東京建物のブリリアシティ西早稲田

[匿名さん]

ブリリアシティ 西早稲田
公式サイト：https://www.bc454.jp/

神田川の桜並木越しに甘泉園公園を望み、隣接地には「東京染ものがたり博物館」。
山手線内側、豊島区と新宿区にまたがる緑豊かなポジションに総戸数455戸の大規模マンションが誕生します。
「オリジン電気」旧本社跡地の定期借地権物件。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をよろしくお願いいたします。


(仮称)高田プロジェクト
所在地番　　東京都豊島区高田1-176-2他、新宿区西早稲田3-410-237
住居表示　　東京都豊島区高田1-18
交　　通　　東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅徒歩7分、都営荒川線面影橋駅徒歩1分、
　　　　　　東京メトロ東西線高田馬場駅徒歩12分、JR山手線高田馬場駅徒歩15分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上15階建　共同住宅(455戸)、店舗(事務所)
延床面積　　37,759.43 ㎡
建築面積　　 5,995.03 ㎡
敷地面積　　12,348.42 ㎡

建築主　　東京建物株式会社
設計者　　株式会社長谷工コーポレーション
施工者　　未　定

着工 2020/02/01
完成 2022/06/30

[正式名称、公式サイト情報を追記いたしました。2020.2.29管理担当]
　
　

[7306: マンション検討中さん]

雑司が谷、東池袋、大塚駅は、面影橋から都電を使うのが一番便利では？時刻表を見ると結構頻繁に出ているようだし。朝夕がどのくらい混むのかは、わかりませんが。

[7307: マンション掲示板さん]

この場所は通勤も休日も車移動が最強ですね。
IC近いし、都内どこでも出やすい。

ちなみに今住んでる1000戸マンションでシェアカー2台で全然予約が取れないと多くの住人から不満が上がっております。（駐車場率3割）
こちらの物件は2台で足りますかね。
せめて3台くらいにしないと、不自由になるかもしれません。利用状況を見てになると思いますが。

[7308: マンション検討中さん]

車移動もほんと便利な立地ですよね。
平置き駐車場&車寄せもかなり魅力的でしたが、うちは車乗る機会が少ない(毎週末乗るかどうかも怪しい)ので、維持費がもったいない気がして諦めることにしました。。
テスラのカーシェアは絶対人気なので、週末は月一回使えれば良い方でしょうね。

[7309: 匿名]

>>7308 マンション検討中さん
最初はみんなもったいないから車はいらないと言ってるけど、子供の成長や二人目、三人目ができたり、立地的にも車があれば一気に都内のどこへでもでられる土地柄、結局車を所有することになる人が多そうな気がしますね。

シェアカー2台じゃ、週末や祝日はなかなか乗れないでしょうね?。
しかしシェアカーもコロナを気にする人は気にすると思うので、意外と乗れる機会もあるのでは。とも思ってしまいます。

[7310: マンション検討中さん]

先着住戸ですが、10戸になりましたね！
順調で何より

[7311: マンション検討中さん]

>>7309 匿名さん
車の良さはコロナ禍で見直されてますね。子供ができたら自家用車あった方が便利です。チャイルドシートも必要ですし。シェアカーには無い場合も多いので。

[7312: マンション検討中さん]

わが家はチャイルドシートだけ持って
使う時だけカーシェアに取り付けてますね

テスラは混み合うだろうから期待してませんが
向かいのルネサンスの隣にもカーシェアありますし
ほかにも近くにいくつかありますので
それで行こうかと思ってます

[7313: 匿名さん]

>>7310 マンション検討中さん

先着順が既に残り８戸になってますね。
この土曜日?月曜日で５戸売れたみたいです。

[7314: 匿名さん]

>>7313 匿名さん
残り8戸で完売？

[7315: マンション検討中さん]

>>7314 匿名さん

残ります8戸は先着住戸です。
他にまだ40戸くらいのこってますよ。

[7316: 匿名さん]

>>7315 マンション検討中さん
40戸は3期の売出しですか?

[7317: 匿名さん]

>>7316 匿名さん

3期1次の売出しは40戸もいかないと思います。

[7318: マンション検討中さん]

>>7316 匿名さん
3期から何回かにわけて売り出すみたいです。

[7319: 匿名さん]

>>7318 マンション検討中さん
一気に売りきったほうが良いように思いますが、なぜ最後まで分けるんでしょうか。大規模マンションの売り方に疎くすみません。

[7320: マンション検討中さん]

>>7319 匿名さん

過去のスレで何度も話題になっていますが、何回かにわけることで、建物がより完成に近づくので、人気が出ることが予想され、ちょっとずつ値上げして販売する戦略みたいですよ。

販売戦略はデベロッパーによって異なるようです。

[7321: 匿名さん]

>>7319 匿名さん
こんな早くに完売すると「値付けが失敗だった(安くしすぎた)」ということになるので、時間をかけて少しずつ値上げしながら売っていくようです。
素人考えでは、モデルルーム運営にかかる費用もバカにならないだろし、さっさと売ってしまった方がよいのでは、と思ってしまいますが、社内的な事情もあるのかと。

[7322: 匿名さん]

いや、全部売りに出しても要望書が集まらないだけですよ。全部要望書で埋まるなら、先着順はあっという間に全て売れてます。どんどん減ってはいますが、まだ8戸残っているのは事実です。
私も購入者なので早く全て売りきって欲しいですが、第3期1次は20戸売りに出れば頑張った方かなっていう印象です。それでも十分すぎる早さだと思います。

[7323: 匿名さん]

>>7322 匿名さん

でも望む条件の部屋が先着順になくて次期を待ってる人もいますよね？
いずれにせよこの規模であと50戸を切っていますから、半年後の完成までには大部分が売れると思います。

[7324: マンション検討中さん]

先着順ものは供給済みで売れなかったりキャンセルされたりした奴ですよね。
9月下旬の第三次での供給はどの場所が売りに出ますかね。6500?9100万円台予定とありますが。
予定最多価格帯（7900万円台）の供給が14戸とありますからモノ自身は20?25戸くらいはありそう？

[7325: マンション検討中さん]

>>7324 マンション検討中さん

第3期以降は先着順除き、全部で40戸あるはずですよ。
一次でどれだけだすかはわかりませんが。

[7326: マンション検討中さん]

3期1次の間取りを見る限りサウスコートのみですが、もうサウスコートしか残ってないんでしょうか。

[7327: マンション掲示板さん]

>>7326 マンション検討中さん
9/20まで希望住戸相談会というのが開催されてるようですので、モデルルームまで足を運んでみては？

[7328: 通りがかりさん]

かれこれ1ヶ月以上売りに出てる桜プレイスのオナチェン物件が値下げされましたね。坪208なんでかなり安いと思うのですが、やはりここらへんは実需じゃないとあまり動かないのでしょうか。借り手はつくのでしょうがオナチェンだと簡単には売れないですかね。参考になります。

[7329: マンション掲示板さん]

>>7328 通りがかりさん
この辺りで探してるのは実需でしょうから、
ファミリータイプの投資用は正直苦戦しそうですね。

利回りは少ないですが、港区、品川区あたりの1Rを2戸分散して持った方が常に需要があり、リスクヘッジも効いてメンテナンス費用も安いです。

でも改訂価格、表面利回り6%は魅力的ですね。
空白や家賃下落があったとしても16年-20年で投資額を回収できることを考えると悪くはない。
でも、その時点で残存22-26年。
港区などと比べて、リスクのある投資対象と考えると、個人的には、できればもう10年残存があれば美味しいです。残り35年以上あればキャッシュ化も早いですし。
（なので、やはり70年借地権は強いです）

[7330: 匿名さん]

>>7328 通りがかりさん

オーナーチェンジは足元見られますからね。桜プレイス自体が定借物件なので、賃借人との賃貸借も定借だと思われます。実需用として売った方が高く売れるのに、定借の満期で賃借人が抜けるまで待てない特別な理由があるんでしょう。そういった弱みが見え隠れするので、もっと低く指値しても決まりそうな気がします。

逆に言うと、定借物件でオーナーチェンジでの売却はお勧めしませんね。

[7331: 匿名さん]

賃貸もののファミリーは抜けた時にダウンタイム長くなる傾向があるからね
そこ間ローン垂れ流しってかなりつらいんだよ
ファミリーの投資は難しいよ

[7332: 匿名さん]

なるほど、訳ありか。
4300くらいの指値で行ってみようかな。流石に無理かw
退去したら実需使いするというのもありだな。
あーでも、それでもここの方がお得か。

[7333: 匿名]

読んでいて、従業員などのサクラの投稿が多いように感じていやになった。他のBrillia（ブリリア）の投稿も同じ傾向がある。

[7334: 匿名さん]

>>7333 匿名さん
大規模マンションの板はこんなものですよ。というより直近では投稿自体が少ないので、何故このタイミングでいやなったのか不思議ですね。。。

[7335: 匿名さん]

>>7333 匿名さん
買えなくて悔しいのかな。

[7336: マンション検討中さん]

第3期1次は10戸でしたね。
今後も小出しにしていく感じですかね。

[7337: 匿名さん]

>>7336 マンション検討中さん

ちょっと息切れ感が出てきたな…。
ハルミフラッグとも価格帯がかぶるし…。
早く売り切ってほしいけど…。

[7338: 評判気になるさん]

>>7337 匿名さん

たしかにペースが落ちてきてますが、並行して販売していた先着住戸が16戸売れてますので、ぼちぼちな気もします。
ラストスパート頑張ってほしいですね。

[7339: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[7340: マンション検討中さん]

>>7339 マンション検討中さん
ここは解体積立もあるので結局毎月50000円弱必要、そうなると晴海フラッグのランニングコストとほぼ同じかと。そうなると所有権のある晴海フラッグに流れる人も一定数居そうですね。ただエリアの性格が全然違うので、検討者層も違いそうですけど。

[7341: 匿名さん]

>>7337 匿名さん

これから外構ができて実物の魅力が見えてくるので、デベが売り急ぐ理由はひとつもないですよ。

[7342: 匿名さん]

>>7340 マンション検討中さん
地代解体考慮すると、
実際の価格プラス1000万円ですからね。
コストだけで考えれば晴海やシントシティ、ベイパークがお値打ちだと思います。
資産価値重視なら広さを犠牲にして57平米の勝どきサウスも良い。
個人的に実需最強はここだと思ってます。

[7343: 匿名さん]

>>7335 匿名さん
こういう人定期的に現れるけど、恥ずかしい…

[7344: マンション検討中さん]

再登録販売が14戸出てますが、結構キャンセル出てるのですかね？
https://www.bc454.jp/outline/

[7345: マンション検討中]

>>7344 マンション検討中さん
ローンの審査落ち、目の前が桜の木ではなかった、などですかね。6000万後半は気になりますね。
西向きでしょうか。

[7346: 匿名さん]

あれ？先着順で出てたのが、供給済み未契約住戸（申込書が入らなかった売れ残り）だと思ってたんですが、わざわざ表現を変えてるってことは、以前から先着順で出てたものは全くの新規だったのでしょうか？

先着順は4戸に減っていますね。毎週着実に売れてはいるようです。

[7347: 匿名さん]

３期１次の10戸は売れた模様

09.26 第3期1次は全戸登録完売となりました

[7348: マンション検討中さん]

>>7343 匿名さん
ローン審査落ちなどで買えなかったのは、まったく恥ずかしいことではないですよ。
定期的に現れる煽りに負けないでください。

頭金貯めるなり、一生懸命働いて年収上げるなりして再度チャレンジです！
買えなかったということで、あなたの全てが否定されたということではありませんから。
ここはもう残り少ないので難しいかもしれませんが(^^;

[7349: マンション検討中さん]

ここの物件を購入して頭金入れたけど、他の物件に目移りしているって方もいるんですかね。頭金高かったから、それをドブに捨てて他の物件にいくっていうのももったいない気がしてて。

[7350: 匿名さん]

第3期2次も10戸の売出し。
毎回10戸ずつ売り出す？

[7351: 匿名さん]

人気度ダウンしてきてるのかな

[7352: 匿名さん]

>>7351 匿名さん

人気ダウンしてきてると思ったけど、この10戸ずつ売出しは戦略のような気がする

[7353: マンション検討中さん]

>>7349 マンション検討中さん
いると思いますよ。
ただ、放棄するより竣工後3%以上乗せて売ったほうが良いですね。
一次で購入した部屋なら即売れるかと思います。
部屋によっては10%でも。

ローン枠がない場合は仕方ありませんね。

[7354: 匿名さん]

>>7348 マンション検討中さん
めちゃくちゃ上から目線w

[7355: マンション掲示板さん]

>>7352 匿名さん

おっしゃる通り、戦略みたいです。
営業担当の方に直接伺いましたが、
これまでの売れ行きが良すぎたので、
３期以降は強気の値上げをしつつ、
焦らずコツコツ販売していく計画とのことでした。

早く売り切って欲しいとお考えの方が多いかもですが、
東京建物さん的には来年の竣工まで値上げしながら
ゆっくり販売する方針とのことでした。