東京建物のブリリアシティ西早稲田

[匿名さん]

ブリリアシティ 西早稲田
公式サイト：https://www.bc454.jp/

神田川の桜並木越しに甘泉園公園を望み、隣接地には「東京染ものがたり博物館」。
山手線内側、豊島区と新宿区にまたがる緑豊かなポジションに総戸数455戸の大規模マンションが誕生します。
「オリジン電気」旧本社跡地の定期借地権物件。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をよろしくお願いいたします。


(仮称)高田プロジェクト
所在地番　　東京都豊島区高田1-176-2他、新宿区西早稲田3-410-237
住居表示　　東京都豊島区高田1-18
交　　通　　東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅徒歩7分、都営荒川線面影橋駅徒歩1分、
　　　　　　東京メトロ東西線高田馬場駅徒歩12分、JR山手線高田馬場駅徒歩15分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上15階建　共同住宅(455戸)、店舗(事務所)
延床面積　　37,759.43 ㎡
建築面積　　 5,995.03 ㎡
敷地面積　　12,348.42 ㎡

建築主　　東京建物株式会社
設計者　　株式会社長谷工コーポレーション
施工者　　未　定

着工 2020/02/01
完成 2022/06/30

[正式名称、公式サイト情報を追記いたしました。2020.2.29管理担当]
　
　

[922: 匿名さん]

>>921 匿名さん

ここに70年住む気はないので、リセール、貸したときの利回りの方が大切です。

[923: マンション検討中さん]

貧乏神みたいさんですか？

[924: 通りがかりさん]

個人的には、住む満足感を重視する人の方が、リセールの方を気にする金の亡者よりも好感持てる

[925: マンション検討中さん]

>>924 通りがかりさん

ここはリセールは難しいと思いますよ。徹底的に周辺の取引制約事例を見るだけでなく、今後の居住スタイルが大きく変わる中で確実に高い家賃では、住みたいとは思えないんです。

[926: マンション検討中さん]

70年ずっと住み続けた際にマンションは解体されるので、資産はゼロになります。それであれば、20年後や30年後辺りに売却や賃貸に回した方が何らかの利益は生まれるかと。

どんな物件でもリセールはつきものなのですが、定借地権物件ならなおさらリセールのことは重要視すべきかなと思います。

[927: 匿名さん]

>>925 マンション検討中さん

今売ってる物件でリセールが良い物件ってどのマンションだと思います？

そもそも今買うことはリセールに向いてないのは当然で、その中でもどのマンションがリセールにまだ向いていて、そのマンションの中でどの住戸のリセールが向いているかという話。

今後の居住スタイルが大きく変わるってのは地方の大きな住戸が人気になるってことかな？そうすると、その地方の賃料がどんどん上がって、ここの家賃が下がる？
その考えだと都心はどこも家賃が下がる。
今の都心の所有権マンションは利回りが低すぎて、万が一あなたが言うとおりに家賃が下がった場合に耐性がない。それならこのマンション買った方がいいですよね？

[928: マンション検討中さん]

詳細は言わないが、雑巾絞り出すくらい再考されるのも、良いと思いますが。。。
あんまりアドバイスすると売れ残るし、自己責任なのでここまでにしとくよ。

[929: 匿名さん]

>>928
あなたがつまらんケチをつけたくらいで売れ残ったりしないよ。
どれだけ自分を過大評価してんの？ｗ

[930: マンション検討中さん]

>>928 マンション検討中さん
何かマイナスポイントありましたか？

[931: マンション掲示板さん]

>>928 マンション検討中さん
アドバイス下さい！
マンションマニア評価は良さそうですが。

[932: 匿名さん]

明日からの相談会で新たに出てくる情報ってあるんでしょうか？

[933: マンション検討中さん]

>>932 匿名さん
地域住民との交流会と事前審査位で、新情報はもうほぼ無いですね。価格の確定もまだ先ですし。

[934: 匿名さん]

>>933 マンション検討中さん
ありがとうございます。

[935: 匿名さん]

>>866 職人さん
やっと回答が来たので共有します。
ゴミ置き場移設については役所、町会関係者と協議を進めているみたいですが、移設については約束する訳ではないとのことです。確約されていないので、何だか残念です。。。

[936: マンション検討中さん]

サウスの東側はいつから売りますか？

[937: マンション検討中さん]

>>936 マンション検討中さん
来年からです。
値上げするらしいです。

[938: マンション検討中さん]

>>935 匿名さん
どこからの回答ですか？

[939: 匿名さん]

>>938 マンション検討中さん
ブリリアのアプリで質問できます。
かなり返答遅いですが。

[940: マンション検討中さん]

住所が新宿区と豊島区でまたがってますが、気にされている方いますか？
新宿区の方が都心５区でイメージが良い気がするのですが。。。
関係ないですよね？
該当する部屋が新宿区と名乗れるのですね？

[941: 匿名さん]

>>940 マンション検討中さん

住所は主たる出入り口の位置で決まります。
ここのエントランスは豊島区高田なので全戸とも住所は豊島区です。

[942: マンション検討中さん]

>>940 マンション検討中さん
新宿区を名乗りたいんですが、残念ですよね。
そこが価格の低さなのかもしれませんが。。

[943: マンション検討中さん]

新宿区に該当している部屋であれば、住所は新宿としていいのでは？

[944: マンション掲示板さん]

>>943 マンション検討中さん

ムリムリ。エントランスで該当建物の住所決まるんだから。とはいえ、新宿区だったらどんな住所になっていたのかな。

[945: マンション検討中さん]

今日ウエスト低層申し込みをキャンセルして、サウス中層に変更してきました。

[946: 匿名さん]

>>945 マンション検討中さん

本当か嘘かは存じ上げませんが、本当だとしたら身バレするような書き込みはやめた方がいいですよ。

[947: 匿名さん]

>>945 マンション検討中さん
昨日から購入希望書受付スタートなんじゃないんですか？

[948: マンション検討中さん]

結局決められず、時間ばかりが過ぎていきます。

[949: マンション検討中さん]

定借なので、価値維持できないから結構判断できないですよね。

[950: マンション検討中さん]

現地から早稲田駅方面に、まだ実際歩けていないのですが、スーパー三徳まで坂道だったりしますか？

知っている方がいたら、教えていただきたく。

[951: マンション検討中さん]

>>950 マンション検討中さん

早稲田通りは新目白通りより高台にあるので、早稲田通り沿いの三徳まではそこそこの上り坂です。

[952: マンション検討中さん]

>>951 マンション検討中さん
そこそこの上り坂なのですね。参考になりました。ありがとうございます。

現地近くだと、よしやまいばすけっと利用が良い感じですかね。

[953: マンション検討中さん]

>>952 マンション検討中さん
距離的にもその２つが便利かと思います。
自転車をお使いになるのであれば新目白通り沿いのOKやワイズマートもさほど遠くないです。ワイズマートは駐車場もあります。

[954: マンション検討中さん]

>>947 匿名さん

事前の方は既に始まってると思っていました。

[955: マンション検討中さん]

>>953 マンション検討中さん

OKは安いですか？

[956: マンション検討中さん]

馬場と西早稲田のドンキは食料品やお酒もありますか？

[957: マンション検討中さん]

>>955 マンション検討中さん
個人的には安いと思います。

>>956 マンション検討中さん
どちらのドンキにも食品や酒はありますが、酒はともかく食品は簡便なものしかないので、普段の生活に常用するのはあまり向かないかと思います。

[958: マンション検討中さん]

>>957 マンション検討中さん

ありがとうございます。
パスタ、カップ麺、レトルト食材が安ければと思いまして！
ドンキは買い物も楽しく、安くて助かります。
客層はイマイチですが。。。

[959: マンション検討中さん]

部屋タイプによって床暖房がなかったりするけど、本当にないですか！？

[960: 匿名さん]

>>959 マンション検討中さん
どこの部屋の話をされていますか？
全部付いてませんか？

[961: マンション検討中さん]

>>960 匿名さん

S-F type 71.88
このタイプはないようです。

[962: マンション検討中さん]

>>960 匿名さん

床暖房があるタイプは間取り方に書いてますね

[963: マンション検討中さん]

>>959 マンション検討中さん
MRで聞いたら全室床暖房ありとのことでした。じゃあ間取り図で色が付いてたり付いてなかったりするのは何なんだ、とは思いますが。

[964: マンション検討中さん]

>>963 マンション検討中さん

なるほど！ありがとうござました！

[965: 匿名さん]

>>961 マンション検討中さん
恐らく間違いですね。
図面集見ると色付いています。

[966: 匿名さん]

HPの設備のところで注釈なく「温水式床暖房」と記載されてるから、普通に解釈すれば全戸標準だね。
ところで、ステージセレクトとかテキパキセレクトってなに？面白そうだね。

[967: マンション検討中さん]

1階はもうセレクトプラン選択できないんですかね？

[968: 匿名]

>>967 マンション検討中さん
できないと言われました。

[969: マンション検討中さん]

>>968 匿名さん

フローリングとか何色になるんですかね？1階は全部一緒の色味ということでしょうか？

結構重要な要素なので教えていただけると助かります。

[970: マンション検討中さん]

結局決め手がなく決められません！
皆さんは決めたのでしょうか？

[971: マンション検討中さん]

>>970 マンション検討中さん
購入見送りを決めました！

[972: マンション検討中さん]

新築マンションの購入の決め手なんて、待ってても出てこないんだから自分から見出さなきゃ
この市況下、これが運命のマンションなんだと思い込まないと新築なんて買えないよ

[973: マンション検討中さん]

ある程度の収入を持ってる人ならサウスの一択。ここの安さ一点で選ぶ人がウェストに流れると予想。

[974: eマンションさん]

管理費、地代諸々で、ローン以外に４万以上払わなければならない。高いなと思います。

[975: 匿名さん]

>>973 マンション検討中さん

世帯年収2000万円ぐらいあればサウス買えますか？1500万円では無理ですよね？

[976: マンション検討中さん]

>>975 匿名さん

それだけじゃなんとも。頭金いくら入れるのか、家族構成（子ども何人）とか恒常的な月々の収支がどれくらいか分からんと。

[977: マンション掲示板さん]

>>975 匿名さん

余裕でしょ。7500万円でフルローンでも月々支払25-6万くらいでは？この辺に借りたら30万は行かなくてもそれくらいはするのじゃないかと。まあ築古でもいいとか住めればいいなら20万前半で借りれる部屋もあるでしょうけど

[978: 買い替え検討中さん]

価格が出たけど、“90万”って上限に振ってきただけ。弱気に出てた分を取り返そうって腹のようで。

[979: 匿名さん]

>>978 買い替え検討中さん
どういう意味でしょうか。詳しく教えて下さい。

[980: 買い替え検討中さん]

5700万円台って出てた部屋は予定価格5790万円になってるってことです。

[981: 匿名さん]

結局高くするんだねー

[982: 匿名さん]

>>980 買い替え検討中さん
理解しました、ありがとうございます。

[983: マンション比較中さん]

ここは共用部が魅力的ですねー！住むことを想像したらワクワクする。
確かに室内は特に工夫もなく感動は無いですが、その分安いので自分は前向きに検討してます。

[984: マンション検討中さん]

現地の周りは良くも悪くも閑静な住宅街で、スーパーもあるので環境は良さそうです。

個人的に気になったのは、銀行が周辺にないところです。現地近くの銀行となると、高田馬場や目白まで行かないといけない感じですかね？

[985: マンション比較中さん]

>>984 マンション検討中さん
確かに銀行は近くにはあまり無いですね。

[986: マンション検討中さん]

>>984 マンション検討中さん
ゆうちょは学習院下駅の少し手前(道路渡って向こう側)、みずほのATMは都電早稲田駅近くにあるようです。三菱UFJと三井住友は馬場や早稲田通り沿いのドンキ近くなどまで行かないとなさそうですね。

[987: 匿名さん]

>>986 マンション検討中さん

本当ですね。現金はほぼ使わないのでATMはなくてもそこまで困らないと思いますが盲点でした。

[988: マンション検討中さん]

>>980 買い替え検討中さん

マックス高い金額で出してきたんですか、強気ですね～
売れる算段なのかな

[989: 匿名さん]

強気ってか、もはや詐欺だな
次に一万円単位で出てきた際に、5,700万円台→5,798万円とかふざけたこと言ってきそう

[990: マンション検討中さん]

買うって決めた人はいませんか？

[991: マンション比較中さん]

まあそれでも安いですから。第一期一次で希望の部屋が買えたらラッキーですね。
どの棟も低層階や角部屋などお得感の目立つ部屋はほとんど抽選でしょうねー。

[992: マンション比較中さん]

>>990 マンション検討中さん
たくさんいると思いますよ

[993: マンション検討中さん]

>>992 マンション比較中さん

みんなどこのタイプ申込みますか？

[994: マンション掲示板さん]

>>993 マンション検討中さん
イースト最上階。

[995: 匿名さん]

>>994 マンション掲示板さん

イースト中層で検討したが、サウス低層にします。

[996: マンション検討中さん]

みんなそんなにローン組んで大丈夫？
コロナでボーナスも出ないし、終身雇用で生き抜いていく教育を受けてきた世代は、従来の考えでは厳しい時代になるでしょう？私もですが。ほんとは欲しい！

[997: 匿名さん]

>>996 マンション検討中さん

ここに暮らすことが、何よりも山手線内側で穏やかに暮らす出来る雰囲気が漂っているのが好きです。格式ある街並みではないけれど、何か深みがある空気感がよいですね。
湾岸とは大きく異なりますので、どちらを好みにするかは人それぞれかと思われます。

[998: マンション検討中さん]

>>997 匿名さん

そうですね。不便かもだけど、少し歩けば色々ある。

[999: マンション検討中さん]

皆、もし買ったら、仲良くして下さい。

[1000: マンション検討中さん]

>>994 マンション掲示板さん

日当たりは大丈夫そうですか？

[1001: マンション検討中さん]

こりゃ駄目だ。

[1002: マンション検討中さん]

神田川も厳しそうです。
皮肉にも早稲田の教授がいってます。。。
どうしよう？

[1003: マンション検討中さん]

>>1001 マンション検討中さん
ご苦労様です

[1004: マンション検討中さん]

>>1002 マンション検討中さん
お疲れ様です

[1005: マンション検討中さん]

>>1004 マンション検討中さん

お先に失礼します

[1006: マンション検討中さん]

サウスが良かったのですが、予算外のため断念しました。

陽当たりを重視したいので、イーストとウェストは検討から外しました。

複数棟あると、自己日影などがあるので、判断が難しいところです。。

[1007: マンション検討中さん]

>>1006 マンション検討中さん

ウェスト低層は、北4部屋くらいしか日当たり良くないしね。ウエストの中層からでしたらまだ良いのでは？

[1008: マンション検討中さん]

>>1007 マンション検討中さん
ウェストでしたら、北側がいいですよね。

ウェスト中層ならば、少し奮発してサウス低層の方が良いかなと思っています。

[1009: マンション検討中さん]

>>1008 マンション検討中さん

本当に同じ考えですよね。
サウスの部屋は他のマンションでも見られないくらい桜満開で良さそうですね。

[1010: 匿名さん]

>>1008 マンション検討中さん

定借で奮発は危険ですよ。

[1011: マンション検討中さん]

>>1010 匿名さん

ご苦労様です

[1012: 匿名さん]

>>1011 マンション検討中さん

定借は確実に毎年減価していくわけですから、普通の所有権マンションよりご自身の予算にゆとりを持った住戸を購入されるのをおすすめします。

[1013: 匿名さん]

>>1012
論理が破綻してますよｗ

[1014: 匿名さん]

>>1013 匿名さん

建物は減価償却していき、本来減価償却しない土地が借地権の場合は減価償却していきます。土地価格が上がれば借地権価値も上がることはありますが、一方で借地権の残存年数が短くなればその分価値は下がります。借地の残存年数が短くなるマイナスのインパクトより、土地の価値が上がらなければ借地権の価値も下がっていきます。
そうすると、ほぼ確実に定借マンションの価値は下がっていくわけですから、所有権のマンションより残債割れなどのリスクは高まります。
なので、私は1012さんの意見には納得できるのですが、どのように論理が破綻しているか、ご教示頂けますか？

[1015: マンション検討中さん]

>>1014 匿名さん

市谷加賀も定借70年なのに、相当人気あるべ

[1016: 買い替え検討中さん]

そのデメリットがあるから物件価格が割安なんでしょ。
100歩譲ってリセールに差があるとしても、賃貸に出す場合の利回りは所有権より良いと思いますけどね。
むしろこの物件が所有権だったとしたら、予算オーバーでそもそも検討しなかった人も多いのでは。
都心で手の届く価格であることがこの物件最大の魅力かと思います。

[1017: 匿名さん]

定借70年だから、少なくとも住宅ローン完済までの(最長)３５年まではリセールは所有権とさほど変わらないんじゃないかと思う。50年位経つとだいぶ差が出てくるとは思うけど。

[1018: 匿名さん]

>>1017 匿名さん

最近、近隣の桜プレイスがいくつか売りに出てるから、その価格と新築時の価格比べてみなよ。

[1019: 匿名さん]

>>1016 買い替え検討中さん

この物件を否定はしてないですよ。買いだと思います。
私自身も購入には前向きです。
ただ、予算ギリギリ、ましてやちょっと奮発して予算を超えるというのは危険と指摘しているだけです。

利回りについては、表面利回りしか考えてないのでは？
表面利回りが高いのは当たり前です。借地なんですから。借地料も考えたNOI利回りで考えるべきです。借地料とお高めな管理費で、所有権マンションより月額の支払いが1.5万円ぐらい高いです。1.5万円高く貸して、他の所有権マンションと同じだと思った方がいいです。

[1020: マンション検討中さん]

>>1018 匿名さん
桜プレイスの残借地期間ご存知？

[1021: 匿名さん]

>>1020 マンション検討中さん

借地期間50年で、今築8年なので、残存42年です。
1017さんの理論だとまだ35年以上残っているので、所有権と変わらないということですよね？
甘すぎて笑えてきます笑