パークホームズ日本橋浜町ザ レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ日本橋浜町ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1716/

所在地：東京都中央区日本橋浜町３丁目４０番３（地番）
交通：東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅　徒歩8分
　　　都営地下鉄新宿線「浜町」駅　徒歩4分
　　　東京メトロ日比谷線「人形町」駅　徒歩10分
　　　都営地下鉄浅草線「人形町」駅　徒歩12分
間取： 3LDK
面積：70.13m2～74.72m2
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

さすが中央区。値段高いですね。
昔からここは根強い人気があるエリア。
ウォーターフロント威力でしょうか。
川沿いたくさん分譲マンションが建設されていますが、いまだにその人気は健在。
選手村の分譲マンションに人気を取られることはないのでしょうか。

[2: マンション比較中さん]

立地は微妙ですがマンション自体は良さそうな感じですね。
ただ駐車場が敷地外ってのはいただけないですね。

[3: 匿名さん]

立地微妙過ぎですが、今の高値市況からすればそんに高くはないですね。
人形町辺りなら、後2割は高くなりそうですね。

[4: 匿名さん]

平均坪単価420万くらい？
確かに今の市況なら安く思えるけど、立地なりだと思う。

[5: 匿名さん]

概して交通利便性に長ける日本橋エリアですが、ここは最寄り駅まで割りかし駅距離あり、徒歩5分圏内で使える路線が浜町駅（都営新宿線）のみ、半蔵門線の水天宮まで徒歩8分という中途半端さ。。
その分お安いんでしょうけど。

[6: マンション比較中さん]

値段は高いという程ではないですね。
ここはどこに行くにも大通りを渡らないといけない為、距離以上に時間がかかってしまいますし、最寄り駅が微妙な浜町駅ですから立地相応といったところではないでしょうか。

[7: マンション検討中さん]

浜町児童館も近くて便利そうです

[8: 匿名さん]

それぞれちょっと広めのタイプが中心のようですね
70㎡となると家族が基本的に中心になってくるのでしょうか。
これだけの広さがあるならば、どの世帯が住んでも十分なスペースを確保できそうですね。
このあたりは保育園や幼稚園が結構ありそうですから共働き世帯にとっては比較的住みやすいのかなという印象。
小学校も近いのですが、中学はどのあたりになるのでしょうか？

[9: マンション検討中さん]

>>8 匿名さん
東日本橋にある日本橋中学校と思います

[10: 匿名さん]

このご時世この値段で日本橋に三井のパークホームズを買えるので、すぐ売れちゃうと思います。
東京駅界隈勤務の方でしたら電車でなくともタクシーも気軽に利用できますね。

[11: 匿名さん]

容積率緩和が無くなったので今後は中央区内陸でのマンション供給は難しくなりますから、日本橋エリアに買いたい人は買った方がいいかもしれませんね。
現在計画されているJRの富沢町、三井の本町四丁目は坪単価500万円を超えてくると思います。

[12: マンション検討中さん]

保育所はどういう感じかしら。建物内にあるのですか？

[13: 匿名さん]

>>11 匿名さん
JRの富沢町は、500万円超えてくるのかな？
あそこもギリギリ容積率緩和受けてた気がしますが…

[14: 匿名さん]

>>13 匿名さん

JRは地所レジとJVで容積緩和受けてると思います。
高さ36mで12階建て。

[15: 匿名さん]

>>14 匿名さん

お隣のプラウド日本橋富沢町は高さ42m、13階建て

[16: 浜っ子]

明治座近くに住む者です。家族が増えるのでこちらのマンションが気になりますが立地が…浜町ならまだしも人形町や水天宮を普段使ってるのでかなり遠くなりますね。
売り行きが気になります。

[17: 匿名さん]

都心はまだまだ価格上げていってますね。
この辺りで買いたい人は今を逃すと買えなくなるかもしれませんね。

[18: 匿名さん]

三越前や人形町二丁目が500万円超えてるから、安くみえますね。
駅徒歩は妥協するしかないのかなぁ。

[19: マンション検討中さん]

夜は暗そうですね
駅からも遠いし

[20: 通りがかりさん]

浜三のプレミストに住んでいた人から、高速の排気ガスがすごかったと聞きました。ここはギリギリ影響あるかないかの位置ですね。浜三、中洲は川沿いなのでハザードマップに大きくひっかかっていますから、人形町や浜ニほど強気な値付けはできないのでは。。新大橋通りが境界線になっていると感じます。

[21: 匿名さん]

地価、上がっていますよね。
株価も上がっています。東京オリンピックが理由でしょうか。よくわからないまま景気がよくなっている印象です。

70.74㎡で7900万円から。最多販売価格が8500万円で共働きでも支払っていくのが高額……と思います。
隅田川の花火は見えますか？駅から遠いですけどきっとリバービューがキレイでしょうね。

[22: 匿名さん]

2年前に販売されたプラウド日本橋浜町が北西向きで坪単価390万円だったので、市況は上がっていますね。

[23: 匿名さん]

ここは、値下がりしないよ。

[24: 評判気になるさん]

近くにURだけどタワマンがあるからランドマーク的なマンションにはならないですかね？
賃貸に出すにしてもマンション名を言って伝わらないのはつらいかな

[25: 匿名さん]

ランドマークがいいなら、湾岸のタワマンにした方がいいよ。

[26: 通りがかりさん]

>>21 匿名さん 隅田川花火は浅草方面に窓があれば小さくですが見えると思いますよ。川向きの部屋は残念ながら隅田川花火はのぞめませんが、高層階からなら小さくですがディズニー花火は見えるかな。この界隈ある程度高層からは見えますので。

[27: 匿名さん]

間取り図を見ていると、柱が気になるかな…と思いました。
まだリビングには出っ張っていないのでその点はいいのかもしれないですが、居室のほうが家具の置き方が限定されてしまうでしょう。

花火はある程度高層階だったら見ることができるのですか。
いろいろと見えると楽しいでしょうね。

[28: 通りがかり]

>>27 匿名さん 窓がどちら向きにつくか分かりませんが、清澄や木場方面の高層階であればディズニーは期待できるのでは。幸い周りにそれほど高い建物が建っていないエリアですよ。特に高速の近くは普通の住宅が多いかな。この物件の位置なら川沿いすぎることもないですし、せっかくならリバービューの部屋がいいですよね。

[29: 匿名さん]

隣のリビオレゾン日本橋浜町が10階だから東角の最上階は抜ける？
逆に、抜けると高速の騒音、排気ガスの影響が大きいのかな？

[30: 通りがかり]

>>29 匿名さん 確かに微妙ですね。デベロッパーによっては、ドローンで撮った各階の眺望予測画見せてくれるので確認したほうがよさそうですね。

[31: 匿名さん]

プラウド日本橋久松町は高かったけど、第１期で完売だそうです。すごいですね！
ここはかなりお買い得だし、瞬殺でしょう。

[32: 匿名さん]

久松学区ではないこの立地で瞬殺したらそれこそすごいですよ。
どうなりますかねー

[33: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[34: マンション検討中さん]

とても気になる物件なのですが、価格帯も間取りもでているのに設備関連の情報が少ないですね。
個人的にはディスポーザーの有無など気になっており、このグレードならついてくれると信じているのですが。。。

[35: 匿名さん]

>>34 マンション検討中さん
この価格は最近の周辺相場の中では安いですからついていなくて普通かと。

[36: 匿名さん]

表面上の価格は安いですけど、立地相応な印象です。
JR西の富沢町は高いと思うので、立地を取るか値段を取るかですね。

[37: 匿名さん]

ファミリーで住むにはキツい間取り

[38: 匿名さん]

三井レジが横山町にもマンション建てますね
どっちが暮らしやすいのかしら

[39: 匿名さん]

浜3と横山町だと悩ましいね。
それよりJR西の富沢町の方がいいです。
坪500万くらいだと思いますけど。

[40: 通りがかりさん]

>>39 匿名さん


マンションは、三井か住友か三菱か野村がいいのでゴメンなさい

[41: 匿名さん]

>>40 通りがかりさん

富沢町は三菱も売主ですけど…

[42: マンション検討中さん]

>>41 匿名さん

パークか、シティ、パークか、プラウドブランドのマンションが好みなので、ごめんなさい。

[43: 匿名さん]

現地見て住む気にはなれない場所だった

[44: 匿名さん]

中央区で一番大きい公園である浜町公園が近いのはファミリーには最高ですね
。この辺りは緑が少なく、子供が遊ぶ場所がほとんどありませんから。バーベキューができたり、広い芝生やグラウンドで遊ばせることができる場所は貴重です。

[45: マンション検討中さん]

バーベキューの抽選、なかなか当たらないですけどね。

[46: 匿名さん]

プラン見ましたけど収納が少ないですね。
70m2の3LDKだとファミリーには狭いです。
このご時世なので8500万で浜町エリアの三井物件を買えるなら、広さは妥協するしかないのかなと。
DINKSの一次取得者向けですかね。

[47: 匿名さん]

今のこのご時世、都心駅近で70平米あれば4人家族が住むでしょう。
時代ですね。しょうがない。

[48: 匿名さん]

割り切って7900万円台の部屋に突撃するのはありかもねー
転売屋じゃなくて実需の人に買ってほしいけどさ。

[49: 匿名さん]

７０平米の３LDKって、４人家族のモデルケース的な広さに最近はされているように思います。家具の配置例などを見ても、そういうふうになっているところもあります。
リビングインの部屋を実質リビング扱いにしてしまう以外は。
うまく細かい所を収納にするなどして
工夫してやっていく必要があるでしょうね。

[50: 匿名さん]

ここって、ハザードマップ上真っ赤なエリアですけど、住居として買うって考えてる方はそのへんどういう意識なんでしょう
5メートル未満になってますけど、4メートルも浸水したら一階の住居と施設がほぼ壊滅し、生活もままならないかと思うのですが
https://www.city.chuo.lg.jp/bosai/bosai/kouzuihazard/kozui02.files/haz...

[51: 匿名さん]

>>50 匿名さん
気にしない

[52: 匿名さん]

浸水する物件に9000万円出しても構わないパワー層か、ハザードマップすら確認しない方々が買うから問題なし
こういう掲示板見てるとみんなすごい調べてると錯覚するけど、ハザードマップ見ない層はまだまだたくさんいるからデベは助かるよね
自分だったら絶対避ける
浸水して資産価値にプラスは絶対ないし、居住環境だって終わる

[53: 匿名さん]

>>52 匿名さん

先ず、新大橋通りより隅田川川は買わない。
新大橋通りより東京駅日本橋側を買う。

[54: 匿名さん]

>>53 匿名さん

新大橋通りの北側、かつ、清洲橋通りの西側てこと？

[55: 匿名さん]

新大橋通りより海側は買うべきでは無い。

[56: 通りがかりさん]

ここはデザインは結構いいな、って思ったけど、平気で柱が食い込んでてかなり居室形状に影響与えてる。最近の新築にしては70平米以上あって、それなりに広さが確保されてるのは良いと思うけど。ハザードマップも内水氾濫で数10センチ色ついてるくらいなら理解出来るけど、こんだけ浸水区域に入ってると厳しい。それも織り込んだ価格ってことかもしれないけど。

[57: 近隣住民]

>>55 匿名さん　おおむね同意です。個人的には例外で蛎殻町はありだと思いますけれど。やはり人形町、浜2、久松町、富沢町ではないでしょうか。あえて浜3、ましてや中洲に家を買うのが分からない。

[58: 匿名さん]

>>57 近隣住民さん
私は銀座や東京駅まで、歩きたいので、兜町や茅場町も視野に入れてます。なかなか分譲マンションは無いですが。

[59: 近隣住民]

>>58 匿名さん　私は丁目までは言いませんが人形町住まいです。歩くと20分ちょっとで八重洲口と日本橋口、+5分で丸の内側に着きます。普段は自転車通勤で10分ちょっとです。茅場町や八丁堀からは八重洲側には行きやすいですが、丸の内側は少し遠いかもしれませんね。

[60: 匿名さん]

浜3のいいところを教えてください。
日本橋エリアの中では立地なりに物件価格が安いですが、それ以外のメリットはないのでしょうか？
駅距離遠い、久松小学区外、浸水リスク、高速からの排気ガスなどデメリットが多い気がします。

[61: マンション検討中さん]

>>60 匿名さん

学区に関しては、中央区の公立なら、どこも大差ないですよ。。私立じゃないから入試もないので。

[62: 近隣住民]

>>60 匿名さん　61さんのおっしゃるとおり。中央区ならではですが小学校ごとに教育内容に特色があるんですよね。学区関係なく各家庭の方向性に沿って選択できます。門前の小僧よろしく区内の一流企業が出前授業してくれて、ITや金融のリテラシーを養える学校もあります。
久松は皇族が来賓で来る伝統校で代々通わせたい考えの家庭も多くやはり人気ですよ。浜3は賑わいがない界隈でしたが、近年安田が開発して30代くらい向けの施設や店がポツポツ誘致されています。ちょっと意識高い感じ笑。そういう部分、静かに住みたい、お手頃に買いたい向きにはいいと思います。

[63: マンション検討中さん]

えーっと、偏差値とか、セレクションのある小学校がよければ、私立小学校へどうぞ。東京には私立小学校がたーーくさんあります。

そういうのがないからこその、公立小学校なのです。それが公立の良さでもあります。誰だって入れるのです。

だから、そこには偏差値など、存在しません。冷静になればわかるはず

[64: 匿名さん]

浜3は8500万円（坪400万）に対して、
人形町2の最終一邸は1.15億（坪536万）。
3千万も価値が違う立地なのかな。

[65: 匿名さん]

>>61 マンション検討中さん
阪本小学校が人気ですね。

[66: マンション検討中さん]

公立は誰でも入れるからね。それが公立の良さでもある。それが嫌なら、お受験して私立を受けましょう。あと、私立じゃないので、人気とかありません。自己肯定と人気は違います。

[67: 匿名さん]

ここは小学校の話題に敏感な人が多いですね

[68: 匿名さん]

>>66 マンション検討中さん

阪本は人気。

[69: 匿名さん]

小学校の偏差値？の話題にそれてしまった人がいるようですが、区内のどこの公立も選べて、学校によってはプラスアルファもありそう。公立での取り組みという点がおもしろいですね。私立は当たり前ですから。

[70: 匿名さん]

浜3の学区の有馬小はどうなんでしょう？
坂本は6学級しかないですけど人気なんですね。

[71: 匿名さん]

阪本は新しくなりました。

[72: マンション検討中さん]

公立に人気とかありません。人気や偏差値が存在するのは私立小学校。

区別のないところが公立の魅力ですよ。

[73: マンション掲示板さん]

>>64 匿名さん
バザードマップと駅距離見れば差は一目瞭然だと思う
話題の学区の問題もあるしね

あと素朴な疑問だけどこの物件普段の買い物どこでするんだろう
大通りいくつも越えて人形町まで往復するのかな
子供いるファミリー層はそのへんも気にしそう

[74: 匿名さん]

>>73 マンション掲示板さん

トルナーレじゃない？

[75: マンション検討中さん]

>>73 マンション掲示板さん

逆に人形町に、なにがあるの？笑　

[76: 匿名さん]

>>75 マンション検討中さん

日本橋エリアに詳しくないことは分かった。
一度、人形町と浜3を歩いてみることをおすすめする。

[77: マンション掲示板さん]

トルナーレ行ったことあるけど全体的にちょっと高めなんだよねぇ
まぁ、なら人形町に何があるって指摘ももっともで、ファミリー層に優しいスーパーはこの辺にはないね
洪水ハザードマップとスーパーは人によっては致命的だから転勤とかで売り出したときの価値は少し心配かな

[78: 匿名さん]

>>77 マンション掲示板さん

ファミリー層に優しいスーパーはマルマン。
ここからは遠いけど。

[79: マンション検討中さん]

浜町といえば、ピーコックあるじゃん。ピーコックは、ふつーにイオンじゃん。

逆になんで人形町なの？笑。人形町になにがあるの？笑　毎日ハンバーガー食べないし、回転寿司も食べないでしょ？

[80: マンコミュファンさん]

中央区のよいところは、いたるところに公立に小学校があるところ。公立に偏差値ない。またスーパーはピーコックがある。荒川のハザードマップは、この辺り大差ないよね？

中央区は、銀座への近さを求めるのであれば、あちら側が人気。やはり日本橋よりも銀座が栄えてるから。ただし日本橋エリアもでオッケーであれば、上述の理由で人形町も浜町２も浜町３も久松町も東日本橋も、それら要素内では大差ない。不動産は駅距離。そこの許容度。

[81: マンション掲示板さん]

>>80 マンコミュファンさん
ハザードマップに大差ないって本気で言ってる？
書き込むなら少し調べてから書き込んだら？
https://www.city.chuo.lg.jp/bosai/bosai/kouzuihazard/kozui02.files/haz...

このマンションの立地含めて浜3は明らかに貴方の挙げてる人形町やら浜2やらと比べて、ワンランク洪水の際の浸水深が高い

業者としてはハザードマップ出されたら困るんだろうけど、その事実を隠蔽するのはよくないんじゃないかな
このハザードマップを受け入れられる人が買うべき物件だよ

[82: マンション検討中さん]

>>81 マンション掲示板さん

なーんだ、荒川ハザードマップですと、数階程度しか大差ないんですね。小学校も公立だと大差ないですし、日本橋内であれば駅距離ですかね。

[83: マンション掲示板さん]

>>82 マンション検討中さん
横からですが、流石に久松小と他が大差ないとか
数階の水深差を大差ないとかは擁護が雑すぎないかな…？
でも、1階が浸水するのと3階が浸水するのが同じと思える人なら、この物件すごい向いてると思います
私は家族の安全考えるとどうしてもハザードマップ気にしちゃうから羨ましいです

[84: 匿名さん]

>>77 マンション掲示板さん

ピーコックと成城石井

[85: マンション検討中さん]

>>83 マンション掲示板さん

はい、どちらも同じ中央区の公立ですね。偏差値気にするご家庭は、私立を受験されるし、東京には慶応や青山といった私立小学校がたくさんあります。東京に限らず地方にも優秀な私立小学校がたくさんあります。塾スタイルの小学校もあります。

[86: マンション検討中さん]

だれでも入れるからこその公立なんですよ!

小学校段階で公立小学校が無くなると大変ですよ？公立には受験がありません。だから公立に偏差値は存在しないのです。安心して公立に通える環境を大人が整えてあげることも重要です。

[87: マンション検討中さん]

子供たちは近い公立にいこうとしているのに、大人が勝手にどちらが上だとか、、子供がかわいそう。同じ区内で仲良くすれば良い。

先生も選べません。

勉強したければ私立がある。塾もある。スポーツしたければクラブもある。

[88: 匿名さん]

>>82 マンション検討中さん

浜3は駅距離劣るから安いんだけどね。

[89: 匿名さん]

>>87 マンション検討中さん

私立でも公立以下の所もたくさんあります。
問題起きればお金で解決するとか………………

[90: 匿名さん]

かなり学校の話で盛り上がっていますが、子供さんがおられる方、多いのですか？
小学校も近いし、こちら自体も専有面積はファミリー向けのところもあるので
子供がいる人も検討しやすいっていうのがあるから
こういう話になっているのかもしれないですね…。
学区内の公立校が人気のところだと、
賃貸で出したとき、借り手が見つけやすいらしいから、
子供がいない人にとっても学区は大切だと思います。

[91: 匿名さん]

設備はディスポーザー、カップボード、ミストサウナ、天カセが無い。
このあたりの妥協できる設備をコストカットして、買いやすい価格に纏めてきているという印象。

[92: 口コミ知りたいさん]

すみません、詳しい方教えて下さい

昨日、モデルルームに行ってきたのですが、管理費と修繕積立が思いのほか高く、聞くと「全体管理費」と「住宅管理費」、同じく「全体修繕積立金」「住宅修繕積立金」があるので、とのことでした
「全体」について、2階に入る保育所とかの関連かなと思いつつ、でもそれを購入者が負担するの？で、書類を見直してたら疑問が出てきました

このようなケース初めてなので、よろしくお願い致します

[93: 匿名さん]

>>92 口コミ知りたいさん

管理費と修繕積立金のm2単価いくらですか？

[94: 口コミ知りたいさん]

>>93 匿名さん
ご連絡ありがとうございます
Cタイプ　74.72平米
全体管理費　16,510円→220円/平米
住宅管理費　13,970円→186円/平米
全体修繕積立金　6,130円→82円/平米
住宅修繕積立金　5,830円→78円/平米
よろしくお願い致します

[95: 匿名さん]

>>94 口コミ知りたいさん

Cタイプ：74.72m2
管理費：30,480円（407円/m2）
修繕積立金：11,960円（160円/m2）
合計：42,440円（567円/m2）

まとめてみると、確かに高いですね。
最近の新築はみんな高いですが、
管理員の人件費高騰、内廊下（空調ありますか？）、小規模、駐車場が少ない、保育所（管理組合に収入入らない？）などの影響でしょうか。

[96: 口コミ知りたいさん]

>>95 匿名さん
早速のご返答、ありがとうございます！
やはり高めなのですね...
はい、内廊下なので管理費は高い、という説明ありました
また、保育所は容積率緩和の特例のために入れている、とのことでした
つまりは、組合に収入が入らないので、ということですね
とても参考になりました
ありがとうございました！

[97: マンコミュファンさん]

ここって病院の跡地ですよね？

[98: 評判気になるさん]

>>97 マンコミュファンさん　そうですよ。老舗の山村病院でした。大きめな町医者で内科のクリニックと療養施設がありました。

[99: 匿名さん]

本日、マンマニさんご来場。
レポート期待してます！

[100: 通りがかりさん]

浜町3と人形町2に住んだことがあります。
子育て世代です。

浜町3の良かったところ。

ピーコックが近く品揃えが豊富。
成城石井が近い。
浜町児童館、浜町公園の遊具が近い。
小児科、耳鼻科の評判がいい。

TCATが近い。
濡れずに買い物ができる。
100均、マック、レンタカー。
羽田成田まで座って行ける。

首都高の浜町出入口が近い。

浜町ハロウィンの町内イベントが楽しい。

人形町2の良いところ。

人形町駅に近い（最大のメリット）
カフェ、定食屋が豊富。
SAPIX、四谷大塚が近い。
日本橋税務署が近い。
日本橋図書館が近い。

久松小学校
日本橋小学校（学年によっては荒れてます）