資用として賃貸で貸し出す目的なら、立地が良いので需要があるのでしょうけど。自分が住むならちょっと狭いかな

[23: マンション検討中さん]

賃借人付き分譲は確か21部屋中3部屋が空室でした。これをどう評価するかは個人次第。

[24: 匿名さん]

非分譲住戸というのが賃借人付き分譲というものなのですね？
現状だと3戸先着順ということになっていて、
建物の中も見せてもらえるっていうことです。
建物の中の雰囲気もわかるので
その点もいいと思います。

[25: 匿名さん]

結構売れてますね！

[26: 匿名さん]

ワンルームの割には玄関の収納も多めなのがここの特徴だとかんじました。
ワンルームでも賃貸だったらこういうところは
人気があるタイプだと思います。
ただ、トイレとバスルームの区切りは一応ありますが、脱衣室にトイレが有るビジネスホテルで見られるタイプの作りになっていました。
そこだけもったいないなぁ。
他人が来ないんだったら割り切ってこれでもいいのかもしれないけれど、

[27: 匿名さん]

プランを見ていると１LDKのAタイプ以外は、ワンルームと１Kで構成されているようです。
25㎡前後。
賃貸向けという割り切った広さになっています。
同じ広さでもBタイプの１Kタイプは、居室が横長で、比較的、物の配置はしやすそうに見えます。
縦に細長いと、ベッド位置に悩むかもしれません。

[28: 匿名さん]

こういうところだと、あまり実需の人は多くないのかもしれないですね。単身者が、独身のうちは実需で結婚したり退職したら賃貸用にと思っている人もいるかもしれないけれど…。

１Rタイプは、分譲マンションだけあって、
設備が充実しているところがいいだろうなという印象を受けました。
収納もごくごく普通のアパートよりはずっとある。

[29: 匿名さん]

公式サイトにある、賃借人付分譲住戸って何なのだろう。
もう既に賃貸となっている物件のオーナーになりませんか、という理解でいいのでしょうか。
恥ずかしながら、このようなパターンを初めて見ました。
利回りも出ているけど、
修繕費や管理費も加味する必要はあるそうです。

[30: 匿名さん]

>>29 匿名さん

地主が賃貸に出す住戸じゃない？

[31: 通りがかり]

現オーナーである三井から購入して、オーナーチェンジをする様です。
売買手数料は不要で、購入と同時に賃料が入るのでテナント募集等の手間が省けます。
投資としての検討している人にとってはいいのでは？

[32: 匿名さん]

皆さんキャッシュで買っているのかな？
投資用ローンってどうなんだろう？

[33: 匿名さん]

賃借人付分譲住戸というのは31さんのご説明の通りだとすると、なかなか魅力的な感じがしますね。
購入と同時に賃料が入るってことは、ローンの支払も軽くなるというわけですよね？
5駅5路線利用可能で、ほとんどが5分以内で駅に行けるのだから需要は無いわけがないように思います。
家賃もけっこう高めなのでは？
リスクとしては収納も小さくて長く住むには適していない感じなので、入れ替わりが激しそうな点とリフォームなどでしょうか。

[34: 匿名さん]

３１さん、ありがとうございます。そういう仕組みが新築のマンションであるだなんて、知らなかったです。
オーナーチェンジしていくということは、
既に入られている方がおられると、確かに一から自分でやっていかなくて良いので楽なのはそうかも…。
というか思ったんですが、
ここは賃貸に、と思っている方がとても多いということになるのですね。

[35: 匿名さん]

パークリュクスというシリーズは、
三井不動産の中でも投資用マンションのシリーズっぽいですよね。
いくつかシリーズがある中で
このブランドは都心部のコンパクトなところが多い。
ここの場合、投資用ローンよりはキャッシュの方が多いのだろうか。
投資用ローンは、条件が厳しいところが多い印象。。

[36: 匿名さん]

これって最初のうちは店子さんがいたとして、
その方が引っ越されて、次の方が決まっていない間は
収入は特に保証はない状態なんですよね？
そこが気になると言えば気になるかも。
家賃保証があるところもあると聞きますが、ここの場合はどうなのでしょうか。

[37: 口コミ知りたいさん]

ないんじゃないですか。サブリースなんていらないですよ。
この立地で借り手が見つからないなんてことはないですから適正家賃でまた貸すだけです。
礼金もらえますから退去は美味しいですよ。再開発が進めば家賃もあげられるかもしれないし。

[38: 口コミ知りたいさん]

それはともかく、利回り4.2-4.7%だとあんまり美味しくないんじゃないですかね。
ワンルームだと実需の買いもないでしょうしキャピタルは取れないでしょうね。

インカムもそんなでないでしょうし売値と減少した残債が利益ですかね。
もしもし不動産屋とやってることは変わんないですね。三井のブランドが付いてる分お得っていうことぐらいですかね。

[39: 匿名さん]

うーん、表面利回り4.3%
こういうのが初めての場合は
三井ブランドっていうのはものすごく心強いかもしれないですね。
自分で住むために購入される方は
おそらくあまり多くはないだろうとは思いますので、ほぼほぼ賃貸っぽいですね。

[40: 匿名さん]

１LDKの物件は一応あるけれど、
基本的にはワンルームか１Kで構成されているマンションです。
本当に最初から
賃貸のために考えられていたということなんでしょう。

分譲賃貸ならではの設備の良さ、というのを武器にしていけるといいのだと思いますが、
設備仕様面は結構普通な感じなのかな。。

[41: 口コミ知りたいさん]

独身男性ですが自分で住むための購入を考えています。
収納は少ないですね。
でも、路線を眺めていてどこに行くにも便利がいいなと思いました。
秋葉原は日比谷線でも行けますが歩いて15分なら私の感覚では徒歩圏内かな。
価格も魅力的ですね。
ただ、自分で住むことを考えれば後もう少し出して2DKとかにした方が良いのかと迷います。

[42: 匿名さん]

徒歩でも通勤できる人も検討者の中にはおられそう。
この場所だと、電車に乗ってどこかに行くっていうのも便利だろうけれど
歩きあるいは自転車で通勤できるのを見越して、という方もおられるかもしれない。
新型コロナなどの感染症対策っていうのもあるけど
純粋に朝のあの電車に乗るの辛いですから汗

[43: 匿名さん]

満員電車がクラスターになりましたっけ？

[44: 匿名さん]

満員電車は特にクラスターになっていないようですよね。窓を開けたりしているし
みなさんが対策をされているからだとは思います

ただ、いろいろな考え方がある。乗りたくないという人はいると思うし、
乗らないで通勤できるならばそうしたいと考える人はいても自然だと思いますヨ。

ここの場合は自分で買って通勤を楽にするというよりは
賃貸でそういう人向けに貸し出すという方がニーズはあるかも？

[45: 匿名さん]

クラスターは、夜の歓楽街関連ですね。
連日の感染者の半数以上は、その様な店の関係者。
早く営業停止指示をして欲しい。

[46: 匿名さん]

総戸数４１戸と小規模マンションですが、竣工して約１年。

かなり苦戦しているのかなと感じました。

まさか完成後の販売ではないですよね?

駅に近くてアクセスが良いのですが、

この地でワンルームはあまりニーズがないのかもしれませんね。

[47: 匿名さん]

値段が強気すぎるのかもしれないですね。
強豪が多いので
何かここならでは…というのがあればわかりやすいのだろうけれど。
あと11戸という段階なので
値下げという話にもなりにくい。

[48: マンション検討中さん]

竣工後に売主が先に賃貸に出してオーナーチェンジで分譲してる特殊な物件なので、スタートがそもそも遅いし、売主も焦って売る必要ないからずるずるやると思いますよ。

[49: 匿名さん]

駅近で便利なエリアですね。
ただ買い物がちょっと困りそうな印象がありますが、
最寄りですとまいばすけっとですか？
この辺の方々はどこで主に買い物されるのでしょう。

[50: 匿名さん]

新日本橋のハナマサ24時間営業のようです
http://www.hanamasa.co.jp/shop/tokyo/shin-nihombashi.html

[51: マンション掲示板さん]

小伝馬町周辺はマンションエステが多いから気をつけてください

[52: 匿名さん]

ライフインフォメーションだとスーパー系は割と揃ってるみたいですね。
庶民派スーパーから高級スーパーまで揃ってて、買い物環境は意外と良いのかもしれません。
毎日外食やデパ地下で買うわけにはいかないので…。自炊派にもちょうど良いのではと思います。

周辺に史跡が多いのも驚きました。来年、渋沢栄一の大河が始まる頃には色々賑わいそうですね。

[53: 匿名さん]

このあたり、歩いているとちょいちょい歴史系のものは見かけますね。
看板とかに詳しく書いてあるのを見たりして、へーって思ったり。

昔からずっと安定して人が暮らしているので
土地として安定しているのだろうか。
災害などに強い印象は特にこのあたりには持っていないのですが
調べてみても面白いかも。

[54: 匿名さん]

設備仕様を見ていて思ったんですが、セミオートバスが１LDKだけについている設備とのことでした。
他の１Kやワンルームって
湯はりは自動で行われないっていうことなんだろうか？
普通の賃貸アパートよりは浴槽広いから
湯船に浸かりたいって人、おおそうなんだけどなぁ。

[55: 匿名さん]

１Kやワンルームは投資用にと考える人も多いでしょうから
設備的な初期投資が、部屋そのものにされていないのかもしれません。
その方が安く売れる？し。
投資するほうは、
以下に初期投資を抑えるかというのはすごく考えるところですから。

[56: 匿名さん]

ワンルームでも結構なお値段がしてしまうんですね。
場所も場所なので仕方がないのかも。

投資の利回りも公式サイトに出てきているのですが、
やはり投資用…ということなのか。
なんとなく実需の方がここはありそうなんだけどなぁ。

[57: 匿名さん]

この辺りで生鮮食品、安くて良いところないかなぁと思ったんですが
野菜と果物だったら、浜町プロデュースというところが良いという話と友人に聞きました。
品物も新鮮だそうです。
比較的ここからも近いそうなので、
そこはすごくいいなぁと思います。

[58: 匿名さん]

皆さん、ワンルームは勿論投資用ですよね？

[59: 口コミ知りたいさん]

アドレス悪くないのに
なんでこの評価？
もちろん、築年数が経てば家賃は下がるだろうが
それは投資型のワンルームならどこも同じだし

このアドレスで土地の価値がなくなるわけないんだがな

[60: 匿名さん]

パークリュクスは、投資賃貸用マンションが前提のブランドですよ

[61: マンション検討中さん]

>>59 口コミ知りたいさん

この評価ってどの評価？

[62: 口コミ知りたいさん]

>>61 マンション検討中さん
口コミが2.6とかだし
投資用だから引くなったんか？

[63: 匿名さん]

浜町のダイヤレジデンスとどっちがいい？

[64: 住民板ユーザーさん1]

都心のシングルタイプの賃貸マンションは空室が増えてるから心配。
コロナの一過性要因だったらいいんだが。

[65: 匿名さん]

>>64 住民板ユーザーさん1さん

そうなんですか？
ウチは先月売りに出したら、直ぐ売れたよ。

[66: 匿名さん]

相場なんでしょうか、みなさんも書かれていますが強気な価格。

郊外ならもう少し広い間取りの物件も買えてしまうと思います。

竣工して１年過ぎてもこの価格帯で販売ということは値下げは考えていない感じ。

この価格帯で完売は難しい気がしますけどね。

[67: マンション検討中さん]

賃借人付きだから売れなくても賃料入ってくるし、三井不動産も焦って値下げしてまで売る気は無いでしょ。賢いよねほんと。

[68: 匿名さん]

強気な価格帯ということですが、 このあたり周辺の坪単価、416 万円/坪 (126 万/㎡)からすると
3500万超えと割高な印象です。
ですが、これはあくまで中央値ですから、駅からの距離を考慮すると個人的な見解ですと妥当な価格設定になっているのかなと思います。

平米数がかなり狭くなっていますので、かなりコンパクトになっているということで好みが分かれそうですね。

[69: 匿名さん]

完全に投資用でしょう。
現金買い向けだと思います。

[70: マンション検討中さん]

投資用＝現金買い、のロジックがわからん。

[71: 匿名さん]

家賃収入でマンションのローンを返済する予定ですが…

[72: 匿名さん]

投資用ローンの金利高いよね？2%くらい？

[73: 匿名さん]

ショッピングもそれなりにできる環境なのと、
そこそこ飲食店が多いのが個人的にこの辺のエリアで好きなところですね。
投資用としても良いですが場所的には住みたいところです。

[74: 匿名さん]

そうですね。
ファミリータイプがあれば良かったのですが。

[75: マンション検討中さん]

ファミリータイプ欲しいなら違う物件見ればいいやん。パークリュクスのスレで何言ってんの？笑

[76: 匿名さん]

1Rでしたらこれくらいの収納が一般的ですかね？
ここはマンション下にトランクルームが付いていたりしないのでしょうか。
1Rにそこまで求めてはいけないかとは思いますが。

[77: 匿名さん]

>>76 匿名さん
はい

[78: 匿名さん]

公式ホームページでもアピールしているように投資用コンパクトマンションが
コンセプトのようなので収納を含めて広さを求められる方には不向きなのかも。
契約された方で実需は少なく賃貸で入る方が大多数になるんでしょうか。

[79: 匿名さん]

おそらく、賃貸の方は多くなるでしょうね。
実需で持たれていたとしても、次のオーナーが賃貸で、というふうになる可能性もありそうです。
ここまで近くにたくさんの駅があって、たくさんの路線が使えるならば
賃貸としてはかなり有利だと見て取ることができるでしょう。
この辺りはマンションも多いので、どうしても競合も大きくなってきてしまうのかもしれませんけれど。

[80: マンション検討中さん]

文章書くの下手すぎ。

[81: 匿名さん]

販売住戸は、全部賃借人付き住戸。
これは、実需の人は全く考えていなくて、賃貸用にと考えている人だけなので解りやすいが…
だから
普通のマンションの分譲とはだいぶ性格が違う。
実需の人が混在しているということもないので
管理組合がきちんと営めるのかが気になる点です。

[82: マンション検討中さん]

ズレたコメントが増えてますね。
句読点の使い方から79と81は同一人物ですかね。

[83: 匿名さん]

ここのような1Rプランはやはり投資用として購入を検討される方が多いのでしょうか？
永住するということはまずなさそうなところですし、
こういったマンションは利回りが良いのでしょうか？

[84: 匿名さん]

>>83 匿名さん
セカンドハウスで購入します。1LDKタイプ。
リタイアしたら断捨離して、夫婦で住む予定。

[85: 匿名さん]

ひっそりと完売してますね。
おめでとうございます。