パデシオン伏見稲荷ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パデシオン伏見稲荷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.padescyon.com/fushimi49/

所在地：京都府京都市伏見区深草鈴塚町6番7他（地番）
交通：京阪本線「伏見稲荷」駅 徒歩4分、
　　　JR奈良線「稲荷」駅 徒歩7分、
　　　京都市営地下鉄烏丸線「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.37平米～84.14平米
売主：睦備建設株式会社
施工会社：睦備建設株式会社
管理会社：睦備建設株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルと本文を正式物件名称に変更しました。2019.12.23　管理担当】

[21: eマンションさん]

>>20 マンション検討中さん
睦備建設の経営理念

https://www.mutsubi.co.jp/philosophy/

「広さ」と「コスト」。両方の意味でゆとりのある住まいこそが、そこに暮らす方々の人生をより豊かにしてくれると、私たちは信じています。
「1 への挑戦=1 ㎡でも広く、1 円でも安く」という想いは、私たちが果たすべき使命。同時に、一人ひとりのお客様と一緒にはぐくむ夢でもあるのです。

[22: 匿名]

広さ、コストですか…。地盤、建物構造、耐震内装のしっかりさ、管理、管理会社のきちんとした対応、総合的にみないと、只ただの安さだけでは購入を検討しにくいです。特に管理規約は大事です。売った後は知りませんという対応だけは絶対避けたいですね。住人さんの質も大事です。色々参考に見ていきたいですね。

[23: マンション検討中さん]

>>22 匿名さん
睦備さん、しっかりと施工管理はしておられますよ。

住人の質は‥期待するのがおかしいですよ。
高級マンションじゃないんだから（笑）

[24: 匿名さん]

しっかりとした施工管理の根拠は何でしょう？
決してむつびさんの批判ではありませんが…。地元なので昔からこの立地は分かっているつもりですが、高級マンションが建つ立地じゃなくても、マンションは集合住宅です。半ば運命共同体。常識ある生活が最低限出来ないと、マンションの将来価値にも関わります。それが望めないなら、除外物件かなあ。安さ重視で購入したい方にはよいのかもしれませんね。
むつびさん批判では全然無いので、一個人の感想です。

[25: 匿名さん]

むつび建設、京都府内でマンションも多く実績があるようで「パデシオン」をよく見かけます。きちんとされていると思いますけどね。
住人の質は運みたいなところもあります。
トラブルが起こった時に管理会社がきちんとしていたら安心感がうまれます。知名度も京都府内では割とありますし、ちゃんと対応してくれるんじゃないかな。勝手な思い込みかもしれませんが。

公式ホームページにまだ間取りがのっていないので、待ちたいと思います。
資料請求はしていないので、資料請求者限定で公開しているのかもしれませんけど・・・

[26: 匿名さん]

SNSは割に悪い情報が上がりがちです。自分で考える冷静さ、直感を大事にしたいかな。そう住人さんの質はホント運ですよね。けど何度かモデルルーム等でテンション上がって内覧しておられる人見ると、うーん、大丈夫かなあと不安ですねえ。
25さん、ご意見して頂き有り難いですが、思い込みは…思い込みで不動産購入は出来ません。施工も他物件でとらぶっている情報もあったし何せ、管理会社、ここきちんと出来ないと、絶対ダメですね。まだまだ広い視野で見ていきます。

[27: マンション検討中さん]

そう、ここは見渡す限りの市営ビュー

[28: マンション検討中さん]

>>27 マンション検討中さん
分譲には微妙な立地ですね。

[29: マンション検討中さん]

>>28 マンション検討中さん
その微妙な立地だからそこ、「1 への挑戦=1 ㎡でも広く、1 円でも安く」を実現できます。

[30: マンション検討中さん]

>>29 マンション検討中さん
実現できますかね？
高くもない土地なのに、仕入れが高かったんですとの常套句でお高くなるのでは

[31: 匿名さん]

こちらをどうぞ。

京都市一般競争入札公示資料↓
https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/cmsfiles/contents/0000245/245043/3...

同、結果の広報↓
https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000190155.html

ちなみに、周りを取り囲む京都市鈴塚市営住宅の来歴はこちら↓
http://www.blhrri.org/old/info/book_guide/kiyou/ronbun/kiyou_0141-02.p...
（長々読むのが面倒なヒトは、P47~P49を）

・・・「微妙」どころか直球ど真ん中じゃん。

[32: 匿名さん]

31さん、販売会社の方かなあ。本当にこの辺りをしっかり理解してのご意見かな？
ど真ん中ではないと思うのですが…。
伏見稲荷大社の人気でこの立地に建設したいという意図しか見えないのですが…。もう、幼少期から知っている地元だし、だからこそ、揉め事も無く、購入される方も良かったなあと思える物件だといいのになあと何となく思いました
むつびさん批判では決して無いので、反対意見は遠慮して下さいね。マイホームは夢や毎日の生活、日常がつまっているものなので。

[33: マンション検討中さん]

>>31 匿名さん
ありがとうございます。

やはりここドスライクでしたね。仰る通り、微妙なんてもんじゃないでした‥

言うならば、市営住宅パデシオン棟でしょうか。
それなりに安ければ売れると思いますが、値打ちつけると苦戦するんでしょうね。

[34: マンコミュファンさん]

皆さん、ガラだとか京都の闇とかそういうのにこだわる人は、プレミ西院にしましょう！

[35: 匿名さん]

他社が、手を出さない土地を企画力で事業化。自社施工、自社販売、自社管理で安価な価格設定で集客。
https://www.zakzak.co.jp/smp/economy/ecn-news/news/20140810/ecn1408100...

[36: 匿名さん]

どうして他社が手を出さないか分かりますか？全て自社でやり切るには、もの凄い責任は伴います。昔、パデシオンの関係者も販売物件に住みます…と聞いた事があります。この件の疑問は未だに拭えません。とてもやりにくい。本当に嫌でした。当然購入はしませんでした。

[37: マンション掲示板さん]

パデシオンスレを、ざつと見ましたが、他のスレとは異なる独特の書き込みが目立ちました。立地の歴史的懸念、施工仕上がりへの不満、入居者の無断駐車、喫煙など。管理人判断で削除された書き込みも多いですね。

[38: 匿名さん]

「外国人に人気の日本の観光スポット」で伏見稲荷は2013年から6年連続で第1位。
オーバーツーリズム対策で、数年前から京都市の重点施策としてマンションよりホテルの積極的活用を押していた背景があります。
（最近になってようやく方向転換したようですが･･･）

おかげでホテルの客室は1.5倍に増え、新築マンションの着工戸数は2/3に減少。
市内の物件で「○○地区学区で〇年ぶりの新築分譲マンション！」などというセールス文句がでかでかと載るようになったのもこの頃から。

だから用地取得に苦労しているのは判りますが、ココは無いんじゃないかと。

ランキング圏外の清水や祇園周辺、嵐山の惨状を見るまでもなく、あふれかえる外国人観光客と食べ散らかしなどのマナーの悪さ、合法・違法を問わず民泊の乱立や送迎車両による渋滞、観光地人気なんて地元住民には迷惑な話以外のなにものでもないし、ましてやいわく付きのこの場所（しかも現役？？）

徒歩圏内で3線利用可、日常的に使うスーパーやコンビニも近く車を使えば京都駅も商業施設もわりと近くにあって、ロケーションはいいと思うのですが･･･ちょっと躊躇してしまいますね。

[39: 匿名さん]

そう…。本当に立地が…。家族は懸念しています。安く販売しないと苦戦するでしょうね。あの場所に分譲マンションなんですよね。地元京都人としては見送ります。

[40: eマンションさん]

過去スレですが、色々書き込まれたパデです。新築よりも随分、値上がりしたと思われます。そう言う意味では、お買い得だったと思います。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/288399/

[41: マンコミュファンさん]

>>39 匿名さん

そうなんですね‥
良ければ教えていただけませんか？

[42: マンコミュファンさん]

伏見区深草と市営住宅で分かるでしょう。

[43: マンション検討中さん]

懸念のある方は断念されるのが賢明。拘りの無い人にはお得物件になりそうです。

[44: 匿名さん]

43さん、どなたの意見ですか？不動産購入て、物みたいにそんなぽんぽん買えるものなのかな？こういう言い回しとても苦手です。

[45: マンコミュファンさん]

>>43 マンション検討中さん

いわく付きなのは分かりますが、安く提供するでしょうか？
用地落札価格は割と安いですね！

[46: マンコミュファンさん]

>>43 マンション検討中さん

同時期に竣工する、プレミスト西院がオススメでしょうね。

[47: マンション研究室]

>>45 マンコミュファンさん
「1 への挑戦=1 ㎡でも広く、1 円でも安く」なので期待したいですね、

[48: 匿名さん]

又、１円でも安くの謳い文句ですか…？
これ言うとパデシオンさんの質もっと下がるような気がするんだけどな…。分かる人は分かると思いますよ。

[49: マンション研究室]

経営理念

“豊かな人生”をもたらす住まい
「広さ」と「コスト」。両方の意味でゆとりのある住まいこそが、そこに暮らす方々の人生をより豊かにしてくれると、私たちは信じています。
「1 への挑戦=1 ㎡でも広く、1 円でも安く」という想いは、私たちが果たすべき使命。同時に、一人ひとりのお客様と一緒にはぐくむ夢でもあるのです。

[50: マンコミュファンさん]

>>48 匿名さん
コストカットと下請叩きね

[51: 匿名さん]

もう49さん、もはやこわすぎる

[52: 匿名さん]

洗面室が案外狭いかな。ファミリー世帯の場合もう少し広い洗面室だと、家族一緒にはいれるし
朝の準備も広い方がはかどります。
キッチンにカウンターがあるので作った料理をサッと置けていい。
忙しい朝は、カウンターで食事をとってもらえるので片づけも楽チンですね

家事動線がある程度決まっていると、ママにとっては暮らしやすい

[53: マンコミュファンさん]

>>48 匿名さん
睦備建設は一般庶民の強い味方
入居者の質は、分かるでしょ（笑）
質が欲しけりゃ全国区のデペさんのマンションに

[54: マンコミュファンさん]

>>45 マンコミュファンさん
ここは安くしないと、絶対に売れないよ

[55: マンコミュファンさん]

>>53 マンコミュファンさん
その通り
質が欲しけりゃ、市内ど真ん中田の字で買うべき
勘違いしちゃ駄目、ここは伏見深草パデシオン

[56: 匿名さん]

中心部は富裕層と宿泊観光客、郊外は地元京都民、というふうな棲み分けが進んでいますね。

[57: マンコミュファンさん]

>>54 マンコミュファンさん

高くすると西ノ京グランの二の舞になる
早く完売しないと、社長の雷が落ちるよ

[58: 匿名さん]

勉強した値付けが期待されますね。2,700ぐらいからでしょうか？

[59: マンコミュファンさん]

>>58 匿名さん
それくらいが落札価格からして妥当でしょうね
3000からだと売れないと思いますよ

[60: 匿名さん]

>>59 マンコミュファンさん
高い部屋でも3,800ぐらい迄なら売れるでしょうね

[61: マンコミュファンさん]

>>60 匿名さん

そうですね、それくらいが妥当ですね。
他に書き込みありましたが、パデシオン西ノ京はパデシオンらしくないぼったくり価格だったので、まだ売れ残ってるそうですよ。

[62: 匿名さん]

この立地は便利とは言い難いので、割高な物件という印象があります。
でも、周辺は静かではあるのでセカンドハウスとして購入する人は多いのかも。
市内に住んでいる人がわざわざここを選ぶとは思いにくいかな。

[63: 周辺住民さん]

セカンドハウス買う財力のある人はパデの物件は選びません。

[64: マンション検討中さん]

価格未定ですので、割高かどうかは未だ分からないです。2700から3800までと期待しています。

[65: 匿名さん]

>64
>価格未定ですので、割高かどうかは未だ分からないです。2700から3800までと期待しています。

いくらパデシオンであったとしても、その価格帯は厳しいように思います。
１ＬＤＫであればわかりますが、２ＬＤＫからの物件です。
便利とは言い難い立地で、どんな価格設定をされるのでしょうね。

[66: 匿名さん]

3千万までて無いと思います。3階から4階以上は４千万以上で販売したいはず。でないと、伏見稲荷大社近くに販売する意味がないと思います。
批判では無いですが、近くのグランドパレスさんも伏見稲荷大社推し。地元としては、お稲荷さん推しの不動産もういいかなと思ってます。京都人としては観光名所で家は買いません。

[67: マンション検討中さん]

>>66 匿名さん
パデでも庶民価格では無くなったのですね。夫婦正社員が長期ローンで、なんとか買えるかなというレベルです。

[68: 匿名さん]

67さんに同感。なので、どういう層が対象なのかなあと思います。普通の一般庶民が今の時代４千万以上出すのは、よほど頭金があるか、親の援助があるかかなと思いますが、教育資金や老後資金考えた時そこまでの資金を住宅に費やせるて結構勇気いるなて思います。じゃあ、資金がある方はここの立地に購入するかと言われたら疑問。中国系の方、セカンドハウス、リタイアした方。ん?？管理はしっかり成り立つのかな？マンション検討中ですが、販売会社、管理力、周辺環境、地元ですが見送ります。後、ほとんど東向き。南にベランダをもっていけないのにわざわざここに販売しようとする会社にとても疑問。

[69: マンション検討中さん]

>>68 匿名さん
地元ですが伏見区パデなら3,000を超えてまで買うのかという風に思います。京都ではパデは安いイメージが強く、周りからも安いマンションに住んでいると受け取らます。安くないとパデを選ぶ意味が無いです。

[70: 匿名さん]

周りから安いマンションに住んでると思われる……。周りの目を気にして不動産を買うのですか？見栄ですか？何でも周りを気にして生活する人の意味が分かりません。どうしても家がほしい、自分の年収で購入できるのがパデシオンさんならそれがその方の判断、幸せの形。
高級マンションに住んだからといって住み心地が良いとは限らないと思います。その人なりの考えや価値観だと思う。安いは安いなりの理由があると思います。なので、京都の人がみんなパデシオンを下に見てるみたいに取れる言い回しやめてほしい。この物件は購入しませんが、一応意見しときま。