東京建物のブリリアシティ西早稲田

[匿名さん]

ブリリアシティ 西早稲田
公式サイト：https://www.bc454.jp/

神田川の桜並木越しに甘泉園公園を望み、隣接地には「東京染ものがたり博物館」。
山手線内側、豊島区と新宿区にまたがる緑豊かなポジションに総戸数455戸の大規模マンションが誕生します。
「オリジン電気」旧本社跡地の定期借地権物件。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をよろしくお願いいたします。


(仮称)高田プロジェクト
所在地番　　東京都豊島区高田1-176-2他、新宿区西早稲田3-410-237
住居表示　　東京都豊島区高田1-18
交　　通　　東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅徒歩7分、都営荒川線面影橋駅徒歩1分、
　　　　　　東京メトロ東西線高田馬場駅徒歩12分、JR山手線高田馬場駅徒歩15分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上15階建　共同住宅(455戸)、店舗(事務所)
延床面積　　37,759.43 ㎡
建築面積　　 5,995.03 ㎡
敷地面積　　12,348.42 ㎡

建築主　　東京建物株式会社
設計者　　株式会社長谷工コーポレーション
施工者　　未　定

着工 2020/02/01
完成 2022/06/30

[正式名称、公式サイト情報を追記いたしました。2020.2.29管理担当]
　
　

[802: 匿名さん]

近くの公園！！

[803: 匿名さん]

>>800 匿名さん

確かに設備仕様は桜プレイスの方が良さそうですね。
そうすると、桜プレイスにこのマンションが勝てるところは、規模と、それに伴う共用施設の充実度って感じでしょうか？それがどれだけ価格維持に寄与するかは分かりませんが…。

借地の残存年数が桜プレイスと同じになるころには、今の桜プレイスの価格よりももう少し安めの価格になる覚悟をしておいた方がよさそうですね。

[804: 匿名さん]

桜プレイスは鹿島建設、当物件は長谷工だからねぇ。格が違うかと。
しかし2006年築の目白プレイスなんて南向き3LDKの所有権でも6000万円台だったのよね。あの頃は底値だったといわれればそれまでだけど、うーんなんだかなぁ。
目白プレイスも鹿島建設だね。今じゃ中古でも高くなってるしなぁ。

[805: マンション検討中さん]

>>803 匿名さん
ただ価格維持に使用設備は言うほど貢献しないんですよね
暮らす上での充実具合ではいいに越した方がいいですけど
結局、立地と広さがほとんどを決めるので

同じ築20年で比べると、残り30年と残り50年の違いがあるのをどう考えるかだと思います

残り年数で比べると築年数で差が出てくるので

[806: マンション検討中さん]

>>802 匿名さん
近くの公園になんかありましたか？

[807: マンション検討中さん]

桜プレイスもハザードエリアでしたっけ？

[808: 匿名さん]

桜プレイスの南東妻住戸が中古に出てますね
86.69平米で6,180万円、坪単価約235万円

残存42年でこのお値段なので、こちらの物件の将来価値が築30年時に同等であると想定すると、
71.27平米 6,400万円のお部屋は、
築30年　4,980万円
築20年　5,480万円
築10年　5,980万円
くらいで売り抜ければ御の字じゃないでしょうか

勿論、その時の周辺物件の坪単価により上にも下にもなるとは思いますが
定借なので分譲時よりも資産価値が上がるのはほとんど期待できないでしょう

[809: マンション検討中さん]

>>808 匿名さん

コロナ、地球温暖化による大雨洪水、確実にくるとされる大地震、富士山噴火、全く先が読めません。
悩んでいる人はリスク取らずステイも選択肢では。
低金利で金の行き場がないのかもしれんけど、投資という観点では厳しいのでは。

[810: マンション検討中さん]

各国とも国債発行乱発で、中央銀行の独立性侵され、リーマン越える不況！

[811: マンション検討中さん]

＞＞772 マンション検討中さん

全くそのとおりだと思います。
良い意見も悪い意見も自分としては聞きたいと思っています。
真剣に検討していそうな方の意見は参考にさせていただいています。

自分的には、この物件の良さは都心立地にも関わらず、郊外長谷工型の企画であり、価格がリーズナブルであることです。
ただ、その割には管理費だけが企画に合わず、都心のタワーや内廊下型物件と同じくらい高額なのが残念に思います。

私が営業マンに聞いた限りでは、まだ管理費は確定ではないとのことで、
検討中の皆様の意見や申し込み状況によっては、まだ見直しの可能性はゼロではないと考えています。

ですので、気になる方は、モデルで管理費の高さについては懸念を伝えることは決して無駄ではないのではないかと思います。

[812: マンション検討中さん]

きめた、ここ買う！

[813: マンション検討中さん]

>>811 マンション検討中さん

見直しお願いします。

[814: マンション検討中さん]

>>811 マンション検討中さん

見直し賛成の方、ポチっ！

[815: マンション検討中さん]

また、貴殿のコメント出ましたね。
抽選当たるといい良いが。。。

[816: マンション検討中さん]

>>811 マンション検討中さん

べったりみ●ほの天下りに甘い汁吸わすのか??

[817: マンション検討中さん]

>>815 マンション検討中さん

抽選の部屋、早くも出てますかね？

[818: マンション検討中さん]

質問ですが、5.700万?って、イーストの一階南側だけですよね？

[819: マンション検討中さん]

センターとかは、まだわからんのでは？

[820: マンション検討中さん]

>>819 マンション検討中さん
まだリリースしてないからね。

[821: マンション検討中さん]

コロナで450も捌けるんやろか？

[822: 匿名さん]

ウエストの一番南側（今回の販売対象外）も自己日影でほとんど日が当たらないから次のパンダ部屋になる可能性が高い。たぶん5700万円台で出てくると思う。
センターは売れ行きによって値上げもあるかもって言ってたけど、このご時世で値上げはない気がしてる。

[823: マンション検討中さん]

>>822 匿名さん

結局、値段は日陰とリンクしてるんですよね。

[824: マンション検討中さん]

仮審査審査した人いるん？

[825: マンション検討中さん]

ウエスト低層って今回ですべて販売しないの？

[826: 匿名さん]

>>811 マンション検討中さん

管理費の件、次回予約時に申告してみます。

[827: マンション検討中さん]

>>825 マンション検討中さん

一番南側は出てませんでしたね。
センターやサウスの東側といい、どういう基準なのでしょうか。

[828: マンション検討中さん]

>>826 匿名さん

是非、反応を投稿下さい！

[829: 匿名さん]

>>822 匿名さん

同意。
上がる可能性が高いと営業は言ってたけど、低層階は日当たり悪いしかなり安いと踏んでる。

[830: マンション検討中さん]

注目度が高いだけに、東建は照会を捌くので精一杯で、実際の実需の温度感を見誤っている気がする。いくら引き合いが強いからといって、この状況下、450も捌けないと思う。

[831: マンション検討中さん]

>>830 マンション検討中さん

もう価格表アップしようよ

[832: マンション検討中さん]

5月入居ってどうにかならないのでしょうかね…お子様をお持ちの方（我が家はちょうど小学校入学のタイミングにあたります）どうされる予定でしょうか？

[833: マンション検討中さん]

>>832 マンション検討中さん

このご時世、更に遅れる要素あり。
いずれにせよ中途半端。

[834: マンション検討中さん]

>>831 マンション検討中さん

アッピッピー?

[835: マンション検討中さん]

>>834 マンション検討中さん

願います。

[836: マンション掲示板さん]

>>801 マンコミュファンさん

市谷加賀町も専有部仕様はこことそんな変わんないけどね
立地はあちらのほうが上だからあの値段出せるならここ買う意味ない
ただし、価格維持率はこちらのパンダを選べばそこまで変わらない気がする
こっちは階差で値段の幅大きいんじゃないかな
低層、高層どちらを選ぶかですリセール格差があるのはこちらだと思う

[837: マンション掲示板さん]

>>832 マンション検討中さん
通う学校の近くで仮住まいしかないでしょうね
今の家も早く空室で売り出せるのでそれが一番いいと思います
仮住まいが嫌なら一ヶ月で転校するしかないですね

[838: マンション検討中さん]

うちも見学行った際は、完成までこのエリアで賃貸を勧められました
保育園、幼稚園、小学校のタイミングが5月になるのは不利だからと

ところで高南小学校の評判はどうなんでしょう？
目白小への越境も可能みたいですが、倍率高ければ抽選になるみたいで。
それぞれの評判など分かる方いれば聞きたいです。

[839: 匿名さん]

ファイナルディスタンスで
営業さんが少なくて大変かもよ？

[840: 評判気になるさん]

>>836 マンション掲示板さん
つまり低層、高層だとどちらの方が良いですか？

[841: 匿名さん]

>>840
なんでそこまで尋ねるかなぁ。少しは自分の頭も使いなよ。

[842: マンション検討中さん]

大雨による浸水被害を減らすため、事前にリスクを知らせる新たな取り組みです。
国土交通省は、不動産業者が土地や住宅を取り引きする際、契約相手に対してハザードマップを提示し、浸水リスクを説明するよう義務づけることになりました。

相次ぐ水害では、実際に浸水被害が出た地域がハザードマップで浸水が想定される区域と重なることが多く、事前にリスクを把握する重要性が高まっています。

これを受けて国土交通省は、不動産業者が土地や住宅の取り引きをする際に契約相手に行う「重要事項説明」の中で、川の氾濫や高潮などの浸水想定区域が記されたハザードマップを提示して、対象物件の浸水リスクを説明するよう義務づけることになりました。

一方で、自治体がハザードマップを作っていない場合には、契約相手にそのことを伝えることも義務づけられます。

さらに、物件が浸水想定区域の外にあっても、雨の降り方や地形によって浸水する場合もあり注意が必要だと伝えることや、避難所の位置も示すことが望ましいとしています。

国土交通省は、宅地建物取引業法の規則を改正して来月28日に施行することにしていて、「住む前から地域の水害リスクを把握することで、水害に備える意識を高めてもらいたい」と話しています。

[843: 匿名さん]

明らかに低層だよ。
新築では一斉売りだから、階差を値段に大きく反映させざるを得ないけど中古でなら階下の方が高値で売れることなんて、余裕である。

中古は、売り出すタイミング次第で大きく出口が変わる。
倍率上がっちゃうかもだけど。

[844: 匿名さん]

>>838 マンション検討中さん

中学受験組には目白小が人気ですよね。

[845: 匿名さん]

ここは階数や方角、眺望で価格の差を付け過ぎですよね。。。
ウエストでも、インナーフォレスト正面はかなり値段が高くなるようですし。

[846: デベにお勤めさん]

このあたりで生まれ育った者です。治安は悪くないですよ。歴代総理の邸宅が近くにありますし。公園も多いし、子育てには悪くない環境かと。確かに最近はアジア人の方が多く住まわれてるように感じます。それでモラルが低下している可能性もあります。怪しげな人なんて東京であればどこにでもいますし事件事故は人がいればとこでも起きます。大通り沿いを歩けば明るく人通りもあるので安全です。近道して細い路地裏へ行けば可能性はあるかもしれませんね。小さなころから遊びまわっていたので、裏路地は熟知していますが大きな事件があったのは一度だけです。その場所はもうなくなっていますし、鬱の娘を殺害し自分も自殺してしまったというとても悲しい事件でした。総じて治安は良いほうだと私は思います。
実家が近いこともあり私も前向きに検討したいと思っています。

[847: マンション検討中さん]

眺望、日当たりで極端に単価差がついてる方がリセールでのサヤの取りがいはあるよね

[848: 匿名さん]

サウスが文句なしで条件いいですね
中層階以上は、春には桜並木が楽しめますし

ウエストの低層階は自己日陰が気になりますね
イーストは壁ドンになるので安いですね
イーストの最上階は目の前の建物より背が高くなりますが、それでもウエスト低層階並みの価格設定になっているので狙い目だと思っています

[849: マンション検討中さん]

サウスは本当に良いですね。近くで桜を眺められるのは、ドラマのようです。希少価値も高いので、一定のニーズはありますね。
日当たりも丁度良さそうなので、私も検討しています。営業の方もサウス中層は人気だそうです。

[850: 匿名さん]

>>849 マンション検討中さん

日当たりも眺めもとてもいいですよね。
先々週末の時点でですが、要望書の提出はサウスが一番多いと営業さんはおっしゃっていました。
中には一番最初のMR訪問でサウスに出された方もいたそうですよ。

[851: マンション検討中さん]

>>850 匿名さん

サウスは第一期で購入しないと、本当に良い部屋が買えないですね。実際隣の桜プレイスも桜が見える方角が人気があったらしく、中古市場でも価値を維持できるんだと思います。

抽選にならない部屋を選択したいですね。

[852: 匿名さん]

>>851 マンション検討中さん

ここ数年、近隣の中古市場をウォッチしてきましたが、桜プレイスは北東、北西が良く出ますが、南向きは全然売りに出ていないです。つまり住み良いということだと思います。

シティテラスも売りに出るのは明治通り・都電沿いの西向きが大多数で、東向きは僅かです。

中古に出ない=住み心地が良い、とも考えられます。

[853: 通りがかりさん]

川沿いなので、中国人に人気出そうですね。夜の神田川は怖くて歩けませんが。

[854: 匿名さん]

>>852 匿名さん

桜プレイスの北東や北西住戸のような条件が悪い住戸は半分リセールも狙った購入層、南側は完全に実需の購入層だから、中古市場への出回りに差があるのかと。
だから、この物件も中古で出回るのはウエストとイーストが多くなるのは必然だと思いますよ。

[855: マンション検討中さん]

>>854 匿名さん

ウエストは高いよ

[856: 匿名さん]

>>855 マンション検討中さん

ウエストは部屋による。高い部屋もあれば、安い部屋もある。

[857: マンションマニアさん]

>>856 匿名さん

で貴殿は低層どのタイプ申し込むの？

[858: 匿名さん]

>>856 匿名さん

ウエストは何階までなら買いだと思います？

[859: マンション検討中さん]

やっぱり南向き買った方が、何かあったとき損しないだろうね。

[860: マンション検討中さん]

>>859 マンション検討中さん
庶民には手が届かないのです。
上場企業の管理職より。

[861: 匿名さん]

>>858 匿名さん

4階ぐらいまで。少なくとも坪300は超えちゃだめだと思ってる。

[862: マンション検討中さん]

管理費高いし、疲弊する可能性高いので、他の物件探したほうが良いよ
間違えて買うと、本当に定借なので痛い目にあうよ

[863: マンション検討中さん]

まさしく。
桜プレイスの過去成約みても桜の眺望以外は、激安まで落とさないとまじで買い手つかない。レインズで確かめな。
一生住むなら我慢してウエストにしなさい。

[864: 匿名さん]

私は不動産関係者なので、桜プレイスの新築分譲時販売額一覧を持っていますが、最近の中古成約事例では、激安まで下がっているというのは嘘になりますね。
分譲時の坪単価は、一部の高層階南東向きを除き平均240万円程度です。最近成約の成約事例は、平均225万円程度で、残存42～3年であることを考慮してもなかなかの高額で成約されているのが実情です。中には分譲時よりも高い金額での成約事例もありますよ。

[865: 匿名さん]

お金に困ってない富裕層までいかなくても、ある程度頑張れるのならサウス低層が最良の選択肢だろう。
住んでの満足度とリセールの両方を享受できる。
ウエスト低層は日陰が多く、カビなど心配…
ウエスト中層買うんなら、もう少し積んでサウス低層が買える。
まあ、賢い皆は同じように考えてるだろうからサウスはもう要望書出ちゃってるだろうけど。

[866: 職人さん]

近隣の者ですが、エントランス部分のゴミ捨て場は各アパート、自宅の前にゴミ回収になると東京建物から説明会で言われています。
粗大ごみの不法投棄や、早朝に犬の糞をゴミ置き場に捨てていく人、駐車場利用者が家庭ごみを捨てたりしていて、ゴミを分別しない住民もいたのでゴミ置き場が解散になると聞いて清々しております。

[867: 匿名さん]

>>861 匿名さん

なるほど、賢いですね。

[868: マンション検討中さん]

予約がとれなくて出すのが遅かったのか、希望していた部屋には既に要望書が出されており、抽選になるのは嫌だったので第4希望で出しました…(結局早い者勝ちなんだな)。
ここ見る限りそんなに人気ないのかな？と思っていたのですが、偏りがあるのか？それともやはり人気なのか？わからないですが。

[869: マンション検討中さん]

どのタイプが抽選になるんですか？
先に要望書入れても、何も優遇されませんので、同じ部屋を申し込んで抽選にされたほうが良いと思いますよ。

[870: 匿名さん]

>>868
真剣な検討者はこんな掲示板見てないし、ましてや書き込みなんてしませんよ。
ここはバーチャル空間です。

[871: マンション検討中さん]

>>869 マンション検討中さん

そうなんですか、営業さんにはまぁまぁ強めに他の部屋をオススメされました;

[872: マンション検討中さん]

先週見学しました。
想定以上に好調のようで、おそらく2期からは値上げをするようです。
1期で買えたら運が良いといわれました。
次の打合せは9月以降じゃないと予約がとれないと言われました。
9月には第一期の売り出しを始めるようです。
ここでは売れないという書き込みが多いので、何を信用していいのかわかりません。

[873: マンション検討中さん]

ここは今の市況では割安ですが、専有部は特徴のない田の字の間取りが大半ですね。
高額の買い物なのに、駅遠だし、ワクワクする要素がないなという気がします。
それが許容できれば買いなんでしょうけど。

[874: 販売関係者さん]

＞871さん
抽選にせずに要望ばらけた方が営業は嬉しいですからね。
抽選に落ちた方が他の部屋買ってくれるとは限らないですし、1期での販売戸数も多く謳えるし。

[875: 検討板ユーザーさん]

>>866 職人さん
粗大ゴミの不法投棄は業者が白いバン
で捨てていくのも何度も目撃しています。
先程買い物に行ったらマンション予定地南側の川沿いの植え込みの上に業務用の金属製の換気扇カバーとフェンスが捨てられていました。
マンション建設後はどうなるか分かりませんが、監視カメラでも付けていた方がいいのではないでしょうか。

[876: マンション検討中さん]

私は抽選でも、先に要望書出した人に落ちてもらえる可能性があるなら、３倍程度ならそこに要望書出します

[877: マンション検討中さん]

>>874 販売関係者さん

なるほど、うまい具合に誘導されたのかもしれないです。
家を買うのは初めてなので、色々勉強しなければ…無知でお恥ずかしい。
抽選チャレンジされる方は、外れた場合はセンターコートとかで探される予定ですか？
値上がりと脅されて予算不足にならないか不安です。

[878: マンションマニアさん]

>>877 マンション検討中さん

抽選落ちてもこれから、本当に良い立地の定借物件いっぱい出てくるので、我慢された方が良いですね。
落ちてくるナイフを掴むなとは、そういう事です。

[879: マンション検討中さん]

>>878 マンションマニアさん

君はいったい何をいってるんだ。

[880: 匿名さん]

>>877 マンション検討中さん

実際の登録は要望書とは違う住戸もできますよ。
要望書が入らなければ、売りにも出ない可能性があるので、まずは選択肢を増やすために要望書は被らないように出しておいて、本登録で要望書ベースでの倍率を見て変更するってのはありです。
なので、今の時点では間違ってない選択だったと思いますよ。

[881: 匿名さん]

抽選になるって分かっていて要望書出す人ってどういう意図なんでしょう？
南西角部屋の4LDKとか、最上階でどうしてもその間取りや眺望じゃなきゃ譲れない人とかなの？

[882: マンション掲示板さん]

>>881 匿名さん
だから買い主側には要望書なんも意味ないんすよ。
単に売り主が部屋の人気度を測って価格を調整するべきかどうか考えるための材料

どうしても一期で買いたいけどその住戸が今回は売出し対象に入ってないみたいな場合は買い主側のメリットありますけど、それ以外の場合買い主側にメリットはほぼ無いです

[883: マンション検討中さん]

>>882 マンション掲示板さん

サウス意外にもイースト低層も人気ありますね。
子供のことを考えるとどちらが良いか悩みます。

[884: 名無しさん]

ファミリーで、購入検討されている方に質問です。定期借地なので、子供に資産を残せない点はどのようにお考えですか？
自分は、ローンは完済しておいて、自分たちが死んだ後も、賃貸に出せば子供がお金を得ることが出来るので、資産価値がゼロではないと思っているんですが…
それか、どこかのタイミングで売りに出して、住み替えるか…

[885: マンション検討中さん]

>>884 名無しさん

富豪ではないので、資産は残さなくてよいです。

[886: マンション検討中さん]

>>883 マンション検討中さん

イーストの1階専用庭がついていていいなと思いました。
コロナ禍で小さい子供の遊び場がなくて困り果てていて、お庭がある友人宅が羨ましいです。
元々ベランダは洗濯以外で出ないので眺望気にしません。
月々の使用料が思いの外安くてイースト1階も惹かれますよねー。
そして何より手が出せる金額が魅力。

[887: 匿名さん]

>>884 名無しさん

70年後建て替えもできなくて放置される負動産を残すよりマシかな

[888: マンション検討中さん]

>>886 マンション検討中さん

浸水大丈夫ですか？

[889: マンション検討中さん]

現地で見たのが、飛行機がかなり低い場所を飛んでいました。新ルートだと思いますが、あまりにハッキリ見えて、墜落でもしたら怖いと思いました。

[890: マンション検討中さん]

>>886 マンション検討中さん
午後からの日当たりは気にされませんか？
当方、人生で南向きしか住んだことがなく、でも予算的にサウスが厳しいので、踏ん切れません。

[891: マンション検討中さん]

>>889 マンション検討中さん

[892: 匿名さん]

>>889 マンション検討中さん

飛行機の墜落よりは、神田川の氾濫の方がまだ可能性高そうだけど。

[893: マンション検討中さん]

>>890 マンション検討中さん

イーストの日当たりは問題ないのですが、ウエスト低層の南半分が全部自己日陰になっていて厳しいと思います。やはり、サウスが良いと改めて思いました。

[894: マンション検討中さん]

>>890 マンション検討中さん

すごくわかります、予算的にクリア出来ればサウス一択です。
私も南と南西しかないんですが、午前中日が当たるからいいかな？(プラス浴室乾燥)と考えていました。


>>888 マンション検討中さん

70年は大丈夫じゃないかなと楽観的な考えです。

[895: マンション検討中さん]

年中、日が当たらないというのは結構苦痛ですね。
ごく普通の家庭もこの意見に異論はないと思います。。。

[896: 匿名さん]

私的にはセンターコートの低層が日当たり最悪と思う。
日当たりは、低層階で比較すると
サウス>>>イースト>ウエスト>センター
と思う。

[897: マンション検討中さん]

センターコートのなかでサウスコートに近い部屋は日当たり良くないかと思いますが、サウスコートに離れる部屋なら日当たりはそこまで悪くないかと。

幸いにもイーストコートが6階建てで、イーストコートとの間が駐車場があり距離が保たれているため、ウェストコートよりは日当たりが良さそう。

低層であれば、サウス＞＞＞イースト＝センター＞ウェストだと思います。

[898: 匿名さん]

でもセンターの低層の南側って相当囲まれ感あるよね。
年中日当たり悪い気がする。
しかも水害リスクも懸念されるし、これで高値つけるは流石にないんじゃないかなと。

勿論、センターも7階以上は条件いいから高いだろうね。

[899: マンション検討中さん]

ウエスト低層希望でしたが、モデルルームいって日射時間ごとのシミュレーション見ました。そしてら、ウエスト低層の半分がほぼ日陰で、これは選択しないと決めました。
結構想像力を働かせて、購入検討しないと後悔しますね。
サウス買おうか迷ってます。ここまで良い物件は今後もなさそうなので。

[900: 匿名さん]

ウエストの４階くらいまではサウスの強烈な日陰にかかっちゃうんだよね。
ちょっとサウスに優遇しすぎたな。
だからこそこの価格設定になってるんだろうけど。

[901: マンション検討中さん]

>>900 匿名さん

いや、ウエストは除外するわ