東京建物のブリリアシティ西早稲田

[匿名さん]

ブリリアシティ 西早稲田
公式サイト：https://www.bc454.jp/

神田川の桜並木越しに甘泉園公園を望み、隣接地には「東京染ものがたり博物館」。
山手線内側、豊島区と新宿区にまたがる緑豊かなポジションに総戸数455戸の大規模マンションが誕生します。
「オリジン電気」旧本社跡地の定期借地権物件。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をよろしくお願いいたします。


(仮称)高田プロジェクト
所在地番　　東京都豊島区高田1-176-2他、新宿区西早稲田3-410-237
住居表示　　東京都豊島区高田1-18
交　　通　　東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅徒歩7分、都営荒川線面影橋駅徒歩1分、
　　　　　　東京メトロ東西線高田馬場駅徒歩12分、JR山手線高田馬場駅徒歩15分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上15階建　共同住宅(455戸)、店舗(事務所)
延床面積　　37,759.43 ㎡
建築面積　　 5,995.03 ㎡
敷地面積　　12,348.42 ㎡

建築主　　東京建物株式会社
設計者　　株式会社長谷工コーポレーション
施工者　　未　定

着工 2020/02/01
完成 2022/06/30

[正式名称、公式サイト情報を追記いたしました。2020.2.29管理担当]
　
　

[7321: 匿名さん]

>>7319 匿名さん
こんな早くに完売すると「値付けが失敗だった(安くしすぎた)」ということになるので、時間をかけて少しずつ値上げしながら売っていくようです。
素人考えでは、モデルルーム運営にかかる費用もバカにならないだろし、さっさと売ってしまった方がよいのでは、と思ってしまいますが、社内的な事情もあるのかと。

[7322: 匿名さん]

いや、全部売りに出しても要望書が集まらないだけですよ。全部要望書で埋まるなら、先着順はあっという間に全て売れてます。どんどん減ってはいますが、まだ8戸残っているのは事実です。
私も購入者なので早く全て売りきって欲しいですが、第3期1次は20戸売りに出れば頑張った方かなっていう印象です。それでも十分すぎる早さだと思います。

[7323: 匿名さん]

>>7322 匿名さん

でも望む条件の部屋が先着順になくて次期を待ってる人もいますよね？
いずれにせよこの規模であと50戸を切っていますから、半年後の完成までには大部分が売れると思います。

[7324: マンション検討中さん]

先着順ものは供給済みで売れなかったりキャンセルされたりした奴ですよね。
9月下旬の第三次での供給はどの場所が売りに出ますかね。6500?9100万円台予定とありますが。
予定最多価格帯（7900万円台）の供給が14戸とありますからモノ自身は20?25戸くらいはありそう？

[7325: マンション検討中さん]

>>7324 マンション検討中さん

第3期以降は先着順除き、全部で40戸あるはずですよ。
一次でどれだけだすかはわかりませんが。

[7326: マンション検討中さん]

3期1次の間取りを見る限りサウスコートのみですが、もうサウスコートしか残ってないんでしょうか。

[7327: マンション掲示板さん]

>>7326 マンション検討中さん
9/20まで希望住戸相談会というのが開催されてるようですので、モデルルームまで足を運んでみては？

[7328: 通りがかりさん]

かれこれ1ヶ月以上売りに出てる桜プレイスのオナチェン物件が値下げされましたね。坪208なんでかなり安いと思うのですが、やはりここらへんは実需じゃないとあまり動かないのでしょうか。借り手はつくのでしょうがオナチェンだと簡単には売れないですかね。参考になります。

[7329: マンション掲示板さん]

>>7328 通りがかりさん
この辺りで探してるのは実需でしょうから、
ファミリータイプの投資用は正直苦戦しそうですね。

利回りは少ないですが、港区、品川区あたりの1Rを2戸分散して持った方が常に需要があり、リスクヘッジも効いてメンテナンス費用も安いです。

でも改訂価格、表面利回り6%は魅力的ですね。
空白や家賃下落があったとしても16年-20年で投資額を回収できることを考えると悪くはない。
でも、その時点で残存22-26年。
港区などと比べて、リスクのある投資対象と考えると、個人的には、できればもう10年残存があれば美味しいです。残り35年以上あればキャッシュ化も早いですし。
（なので、やはり70年借地権は強いです）

[7330: 匿名さん]

>>7328 通りがかりさん

オーナーチェンジは足元見られますからね。桜プレイス自体が定借物件なので、賃借人との賃貸借も定借だと思われます。実需用として売った方が高く売れるのに、定借の満期で賃借人が抜けるまで待てない特別な理由があるんでしょう。そういった弱みが見え隠れするので、もっと低く指値しても決まりそうな気がします。

逆に言うと、定借物件でオーナーチェンジでの売却はお勧めしませんね。

[7331: 匿名さん]

賃貸もののファミリーは抜けた時にダウンタイム長くなる傾向があるからね
そこ間ローン垂れ流しってかなりつらいんだよ
ファミリーの投資は難しいよ

[7332: 匿名さん]

なるほど、訳ありか。
4300くらいの指値で行ってみようかな。流石に無理かw
退去したら実需使いするというのもありだな。
あーでも、それでもここの方がお得か。

[7333: 匿名]

読んでいて、従業員などのサクラの投稿が多いように感じていやになった。他のBrillia（ブリリア）の投稿も同じ傾向がある。

[7334: 匿名さん]

>>7333 匿名さん
大規模マンションの板はこんなものですよ。というより直近では投稿自体が少ないので、何故このタイミングでいやなったのか不思議ですね。。。

[7335: 匿名さん]

>>7333 匿名さん
買えなくて悔しいのかな。

[7336: マンション検討中さん]

第3期1次は10戸でしたね。
今後も小出しにしていく感じですかね。

[7337: 匿名さん]

>>7336 マンション検討中さん

ちょっと息切れ感が出てきたな…。
ハルミフラッグとも価格帯がかぶるし…。
早く売り切ってほしいけど…。

[7338: 評判気になるさん]

>>7337 匿名さん

たしかにペースが落ちてきてますが、並行して販売していた先着住戸が16戸売れてますので、ぼちぼちな気もします。
ラストスパート頑張ってほしいですね。

[7339: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[7340: マンション検討中さん]

>>7339 マンション検討中さん
ここは解体積立もあるので結局毎月50000円弱必要、そうなると晴海フラッグのランニングコストとほぼ同じかと。そうなると所有権のある晴海フラッグに流れる人も一定数居そうですね。ただエリアの性格が全然違うので、検討者層も違いそうですけど。

[7341: 匿名さん]

>>7337 匿名さん

これから外構ができて実物の魅力が見えてくるので、デベが売り急ぐ理由はひとつもないですよ。

[7342: 匿名さん]

>>7340 マンション検討中さん
地代解体考慮すると、
実際の価格プラス1000万円ですからね。
コストだけで考えれば晴海やシントシティ、ベイパークがお値打ちだと思います。
資産価値重視なら広さを犠牲にして57平米の勝どきサウスも良い。
個人的に実需最強はここだと思ってます。

[7343: 匿名さん]

>>7335 匿名さん
こういう人定期的に現れるけど、恥ずかしい…

[7344: マンション検討中さん]

再登録販売が14戸出てますが、結構キャンセル出てるのですかね？
https://www.bc454.jp/outline/

[7345: マンション検討中]

>>7344 マンション検討中さん
ローンの審査落ち、目の前が桜の木ではなかった、などですかね。6000万後半は気になりますね。
西向きでしょうか。

[7346: 匿名さん]

あれ？先着順で出てたのが、供給済み未契約住戸（申込書が入らなかった売れ残り）だと思ってたんですが、わざわざ表現を変えてるってことは、以前から先着順で出てたものは全くの新規だったのでしょうか？

先着順は4戸に減っていますね。毎週着実に売れてはいるようです。

[7347: 匿名さん]

３期１次の10戸は売れた模様

09.26 第3期1次は全戸登録完売となりました

[7348: マンション検討中さん]

>>7343 匿名さん
ローン審査落ちなどで買えなかったのは、まったく恥ずかしいことではないですよ。
定期的に現れる煽りに負けないでください。

頭金貯めるなり、一生懸命働いて年収上げるなりして再度チャレンジです！
買えなかったということで、あなたの全てが否定されたということではありませんから。
ここはもう残り少ないので難しいかもしれませんが(^^;

[7349: マンション検討中さん]

ここの物件を購入して頭金入れたけど、他の物件に目移りしているって方もいるんですかね。頭金高かったから、それをドブに捨てて他の物件にいくっていうのももったいない気がしてて。

[7350: 匿名さん]

第3期2次も10戸の売出し。
毎回10戸ずつ売り出す？

[7351: 匿名さん]

人気度ダウンしてきてるのかな

[7352: 匿名さん]

>>7351 匿名さん

人気ダウンしてきてると思ったけど、この10戸ずつ売出しは戦略のような気がする

[7353: マンション検討中さん]

>>7349 マンション検討中さん
いると思いますよ。
ただ、放棄するより竣工後3%以上乗せて売ったほうが良いですね。
一次で購入した部屋なら即売れるかと思います。
部屋によっては10%でも。

ローン枠がない場合は仕方ありませんね。

[7354: 匿名さん]

>>7348 マンション検討中さん
めちゃくちゃ上から目線w

[7355: マンション掲示板さん]

>>7352 匿名さん

おっしゃる通り、戦略みたいです。
営業担当の方に直接伺いましたが、
これまでの売れ行きが良すぎたので、
３期以降は強気の値上げをしつつ、
焦らずコツコツ販売していく計画とのことでした。

早く売り切って欲しいとお考えの方が多いかもですが、
東京建物さん的には来年の竣工まで値上げしながら
ゆっくり販売する方針とのことでした。

[7356: マンション比較中さん]

東京建物ってブランド戦略が上手くないよなー
ふじみ野とか仕様が違いすぎるものは別のブランド名使えばいいのに。。
ブリリアもそこまで知れているわけではないし、もう少し上手くブランド構築してほしい。。

[7357: 口コミ知りたいさん]

>>7355 マンション掲示板さん

ちょっとわからないんですが、購入者にとって早く売り切れることにどんなメリットがあるんでしょうか？
マンションがあとどれくらいで売り切れるとかいつも？？に思います。
早く売れるよりも高く売買されてるほうが個人的には嬉しか思うのですが、何か理由があるのでしょうか。

[7358: 匿名さん]

>>7357 口コミ知りたいさん

早期に売り切れ＝誰にでも分かる人気の証
だからです。
値上げで少しずつ売る方法では、その値上げ幅や、倍率が分からないと人気かどうかの判断ができません。
また、値上げしすぎて売れなかったら、売れ残りのレッテルが貼られ、中古で売却する場合にも影響が出てきます。
基本的には早期完売の方が分かりやすく人気物件だったと言えるので嬉しいと思う方が多いと思いますよ。

[7359: 口コミ知りたいさん]

>>7344 マンション検討中さん
キャンセル率高いですね。
何故こんなに出るのでしょう？

[7360: 匿名さん]

>>7359 口コミ知りたいさん

そんなに高いですか？400戸ぐらい売れてるので、3％から4%ぐらいですよね？
100戸のマンションなら3戸か4戸ぐらい。
これぐらいの気がしますが。

[7361: 契約者さん1]

ローン審査が通らなかったとか、急な転勤などでこのくらいは出るものと思いますよ。
私が検討した部屋も審査落ちの部屋でしたし。

[7362: 匿名さん]

>>7358 匿名さん

マンション市況自体が5年10年で大きく変わるから、早く売れたとか売れ残ったとかは物件価値に大きな影響ないよ。一喜一憂するのはマンコミュ常駐のマニアか、あとは購入した人たちだけじゃない？
デベの事業としては「安くて人気」は全然成功じゃない。

[7363: マンコミュファンさん]

審査落ちというのは、だいぶ背伸びして購入する層も多いのでしょうか。

[7364: マンション検討中さん]

>>7361 契約者さん1さん

私が購入したのも審査落ちの部屋でした。
抽選で外れたので個人的にはラッキーでした。

[7365: マンション検討中さん]

地代等考慮すると7000万円-8000万円のマンションとすると、世帯年収1500万円以上のマンションですね。
審査落ちされる方（仮審査も含む）はそれなりにいると思います。

[7366: 匿名さん]

>>7360 匿名さん

ましてやこのコロナ禍、収入状況が激変したり通勤事情が変わる方も少なくないと思います。私の勤務先も完全リモートになる話があり、そうなると仕事専用部屋が必要なので悩んでいます。

[7367: 匿名さん]

ブリリアって響きが微妙なんですよね。
パークとかプラウドに勝つにはブランド名から変えてほしい。

[7368: マンション検討中さん]

>>7367 匿名さん
パークハウス、パークホームズ、シティハウス、パークシティ、
この個性もなく紛らわしいのより良いだろ

[7369: マンション検討中さん]

ここ、もう1ヶ月前の入居なら即買いなのに!惜しい。

[7370: 匿名さん]

>>7367 匿名さん
まれに放屁音を連想するとの声がありますよね