プレミスト京都西院ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト京都西院についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/kyoto/saiin/

所在地：京都府京都市右京区西院高田町4番1、京都市右京区西院西高田町27番（地番）
交通：阪急電鉄京都線「西院」駅から徒歩9分
間取：1LDK～4LDK
面積：52.77平米～89.52平米
売主：大和ハウス工業株式会社・名鉄不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[642: 購入経験者さん]

ここがどうなのかは知らんが、ウソを吐かないと売れない！と営業さんが思うような物件は買ったらアカンで。

この物件は、騒音と焼肉臭の問題があるので、完成したあとでないと契約しない。という客がいるのは当然だから、竣工時３０～４０の残なら上等だとは思うが、その後の進捗がゼロ（マイナス？）じゃ話にならない。

どちらにしても場所が西院で１５１戸売り出して竣工１年経っての残戸が二割超ではお話にならない。
今からの買いなら値引きは少なくとも１０％は要求しないとな。
それだと儲けがありません！と言うだろうが、この状態で利益を取ろうという姿勢がおかしい。

コロナ前なら、売れ残っている間に新たに出てくる物件が、もっともっと高くなって、割高だったものが割安に見えてくることがあったが、もうそういう時代じゃない。新規物件も安くはないが、面白い場所に面白いものが出てきているし、以前なら、強気で突っ走った立地にちょい難アリ物件なら,ちょいと価格／その他に工夫を入れてきている。

今、検討中で、いますぐ入居しなくても良い人はラッキーだ。手広く検討したら、いいモノにあたると思うで。

[643: 購入経験者さん]

補足だが、ダイワの言い値で買った人は、後から値引きされるとリセールに響くだろ。と思うだろう。

いますぐの転売なら、そのとおりだと言わざるを得ないが、通常は５～１０年経ってからの売却だろ。

リセール価格の９割超は立地と築年で決まるから、新築時の値引き有無は影響しない。てか、中古の仲介屋は不勉強だから何も知らんし、それで通用する世界。

西院のリセールを気にするなら、まず共有部分の放置物をなんとかした方がいい。

まっとうな分譲住宅購入者なら廊下にスケボーが転がっているような物件は買わない。ゴミ置き場とチャリ置き場と郵便受けを見て住民の民度を判定せえ。というのが中古購入のセオリー。これらは他物件とガチの勝負になる。廊下にベビーカーだのスケボーだのは論外。ＵＲ賃貸でもハテナがつく。

あのマンションは住民も管理もしっかりしている。と思われる物件にしないと。

[644: マンション検討中さん]

販売当初はかなり反響ありそうだったのに、なんでこんな売れ残ってるんや？値段か？

[645: マンコミュファンさん]

うーん、西院は便利なとこだけど便利なだけならもっと郊外で安いとこあるし、市内の高級嗜好としてはやっぱり御所南とか上京、中京で欲しいんじゃない？共用施設とかエントランスとか近隣でこんなに豪華なの最近無いから建物としては屈指の良さだと思うんだけど。

[646: eマンションさん]

>>634 匿名さん
こちらまだたくさん売れ残ってるのですね、驚き。焼肉はいい匂いですが、毎日だとしんどいかもですね。京都で１番のヘルメット販売店ツボイがマンション前にあるのでヘルメットを買うときは便利な物件なのですが

[647: 匿名さん]

近所の大阪ガス物件に応募して落ちました。ここは、あそこに比べて高すぎます。

[648: 匿名さん]

>>645 マンコミュファンさん
共用施設など豪華な点が、コロナ禍では活用できないので、
無用な施設に見えるのもマイナスかもしれませんね。

[649: マンコミュファンさん]

もう結構な値引きとか提案してるのかな？
3ldkで70平米で4500前後まで落ちるなら、ネガティブな要素があっても、だいぶお買い得な気がする。二条の定借シエリアが申し込み殺到で即完売したけど、65から70平米で価格が3900から4500くらいだったし、このあたりの層に検討してもらえれば完売すぐだろうに。提案のがランニングコスト高いしね。

[650: マンコミュファンさん]

>>649 マンコミュファンさん

提案のが×
定借のが○

[651: 匿名さん]

立地からいうと、二条駅界隈のほうが何かと便利ですし、
ここは「西院」とは言っても実質的に「西大路五条」だから、
イオンはあるけれど、それ以外ぱっとしないのが苦戦の理由かと…

[652: 匿名さん]

>>649 マンコミュファンさん
二条の定借は、推測ですが、70年分の借地代が最初の購入代金にかなりの部分入っているようでした。
月々の借地料は、税金＋アルファ程度でかなり安かったと記憶してます。
その結果、土地付きマンションより20％くらい安かったようです。
リセールや70年間借りるのが不安だったので見送りましたが、
ここに目をつぶれば、良い物件だったと思います。

あと、二条は駅前にスーパーが何件かあり、通勤の帰りに立ち寄って買い物ができます。
西院は、通勤帰りの買い物は、マンションを通り過ぎてイオンや、ライフに行くことになるので
平日の動線が長いのもネックですね。

[653: マンコミュファンさん]

うん、そうなんだけど定借が気になっても同値かちょい高いぐらいで完全に買えるなら西院でも建物のクオリティがこっちのが良い？からこっち買う人がいるかなと思った。やっぱマンションて立地なんだよなぁ。

[654: マンコミュファンさん]

シエリア二条の掲示板見てきたけど、地代って月1万くらいみたい。土地の固定資産税と変わらないね。ランニングも高くは無いんだな。
また二条あたりか西院に定借できて欲しいけど、もうデベも相場の10から15%オフぐらいから販売しそうですね。

[655: 匿名さん]

駅近でなく、イオンが近いのは、郊外って事ですね。
郊外にしては価格が高いのが問題だった様に思います。

[656: マンション検討中さん]

ここって後何部屋位余ってるんでしょうか？

[657: 匿名さん]

ここは西大路通りに面しているので正真正銘の京都市内。
どんな妄想型の京都人からしても郊外ではない↓
https://twitter.com/kinokuniyanet/status/105600813849772032

[658: 通りすがり]

>>656 マンション検討中さん

HPには「販売戸数24戸」と書いてありますね。

[659: eマンションさん]

>>658 通りすがりさん

これはマジでどうすんだろうね。
粗利が少ないマンションは30％オフとかは、できないだろうし。
周りの新築がジリジリと資材や人件費高騰で上がり切ったときに相対的に安くなってやっと完売レベルかな。もう築浅新築ではなく未入居物件になってしまうけど。
立地もまぁまぁ、建物も立派で共有部も良さげ。値段よな。

[660: マンション検討中さん]

>>659 eマンションさん
値段もさることながら、間取りもイマイチで、なんか柱が出っぱってて、現地で見ると、うわぁってなりそうなんですよね。
立地や外観はすごく良いと思ってます。

[661: マンション検討中さん]

前を通る度に良いマンションだなとは思うんだけど、値段がな…。
3LDKで4000万前半で有れば即買いですね。
大和ハウスさん待ってますよ。

[662: 匿名さん]

販売価格（税込）4,420万円～8,050万円

3LDKはいくらなんでしょう？
最多販売価格帯が5500万円台、5800万円台とあるので、6000万円弱ということはわかりました。
値引きがあれば買う人も多くなりそうですか？

[663: 検討板ユーザーさん]

>>657 匿名さん
上記の説明京都人からすると、西大路通りの西側なので市内ではないですね?、西大路通りの東側だったらよかったですが?

しかし確実に郊外ではありません

[664: KEN]

>>663 検討板ユーザーさん
そうですね！京都全体から見るとどちらかと言うと中心街で完全に郊外ではないですね！

[665: eマンションさん]

>>664 KENさん

でも、中心街の端っ子の立地なのに二条ぐらいの価格で売り出したもんだから余っちゃってるんだよな。

[666: KEN]

>>665 eマンションさん

そうですね！

[667: マンション検討中さん]

>>665 eマンションさん

確かに。
ただ最近の二条周辺でこれ位のクオリティのマンションは建ってないですよね。
同価格も当然かと。

[668: 匿名さん]

>>657 匿名さん
西大路通より西なので、「一応京都市内」ですね。
伏見や六地蔵と同じ扱いです。
あくまで、この脳内地図によればですが。

[669: 匿名さん]

>>667 マンション検討中さん
クオリティって何を指していますか。
立地ではなくて、ブランドと規模ならば、同じく「一応京都市内」の六地蔵に
同じくらいのクオリティのマンションが販売中ですが、価格は全然違います。
それでも、売れ行きはゆっくりな様です。

[670: マンション検討中さん]

>>669 匿名さん
大阪人ですけど西院は京都市右京区ですよ？
一応京都市内の意味が分からないです。
幼児でも分かると思いますよw
住所調べてねー

[671: 匿名さん]

>>670 マンション検討中さん
大して投稿も無いのですから、関連する投稿を見てからにした方が良いですよ。
それとも、大阪人にはわからないことなのでしょうか。：P

[672: eマンションさん]

>>670 マンション検討中さん

超簡単に言うと、同じ京都市内でもビックリするぐらい価格差があるんですよ。1駅で坪単価100万近く違ったり、何なら道を隔てただけでも大きく変わる。

[673: 匿名さん]

行政的には京都市内でも、ヒエラルヒー意識の高い京都人からすれば
見下されている区がいくつかあって、この辺がやっかいなところ。
そんな偏狭な京都ナショナリスト達など無視すればいいんだけど、京都に
10年も住むと、自分もそのナショナリズムに染まってしまうんです。

[674: 匿名さん]

30年以上市内に住んでますが、洛中に住んだからと言って特権も別にないので洛中意識はネタとして楽しめばいいですよ。生粋の洛中育ちも洛外育ちも知人にいますが、実害受けたことないです。
学区的に子育てを御所周辺でしたいとかでもなければ、洛中洛外曖昧くらいのほうが子も歪まずに育ちますしね。

[675: 匿名さん]

まあ、要はこのマンションは、ステータスが特段高い場所でもないのに価格が高いということですね。
この点は異論がないところだと思います。

[676: マンション比較中さん]

>>665 eマンションさん
焼肉臭の件もあると思います

[677: 匿名さん]

西大路側から見た感じ、1F部分が道路に比べて低くないでしょうか。
素人ですが、全体の高さに制限があるためか、戸数を作るために無理している印象があります。

[678: 匿名さん]

>>676 マンション比較中さん
臭いはわかりませんが、焼肉屋さんに面しているのは北向きになるのですよね。
そちらの方が問題なのではないでしょうか。

[679: マンション検討中さん]

>>678 匿名さん

すいません。
どういう意味でしょうか？

[680: 匿名さん]

>>679 マンション検討中さん
北向き云々とおっしゃっているので、風水にかかわることかもしれませんね。

[681: 匿名さん]

HPのプランを見ると北に面する２プランが残っているようです。
東側だけでなく西側も角部屋なのに残っているのは、向きの問題かと思いました。
プランで紹介されているからと言って残っているとは限りませんが。

[682: 匿名]

>>662 匿名さん
先週見学した際は、68㎡のタイプで、4,800万円までの値引き提案でした。60～70㎡程度の3LDKは、ここ最近値引き額を増やした事でかなり動きがあるみたいで、確かに残っている部屋は4LDKなどの広めのお部屋が多かった印象です。

[683: マンション検討中さん]

>>682 匿名さん

参考になります。
共用部や部屋の中はどうでした？

[684: 匿名さん]

先月このマンションを契約しました。
担当に聞いたところ、7月にかなり契約が増え、
西側の部屋はほぼ完売、東向きの３LDKが少々残、あとはルーバル付きのかなりウエイトの大きい部屋が残っているとのことでした。
内覧へ行っても住まれている方の質も良く、入居が楽しみです。

[685: 匿名]

>>683 マンション検討中さん
お部屋の中は特別他の物件より良いというわけではなかったですが、共用部はラウンジスペースやゲストルームなんかもあり豪華でした。

[686: マンション比較中さん]

>>684 匿名さん
梅田までのアクセスを考えて、阪急沿線かJR沿線で検討しています。
他の方も書かれているように、やはり3LDKの数はもう残り僅かでしたでしょうか？ある程度のお値引きがあるなら非常に魅力的です。。自分で確認しに行くべきなのですが、仕事の関係で時間が取れず。よろしければお教えいただければ幸いです。。

[687: 検討板ユーザーさん]

>>682 匿名さん
参考になります。
68平米のタイプは高層階でしょうか。

[688: 匿名さん]

>>686 マンション比較中さん
西向きのお部屋ですと数戸残っていたはずです。このマンションは奇数階が明るめのフローリング、建具で、偶数階が少し暗めなフローリング、建具です。たしか残っているのは奇数階の方が割合が多かったはずです。
モデルルーム、商談用で一戸必ず3LDKの部屋を残しておかなければならないとの事だったので、上手く行けばそのお部屋も視野に入れられる？かもしれないです。。。(わからないですが)売り切りに動いているので、ある程度のお値引は応じてくれそうです。

[689: マンション比較中さん]

>>688 匿名さん
非常に詳しくお教えいただきありがとうございます。
やはり3LDKの残戸数は残りが少ないのですね。。
お部屋が残ってるうちに、本格的に検討してみます！

[690: 匿名]

>>687 検討板ユーザーさん
3階のお部屋でした。

[691: こたろう]

このマンションって半年間で10件くらいしか売れてないって本当ですか？
売れていない理由と、値引き幅を知ってる方教えて下さい。