プレミスト京都西院ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト京都西院についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/kyoto/saiin/

所在地：京都府京都市右京区西院高田町4番1、京都市右京区西院西高田町27番（地番）
交通：阪急電鉄京都線「西院」駅から徒歩9分
間取：1LDK～4LDK
面積：52.77平米～89.52平米
売主：大和ハウス工業株式会社・名鉄不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[422: 評判気になるさん]

>>417 マンション検討中さん

とても参考になります。
プレミスト西院に決められたんですね。ジオ二条と比較していかがでしたか？

プレミストは先日見学したのですが、南向きは残念ながら予約が必要だったので拝見出来ず。南向きにされた決め手はありましたか？

東向きのモデルルームは、おっしゃる通りニオイや騒音は一切気にならなかったです。静かな出部屋から東山を眺められるのは良いなと思いました。夏は大文字、秋は紅葉と四季を愉しめそうです。

打ち合わせの部屋は西向きでした。モデルルームの華やかさはないですが、冷静に判断できて良かったです。バルコニー側の向かいは道を隔てて三階建ての庁舎。人の気配は感じませんでした。窓を開けても西大路の騒音や排気ガスが全く気にならないので、静かに暮らせそうでした。
西日がきつそうですが、外側から断熱されているので、ひと昔前のマンションのように部屋がむし暑くなることはないそうです。

[423: マンション検討中さん]

>>422 評判気になるさん
ありがとうございます。
ジオ二条は、私の予算では、間口が非常に狭い間取りになってしまう点と、南向きの住戸が小学校と隣接していて、高階層を購入しないと、日当りがのぞめそうになかったので、プレミストに決めました。プレミストもジオ二条も利便性の良さそして、スーパーや病院等、施設が充実している点が良いと思います。

プレミストは、東向きや西向きの部屋も非常に魅力的でした。ただ価格が日当りが1番良いとされる南向きの部屋でも、東や西向きとあまり差がなかった点が決め手になりました。

おっしゃる通り、東向きは眺望、西向きは、静かに落ち着いて暮らしたい方に、最適な部屋だと思います。

Low-E複層ガラスで断熱性にすぐれた窓になっているので、西向きの部屋のデメリットが少ないと思います。

[424: マンション検討中さん]

西院エリアで、築浅物件だと中古でも5,000万円程度で、売りに出されています。

長谷工の長期保証や住宅ローン減税等、新築のメリットを考慮すると、このプレミストの物件はかなり、良いと思います。コロナ禍でなければ、もっと売れ行きが良かったと思います。

今後も建材費の高騰や、万博イベントなどで、関西エリアのマンション価格は、下がらないと思うので、個人的には、南向きの部屋をこの時期に契約できて、非常に良かったと思っています。

[425: 評判が気になる]

>>424 マンション検討中さん

ありがとうございます。
ジオ二条との比較、南向きの決め手、どちらもよく分かります。いま思うと南向きを案内していないのは、人気があるからなんでしょうね。
そして、築浅中古との比較まで。まさにそこが悩みどころです。新築のメリットはよく検討してみます。

[426: マンション検討中さん]

>>425 評判が気になるさん
参考になり、良かったです。

私も築浅中古とも悩みました。
中古物件は、新築以上に慎重に部屋を確認した方が良いと思います。セカンドハウスの使用で、ほとんど未使用（新築同様)の部屋もあれば、築浅なのに、部屋の中のドアが破壊されていたりと、傷みがひどい部屋もありました。

また修繕積立金も考慮した方が良いと思います。
5年、10年単位で月々支払う積立金が上がっていくようです。これは、一般的に小規模マンションだと、上がる金額が高いそうです。

[427: 匿名さん]

昨日(5/19)、京都市立病院に行った帰りに周りを見て回りました。
南側に別の建物（民家）が入り込んでいるのが気になりましたが、立派な建物ですね。
ただ、東側(西大路側)の細い植え込みが結構枯れていますね。。
まだ、管理会社メンテナンスが、できていないのでしょうか。
初期の不良で直してもらえるのでしょうが、気になりました。

[428: 匿名さん]

焼肉って↓のことでしょうか。
これで文句言われると店の立場がないような気がします。
https://www.google.co.jp/maps/@34.9977204,135.7320466,3a,75y,259.48h,98.27t/data=!3m6!1e1!3m4!1suX7blXMAx6fNxftXnhhBTg!2e0!7i16384!8i8192

[429: 評判が気になる]

>>428 匿名さん
そうです。焼肉「やる気」さん。
お店の方が先に建っているので、マンション側で対策してほしかったということなんだと思います。時間帯によるかもしれないですが、窓を開けても気にならなかったです。

[430: マンション検討中さん]

焼き肉店の対策まで、ディベロッパーの方は、しないのが普通だと思います。

[431: 購入経験者さん]

>427さん

一年以内の植栽枯れは瑕疵補修の対象だったと思います。2年目も、ちょっと融通を聞かせて貰ったこともありました（理事長だった時に、2年目も瑕疵補修の対象だと思って頼んだら、ある程度まで対処して貰えました）。

[432: マンション掲示板さん]

>>431 購入経験者さん
瑕疵対象でなくなった場合は、費用はどうするのでしょうか?
修繕積立金を使用するのでしょうか?

[433: 購入経験者さん]

瑕疵補修期間が終われば（対象によって、期間が決まっていますが）、あとは随時修繕積立金からの補修になります。以前住んでいた三井さんのマンションは、偶然外装タイルの浮きが見つかり（管理会社の担当者さんがしっかりしていたためです）、浮いている可能性のある外壁面を点検して、問題箇所を全て瑕疵補修で直して貰ったことがあります。あれも、担当者さんが気がつかなければ瑕疵補修期間を過ぎてしまって修繕積立金からの補修になった可能性もあります。
ともかく、わからないことは、管理会社の担当さんに理解できるまで説明してもらうことです。

[434: マンション掲示板さん]

>>433 購入経験者さん
ありがとうございます。大変参考になります。
気になる点、不明点があれば、管理会社に問い合わせて確認していきます。

[435: 購入経験者さん]

ご返信ありがとうございます。管理組合が管理会社を同じ意識を持つパートナーとしてどんな風におりあっていけばいいのかということだと存じます。以前、住んでいた三井さんの物件も最初の二年間は色々と問題が出てきてましたけど、管理会社の担当さんは最初の二年間はほとんど問題が出るはずがない、と突っぱねてました。ちゃうやろそれ、と状況証拠を提示して管理会社と向き合うと流れが変わりました。
管理会社にお任せするのではなく、それなに・・と説明をしてもらうのは大事です。

[436: マンション検討中さん]

>>435 購入経験者さん
ありがとうございます。
来月末から、住み始める予定なので、いろいろ勉強になりました。

[437: 購入経験者さん]

ご存知ない方がいらっしゃるかもしれませんので。
管理組合で入る火災保険で住民の自転車保険が不要になる場合があります。火災保険で自転車の人身事故の保険がカバーできるかどうか、管理会社に確認した方が宜しいかと。そのほかにどんな特約がついているかも含めて。

[438: マンション検討中さん]

建築し終わってますし少しは値引きされてるのでしょうか？
一年前に聞いた価格だと高すぎて手が出なかったのですが･･･変わりなしでしょうか？

[439: マンション検討中さん]

>>438 マンション検討中さん
変わりないです。

[440: マンション検討中さん]

>>438 マンション検討中さん
2,3月は、キャンペーンで家具、家電などがもらえたみたいです。私はキャンペーン時期をのがして、4月に契約しましたが、またキャンペーンされるかもしれませんね。

[441: マンション検討中さん]

>>438 マンション検討中さん
近年、マンション価格、高いですし、西院も人気エリアなので、年々上がってますね。

でも今は、ローン金利もかなり低いので、購入検討される時期としては、良いかと思います。

[442: マンション検討中さん]

今年から新設されたグリーン住宅ポイントも、もらえるので、購入を検討するには、良い時期かと思います。

[443: 評判気になるさん]

焼き肉の匂いがするのかしないのかハッキリしないが、しないのに今の残戸数というのは、酷くないか？　トコトン不人気と言われてもしょうがない。。。。

[444: 評判気になるさん]

残戸数　
2021/5/18　31戸
2021/6/27　29戸
進展してない。営業員は何人いるんだ？

[445: マンション検討中さん]

コロナ禍なので、売れ行き、しかたないかと思います。建物自体、外観も内装も共用施設も非常に良いので、完売も時間の問題かと思います。

ここのスレッド数の多さからも、人気物件だと思います。

他物件も、格安物件以外は、今のコロナ禍の時期、そんなに売れ行きは、良くないと思います。

[446: 匿名さん]

このスレが立ったのが、2019-10-30でコロナ直前。
2020年前半は新規マンションが途絶え、後半の秋口から乱立したと思います。
その結果、現在本物件と比較されている物件は、二条、円町など、まだ完成前のものです。しかも、新規案件が増えてきています。

言い換えると、一期の3割以上売れるのが期待できる時にコロナでつまずき。
コロナ後半で、徐々に売れていくタイミングでは、新規物件に検討客が流れ、
今は、完成したが、残っているのは高額な部屋が多いうえに、
さらにあちこちで新規案件が増えている。という感じでしょうか。
入居は、次の新年度に間に合えば、良いと考えると、よりどりです。

[447: 匿名さん]

>>444 評判気になるさん
6/27ではなく、5/27時点で29戸だと思うのですが、何処からの情報ですか？

[448: マンション検討中さん]

すでに122戸、売れているということでしょうか?

[449: 匿名さん]

>>447 匿名さん
このマンションのHPの物件概要に
情報更新日：5月21日　販売戸数29戸とあります。
この情報じゃないでしょうか。
また、次回の情報更新が6月4日とあります。2週間ごとに更新ですね。

[450: マンション検討中さん]

>>449 匿名さん
その情報は確実に間違っています。
既にそれ以上は埋まっています。

[451: マンション検討中さん]

>>450 マンション検討中さん
もっと売れているということですね。
完売まで、20戸くらいでしょうか?

[452: マンション掲示板さん]

質問させてください。
マンションをローンで購入する場合、提携ローン以外で申し込みをしても良いのでしょうか?

ネット銀行のローンは、保証料が無料になっていることがあり、かなり提携ローンより安い印象を受けます。

低金利はもちろん、他口座からの自動入金など、他にも無料になっている点が非常に多いと思いました。

[453: マンション検討中さん]

たとえば、auじぶん銀行やソニー銀行だと、保証料は無料です。通常、5,000万円のローンを組むと保証料が100万円くらいかかります。

プレミスト西院の物件が、auじぶんやソニー銀行とローン提携してない場合でも、ローン先として選択することは可能でしょうか?

金利上乗せなしで、ガン、ケガ、疾病の保障なども付加されるケースもあり非常に魅力に感じています。

[454: 匿名さん]

別のディベロッパでお聞きした時の情報ですが、
提携は、auと都銀がありました。
それ以外も、期限内に代金を振り込めるのであれば、利用可能と言われました。
提携が複数あるのは、審査の厳しさが異なるためとのことです。
ただ、手数料が融資額の2%以上はかかるので、5,000万なら100万以上は必要ですね。
ディベロッパーもローンが通らないと困るので、
まずは提携ローンで仮審査を勧めると思います。
提携を保険として押さえておいてから、別のローンを調べるのがいいと思います。

[455: 匿名さん]

まあ、ディベロッパーからすれば、期限内に代金が振り込まれれば良いわけで、
それが自己資金だろうが、借金だろうと、関係ないから当然ですね。
ディベロッパーがローンにかかわるのは、キャンセルのリスクを下げる意味が大きいと思います。

[456: 匿名さん]

>>450 マンション検討中さん
このマンションのHPの物件概要の情報です。
https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/kyoto/saiin/gaiyo.html

今回情報更新　令和3年5月28日
次回予定　　　令和3年6月11日
販売戸数　　　28戸

と、ありました。
間違っていると言われても答えようがありませんね。

[457: マンション検討中さん]

>>454 匿名さん
情報ありがとうございます。
参考になります。

たしかにネット銀行は、低金利と保障が手厚いですが、手数料がかかりますね。

提携ローンと並行して、自分でも調べてみます。
ありがとうございます。

[458: マンション検討中さん]

残り28戸数だと、かなり売れ行き良くなってると思います。竣工前の去年年末あたりは、まだかなり残りの住戸がありましたので。

[459: マンション検討中さん]

右京区は、西院・太秦・梅津・嵐山エリアがありますが、資産価値が1番高いのは、西院エリアでしょうか?

[460: 匿名さん]

>>459 マンション検討中さん
もちろん西院アリアです。
こちらの物件は西大路通りに面してるので、西院エリアでも高いです。

[461: マンション検討中さん]

>>460 匿名さん
ありがとうございます。

[462: マンション検討中さん]

>>456 匿名さん

そこの更新はだいぶ遅れてると思います。
実際は埋まっているので、見学行って確認してみて下さい。

[463: 匿名さん]

>>462 マンション検討中さん
HPは契約済を除いた戸数を表示で、
現地では加えて商談中を除いているんじゃないでしょうか。
同じ部屋で複数の商談を並行しては行えないですからね。
想像ですが。

[464: マンション検討中さん]

低金利の今、ローン契約をすれば、優遇金利は期間中ずっと適用されます。

今、京都市内のマンション価格は、高いですが、低金利・住宅ローン減税・グリーン住宅ポイント・固定資産税の新築減税など、メリットも多いため、購入検討時期としては、非常に良いと思います。

プレミスト西院、クレビア西院、BRANZ円町、ジオ二条と、近辺で新築マンションが多くあるのも、選択肢が多くあり、非常に魅力だと思います。

[465: マンション検討中さん]

南向きと東向きの住戸は、ほぼ完売の状況でしょうか?

[466: マンション検討中さん]

プレミスト西院の道路をはさんで向かいにある、解体中の建物ですが、解体後に、その土地には、また新しいマンションが建築される予定なのでしょうか?

知っている方がおられたら、教えてください。

[467: マンション検討中さん]

近辺のマンションでいうと、阪急 西京極駅とJR 西大路駅付近に、新築マンションが建つとWEBで見ました。ディベロッパーは、京阪不動産と名鉄不動産でした。

マンション価格としては、プレミスト西院よりも少し価格は安く販売されるのでしょうか?

それとも年々、京都市内のマンションは価格高騰し続けているので、ここよりももっと高値で販売されるのでしょうか?

[468: マンション検討中さん]

西大路駅付近の建築予定マンションは、下記です。

https://kyoto1192.com/meitetsu-kyoto-minamiku-karahashi-residence/

西京極駅付近の建築予定マンションは、下記です。

https://www.keihan-re.jp/mansion20006/outline/

[469: 評判が気になる]

>>466 マンション検討中さん

大阪のデベロッパーが競売で落札しました。デベロッパーの傾向から収益マンションの可能性が高いです。
他にもイオン周辺でいくつか開発が始まってますが、土地が狭いので、プレミスト西院と比較になるマンションはしばらく出て来なそうです。

[470: 評判が気になる]

>>465 マンション検討中さん
高層階はまだ残っているはずです。南向き中低層は完売、東向き中低層は3-4タイプが残っていましたが、いくつかは販売されていませんでした。在庫が偏らないように販売開始時期を調整しているそうです。

[471: マンション検討中さん]

>>469 評判が気になるさん
ありがとうございます。
プレミスト西院のような大規模マンションは、なかなか京都市内では、めずらしいんですね。