東京建物のブリリアシティ西早稲田

[匿名さん]

ブリリアシティ 西早稲田
公式サイト：https://www.bc454.jp/

神田川の桜並木越しに甘泉園公園を望み、隣接地には「東京染ものがたり博物館」。
山手線内側、豊島区と新宿区にまたがる緑豊かなポジションに総戸数455戸の大規模マンションが誕生します。
「オリジン電気」旧本社跡地の定期借地権物件。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をよろしくお願いいたします。


(仮称)高田プロジェクト
所在地番　　東京都豊島区高田1-176-2他、新宿区西早稲田3-410-237
住居表示　　東京都豊島区高田1-18
交　　通　　東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅徒歩7分、都営荒川線面影橋駅徒歩1分、
　　　　　　東京メトロ東西線高田馬場駅徒歩12分、JR山手線高田馬場駅徒歩15分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上15階建　共同住宅(455戸)、店舗(事務所)
延床面積　　37,759.43 ㎡
建築面積　　 5,995.03 ㎡
敷地面積　　12,348.42 ㎡

建築主　　東京建物株式会社
設計者　　株式会社長谷工コーポレーション
施工者　　未　定

着工 2020/02/01
完成 2022/06/30

[正式名称、公式サイト情報を追記いたしました。2020.2.29管理担当]
　
　

[781: 匿名さん]

>>780 匿名さん

近隣の定借70年とはどのマンションでしょうか？

[782: 匿名さん]

>>781 匿名さん

780さんではありませんが隣駅・神楽坂のパークコート神楽坂は70年定期借地権で現在10年経過しています。
駅1分のせいかべらぼうに値上がりしています。

[783: マンコミュファンさん]

>>782 匿名さん
え、、、パークコート、しかも神楽坂と比較！？

[784: 坪単価比較中さん]

>>781 匿名さん
メモし忘れましたが..MRでの説明で、近隣定借物件のリセール状況のスライドがあります。その中に70年定借の物件が2件あり、どちらも購入時より上がってました。

>>782 匿名さん
補足頂き、ありがとうございます。

[785: マンション掲示板さん]

パークコート神楽坂と比較とは勘違いも甚だしいな
桜プレイスを無視するとは、、期間が違うと言えど何かしら解説が欲しいね

[786: 匿名さん]

>>784 坪単価比較中さん

なんかそれ、完全にセールストークに飲み込まれてますよ
売り手は自分らに不利にならないようにしかトークしませんから

[787: マンション掲示板さん]

そもそもパークコート神楽坂は飯田橋駅も使えるからこの物件とは交通利便性が段違いなんだよね

真に比較可能な物件はこの物件に関しては存在しないから桜プレイスがもし定借70年だったとしたらとか、シティテラス目白がいま坪単価350くらいだからもしこれが定借だったとしたらいくらだろうかと想像するしかない

坪単価260とか280くらいで買えればそこまで失敗しないとは思うけどね

[788: 匿名さん]

今、この価格で所有権買おうとするとかなり地方に行かないと買えない。その地方の所有権マンションと、この定借マンションでどちらが失敗する可能性が低いかというと、こちらの定借マンションな気がする。
定借だけど70年定借だし、駅近ではないけど、山手線の内側の文教地区はそれなりの価値があるはず。

個人的な意見としては、新築時坪300が、築10年（残存60年）で坪275、築20年（残存50年）で坪250、築30年（残存40年）で坪180ぐらいを想定してるんですがどうでしょうかね？

[789: 匿名さん]

祖母の相続で築50年近いマンションを所有してましたが、どうにか売却できたのでこちらを検討中です。

都内の比較的良い立地でしたが他の建て替え事例のように容積率に余裕があるわけでなく、全額自費による建て替え派賛成と反対派が対立して大変でした。

ここは70年後まで建物を維持するというゴールが確定しているので安心です。
古い所有権マンションほど手に負えないものはありません。本当にこりごりです。

[790: マンション検討中さん]

>>789 匿名さん
ゴール確定って、要するに好むと好まざるにかかわらず、決められた時期までに退去しなくてはならないってことですよね。
それがホントに良いことなのか、どうもスッキリしないんですよね。
所有権であれば、仮に自分が建て替え反対派ならば、建て替えることになって大金負担するのがどうしてもイヤならば、自分の意思で、かつ自分の好きな時期に退去できるわけです。
逆に建て替え賛成派ならば、建て替えしないことになって、老朽化がガマンできないならば、同じく自分の意思で退去可能ですよね。
もちろん、自分の意向通り建て替え可否が決まれば、全く何の問題もなくハッピーなことこの上なし。
賛成派と反対派が対立して大変、手に負えないとのことですが、そんなに大変なものなのですか？
出来ればもう少し具体的になにがどのように大変なのかを教えてもらえると助かります。

[791: マンション検討中さん]

前向きに検討中のものです。
立地は駅から遠いけどまあ許容範囲、価格も予算内なので問題はないのですが、周辺の住人環境が気になっています。特にメインエントランス近くに置かれているゴミ…。綺麗に捨てられているならまだしも、袋に入れられてないゴミが散乱していたり分別も全くされていない様子なのを見ると、周囲に住んでる人もそれなり…なんて考えています。また現地周辺ぶらぶらしていると怪しげな人に遭遇したり、失礼を承知で、ちょっと小汚い人がいたり…夜道も暗いので心配しています。この辺りの住人環境について少しでも情報お持ちの方いませんでしょうか？？

[792: マンコミュファンさん]

>>780 匿名さん

地代は小規模宅地の特例前でこの価格ですか？？

[793: マンション検討中さん]

>>792 マンコミュファンさん

小規模宅地？君はいったい何をいっているんだ

[794: マンション検討中さん]

君もいつも同じ口調で相当ヒマだね
抽選通ると良いね

[795: マンション比較中さん]

見学してきました。
既出の情報ですが、参考までに。
・駅からの利便性は重視しない人にはよい。
・副都心線西早稲田駅ならば常用可能か。この路線を使用する人なら許容範疇では！？
・夜道は周辺も含めて暗い。子供を一人で歩かせたくはない雰囲気。
・交通利便性悪いのに、駐車場設置率は25%。車必須な人にはきつい。
・意外と階数による部屋の価格差が大きい。
・間取りのバリエーションが少ない。ムービーも子持ち家庭を想定。DINKS向けではない？
・敷地は山手線内にしてはかなり広いが、棟の凝集感あり
・専有部仕様は高くない。スペックの高いマンションからの住み替えはきついか。
・co-working spaceは、周辺住民のため？土地貸主から地元への貢献を要請されたと。
・近隣の桜プレイスが借地期間残存41-2年で坪190-200なので、最悪20年住んでその程度で売れれば良いのでは？
以上、とりあえずの印象です。

[796: 匿名さん]

桜プレイスとこのマンションだったら、
立地と建物グレードはどっちが上でしょうか？

[797: 匿名さん]

私もゴミの散乱がどうしてもガマンできそうになく、あきらめようと思っています。
今まで住んでいた自治体はゴミの収集は8時頃には終わっていたので、昼過ぎまで収集されないのはちょっと考えられません。収集時間が早まるとも思えず、メインエントランスがあれではちょっと…

[798: マンション検討中さん]

一番商談進んでる人ってどこまでいってますか。ローンの仮審査した人とか？

[799: 匿名さん]

この値段なので、設備のグレードは我慢できるし、気に食わなければオプションでどうにかするんだけど、廊下側の鉄格子とか変えようのないものはどうにかならんの感があるね。
数年前の下町の平均的分譲マンションのうちよりもグレードが全体的に下で妻のウケはイマイチだった。

[800: 匿名さん]

>>796 匿名さん

立地はトントン、桜プレイスも雑司が谷6分で5分以内に届いてないので、ここと変わらないと思います。

設備仕様は桜プレイスの方が格上です。
壁式免震構造、フルハイサッシ、ウォールドア上釣り、天カセ、キッチン天板御影石、タンクレストイレ、など。あちらは明らかに高級マンションです。
こっちは郊外マンションと同等。ディスポーザと食洗機がついているのは救いですが。

[801: マンコミュファンさん]

>>800 匿名さん

あちゃー。。
同じ新築定借なら市谷加賀町のが良いですかね。

[802: 匿名さん]

近くの公園！！

[803: 匿名さん]

>>800 匿名さん

確かに設備仕様は桜プレイスの方が良さそうですね。
そうすると、桜プレイスにこのマンションが勝てるところは、規模と、それに伴う共用施設の充実度って感じでしょうか？それがどれだけ価格維持に寄与するかは分かりませんが…。

借地の残存年数が桜プレイスと同じになるころには、今の桜プレイスの価格よりももう少し安めの価格になる覚悟をしておいた方がよさそうですね。

[804: 匿名さん]

桜プレイスは鹿島建設、当物件は長谷工だからねぇ。格が違うかと。
しかし2006年築の目白プレイスなんて南向き3LDKの所有権でも6000万円台だったのよね。あの頃は底値だったといわれればそれまでだけど、うーんなんだかなぁ。
目白プレイスも鹿島建設だね。今じゃ中古でも高くなってるしなぁ。

[805: マンション検討中さん]

>>803 匿名さん
ただ価格維持に使用設備は言うほど貢献しないんですよね
暮らす上での充実具合ではいいに越した方がいいですけど
結局、立地と広さがほとんどを決めるので

同じ築20年で比べると、残り30年と残り50年の違いがあるのをどう考えるかだと思います

残り年数で比べると築年数で差が出てくるので

[806: マンション検討中さん]

>>802 匿名さん
近くの公園になんかありましたか？

[807: マンション検討中さん]

桜プレイスもハザードエリアでしたっけ？

[808: 匿名さん]

桜プレイスの南東妻住戸が中古に出てますね
86.69平米で6,180万円、坪単価約235万円

残存42年でこのお値段なので、こちらの物件の将来価値が築30年時に同等であると想定すると、
71.27平米 6,400万円のお部屋は、
築30年　4,980万円
築20年　5,480万円
築10年　5,980万円
くらいで売り抜ければ御の字じゃないでしょうか

勿論、その時の周辺物件の坪単価により上にも下にもなるとは思いますが
定借なので分譲時よりも資産価値が上がるのはほとんど期待できないでしょう

[809: マンション検討中さん]

>>808 匿名さん

コロナ、地球温暖化による大雨洪水、確実にくるとされる大地震、富士山噴火、全く先が読めません。
悩んでいる人はリスク取らずステイも選択肢では。
低金利で金の行き場がないのかもしれんけど、投資という観点では厳しいのでは。

[810: マンション検討中さん]

各国とも国債発行乱発で、中央銀行の独立性侵され、リーマン越える不況！

[811: マンション検討中さん]

＞＞772 マンション検討中さん

全くそのとおりだと思います。
良い意見も悪い意見も自分としては聞きたいと思っています。
真剣に検討していそうな方の意見は参考にさせていただいています。

自分的には、この物件の良さは都心立地にも関わらず、郊外長谷工型の企画であり、価格がリーズナブルであることです。
ただ、その割には管理費だけが企画に合わず、都心のタワーや内廊下型物件と同じくらい高額なのが残念に思います。

私が営業マンに聞いた限りでは、まだ管理費は確定ではないとのことで、
検討中の皆様の意見や申し込み状況によっては、まだ見直しの可能性はゼロではないと考えています。

ですので、気になる方は、モデルで管理費の高さについては懸念を伝えることは決して無駄ではないのではないかと思います。

[812: マンション検討中さん]

きめた、ここ買う！

[813: マンション検討中さん]

>>811 マンション検討中さん

見直しお願いします。

[814: マンション検討中さん]

>>811 マンション検討中さん

見直し賛成の方、ポチっ！

[815: マンション検討中さん]

また、貴殿のコメント出ましたね。
抽選当たるといい良いが。。。

[816: マンション検討中さん]

>>811 マンション検討中さん

べったりみ●ほの天下りに甘い汁吸わすのか??

[817: マンション検討中さん]

>>815 マンション検討中さん

抽選の部屋、早くも出てますかね？

[818: マンション検討中さん]

質問ですが、5.700万?って、イーストの一階南側だけですよね？

[819: マンション検討中さん]

センターとかは、まだわからんのでは？

[820: マンション検討中さん]

>>819 マンション検討中さん
まだリリースしてないからね。

[821: マンション検討中さん]

コロナで450も捌けるんやろか？

[822: 匿名さん]

ウエストの一番南側（今回の販売対象外）も自己日影でほとんど日が当たらないから次のパンダ部屋になる可能性が高い。たぶん5700万円台で出てくると思う。
センターは売れ行きによって値上げもあるかもって言ってたけど、このご時世で値上げはない気がしてる。

[823: マンション検討中さん]

>>822 匿名さん

結局、値段は日陰とリンクしてるんですよね。

[824: マンション検討中さん]

仮審査審査した人いるん？

[825: マンション検討中さん]

ウエスト低層って今回ですべて販売しないの？

[826: 匿名さん]

>>811 マンション検討中さん

管理費の件、次回予約時に申告してみます。

[827: マンション検討中さん]

>>825 マンション検討中さん

一番南側は出てませんでしたね。
センターやサウスの東側といい、どういう基準なのでしょうか。

[828: マンション検討中さん]

>>826 匿名さん

是非、反応を投稿下さい！

[829: 匿名さん]

>>822 匿名さん

同意。
上がる可能性が高いと営業は言ってたけど、低層階は日当たり悪いしかなり安いと踏んでる。

[830: マンション検討中さん]

注目度が高いだけに、東建は照会を捌くので精一杯で、実際の実需の温度感を見誤っている気がする。いくら引き合いが強いからといって、この状況下、450も捌けないと思う。