パデシオン伏見稲荷ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パデシオン伏見稲荷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.padescyon.com/fushimi49/

所在地：京都府京都市伏見区深草鈴塚町6番7他（地番）
交通：京阪本線「伏見稲荷」駅 徒歩4分、
　　　JR奈良線「稲荷」駅 徒歩7分、
　　　京都市営地下鉄烏丸線「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.37平米～84.14平米
売主：睦備建設株式会社
施工会社：睦備建設株式会社
管理会社：睦備建設株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルと本文を正式物件名称に変更しました。2019.12.23　管理担当】

[1: 匿名さん]

https://www.padescyon.com/fushimi49/outline.html

名称 （仮称）パデシオン伏見稲荷プロジェクト
所在地 京都市伏見区深草鈴塚町6番7他
交通 京阪本線「伏見稲荷」駅 徒歩4分、JR奈良線「稲荷」駅 徒歩7分、京都市営地下鉄烏丸線「十条」駅 徒歩13分
私道負担 なし
地域・地区 第1種住居地域・準防火地域・20m第2種高度地区・町並み型建造物修景地区・遠景デザイン保全区域
地目 宅地
建ペイ率 70％
容積率 200％
総戸数 49戸
販売戸数 49戸
敷地面積 1,840.19m2（556.65坪）
建築面積 827.42m2（250.29坪）
建築延床面積 4,101.66m2（1,240.75坪）
分譲後の権利形態 敷地は専有面積割合による共有・建物は区分所有
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上7階建
建築確認番号 第H31確認建築IPEC00665号（令和1年10月18日）
住居専有面積 67.37m2（5戸）～84.14m2（7戸）
バルコニー面積 11.59m2（6戸）～22.36m2（6戸）
テラス面積 10.64m2（1戸）～24.40m2（1戸）
ルーフバルコニー面積 29.85m2（1戸）・35.45m2（1戸）
ポーチ面積 3.37m2（10戸）～4.75m2（1戸）
室外機置場面積 0.85m2（7戸）～2.40m2（13戸）
専用庭面積 約9m2（3戸）～約13m2（1戸）
間取り 2LDK+F～4LDK
駐車場台数 38台［平面駐車場1台、平面専用駐車場4台、機械式駐車場32台、来客用福祉対応平面駐車場1台］、
他サービス用駐車場スペース1台（月額使用料：未定）
バイク置場台数 5台（月額使用料：未定）
ミニバイク置場台数 10台（月額使用料：未定）
自転車置場 98台［平面式9台、平面ラック式89台］、他来客用駐輪場（月額使用料：未定）
管理形態 区分所有者全員による管理組合を結成し、管理会社に委託して頂きます。
管理会社 睦備建設株式会社
建物竣工予定 2021年1月
入居予定 2021年2月
手付金等保証機関 京都中央信用金庫
事業主（売主） 睦備建設株式会社
設計・監理 株式会社東洋設計事務所
施工 睦備建設株式会社
販売価格帯（税込） 未定
最多販売価格帯（税込） 未定
管理費（月額） 未定
修繕維持積立金（月額） 未定
管理準備金 未定
修繕維持積立一時金 未定

情報更新日：2019年10月25日次回更新予定日：2019年11月8日

※一括販売・期分販売等が確定していないため販売戸数は未定です。上記データについては全住戸のものを表示しています。

【予告広告】
2020年3月上旬販売開始予定
本広告を行うまでは、契約又は予約の申込みには応じられません。また申込みの順位の確保に関する措置は講じられません。

[2: 匿名さん]

駅と買い物施設が近いのは魅力ですね。
大通りに面していませんし、なかなか良さそうな感じ。
ただ、町並み型建造物修景地区・遠景デザイン保全区域ですと、外に洗濯とか干せないのでしょうか。
そういう場所もありますよね。

[3: ご近所さん]

ベランダには干せます。ただし、柵に布団などかけるのはアウト。

[4: 匿名さん]

3駅3路線使えますが、10分以上かかる駅はあまり使わないかもしれませんね。
駅とスーパーが近いのは価値があると思います。
伏見稲荷大社が近いので、年末年始はマンション周辺が混雑して大変かもしれませんね。
凄いと歩けないレベル。

[5: 匿名さん]

>>4 匿名さん
確かに道路も大渋滞しますよね。観光バス渋滞。

[6: 職人さん]

>>>年末年始は･･･
いやいや、ここ数年インバウンドの影響で年中ダダ混み。

立地的に車での出入りは西向き、国道24号線（竹田街道）を利用しないと
難しいですね。
東側の師団街道は距離感覚以上に時間が掛かります。
稲荷駅（JR～京阪）周辺の日中はほぼ歩行者天国状態。
飲食店も結構ありますが地元民は利用しにくいかもです。

まぁ、何に価値を見いだすかですが。

[7: マンション検討中さん]

今日、現地確認に行きました。
市営住宅に隣接していて、個人的にあまり雰囲気はよくなかったです。至る所にフンの後始末、フンさせるなとの貼り紙がありました。期待外れかな。

[8: 匿名さん]

>今日、現地確認に行きました。
>市営住宅に隣接していて、個人的にあまり雰囲気はよくなかったです。
>至る所にフンの後始末、フンさせるなとの貼り紙がありました。期待外れかな。

市営住宅に近いのは良いとしても
分譲物件であるマンションとの比較が出来ないとすると
確かに残念になってしまいますね。
ちなみに小学校などの評判はどんな感じでしょうか。

[9: 匿名さん]

この物件、都心エリアじゃないでしょ。はずれでしょ。HPの図はへん。

[10: マンション検討中さん]

近いも何も、ここは市住の中。
老朽化で一部の棟を建て替えたり耐震補強して戸数を集約して、一部は解体して更地になってた場所です。

[11: 地元住民]

パデシオンさんの物件に住んでおられる方、管理会社、管理情報下されば有り難いです。良い点悪い点色んな意見が聞きたいです。マンションは住んでからが大切です。他物件で住人さん同士や管理会社、施工等、いきなり揉めているのを見ると、とても残念だし、残念で済むほど、不動産購入というのは甘いものではありません。住人さんの質や管理会社のしっかりさ、親切さ、住人さんの気持ちに寄り添った管理、マンションの将来的なきちんとした維持、相互的に判断できる材料があればいいなあと思います。

[12: 匿名さん]

パデの物件の過去ログを片っ端から読みばよくわかります。良くも悪くも庶民の味方。

[13: 匿名さん]

パデシオン関連の口コミていつもこんな感じ。
マンションの口コミに誠実さが感じられないのは何故なんだろう…。他を見てもよく荒れている。何の参考にもらならないし、真剣味もない
とてももったいない……。

[14: マンション検討中さん]

>>13 匿名さん
微妙な立地が多いからだとおもいます。

[15: 匿名さん]

立地ですか……。販売、施工、管理会社。全て同じところで会社の信頼性が何より重要。購入住んでからの事をみなさん考えられないのかなあ？深く考えずに簡単に不動産購入できる方（京都や伏見稲荷大社へのブランド感）とは価値観は随分かけ離れてるんだろな。京都地元で育った者としては、残念すぎる。地域や人の繋がり大切に思って下さる方、販売される業者、購入される住人さんどれだけいるんだろう…。

[16: マンション検討中さん]

睦備さん、くれぐれも庶民価格で販売して下さいね！

[17: マンション検討中さん]

>>16 マンション検討中さん
中京区のパデシオン、高過ぎてまだ完売してないみたいですな。パデシオンらしくない価格（笑）

[18: マンション検討中さん]

>>16 マンション検討中さん
そうですね！
せめて墨染弐番館くらいの坪単価で伏見稲荷も販売して頂きたいですね。完売するのも墨染弐番館は早かったですよね。
上層部の方お値段お願いしますね！

[19: eマンションさん]

パデには格安感を要望される方が多いですね。

[20: マンション検討中さん]

>>19 eマンションさん

パデシオンは低所得者の強い味方です！！

[21: eマンションさん]

>>20 マンション検討中さん
睦備建設の経営理念

https://www.mutsubi.co.jp/philosophy/

「広さ」と「コスト」。両方の意味でゆとりのある住まいこそが、そこに暮らす方々の人生をより豊かにしてくれると、私たちは信じています。
「1 への挑戦=1 ㎡でも広く、1 円でも安く」という想いは、私たちが果たすべき使命。同時に、一人ひとりのお客様と一緒にはぐくむ夢でもあるのです。

[22: 匿名]

広さ、コストですか…。地盤、建物構造、耐震内装のしっかりさ、管理、管理会社のきちんとした対応、総合的にみないと、只ただの安さだけでは購入を検討しにくいです。特に管理規約は大事です。売った後は知りませんという対応だけは絶対避けたいですね。住人さんの質も大事です。色々参考に見ていきたいですね。

[23: マンション検討中さん]

>>22 匿名さん
睦備さん、しっかりと施工管理はしておられますよ。

住人の質は‥期待するのがおかしいですよ。
高級マンションじゃないんだから（笑）

[24: 匿名さん]

しっかりとした施工管理の根拠は何でしょう？
決してむつびさんの批判ではありませんが…。地元なので昔からこの立地は分かっているつもりですが、高級マンションが建つ立地じゃなくても、マンションは集合住宅です。半ば運命共同体。常識ある生活が最低限出来ないと、マンションの将来価値にも関わります。それが望めないなら、除外物件かなあ。安さ重視で購入したい方にはよいのかもしれませんね。
むつびさん批判では全然無いので、一個人の感想です。

[25: 匿名さん]

むつび建設、京都府内でマンションも多く実績があるようで「パデシオン」をよく見かけます。きちんとされていると思いますけどね。
住人の質は運みたいなところもあります。
トラブルが起こった時に管理会社がきちんとしていたら安心感がうまれます。知名度も京都府内では割とありますし、ちゃんと対応してくれるんじゃないかな。勝手な思い込みかもしれませんが。

公式ホームページにまだ間取りがのっていないので、待ちたいと思います。
資料請求はしていないので、資料請求者限定で公開しているのかもしれませんけど・・・

[26: 匿名さん]

SNSは割に悪い情報が上がりがちです。自分で考える冷静さ、直感を大事にしたいかな。そう住人さんの質はホント運ですよね。けど何度かモデルルーム等でテンション上がって内覧しておられる人見ると、うーん、大丈夫かなあと不安ですねえ。
25さん、ご意見して頂き有り難いですが、思い込みは…思い込みで不動産購入は出来ません。施工も他物件でとらぶっている情報もあったし何せ、管理会社、ここきちんと出来ないと、絶対ダメですね。まだまだ広い視野で見ていきます。

[27: マンション検討中さん]

そう、ここは見渡す限りの市営ビュー

[28: マンション検討中さん]

>>27 マンション検討中さん
分譲には微妙な立地ですね。

[29: マンション検討中さん]

>>28 マンション検討中さん
その微妙な立地だからそこ、「1 への挑戦=1 ㎡でも広く、1 円でも安く」を実現できます。

[30: マンション検討中さん]

>>29 マンション検討中さん
実現できますかね？
高くもない土地なのに、仕入れが高かったんですとの常套句でお高くなるのでは

[31: 匿名さん]

こちらをどうぞ。

京都市一般競争入札公示資料↓
https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/cmsfiles/contents/0000245/245043/3...

同、結果の広報↓
https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000190155.html

ちなみに、周りを取り囲む京都市鈴塚市営住宅の来歴はこちら↓
http://www.blhrri.org/old/info/book_guide/kiyou/ronbun/kiyou_0141-02.p...
（長々読むのが面倒なヒトは、P47~P49を）

・・・「微妙」どころか直球ど真ん中じゃん。

[32: 匿名さん]

31さん、販売会社の方かなあ。本当にこの辺りをしっかり理解してのご意見かな？
ど真ん中ではないと思うのですが…。
伏見稲荷大社の人気でこの立地に建設したいという意図しか見えないのですが…。もう、幼少期から知っている地元だし、だからこそ、揉め事も無く、購入される方も良かったなあと思える物件だといいのになあと何となく思いました
むつびさん批判では決して無いので、反対意見は遠慮して下さいね。マイホームは夢や毎日の生活、日常がつまっているものなので。

[33: マンション検討中さん]

>>31 匿名さん
ありがとうございます。

やはりここドスライクでしたね。仰る通り、微妙なんてもんじゃないでした‥

言うならば、市営住宅パデシオン棟でしょうか。
それなりに安ければ売れると思いますが、値打ちつけると苦戦するんでしょうね。

[34: マンコミュファンさん]

皆さん、ガラだとか京都の闇とかそういうのにこだわる人は、プレミ西院にしましょう！

[35: 匿名さん]

他社が、手を出さない土地を企画力で事業化。自社施工、自社販売、自社管理で安価な価格設定で集客。
https://www.zakzak.co.jp/smp/economy/ecn-news/news/20140810/ecn1408100...

[36: 匿名さん]

どうして他社が手を出さないか分かりますか？全て自社でやり切るには、もの凄い責任は伴います。昔、パデシオンの関係者も販売物件に住みます…と聞いた事があります。この件の疑問は未だに拭えません。とてもやりにくい。本当に嫌でした。当然購入はしませんでした。

[37: マンション掲示板さん]

パデシオンスレを、ざつと見ましたが、他のスレとは異なる独特の書き込みが目立ちました。立地の歴史的懸念、施工仕上がりへの不満、入居者の無断駐車、喫煙など。管理人判断で削除された書き込みも多いですね。

[38: 匿名さん]

「外国人に人気の日本の観光スポット」で伏見稲荷は2013年から6年連続で第1位。
オーバーツーリズム対策で、数年前から京都市の重点施策としてマンションよりホテルの積極的活用を押していた背景があります。
（最近になってようやく方向転換したようですが･･･）

おかげでホテルの客室は1.5倍に増え、新築マンションの着工戸数は2/3に減少。
市内の物件で「○○地区学区で〇年ぶりの新築分譲マンション！」などというセールス文句がでかでかと載るようになったのもこの頃から。

だから用地取得に苦労しているのは判りますが、ココは無いんじゃないかと。

ランキング圏外の清水や祇園周辺、嵐山の惨状を見るまでもなく、あふれかえる外国人観光客と食べ散らかしなどのマナーの悪さ、合法・違法を問わず民泊の乱立や送迎車両による渋滞、観光地人気なんて地元住民には迷惑な話以外のなにものでもないし、ましてやいわく付きのこの場所（しかも現役？？）

徒歩圏内で3線利用可、日常的に使うスーパーやコンビニも近く車を使えば京都駅も商業施設もわりと近くにあって、ロケーションはいいと思うのですが･･･ちょっと躊躇してしまいますね。

[39: 匿名さん]

そう…。本当に立地が…。家族は懸念しています。安く販売しないと苦戦するでしょうね。あの場所に分譲マンションなんですよね。地元京都人としては見送ります。

[40: eマンションさん]

過去スレですが、色々書き込まれたパデです。新築よりも随分、値上がりしたと思われます。そう言う意味では、お買い得だったと思います。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/288399/

[41: マンコミュファンさん]

>>39 匿名さん

そうなんですね‥
良ければ教えていただけませんか？

[42: マンコミュファンさん]

伏見区深草と市営住宅で分かるでしょう。

[43: マンション検討中さん]

懸念のある方は断念されるのが賢明。拘りの無い人にはお得物件になりそうです。

[44: 匿名さん]

43さん、どなたの意見ですか？不動産購入て、物みたいにそんなぽんぽん買えるものなのかな？こういう言い回しとても苦手です。

[45: マンコミュファンさん]

>>43 マンション検討中さん

いわく付きなのは分かりますが、安く提供するでしょうか？
用地落札価格は割と安いですね！

[46: マンコミュファンさん]

>>43 マンション検討中さん

同時期に竣工する、プレミスト西院がオススメでしょうね。

[47: マンション研究室]

>>45 マンコミュファンさん
「1 への挑戦=1 ㎡でも広く、1 円でも安く」なので期待したいですね、

[48: 匿名さん]

又、１円でも安くの謳い文句ですか…？
これ言うとパデシオンさんの質もっと下がるような気がするんだけどな…。分かる人は分かると思いますよ。

[49: マンション研究室]

経営理念

“豊かな人生”をもたらす住まい
「広さ」と「コスト」。両方の意味でゆとりのある住まいこそが、そこに暮らす方々の人生をより豊かにしてくれると、私たちは信じています。
「1 への挑戦=1 ㎡でも広く、1 円でも安く」という想いは、私たちが果たすべき使命。同時に、一人ひとりのお客様と一緒にはぐくむ夢でもあるのです。

[50: マンコミュファンさん]

>>48 匿名さん
コストカットと下請叩きね