パークホームズ日本橋浜町ザ レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ日本橋浜町ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1716/

所在地：東京都中央区日本橋浜町３丁目４０番３（地番）
交通：東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅　徒歩8分
　　　都営地下鉄新宿線「浜町」駅　徒歩4分
　　　東京メトロ日比谷線「人形町」駅　徒歩10分
　　　都営地下鉄浅草線「人形町」駅　徒歩12分
間取： 3LDK
面積：70.13m2～74.72m2
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[92: 口コミ知りたいさん]

すみません、詳しい方教えて下さい

昨日、モデルルームに行ってきたのですが、管理費と修繕積立が思いのほか高く、聞くと「全体管理費」と「住宅管理費」、同じく「全体修繕積立金」「住宅修繕積立金」があるので、とのことでした
「全体」について、2階に入る保育所とかの関連かなと思いつつ、でもそれを購入者が負担するの？で、書類を見直してたら疑問が出てきました

このようなケース初めてなので、よろしくお願い致します

[93: 匿名さん]

>>92 口コミ知りたいさん

管理費と修繕積立金のm2単価いくらですか？

[94: 口コミ知りたいさん]

>>93 匿名さん
ご連絡ありがとうございます
Cタイプ　74.72平米
全体管理費　16,510円→220円/平米
住宅管理費　13,970円→186円/平米
全体修繕積立金　6,130円→82円/平米
住宅修繕積立金　5,830円→78円/平米
よろしくお願い致します

[95: 匿名さん]

>>94 口コミ知りたいさん

Cタイプ：74.72m2
管理費：30,480円（407円/m2）
修繕積立金：11,960円（160円/m2）
合計：42,440円（567円/m2）

まとめてみると、確かに高いですね。
最近の新築はみんな高いですが、
管理員の人件費高騰、内廊下（空調ありますか？）、小規模、駐車場が少ない、保育所（管理組合に収入入らない？）などの影響でしょうか。

[96: 口コミ知りたいさん]

>>95 匿名さん
早速のご返答、ありがとうございます！
やはり高めなのですね...
はい、内廊下なので管理費は高い、という説明ありました
また、保育所は容積率緩和の特例のために入れている、とのことでした
つまりは、組合に収入が入らないので、ということですね
とても参考になりました
ありがとうございました！

[97: マンコミュファンさん]

ここって病院の跡地ですよね？

[98: 評判気になるさん]

>>97 マンコミュファンさん　そうですよ。老舗の山村病院でした。大きめな町医者で内科のクリニックと療養施設がありました。

[99: 匿名さん]

本日、マンマニさんご来場。
レポート期待してます！

[100: 通りがかりさん]

浜町3と人形町2に住んだことがあります。
子育て世代です。

浜町3の良かったところ。

ピーコックが近く品揃えが豊富。
成城石井が近い。
浜町児童館、浜町公園の遊具が近い。
小児科、耳鼻科の評判がいい。

TCATが近い。
濡れずに買い物ができる。
100均、マック、レンタカー。
羽田成田まで座って行ける。

首都高の浜町出入口が近い。

浜町ハロウィンの町内イベントが楽しい。

人形町2の良いところ。

人形町駅に近い（最大のメリット）
カフェ、定食屋が豊富。
SAPIX、四谷大塚が近い。
日本橋税務署が近い。
日本橋図書館が近い。

久松小学校
日本橋小学校（学年によっては荒れてます）

[101: 匿名さん]

販売概要（第１期）
受付名称
一般
受付方法
登録抽選
受付期間
2020年3月6日（金）～2020年3月7日（土）
受付時間
10:00～17:00 最終日は14:00まで
抽選日
2020年3月7日（土）
抽選時間
15:00
販売戸数
22戸
販売価格
79,900,000円（1戸）～99,900,000円（1戸）
最多販売価格帯
8300万円台（2戸）・8600万円台（2戸）・9400万円台（2戸）・9500万円台（2戸）・9700万円台（2戸）・9800万円台（2戸）・9900万円台（2戸）
間取り
3LDK（22戸）
専有面積
70.13㎡（1戸）～74.72㎡（7戸）
バルコニー面積
6.84㎡（7戸）・7.00㎡（4戸）・7.56㎡（11戸）
ルーフバルコニー面積
--
専用庭面積
--
サービススペース面積等
--
管理費
管理費：月額 13,110円～13,970円
全体管理費：月額 15,490円～16,510円
修繕積立金
修繕積立金：月額 5,470円～5,830円
全体修繕積立金：月額 5,750円～6,130円
修繕積立基金
修繕積立基金：引渡時一括 547,000円～583,000円
全体修繕積立基金：引渡時一括 575,000円～613,000円
管理準備金
--
その他費用
--
販売概要備考
※専有面積に関して：総戸数22戸のうち21戸は、トランクルーム面積（0.78㎡～1.93㎡）を含みます。

[102: 匿名さん]

日本橋らしい外観にこだわった江戸をイメージしたデザインは特徴的で目立ちそう
10分圏内で色々な路線が利用できるので車いらずの生活ができるのは便利でしょう


一方で内装はワイドスパン設計になっていますが、キッチンがリビングに背を向けて設置してあるのが残念。

キッチンがリビングから比較的見えないようになっている方がイメージとしては良いです

[103: 匿名さん]

このマンションやばいね。
アルコーブないじゃん…

[104: マンション比較中さん]

敷地外駐車場ってどこなのかご存知の方いますか？

[105: ご近所さん]

戸数が少ないと管理費は高くなる傾向があるよね

[106: マンション検討中さん]

>>104 マンション比較中さん
浜町Fタワーって言ってましたよ

[107: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[108: 検討板ユーザーさん]

>>99 匿名さん
マンマニさんのあれはデベからお金を受け取って記事を書く広告ですけど、内容には期待ですね

[109: マンション比較中さん]

>>106 マンション検討中さん
ありがとうございます。

遠いですね。。。
敷地外ってだけで車重視の方の選択肢からははずれますが、そうでない方もこの距離はいやでしょうね。。。

[110: 匿名さん]

第1期1次22戸は完売した模様。
第1期2次で残り23戸販売する勢い？

販売概要（第1期2次） ＜予告広告＞
販売予定時期：2020年3月下旬（予定）
予告広告
※本広告を行い取引を開始するまで、契約・予約受付・申込順位確保は一切できませんので予めご了承ください。
受付名称
一般
販売戸数
未定
予定販売価格
8400万円台～9700万円台　※100万円単位
予定最多販売価格帯
9600万円台　※100万円単位
間取り
3LDK
専有面積
71.70㎡～74.72㎡
バルコニー面積
6.84㎡～7.56㎡
販売概要備考
※専有面積に関して：トランクルーム面積（0.78㎡～1.93㎡）を含みます。※予告概要に関しては、1期2次以降販売予定の戸数に対応。

[111: マンション検討中さん]

>>77 マンション掲示板さん

隅田川溢れたら、真っ平なあの辺りは兜町、東京駅まで浸水です。隅田川を守るため他の川に逃します。なので溢れません。

[112: マンション検討中さん]

>>111 マンション検討中さん
隅田川を守るため、荒川に放水するシステム

https://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/list/201911/CK201911080200012...

[113: マンション比較中さん]

マンマニさんの記事、読みました
眺望は全く期待出来ないとのことですが、どの部屋も日照も期待出来ないということでしょうか？　近所の雰囲気をご存知の方がいましたら、教えてください

[114: マンション検討中さん]

>>113 マンション比較中さん
時々近くにいくことがあるのですが、眺望は殆ど期待できませんが日当たりは上の階ならそれなりにはあると思いますよ
近所の雰囲気はまあまあというか特段心配なことはないと思います。

[115: 坪単価比較中さん]

114さん、ありがとうございました
ただいま真剣に検討しています

[116: 匿名さん]

中央区内陸ファミリー向けはこの先出物も少ないですから、すぐ完売でしょうね。

[117: 匿名さん]

徒歩圏内で行ける最寄り駅が複数あるも魅力ですが
各戸にトランクルームがあるって、嬉しいですね。
季節の物とか普段はあまり使用しないものも、
トランクルームがあれば、余裕で保管できて良いなと思いました。
さすが、この価格帯まで出すといろいろ工夫されているなと感じました。

[118: 匿名さん]

浜町なのに、眺望日当たり最悪なんですか？
これが、東京駅徒歩10数分で、最寄り駅まっ徒歩3分以内なら、眺望日当たり最悪でもまあ我慢しますが、浜町でしょー？

[119: 匿名さん]

浜町は数年前からマンションラッシュで、前建てや日当たりがキツく、間取りがトリッキーな場所が多いですね。
その中で、このマンションは大手デベらしく、採光や間取りがよく考えられている方だと思います。

[120: 匿名さん]

日当たりがいい部屋はどこなんでしょうね。

間取りを見ていると、南東向きも北西向きの間取りもあります。現地案内図は北、南に細い道があります。地図からはわかりませんが東にもマンションがありそうなのかなと想像しました。
北向き間取りも純粋な北ではなくて北西だったので、冬は日が長くて午後からの時間が長いなら北西向きの方がいいのかとも思いました。
間取り、家族も住める永住向きのタイプだと感じました。

[121: 匿名さん]

どの駅にからも遠い。

[122: マンション検討中さん]

>>121 匿名さん
どの駅にも微妙ですけど、都バス、江戸バス、
メトロリンクとバスも実は充実してますよ。あのあたり。

[123: 匿名さん]

>>122 マンション検討中さん

バス？？？

[124: 匿名さん]

日本橋エリアにしては駅距離遠いけど、この辺りフラットだから歩いていて苦痛にならないと思う。
日本橋アドレスの新築3LDKはここしかないから、駅距離が遠いだとか、浜3は微妙だとか色々あるけど、その分値段安いし、すんなり完売するのでは。
日本橋エリアの70m2以上のニーズは旺盛だからね。

[125: 匿名さん]

バス、散歩系のテレビ番組で特集されていたりして、乗ってみたくなりますよね。
時間がある休日に利用してみるのもいいかな。
いつもどうしても電車の方を選びがちなんですが、渋滞しても〇分で着くなど感覚があればバスでもいいかも。

駅まで毎日歩くのは大変ですか？学生時代は1駅くらいは軽く歩いていましたけど、通勤だと辛く感じるのかな・・・
近くにスポーツセンターがあって運動習慣が身に付きそうなのがいい点。

[126: 匿名さん]

>>125 匿名さん

都心なのに、一番近い駅が8分はないよ?

[127: マンション検討中さん]

>>126 匿名さん
マンション駅間の分数は地下鉄だとホームまで？改札まで？出入り口まで？

[128: 匿名さん]

>>127 マンション検討中さん

物件概要に書いてある。

[129: 匿名さん]

>>127 マンション検討中さん

不動産表記は出入口まで。

[130: マンション検討中さん]

>>126 匿名さん
一番近い駅は4分？

[131: マンション検討中さん]

>>130 マンション検討中さん
新宿線浜町駅までは4分ですね。

[132: 匿名さん]

第1期2次が4月上旬に延期されたけど、予定営業日は満席。予約者だけで完売しそうなのかな？

[133: 匿名さん]

最寄り駅徒歩3分以内が良い

[134: マンション検討中さん]

>>133 匿名さん
間違ってこのマンション見にきちゃいました？

[136: マンション比較中さん]

ここは新宿をよく利用する人にとっては利便性が良いんじゃないかな
突出した特徴もないけど、全てに平均点以上にまとまっている優等生タイプかと
浜町公園も近いし、家族で住むことに関しては選んで後悔はないと思うな

[137: 匿名さん]

今は日本橋エリアの3LDKはここしかないからね。
平均415万円だから立地なりに妥当でしょう。
コロナ関係なく完売すると思います。

[138: 匿名さん]

ほぼ全戸にトランクルームがついているマンションだそうですが、
トランクルームはどのくらいの容量なんでしょう。
間取りによって容量が異なるのか、
また間取り図にTRと「防災備蓄倉庫」が混在していますが
専有として使えるのはどちらになるのか説明が欲しいです。

[139: マンション検討中さん]

コロナ軽症者を隔離滞在させてる東横インのすぐそばですよね
近所ですが、今浜町公園は避けてます
長期化した場合、心配です

[140: 匿名さん]

日本橋アドレスの外れのホテルだから。

[141: 通りがかりさん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[142: マンション検討中さん]

眺望の良い方角はあるのでしょうか？
どの方向も他の建物とお見合いですか？

[143: 匿名さん]

ストリートビューを見るとそんな感じですね。マンション周りの道も細いし。
最上階だと違うのかもしれませんが基本的には眺望にはそれほど期待できないような気がします…。
新聞受けのあるマンションって内廊下ならではなんでしょうか。
こういった内廊下のマンションだと部屋まで新聞を運んでくれるのはどなたなんでしょう？？

[144: マンション検討中さん]

>>143 匿名さん

いません。今どき、電子版でよみましょう。

[145: 匿名さん]

>>139
>>近所ですが、今浜町公園は避けてます
それも一つの選択肢と思います。感染者が来るわけではないですが、感染者の濃厚接触者の看護師が買い物に来たりはしているでしょうから・・・
私も実家近くのショッピングセンターで店員の感染者が出たと聞いた時には、母に利用を避けるように連絡しました。

新聞は我が家も電子版ですよ。ネットニュースも読みます。
子供がいると図工で必要になったりするので・・・、新聞紙は紙版も悪くないと思いますよ。

[146: 匿名さん]

内廊下の玄関ドアについているのは新聞受けですか？
こちらは戸別の配達システムが採用されているのでしょうか？
新聞社は限定されますが、玄関先まで新聞を投函してくれるサービスを
採用するマンションがあるみたいですよ。

[147: 匿名さん]

>>146 匿名さん

物騒だわ。

[148: 匿名さん]

周辺のお店はやや少ないように感じられますが、
この辺の利便性はいかがでしょう。住みやすいところでしょうか？
隅田川や公園が近いので、自然が多くゆったり暮らせそうな印象は強くありますが。

[149: 匿名さん]

川沿いの散策は気持ち良さそう
浜町公園が近いのもいいですね

[150: 匿名さん]

浜3はお店少ないけど、成城石井、トルナーレのピーコックとトモズも近いから日常生活に不便はないと思いますよ。

[151: 匿名さん]

駅との間にお店がいくつかあるのが個人的な高評価のポイントですね。
複数路線使えるというのも便利ですし、
お店は多くないかもしれませんが普通に快適な暮らしを送れる所だと思いました。

[152: 匿名さん]

今は日本橋エリアの新築3LDKはこの物件しかないです。
今後も計画はありますが、価格はどうなることやら。
2022年4月竣工、日本橋富沢町、JR西・地所レジ
2022年9月竣工、日本橋本町、三井不レジ・日土地
2022年10月竣工、日本橋本町4、三井不レジ
竣工時期未定、日本橋横山町4、三井不レジ
竣工時期未定、日本橋堀留町2、東急不

[153: 近隣住民さん]

>>152 匿名さん
日本橋横山町４は、共同住宅ではなく寄宿舎になってましたね。

[154: 匿名さん]

>>153 近隣住民さん

寄宿舎ですか。
三井かどこかの企業寮になるのですかね。

[155: 匿名さん]

＞＞154
数か月前、ここの工事の警備にあたっていた方に聞いたときは賃貸物件になると言っていました。その後、不動産会社に直接問い合わせたときは「賃貸か分譲か未定。４月以降に決定する」と言っていました。結局どうなるんでしょうね。

[156: 匿名さん]

>>155 匿名さん

パークアクシスでしょうか。
分譲より賃貸向きな場所とも思いますね。

[157: 匿名さん]

>>152 匿名さん
堀留町か富沢町は立地良さそうですね。
坪500万円前後かな。

[158: 匿名さん]

>>156 匿名さん

建築主は三井レジ賃貸住宅事業部、用途は店舗・寄宿舎、2022年6月竣工の建築看板が出ているので、横山町は分譲マンションにはなりませんね。

[159: 匿名さん]

近くには公園が点々としているので
自然が多く子供も遊びやすいエリアなのかなと思いました。
小児科が地図で確認できましたが、徒歩どれくらいの距離なのでしょう。

[160: 検討板ユーザーさん]

>>152 匿名さん
堀留町2、東急不動産 の用途はホテルとなってましたね。

[161: 匿名さん]

>>160 検討板ユーザーさん
情報ありがとうございます。
安く購入ならココ。
場所で選ぶならプラウド日本橋富沢町の隣かな。

[162: 匿名さん]

各住戸前にトランクルームがあるのはとても便利ですね。
どれくらいの広さがあるのかはわかりませんが、
一畳くらいの面積はあるんですかね？

[163: 近隣住民]

>>157 匿名さん

JR西の富沢町は坪490万円と聞きました。
当初予定より工期を伸ばしているので、グロス価格を抑えるために戸当たり専有面積を絞ってくるかもしれませんね。

[164: 匿名さん]

>>163 近隣住民さん
情報ありがとうございます。
やっぱり高いですよね。
3LDKだと軽く億越えですね。

[165: マンション検討中さん]

界隈のホテルが経営厳しくバタバタ倒れてマンションお手頃価格で大量供給ってなことにならないかね

[166: 匿名さん]

住宅の容積等緩和を撤廃したから、ホテルが倒れても安くマンションは作れないと思いますよ。
小規模オフィスは増えるかもしれませんね。

[167: 匿名さん]

ウォークスルークローゼットって地味に憧れる仕様ですね。
子供部屋にしても良いなと思いますし、
使い道が広がって面白そうです。

[168: マンション検討中さん]

>>163 近隣住民さん
どこ発信の情報ですか？

[169: 匿名さん]

収納スペースがしっかりと確保されているため
無駄に収納家具を増やすこともなく、部屋を広々と使用できそう。
玄関や洗面所の収納に関してもすごく考えられているので
家族が多くてもキチンと片付けられると思います。
特にいいなと感じたのは床下収納。
最近の物件ではとても珍しいと思います。
実家にもあるのですが、備蓄物を置いておくのに便利ですよね。

[170: 匿名さん]

マンションに床下収納は珍しいように思いますが容量はどのくらいですか？
以前検討していたマンションにも床下収納を採用していましたが、
構造の関係で1階限定だったように記憶しています。
こちらも一部の階層に限られるのかしら。

[171: 匿名さん]

そろそろ第1期2次販売ですね。
今買える日本橋の新築3LDKはここしかないので、あっさり完売するのでしょうか。

[172: eマンションさん]

>>170 匿名さん
3階のみのようです

[173: 匿名さん]

販売概要（第1期2次）

販売住戸の一覧
受付名称
一般
受付方法
登録抽選
受付期間
2020年6月27日（土）～2020年6月27日（土）
受付時間
6月27日(土）12：00まで
抽選日
2020年6月27日（土）
抽選時間
14:00
販売戸数
7戸
販売価格
84,200,000円（1戸）～97,600,000円（1戸）
最多販売価格帯
8400万円台（1戸）・8600万円台（1戸）・9200万円台（1戸）・9300万円台（1戸）・9500万円台（1戸）・9600万円台（1戸）・9700万円台（1戸）
間取り
3LDK（7戸）
専有面積
71.70㎡（1戸）～74.72㎡（2戸）
バルコニー面積
6.84㎡（2戸）～7.56㎡（2戸）
ルーフバルコニー面積
--
専用庭面積
--
サービススペース面積等
--
管理費
管理費：月額 13,400円～13,970円
全体管理費：月額 15,840円～16,510円
修繕積立金
修繕積立金：月額 5,590円～5,830円
全体修繕積立金：月額 5,880円～6,130円
修繕積立基金
修繕積立基金：引渡時一括 559,000円～583,000円
全体修繕積立基金：引渡時一括 588,000円～613,000円
管理準備金
--
その他費用
--
販売概要備考
※専有面積にはトランクルーム面積0.78㎡～1.93㎡を含む。
共通概要

総戸数
販売総戸数45戸（他に、事務所1戸、保育所1戸）
開発総面積
--
敷地面積
672.05㎡
建築面積
469.69㎡
延床面積
4,710.64㎡
竣工時期
2021年2月下旬（予定）
入居時期
2021年4月上旬（予定）
構造・階数
鉄筋コンクリート造地上11階
分譲後の権利形態
敷地は共有、建物は区分所有
用途地域
商業地域
建築確認番号
第TBTC19000657号（2020年2月19日）
国土法
--
区画整理法
--
土地権利／借地権種類
所有権
駐車場
総戸数 45戸 に対して 敷地内平面 1台（車椅子使用者用）敷地外駐車場11台
駐輪場
総戸数 45戸 に対して45台
バイク置場
--
トランクルーム
総戸数 45戸 に対して44区画
施設・設備
--
管理形態
管理組合結成後管理会社へ委託
管理方式
--
施工会社
不二建設株式会社
管理会社
三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
会社情報
＜売主＞
国土交通大臣(3)第7259号
(一社)不動産協会会員、(一社)不動産流通経営協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
三井不動産レジデンシャル株式会社
東京都中央区日本橋室町三丁目2番1号
共通概要備考
--

[174: 匿名さん]

ワイドスパン住戸、南向きと北向きの住戸がそれぞれあるんですね。
南向きだとお高そうだなぁ…
北向きでワイドスパン、寒くないのか？と思うのですが実際はどうなんでしょうね…
あまり家にいないのならばよいのかもしれないけれど、
リセールなどはしにくいかも。

[175: マンション検討中さん]

浜町は住みやすいですよね！

[176: 匿名さん]

1期1次22戸
1期2次7戸
1期3次2戸
1期4次1戸
32戸/45戸供給

[177: 匿名さん]

>>175 マンション検討中さん

え？
そうでもない。

[178: 匿名さん]

人によっては住みやすく感じるのかもだけど、万人受けの住みやすさがあったら中央区でこんな価格帯はおかしい。価格には相応の理由があるということで…
まぁ室町と本町と人形町以外の日本橋◯◯町全般に該当することだけども。

[179: 匿名さん]

>>178 匿名さん
ここはだいぶ外れの方だから、こんなもんかと思ってました。
日本橋○○町のマンションでも、どこかの駅には近いものだけど、どこの駅にも遠い。

[180: 匿名さん]

日本橋◯◯町っていうなんちゃって日本橋アドレスで高値釣り上げしてないだけマシかなー。
上にも出てるような日本橋と三越前以外で、憧れの日本橋アドレス！とかアピールされても、ちょっと苦笑いしちゃうし。
結構そういう不動産屋の謳い文句に乗せられて、◯◯町に住んでます！じゃなくて日本橋に住んでます！って言う人多いよね。

[181: 匿名さん]

>>178 匿名さん

兜町や茅場町は、東京駅に近いから、

[182: 匿名さん]

>>180 匿名さん

間違いではない。

湊や新川なのに、京橋や日本橋を出す輩もいる。それよりはマシ。

[183: 匿名さん]

>>182 匿名さん

湊や新川は駅遠だから京橋だとか日本橋だとかまやかしの急地区名を持ち出してあやかろうとする惨めな連中だよ。

[184: マンション検討中さん]

日本橋アドレスかっこいいと思います！他人に自慢するものではないと思いますけど、自宅の住所書くときに東京都中央区日本橋〇〇って続くの、素敵じゃないですか？

[185: 匿名さん]

中央区って聞いただけで水没ドボンを連想してしまう。やっぱり地盤の良い高台が良いは。

[186: 匿名さん]

>>182 匿名さん
おっと銀座東を忘れてはいけないぞ
あと新富町の銀座築地詐欺と八丁堀の八重洲詐欺

[187: 匿名さん]

旧日本橋区の時なんてただの◯◯町だったのに、それが中央区に再編される時に日本橋を冠名にしたけど、元々の旧町名のネームバリューがないから、日本橋にあやかっただけ。

それゆえに地価も低めでしばらく安値放置されてたエリアだし、そもそも東京駅からの距離考えたら、坪400万円程度で収まってるのおかしくないかね？まぁ八丁堀、新富町辺りまで含めてだけど。旧京橋区は京橋湊とか京橋新富町とか付けなかったけどね。つまりそういうことだよ。

[188: 匿名さん]

>>186 匿名さん

湊も。

[189: マンション検討中さん]

>>187 匿名さん
地価が低いとは無知な。一度地価調べてみては？

[190: 匿名さん]

>>189 マンション検討中さん
東京駅からおよそ15分以内の距離を比較してみました。
パークホームズ神田淡路町　坪単価440万円
パークホームズ三越前ザレジデンス　坪単価550万円
ブリリア上野ガーデン　坪単価435万円

マンション価格にしたら上野と同等、ちなみに大塚や有明ですら坪400万円近辺だから、住居エリアとしてはそれくらいの市場価値です。

地価が低いのは絶対値の話じゃなくて相対値の話です。もっと客観的に見られては？公示地価の話がしたいのならさらに持ってきますよ。

[191: 匿名さん]

訂正、山手線外側の上野以下より低く、大塚や有明とそう変わらない市場評価です。
あと、商業地域は公示価格が相対的に高く算出されやすいですが、マンション価値には影響ありません。むしろ土地の価格が高くなり、固定資産税も上がるだけです。商業地域としても立地的に地価が低いのは、同等距離で比較すれば明示的ですけどね。

[192: マンション検討中さん]

>>191 匿名さん
何で自分から地価の話しておいてマンションの坪単価の話してるの？何も分かってないじゃない。

[193: マンション比較中さん]

他に比べて新築価格安いならお得かもしれないですね。日本橋アドレスの大手デベの新築を坪400で買えるのをどう捉えるかですけど。

[194: 匿名さん]

>>192 マンション検討中さん
多分ですけど、地価の持つ意味合いについてご存知なさそうだから分かりやすい例を差し上げただけですよ。じゃあ少し専門的にお話ししましょうか。

公示地価は一般的に住居地域より商業地域の方が高くなる。それはなぜかと言うと名前の通りそのまま事業目的を含んでおり、取引可能対象が広くなるから。
しかしながら、ご存知だと思いますが、この周辺含め日本橋◯◯町の多くは土地が細切れで実質的に商業には向かない。それゆえ額面だけが高いエリアです。

じゃあ居住エリアとしてどうか。これもご存知だと思いますが、土地の細切れと商業地域の建蔽率の関係でとにかく圧迫感、囲まれ感が圧倒的。それに加えて古い雑居ビルも密集。マンションもペンシルにならざるを得ない。

同じ複数路線複数駅のエリアの地価と比較してみてください。商業地域地価としては相対的に低く、居住地域地価としては中途半端に高い。まぁ貴方が求めるなら地価は高いと訂正させて頂きます。妥当かどうかの判断はお任せしますが。

[195: 匿名さん]

日本橋アドレスカッコいいですね。
不動産はイメージが大事ですから、日本橋アドレスだということはリセールに強いと思います。
あー、お金があったら買えるのに、、、

[196: 匿名さん]

浜町は、微妙

[197: 匿名さん]

第1期1次：22戸
第1期2次：7戸
第1期3次：2戸
第1期4次：1戸
第1期5次：1戸
33戸/45戸供給

[198: マンション検討中さん]

停滞する梅雨、しかもコロナ込みでこのペースなら、来年の3月までの引っ越し需要時にはあらかた捌けそうですね。さすが都心部

[199: 匿名さん]

浜町1丁目か2丁目なら色んな駅に近いし、周囲の雰囲気も明るいんだけど、この浜町3丁目は首都高に囲まれた行き止まり立地のイメージがあるな。
それでも、箱崎や中洲よりは断然マシだけどね

[200: 匿名さん]

保育園も児童館もかなり近いですし
医療期間もそれなりに周辺に揃っているので、
それなりに子育て環境として悪くなさそうだなと個人的に思いました。
周辺の治安としてはいかがでしょうか？特に夕方の時間帯とか気になります。

[201: 匿名さん]

>>200 匿名さん

近くに入院できる総合病院はありますか？

[202: 匿名さん]

日本橋本町四丁目10計画、13計画は、マンマニさん予想で坪550万円から600万円です。
立地、コンセプトが違うとはいえ、ここの坪415万円に魅力を感じます。
富沢町の坪490万円の噂を信じて待つか、ここに決めるか悩ましいです。

[203: 匿名さん]

さすがに一駅違う本町と比較しての割安判断はナンセンスかと。たかが一駅と言えど、それだけの評価差があるってことだし。

[204: 匿名さん]

シンプルに本町よりも浜町の方が住みやすいよ。
スーパー、ドラッグストア等の生活利便施設が本町周辺は少ない。
より都心に住みたい、より三越前に近付きたいという嗜好なら本町だと思うが。
そういう意味では、本町と浜町では需要者層が違うかもね。

[205: 匿名さん]

第1期1次：22戸
第1期2次：7戸
第1期3次：2戸
第1期4次：1戸
第1期5次：1戸
第1期6次：1戸
34戸/45戸供給

[206: 匿名さん]

規模感ベースで見たら本町は囲まれ感ある中でも埋もれないだろうけど、浜町は囲まれ感ある中で埋もれちゃう。
それが地価の差にも出てるんじゃないかな。上の方にも地価のこと説いてくれてる人もいたけど。あとは好みの問題でしょう。

[207: 匿名さん]

容積率が違うから地価は違って当然。
好きな方を買えばよし。

[208: 匿名さん]

容積率低いからペンシル乱立するんだよなぁこのエリア

[209: 匿名さん]

500％は低いの？

[210: 匿名さん]

郵便局と銀行が近いのは地味にありがたいエリアです。
小児科も近くそれなりに自然もあるところだと思いますので、
子育てに良さそうなところだと思いました。

[211: 匿名さん]

>>201 匿名さん
入院可能な総合病院は同じ中央区内だと築地の聖路加が一番近い病院です。

[212: 匿名さん]

>>200 匿名さん
同じエリアに10年住むものです。
街全体の治安は何一つ問題ありません。
ただ、このエリアに限定して言うなら、少し先の隅田川沿いの堤防手前まで行くと、ホームレスの方達が資材集めに使うリヤカーが置いてあったり川沿いには家があったりと、他の水天宮前、人形町、浜町エリアと比較すると少し暗いイメージがあります。
（映画『容疑者Xの献身』で川沿いのホームレスのシーンがありますが結構忠実なので、参考になるかと思います。）
いささかネガティブな情報が多くなりましたが、この水天宮前、人形町、浜町エリアは本当に住みやすいのでエリアとしてはおすすめです。

[213: 匿名さん]

>>212さん
住んでいらっしゃる方のご意見、聞けてよかったです。

子育てするにもいい環境でしょうか。
ホームレスの人が住んでいると聞くと、登下校で1人になるタイミングが怖いような気もしてしまうのですが。
「本当に住みやすい」と書いてあるので安心しました。
前向きに検討します。

>>映画『容疑者Xの献身』で川沿いのホームレスのシーンがありますが結構忠実
見たことあります。ダンボールハウスを作って住んでいたシーン、覚えています。

[214: 匿名さん]

>>213 匿名さん

ホームレスの方々の家がある川沿いと住宅街の間はかなり高い（3m前後）の堤防があり、すぐに接してしまうような距離感にはないのでご安心下さい。
同マンションから見て東側になるアパホテルの向かいの堤防沿いにリヤカーが止まっていますが、小学校（有馬、久松、日本橋）はいずれも西、西北方向へ進むためそのエリアを1人で通ってしまうケースはかなり少ないと思います。

浜町3丁目エリアも私が住みはじめた頃より再開発が進んできています。都心には珍しく質が良く安い八百屋さんがあったり、浜町公園では夏に大きな盆踊りのお祭りがあったり（今年はコロナで中止）と程よく下町情緒と都心感が混ざり合った楽しい街です。

[215: 匿名さん]

駅と自宅のルート間にスーパーがあるのが良いですね。
ちょっと外れたところにあったり、家を通り越さなければいけなかったりと
そういうところも見てきたので、環境が良いと思いました。

[216: 匿名さん]

このあたりはちょいちょい建物が変わっていってきれいになっているなぁと思っていましたが
再開発があるからなんですね。

このあたりは人が多く住んでいるっていう感じの街です。
会社とかもあったりしますが、
大きな盆踊りが行われるほど、やっぱり多く人は住んでいるんだなぁ。

[217: 通りがかりさん]

盆踊りに関していえば、町会主催の小さなものと中央区主催の大きなものがあります。区主催のものは、いろんな地域から盆踊り好きが集まってくるようです。生唄の盆踊りには驚かされますよ。

[218: 匿名さん]

マンションってあまり町内会に参加したり、
地域に溶け込んだりみたいなのって積極的に行うイメージがなかったです。
こちらの方たちは、むしろ
この環境に溶け込もう、楽しもうとされている方が多いのでしょうか。
災害時のことを思うと
実は町内会大切みたいですよね。

[219: 匿名さん]

町内会の話などをされている方がおられるということは
実需で考えている方が多いということになってくるのでしょうか。

賃貸用だと正直町内会、わりとスルーする話題になるかと思われます。

実需の世帯が多くなると、
管理組合などの活動も活発になるので良いですね。

[220: 匿名さん]

ツイッター情報で残り１５戸
Ｃ、Ｄ、Ｅタイプはほぼ完売でした

[221: 匿名さん]

実需でもマンション住人の場合は町内会の行事に無関心な方が多くないですか？
戸建の住人はある意味無条件に加入するイメージですが、
マンションはプライベートを重視する方が多く入居するイメージがあります。

[222: 匿名さん]

マンションの人で町内会に興味があるかどうかというのは
子供の有無も関係あるように思います。。。
この辺りだと、別の子供会とかどういう町内会のイベントはないかもしれないですが、
町内の人に子供を認識してもらえるという点で
町内会は良いというのは、教育系の講演会で聞いたことがあります。
あと、近年の災害などで、入っておいたほうが良いという認識の方もおられるかも。

[223: 匿名]

ここ直床ですが、リセールの時不利になりますか？

[224: 匿名さん]

直床云々ってあまり資産価値に影響するとは聞いたことがない。
気にされる方は確認されるとは思いますが、
どちらかというと
立地と販売価格を気にされる方のほうが多いのではないでしょうか。
こういう都心のエリアをリセールで、という場合は
投資用に考えられている方も多いと聞きます。

[225: 匿名さん]

浜町なので中央区の中でもファミリータイプのニーズは多いと思います。
リセールの事例も多いですし、相場から外れたチャレンジしなければリセールできると思います。

[226: 匿名さん]

新築分譲時の販売価格が、正直、感覚としては高めに設定されているように思う。
リセールで儲けを出せるか、と言われると正直厳しそう。
ただ単にある程度普通に住んでいて
事情があってリセールしないといけない、となった場合は
買い手は付きやすそうですよね。

[227: 匿名さん]

外観の仕上がりは、ほぼCG通りのイメージですね

[228: 匿名さん]

Aタイプは3階が坪420万、9階が坪435万。
Bタイプはまだ残っていて、C、D、Eタイプは完売。
ここも残り少なくなってきましたね。
これから販売予定の日本橋エリアの新築はパークホームズ本町の2物件だけですね。

[229: 匿名さん]

決して安くはないのに、これくらいの坪単価で売れていたのはここの場合は他がもっと値段がしていたから、というのがありそう汗
安くないかもしれないが、相場を思うと高くもなかった、と。
これから先の新築は値段はどうなっていくのでしょうね。
土地の価格も株価も、実感とは違う方向で高値がついているような気がするし、やはり高くなっていくのか？

[230: 匿名さん]

本町との価格差が大きいから、こちらに流れる人はいると思いますよ。
日常生活は本町よりスーパーが多いこちらの方が暮らしやすいと思います。

[231: 匿名]

>>229 匿名さん

この1年で数千兆円もの真水のお金が湧き出しました。フローの景気は良くありませんが資産はグイグイインフレが進んでいくのには何の不思議もありません。余ったお金は必ず資産に向かいます。利便性の高い都心不動産価格が安くなることはありません。

[232: 匿名さん]

こちらはパークホームズですが床構造は直床なんですか？
施工会社をチェックすると不二建設株式会社が手掛けているようです。
直床と言えば長谷工が専売特許という認識なので意外でしたが
こちらが直床になった理由が知りたいです。

[233: 匿名さん]

不二建設は長谷工の子会社ですよね？

[234: 匿名さん]

あら本当だ。公式ホームページを見に行き『マンション施工実績No.1の長谷工グループの一員です』の一文を確認しました。不勉強で申し訳ありません。
マンションのゼネコンが不二建設＝長谷工仕様と考えてよさそうですね。

[235: 匿名さん]

Aタイプ8階@433万円。
Bタイプも完売。
残り5戸。

[236: 匿名さん]

第2期2次
Aタイプ4階@426万円
Aタイプ7階@431万円
未販売はAタイプ5階、6階の2戸

[237: 匿名さん]

外観の仕上がりはかっこよかったです

[238: 匿名さん]

素敵なタワマン

[239: 匿名さん]

Aタイプのような間取り良いですね。
最近ですと3LDKでもリビングインの洋室が2つあったりしますが、
ここはリビングインが1つでプライバシーも保てて良いかなと思いました。

[240: 匿名さん]

浜町ポンプ場が近くにあるようですが、浸水時の排水の観点でポジティブだったりしますか？計画停電の場合の対象にはなりにくいかもしれませんね。

[241: 匿名さん]

複数路線使えるエリアで便利そうですね。
最寄りは4分で浜町駅、10分くらいで人形町駅がありますが、
やはり基本的に使うのは浜町駅になりますかね？

[242: 坪単価比較中さん]

>>241 匿名さん
通勤で九段下乗り換えなのですが、浜町から乗る朝の新宿線はかなり混みあうので普段は半蔵門線を利用しています。
一本道で平坦ですので思ったよりかは苦になりませんよ。

[244: 匿名さん]

外部業者でいいと思います。

[245: 匿名さん]

ドッグランカ近い。

[246: 匿名さん]

コーティングなどは外部業者の方が安いこともあるかもしれませんが
マンション購入時にまとめてできるのならその方が楽そうな印象。
住み始めのタイミングで全部終わっていた方が個人的には嬉しいです。

[247: 匿名さん]

残り4戸ですね
完売が近いです

[248: 匿名さん]

Aタイプ4階@426万
Aタイプ5階@428万
Aタイプ6階@430万
Aタイプ7階@431万

[249: 匿名さん]

来月入居できるのがいいですね

[250: 匿名さん]

残り3戸になりましたね。

[251: マンション検討中さん]

向かいのマンションとお見合い状態のようですが、実際現地で見た方います？

[252: マンション検討中さん]

確かに目の前に12階？くらいのマンションがあるので、今販売中の部屋と向き合う形ですかね。

[253: 匿名さん]

お見合い状態なんですね。
そういった感じのマンションってやはり日中もしっかりレースを閉めないと
中身が丸見えになってしまうような感じなのでしょうか。

[254: マンション検討中さん]

どうでしょう。日中よりも夜の方が部屋の様子が分かってしまうのではないでしょうか。

[255: 匿名さん]

海沿いのタワマンならともかく、夜カーテン閉めるのはやむを得ないのでは？

[256: 通りがかりさん]

業者に色々とお願いしてるんですが工事申請書などは必要なんでしょうか。
音が出る工事はないんですが、ご存知の方いますか？

[257: 匿名さん]

カーテンを締める必要はないかとは思いますが、
日中はレース必要なのではと思います。
夜もカーテンを締めるのは別に普通の事だと思いますので、
お見合い状態なのはあまり日常生活に影響を及ぼさないのではないかと思いました。

[258: マンション検討中さん]

目の前はマンションかもしれませんが、日差しは結構は入ってくるのではないかと思います。

[259: 匿名さん]

>>256 通りがかりさん

営業に確認しましょう

[260: マンション検討中さん]

あと三戸なのですね。もう少しで完売ですね。

[261: 匿名さん]

あと3戸、コロナで大変な中、売れた方だと思います。
強い物件はコロナ関係なく売れていくことが実証された気がします。

>>256 通りがかりさん
近隣トラブルは避けたいので、私も259さんのとおり営業に確認とります。
手紙を入れてくれたり、掲示板に張り紙をしてくれたりもあると思いますよ。

[262: マンション検討中さん]

良い立地だし、間取りもよく、いいマンションだと思います。ただ目の前にマンションがある部屋はもう少しお安くして欲しかったです。。。

[263: 匿名さん]

マンション販売について知識がない者です。
例えばバルコニーから墓地が見える、眺望を遮る高い建物がある、
日照条件がよくない、部屋の形状が凸凹というような
他の部屋に比べて明らかに条件の良くない部屋は価格調整が入らないんですか？

[264: マンション検討中さん]

>>263 匿名さん
そのような条件の良くない部屋は価格に盛り込んで価格が決められるのが一般的ですが、一度公開された価格が後から変わるというのは、かなり稀かと思われます。

[265: 匿名さん]

途中で価格を改定しないのは正規の価格で契約された方への配慮もあるでしょうね。
もし条件が悪く残ってしまった場合はおおっぴらにせず、個別に商談をもちかけられるのかもしれません。

[266: 匿名さん]

大手のマンションブランドだと、おおっぴらにディスカウントはあまりしないように感じます。
中小のところだと、あと1戸みたいな情況の場合、価格改定をしたことを公にすることはあるように思うけれど。
値下げを待つよりは、
もしほしい部屋であるならば、価格交渉してみてもいいのかもしれませんね。
ただ残り戸数が多い場合には、できない可能性が高いかも？

[267: マンション検討中さん]

残り3戸がなかなか埋まりませんね。早く埋まってほしい。

[268: 匿名さん]

和風のデザインがところどころにあっておしゃれです。
値引きしないこと、もともとの価格が高めなことで、3戸もすぐには埋まらない気がします。
Aタイプが間取りに残っていて、南東3LDKが販売中とわかりました。残っているのはAタイプだけなんでしょうか？北向きのD1、Eが残るのかなと思っていたので意外でした。
南東間取りの返済シミュレーションもありました。
価格もきちんと書かれていて、良心的です。

[269: マンション検討中さん]

現地見に行きましたが、Aタイプは目の前にマンション建ってますが、日が結構さしてますね。

[270: 匿名さん]

新築物件だと値下げ交渉するのはなかなか難しいと思われます。
価格を下げずにオプションを付けるなど提案はされるかと思いますが、ブランドイメージを保守するため
あまりに売れ行きが悪い以外は、価格を個別に下げて販売するのはレアケースだと思いますよ。

その点、中古物件は値下げ交渉ができますから、新築か中古物件を探すか迷うところですね。

[271: 匿名さん]

残り2戸になりましたね。

[272: 匿名さん]

3階が売れたのですね。
残り4階と5階ですね。

[273: 匿名さん]

残りはAタイプのみという認識で良いですか？
ホームページにはAタイプしか載っていないのですが、
結構良い部屋のように見えるんですがここが残るんですね。
どういう理由があるのでしょう、、

[274: 検討板ユーザーさん]

>>272 匿名さん
4.5.6階が余ってましたので、6階が売れたのだと思います。

[275: 検討板ユーザーさん]

>>273 匿名さん
前面道路を挟んだ目の前に同じくらいの階数のマンションがあり、南側の他の部屋に比べると陽当たりが微妙だからだと思います。
ただ、日中は比較的陽が当たってるように見えますけどね。

[276: 匿名さん]

>>273 匿名さん

北向きのDタイプ、Eタイプから販売。
その後、Bタイプ、Cタイプを販売。
最後に販売されたのがAタイプだから、
Aタイプが残るのは販売順じゃないかな。

[277: マンション検討中さん]

Aタイプも午前中だけでも陽が入れば良い部屋ですよね。

[278: 匿名さん]

部屋のタイプのよって販売期間が異なったということなんですか！
なんでAタイプ、良さそうなのにこれだけ残っているのだろうと思っていたので納得です。
朝、陽が入れば住んでいる人にとってはいいんじゃないかなぁ。
リモートならともかく、
出社しちゃうと日当たりの良さって、朝しか感じることもできないので（汗）

[279: 匿名さん]

Aタイプは南東角だから位置は悪くないです。
三井は最後に残しても売り切れると考えているのでしょう。
北向きのDタイプ、Eタイプは位置が悪いなりに価格も安かったと思います。
後2戸だけなので、そのうち完売するでしょう。
外観は結構カッコいいと思います。

[280: 匿名さん]

確かに考えてみたら出社してしまえば日当たりなんて関係ないので、
朝の時間帯に日が当たる向きであれば良いですね。
あんまりそういった観点でマンションを見ていませんでした。

[281: マンション検討中さん]

残り一部屋になりましたね。

[282: 匿名さん]

もうすぐ完売ですね。

[283: 匿名さん]

残りの一部屋もすぐに売れてしまいますかね。
Aタイプが残りのお部屋かと思いますが、キッチンのところにある
四角いエリアはなんですかね？間取り図ではイマイチわかりませんでした。

[284: 匿名さん]

>>283 匿名さん

床下収納だと思います。
でも、3階だけと記載されているので最終1部屋にはありませんよ。

[285: 匿名さん]

最終1邸だそうです。
コメントを読んでいると、かなり人気ですぐに売れてしまいそうです。

マンションに床下収納があるんですね。
勝手な印象ですが、床下収納あるとは思いませんでした。
LDKの横の洋室2の壁がウォールドアのようになるのがいいですね。
テレワーク用の部屋にしてもよさそうだと思っています。

[286: 匿名さん]

Dタイプの賃貸が何件か出てきていますが、定借4年で34万円+管理費2万円ってちょっと強気ですね。

[287: 匿名さん]

Dタイプは投資家が買ったのか、定借のお部屋は実需で転勤かもしれませんね。

[288: 匿名さん]

>>285 匿名さん

床下収納があるのは３階の部屋だけで、３階は既に売れていますよ。

[289: マンション検討中さん]

祝・完売

[290: 匿名さん]

完売おめでとうございます
お疲れさまでした

[291: 匿名さん]

１階の多世代交流スペースもオープンしたようですね！
https://ameblo.jp/maronrepo2013saisyohagu/entry-12681345364.html