東京建物のブリリアシティ西早稲田

[匿名さん]

ブリリアシティ 西早稲田
公式サイト：https://www.bc454.jp/

神田川の桜並木越しに甘泉園公園を望み、隣接地には「東京染ものがたり博物館」。
山手線内側、豊島区と新宿区にまたがる緑豊かなポジションに総戸数455戸の大規模マンションが誕生します。
「オリジン電気」旧本社跡地の定期借地権物件。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をよろしくお願いいたします。


(仮称)高田プロジェクト
所在地番　　東京都豊島区高田1-176-2他、新宿区西早稲田3-410-237
住居表示　　東京都豊島区高田1-18
交　　通　　東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅徒歩7分、都営荒川線面影橋駅徒歩1分、
　　　　　　東京メトロ東西線高田馬場駅徒歩12分、JR山手線高田馬場駅徒歩15分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上15階建　共同住宅(455戸)、店舗(事務所)
延床面積　　37,759.43 ㎡
建築面積　　 5,995.03 ㎡
敷地面積　　12,348.42 ㎡

建築主　　東京建物株式会社
設計者　　株式会社長谷工コーポレーション
施工者　　未　定

着工 2020/02/01
完成 2022/06/30

[正式名称、公式サイト情報を追記いたしました。2020.2.29管理担当]
　
　

[7182: マンション検討中さん]

第3期でも、6500万円台の部屋ありそうですね。どこの部屋がわかる方いますか？
センター低層でしょうか？

[7183: マンション検討中さん]

もう要望書が入っているかもしれませんので、急がれたほうが良いかと

[7184: 匿名さん]

>>7172 マンション検討中さん
おっしゃるように、パークタワー勝どきはワンランク上の価格帯ですが、
こちらのマンションは定借でなければ8000万円から9000万台が中心のマンションになると思います。

私を含め、その辺りの価格帯で検討していた方が、
「おっ安すぎるじゃん！しかも定借70年だって！」
で購入を即決した方も多いのではないかと思いますね。

[7185: 検討板ユーザーさん]

>>7181 マンション検討中さん
いずれもレベルが低いので引いてるのですが。。

[7186: マンション検討中さん]

いいマンションだと思うけど、一部の人（購入者か営業さん？）のレスが必死すぎるのかなぁ。あんまりいい印象じゃないよね。大多数の人はそうでは無いと思いたいけど。

[7187: 匿名さん]

>>7173 通りがかりさん
湾岸好き嫌い、タワーマンション好き嫌いは、
あくまで個人の好き好きですので、それをもって客観視な評価するのは難しいかと。

共有部の豪華さについては、竣工後、実際ご覧になってみるも良いかもしれません。
私は割と色々なマンション見てますが、比較しても悪くないかと思いますよ。資産価値的にもこれだけの広さの共有部は加点です。デザインについては好き好きですね。

立地についても、完全に好き嫌いが分かれると思います。整備された無機質な街が好きなのか、歴史的な寺社や大学が周囲に点在する街が好きなのか。
チンチン電車、いいではありませんか。素敵な街並みですよ。学生時代ずっと使わせてもらってましたが、なかやか良いものですよ^ ^
これも完全に個人の好みなので、そもそも検討する余地はないかと。客観視な指標にはできません。

お調べいただくと分かると思いますが、駐車場については20%から30%が現在の都内の平均的な設置率です。
こちらの物件はそこはクリアしてますし、実際駐車場希望倍率は0.9とのことでした。（ドンピシャの読みでは？）
2台目は都内新築ではどこも普通に難しいのが現状ですよ。

周りの住人が気難しい云々は完全に主観的な悪口ですね。。。性格悪い発言は控えましょう。

資産価値については、おっしゃるようにパークタワー勝どきに軍配が上がるでしょう。
しかし、実需として考えると上記の通り、主観的に判断するしかないんですね。
そうなると、好きな人は住めばいいし、嫌いな人は住まなきゃいい。　つまり検討板で議論する余地はないということになるんです。
「私はここが嫌いだから湾岸タワーに住みます！」
となれば、「どうぞどうぞ。」となるわけです。

逆に湾岸エリアやタワーをディスるのも良くないことだと思います。
人それぞれの好みですので。

[7188: マンション検討中さん]

>>7186 マンション検討中さん
どこのマンションの検討版も末期はこんな感じですね。

[7189: マンションコミュニティさん]

>>7185 検討板ユーザーさん
物件関係なく、妬みや自己顕示欲が憎悪を生んで、どこも荒れるんです。

どこのマンション検討版も初期は穏やかなんですよ。

だんだん人が増えてくると、自身の優位性を誇示したくなる人や、承認されたい人が増えて、調子の良いコメントも出てくる。波風が立ちます。

マンションが発売されて、落選する人、当然する人が出てくると、発売前の調子の良いコメントをしていた方々の二極化が始まるんです。
優位性をアピールする人、激しく攻撃する人。

そして、末期は最後まで妬み続けて荒らし投稿し続ける方（反乱軍）と、ほんの僅かな購入者（国軍）との間で攻防が起き、収束していくと。

最初は共に購入を誓い合った仲なのに悲しいものです。

でも、ご安心ください。どこのマンションも実際入居すると、ネットで書き込んでいた入居者は殆どいません。こちらより遥かに投稿数が多かった大規模マンションに住んでる私が保証します。

[7190: 匿名さん]

ハザードマップは湾岸よりも危険度高くなってるんですよねここ。
それについて皆さんどうお考えですか？

[7191: マンション検討中さん]

>>7190 匿名さん
危ないから、晴海フラッグ　にした方がいいですよ。
そっちの方が安いですし。
バスも便利らしいですよ。

[7192: マンション検討中さん]

>>7190 匿名さん

掲示板の投稿も、ここじゃなくて湾岸の方でお願いします。

[7193: 匿名さん]

>>7192 マンション検討中さん

なんでここで聞いてはいけないのでしょうか？
実際のところ懸念点ではないですか？

[7194: 通りがかりさん]

>>7193 匿名さん

煽りじゃないようなのでマジレスすると、(1)湾岸といっても広域でリスク度合は異なるので比較対象はもう少し詳細にすべき、(2)ハザードマップといってもいろいろあります。津波、土砂災害、洪水、高潮、液状化、建物倒壊…どのリスクをどの程度許容し、いかに備えるかじゃないでしょうか。ハザードは湾岸より危険度高い、は何をもって言っているのかよくわかりません。
本物件のハザードということで洪水を気にする人が多いと思いますが想定浸水は1-3mですね。じゃあそれより高い階に住めばいい、あるいは坂を登って避難すればいい、はひとつの許容の考え方かと（1階を契約された方のリスク許容度を否定するつもりはなく、お気を悪くされたら申し訳ありません。なお本物件自体は1m高く盛り土されていますね）。湾岸は洪水はほぼ想定されていません。
あと地震危険度（建物倒壊・火災危険・災害時活動困難の総合）は本物件の区域は５段階のうち２（５が最も危険）。湾岸はほぼ１です。
一方で、高潮は豊洲、東雲、晴海など多くの地域で3mまで、場所によっては3m超が想定されています。有明は逆に非難地域に指定されています。
と、いうように一概にハザードが…と一括りにするよりももう少し踏み込んだ方が建設的な議論となるのではと思いました。

[7195: マンション検討中さん]

>>7193 匿名さん

懸念点なら、懸念しなくていい物件探せばいいのでは？ネガティブな意見聞いて満足してる時間があるなら自分にとって有益な情報を得た方が自分にとってもいいと思いますよ。
それとも、購入するつもりはなくただの煽りですか？

[7196: マンション検討中さん]

災害考えすぎると選択肢がどんどん狭まるよね
東京壊滅クラスの洪水や地震に関して考えるくらいなら東京に住む事を諦めた方がいい

[7197: マンション検討中さん]

>>7196 マンション検討中さん
新宿区のハザードマップは、解説によると2018年3月の東京都の浸水予測結果に基づくもの。想定雨量は、総雨量690mm、時間最大雨量153mm。

現在、国土交通省は環七の下の貯水池の拡張工事を行っていて、完成は2026年の予定。完成後は、神田川の洪水リスクは飛躍的に軽減される見込みだそうです。

[7198: マンション検討中さん]

ハザード気にするなら高台、台地を選ぶべきですね。少なくとも湾岸と競い合ってもどんぐりの背比べですね。

[7199: 匿名さん]

ハザードマップは大事やで。災害はいつ起こっても不思議やない

[7200: 匿名さん]

高い買い物や、慎重にな。

[7201: 名無しさん]

>>7200 匿名さん
大阪弁のあなた。
はりつくのはもうやめてください。
いつも否定的な事ばかり書きますね。
もうどこか他に行ったらいかがでしょうか...

[7202: 匿名]

>>7201 名無しさん
欠点があるマンションなんて数あるわけで、
裏を返せばこの物件が気になってるし、暇だから、わざわざ書きにきてるんですよね。
言わせておきましょう。
とても気の毒でかわいそうな方なんですよ。

[7203: 名無しさん]

>>7202 匿名さん
そうですよね?。わかっているんですけど読むと嫌な気持ちになってしまって！
スルーします。今後は。

[7204: 匿名]

>>7203 名無しさん
そうですよね。否定されるのはもちろん誰でも嫌な気持ちになりますよね。
それが目的ですから、相手を嫌な気持ちにさせたと思うと、どんどん楽しくなってきちゃうのでね。掲示板を荒らさせないためにもみんなでスルーですね！

現地、建設中のマンションの囲いが一部取れて、図面やCGでみるよりもうんとイメージがわくようになりました。
涼しい日も出てまいりましたので、
ぜひお散歩がてらお出かけくださいませ！

[7205: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[7206: 検討板ユーザーさん]

こういう書き込みする人
他に行ってほしいです。言葉のあげあしとって
荒らすのやめて下さいね。

[7207: 匿名]

>>7206 検討板ユーザーさん
スルーできないの？
エサ与えてることに気づいてない？

[7208: 匿名さん]

結局ハザードはみんな気にしてるくせに見て見ぬふりするしかないんだよね。
「ほかのマンションに行ってください」
とか言いながら目を背けてる人ばかり。
水害は本当に怖いよ。

[7209: 匿名さん]

>>7204 匿名さん

お出かけくださいませ、と言われたからお出かけしてきたわ。
ここまで事前のイメージどおりに出来上がるマンションも珍しいね。
どこぞやの定借マンションは外壁が現れるや否や解約騒ぎになってたけど、ここは不満を持つ人いないんじゃない？

[7210: 匿名さん]

>>7209 匿名さん
普通じゃない？

[7211: マンション検討中さん]

>>7208 匿名さん
まあマンションだし、2階以上なら大した実害ないでしょう　一階でも水災保険で対応できる
本当に気をつけないといけないの土砂と火災。これだけは死に直結するからね

[7212: 匿名さん]

>>7209 匿名さん

普通だよ。
みんなこんなもん。

[7213: マンション検討中さん]

>>7208 匿名さん
ハザードは大事ですよね!MRでも丁寧に説明がありました。

[7214: 名無しさん]

ハザードは、MRでも配られる最大雨量ケース(1000年に1回の発生確率)だと2m浸水。東京都が出している計画雨量ケース(100年に1回の発生確率)だと浸水無しのエリアです。リスクはゼロじゃないですが、個人的に浸水はあまり心配してません。調整池の拡張もありますし。

[7215: マンション検討中さん]

小学校キャパについて。豊島区の動きが遅いのが気になるな。竣工に間に合わせるように出来なかったのか。
https://www.city.toshima.lg.jp/347/documents/documents/reiwa3nendai5ka...

[7216: 周辺住民さん]

>>7215 マンション検討中さん

＞竣工に間に合わせるように出来なかったのか

いち民間企業のプロジェクトに合わせて行政が動くなんて無理ですよ。
ﾅﾆｻﾏ？

[7217: マンション検討中さん]

>>7216 周辺住民さん
民間の大規模マンションの開発に合わせて行政が動くことはよくあるけれどもね
まぁ計画段階から足並み揃えるパターンのが多いだろうけど。

いずれにせよ、わが家はまだ小さいから恩恵預かれそうでありがたい話ではあります。

[7218: マンション検討中さん]

民間の計画に合わせろというわけじゃないけど、合わせないと住民サービス低下するよということ。
相当前に計画伝わってるはずなのに、今年補正予算取ってやってるから、どうなんだろうなーと。

[7219: eマンションさん]

>>7209 匿名さん
わざわざ他物件を引き合いに出さない方がいいと思いますけどね。

[7220: 匿名さん]

>>7218 マンション検討中さん

23区内、とくに山手線沿線や内側だと今や「世帯数増＝公立学校の児童数増」ではなく私立に流れる数が多くて行政も苦労しているようです。こちらも建築計画段階では動けず、入居予定者（購入者）の属性をある程度把握しないと動けないのだと思います。

[7221: マンション検討中さん]

また先着順で販売してます。
しかも今回は20戸。
最低価格の6,498万円の部屋はセンター2階ですかね？
https://www.bc454.jp/outline/

[7222: 匿名さん]

>>7221 マンション検討中さん

先日見た時は22戸だったので2戸売れたんですね。

[7223: マンション検討中さん]

>>7221 マンション検討中さん
だとすると値下げですかね。
センター2階の一番サウス寄りの最安部屋は、もともと倍率無しでした。
サウス寄りの2住戸は、日がはいらないんですよね、冬至だと。

[7224: eマンションさん]

完売にはもう少し時間がかかりますかねー

[7225: 匿名さん]

あれ、販売スピード失速してきた？

[7226: 検討板ユーザーさん]

>>7223 マンション検討中さん
勝手に値下げだとか決めつけるのは良くないですよ。
荒れる原因作らないでください。
あなたの憶測で！
知りたい方はＭＲに聞きましょう。

[7227: マンション検討中さん]

>>7226 検討板ユーザーさん
なんか、必死すぎませんか…落ち着いて…

[7228: マンション検討中さん]

現時点で値下げはしないと思いますよ。好調なので値下げする理由がない。

[7229: マンション掲示板さん]

>>7225 匿名さん
値上げしてわざと失速させてるのでは？

[7230: 匿名さん]

先週木曜に送られてきた「【Brillia City西早稲田】今週の営業スタッフメッセージ・第3期のご案内」のメールには、「・第3期(8/21)より販売価格を変更させて頂きます。」と記載があったので、てっきり好調で値上げしたのかと思っていました。

[7231: マンション検討中さん]

>>7209 匿名さん
このレベルの外観でパースどおりに施工できない方が問題でしょ

[7232: 匿名さん]

>>7226 検討板ユーザーさん
ＭＲに聞くとは薬でも買う予定か！笑

[7233: 匿名さん]

>>7232 匿名さん
MRは　ミスター　のことだよ
マンションに詳しいあの人に聞くってこと。

[7234: 集合住宅の周囲の様子]

南館の向かいの川はゴミだらけです。 川にはノートパソコンもあります。 そのようなアイテムは重金属の源であるので、川は浄化されますか？ さらに、木々の下にも、あらゆる種類のゴミ、壊れた傘、缶などがたくさんあります。 たとえば、以前のBrilliaCity西早稲田は、桜の木の路地がある団地を宣伝していましたが、行方不明の桜の木を植える計画はないと言っていたので、そのようなことを心配しています。 これは豊島区の問題であり、BrilliaCity西早稲田の問題ではないとまた言われるか。

[7235: 匿名さん]

>>7234 集合住宅の周囲の様子さん

ごめんなさい。後半の「たとえば、」あたりから何を言っているか理解できないです。

[7236: 匿名さん]

>>7234 集合住宅の周囲の様子さん
工場地から住宅地への新陳代謝が進み、それに伴い街がより綺麗になると良いですね。神田川の水質も大分改善されたようですし。

[7237: 匿名さん]

>>7234 集合住宅の周囲の様子さん

パラレルワールドかなぁ。実際の状況と全然違うんだが・・・

[7238: 検討板ユーザーさん]

>>7231 マンション検討中さん
やたらポジティブすぎる人が多いようなので、不満にもならないでしょう。

[7239: 評判気になるさん]

4LDK全戸完売！先着残りは19戸です。

[7240: 名無しさん]

>>7239 評判気になるさん
6498万円は場所どこなんでしょうか？どなたかわかりますか？

[7241: 匿名さん]

>>7239 評判気になるさん
4LDKってもともと何戸あったんだろう

[7242: 評判気になるさん]

>>7241 匿名さん
数えたところ45戸でしたね。高価格帯早く捌きましたねー

[7243: 口コミ知りたいさん]

4LDKが魅力的ですからね。
3LDK以下なら他のマンションでも良さそう。

[7244: 匿名さん]

>>7242 評判気になるさん
もともとそんなに多くなかったというのもあるけど、やっぱりファミリー需要高いマンションなんですね。

[7245: マンション検討中さん]

>>7240 名無しさん
センター2階の一番サウスよりの部屋ですよ。

[7246: マンション検討中さん]

>>7245 マンション検討中さん

早い者勝ちですね！

[7247: 匿名さん]

少し前に売りに出ていた桜プレイスも全て売れてしまいましたね。借地期間の残りが40年ぐらいでもあの値段で動くのはかなりの安心感があります。

[7248: マンション検討中さん]

>>7246 マンション検討中さん
もともと申込入ってましたが、おそらくローンの審査落ちでしょう。
日当たりの面と動線が少しネックですね。
まあ、それが価格に反映されてるのですが。
少しでも安く！という方にはとても良いと思います。

[7249: 名無しさん]

>>7248 マンション検討中さん
動線が少しネック？そんなに悪いですかね？

[7250: 匿名さん]

>>7249 名無しさん
JRからの動線がそもそも良くないんだから、建物内の配置はそんなに気にしなくてもいいのにと思ってしまう。

[7251: 匿名さん]

>>7250 匿名さん

それは動線と呼ばない。

[7252: 匿名さん]

>>7247 匿名さん
　最後の1件はやや長く残っていたので、本当にあの価格で動いたか、指値で割引があったか（確かsumo掲載価格も1回値引きしてました）は不明ですけどね。あと、あちらは築10年時点で残り期間40年ですが、こっちの残り借地期間が40年になるのは築30年時点なので、単純な比較は難しいかもしれません。
　でも、桜プレイスに限らず、パークコート神宮前（ここより立地はいいですが地代が激高）なんかも、残借地期間40年を切ってからでもリセールよく動いてるし、定借のリセールは絶対無理みたいな論調はやっぱり違いますよね。ここの条件だったら、そんなに欲張らなければ当面は普通にリセールできそうだなって感触は確かにあります。

[7253: 匿名さん]

>>7252 匿名さん
パークコート神宮前と比べるのはダメでしょ笑

[7254: 匿名さん]

>>7253 匿名さん
PC神宮前でさえリセール動かないなら、ここも動かないとは言えますよね？
PC神宮前は「定借は絶対にリセール無理」みたいな大上段の議論を否定するために参照しただけです。
ロジック分かりますか？

[7255: 匿名さん]

>>7254 匿名さん

価格帯、エリアというマンション購入時に大事な要素で異なりますので、比較対象として不適切ですね。

[7256: 匿名さん]

>>7254 匿名さん
ロジックわかりません笑
「パークコート神宮前が動いているから普通にリセールできそう」＝定借のパークコート神宮前が売れているから、同じ定借のここも売れるだろう、ということですよね？

こことは比較できるようなマンションではないし、購入検討者は全く違うので、比べられないです。
定借が嫌だけど、パークコート神宮前なら買うという人はここ買わないでしょうし。

[7257: 検討板ユーザーさん]

パークコート神宮前よりこちらの方がリセール面で圧倒的に条件が良いと思いますが、そこはやはり個人の好みでしょうか。

地代のインパクトと定借40年切ってますからね。
年間100万の地代で約4000万円。
今出てる70平米弱の8000万円の物件なので、総額1.2億。
それが40年弱で住めなくなり、無価値に。

一方こちらは、40年後も30年弱住めて、価値も3000万円は残る。

60歳以上の実需もしくは、賃貸運用ならパークコート神宮前は全然ありですね。
エリアの好みもありますが。

[7258: 匿名さん]

PC神宮前を比較にしなくても、すぐ近くの桜プレイスが売れてるんだから、ここは借地残存40年でも売れるエリアだと思うよ。桜プレイスよりも地代も安いから価格は維持されやすいね。

[7259: 匿名さん]

>>7254 匿名さん
相当言われてるよキミ

[7260: 名無しさん]

>>7254 匿名さん
ロジック分かりますか？笑笑

[7261: 匿名さん]

定借マンションの中古市場の動向を観察していると、リセールが特に動きやすいのは、（１）都心の特別感のある立地に建つ高級感と規模感のあるマンション（広尾ガーデンフォレスト、麻布台パークハウス、PC神宮前など）と、（２）都心の枢要な立地に建つブランド免震タワーマンション（シティータワー品川、銀座タワーなど、PC渋谷ザタワーもここに加わる）ですね。

桜プレイスとか、ここなどは上記（１）（２）には当てはまりませんが、「都心部の利便性と住環境のバランスを備えた立地に建つ規模感のある個性的な物件」ということで、（１）（２）ほどではなくても、そこそこリセールが動きやすい部類に入るだろうと思います。リビオ日暮里グランスイートなんかも似ているかもしれません。

都心部以外だとやっぱり条件は厳しくて、都心近接地域の駅近物件で、さらに何らかのプラスアルファの要素（規模感、地代の安さ、相場以上の設備仕様など）が備わっている物件でないと、（よほど安値で出さない限り）リセールに時間がかかってしまうようですね。気づいたところでは、ジオ経堂（千歳船橋2分）は比較的よくリセールが動いています。

[7262: 匿名さん]

>>7261
建設的な意見をありがとうございます。

[7264: 売却経験者]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[7268: 匿名さん]

[No.7264～本レスまで、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[7269: 匿名さん]

絶好の比較対象となる桜プレイスがあるのに、他のマンションと比較したがる？

[7270: 匿名さん]

この物件のスレ、すれてるな

[7271: マンション掲示板さん]

どこに住もうが、どんな物件にしようが長期の将来のことは予測不能。少子化の中、物件価格が上がること事態おかしいのに、リセールの事考えて物件選ぶなんてナンセンス。本当に住みたいところに住むだけで満足すればいいのにと思ってしまいます。

[7272: マンション検討中さん]

>>7239 評判気になるさん

先着順販売住戸、あと15戸になっていますね。順調みたいです。

[7273: 検討板ユーザーさん]

>>7271 マンション掲示板さん
マジレスすると、50年後に人口が8500万人になると言われてますが、全てのエリアを同じと考えるのは間違ってます。
2045年時点で、人口増加が予想されてるエリアは、都心部に多くあり、都心部への人口集中は続きます。
郊外、地方に住んでる方がそのまま、そこに住み続けることはなく、将来的には都心部に住みたいと考える方は想像以上に多くいます。
ビジネス活性、刺激や娯楽という観点で、都心部の魅力は数十年後も減少しないでしょう。

不動産価格について、都心部の人気エリアは価格が大幅に上昇し、郊外や地方は大幅に下落する、超格差が起きる可能性が高いです。

ちなみに、こちらのマンションは大幅に上昇はしないでしょうが、下落もしなさそうです。
個人的には少子化の影響で付近の大学が土地を切り売りし、大規模な再開発が起きるのではと考えてます。
そうなれば地価高騰ですね。

とはいえ、おっしゃるように、長期の将来のことは予測不能です。近いうちに戦争も起きるでしょうし、ウィルスや気候変動など、何が起こるかは分かりません。
実需であれば、リセール関係なく住みたいところに住めばいいというのは賛成です。

[7274: マンション検討中さん]

最近になってマンション購入を考え出した者です。
知人がこちらの物件をかなりおすすめしてきたので検討しております。
あと、近くにオープンレジデンシア池袋というマンションが建つみたいで、最近そちらも気になっています。
そっちは所有権、こちらは定期借地なのだそうです。
詳しい方、もしよろしければこの２物件のよしあしを品評いただけないでしょうか。

[7275: 匿名さん]

>>7274 マンション検討中さん

世の中には定期借地権というだけで嫌煙する人が一定数いますが、一方で世の中にはオープンハウスというだけで嫌煙する人も一定数います。
立地はオープンハウスの方が断然いいですね。こちらは大規模であり、面積は70㎡以上の住戸しかないのに対し、オープンハウスの方は2LDKもあり、3LDKは63㎡のようです。
ご自身の生活スタイルや希望に合う方を選ばれた方がよろしいかと思います。この2つの物件は競合しないです。

[7276: マンション検討中さん]

>>7274 マンション検討中さん
まずは価格と立地です。
オープンレジデンシア池袋は坪単価490万、ブリリアシティ西早稲田は坪単価330万くらいですかね。定借は7掛けとか9掛けとか言いますがそれを考えても価格がだいぶ開きがあります。
立地利便性は格段にオープン池袋の方が良いです。台地の上側ですし駅までの近さやハザードを考えたら圧倒的です。一方、駐車場がオープン池袋は1台分しか無いので車が欲しい人は検討に入らないですね。シェアカー使う形になるでしょう。

定借に抵抗ある方はリセール面を気にしているパターンが多いと思いますが、ブリリア西早稲田の近隣マンションの桜プレイスも定借で、こっちも堅調に取引されてるようですのである程度借用残年数がある内は定借である事がリセール面に大きく影響はしないと考えています。ブリリア西早稲田は定借期間約70年なので、そこは大丈夫そうです。
それ以外ですと大規模なマンションが好きか小規模低層なマンションが好きかという部分は大きいと思います。
オープンレジデンシア池袋は19戸なのに対して、ブリリアシティ西早稲田は454戸ですからね。共用部に関してはオープン池袋はほぼ無いに等しいですがブリリア西早稲田はゲストルームやスタジオやキッチン、水盤があったり敷地内に緑地があったりと規模感を活かした形です。その分管理費もかかりますが管理費自体はオープン池袋の方が高いように見えます(実際には解体準備金が必要なブリリア西早稲田の方がランニングコストかかりますが)。

だらだら書きましたがブリリアシティ西早稲田の最大の魅力はこの立地にしては安いという価格と、規模感、共用部の良さです。それに対してオープンレジデンシア池袋は立地が素晴らしいです。とはいえ両物件とも駅近とは言えないので実際は歩いてみて視認した方が良いですね。
特にブリリア西早稲田は谷底で駅からもかなり遠いですし。

[7277: 匿名さん]

個人的な考えです！

実需で考えるなら、仮にオープンレジデンシア池袋の坪単価が330万円、駅徒歩5分、だったとしてもブリリアシティ西早稲田を選びますかね。
投資用であれば別ですw

私は坂を苦にしないから、徒歩7分で副都心線が使えるので、利便性は問題ないです。

ハザードは懸念材料ですが、大規模な貯水対策などから、個人的にはそれほど気にしてません。
周辺環境もこちらの方が好きかなぁ。文教エリアであり、大規模公園が周辺に沢山。
池袋にそれほど魅力を感じないので、これは好みですね。

そして、何より戸数の多い大規模マンションはメリットが沢山あります。

まずは共有部が盛り沢山。
エントランスの豪華さや、車寄せ、コワーキングスペース、ゲストルームなど、沢山の付加価値が付いてきます。
ディスポーザーもある程度の規模にならないと導入されませんしね。
これは戸建てや小規模マンションでは叶えられない大きな付加価値だと思います。

そして、警備や防災センターの存在。これは24時間体制ですので、ファミリーにはとても安心する材料ではないでしょうか。犯罪発生率を0にすることができない東京ですと、セキュリティはとても重要です。
ちなみに空き巣被害が多いのは戸建やセキュリティのないマンションです。

最後に、将来の管理費や修繕費の上昇も抑えられるのが大きなメリットです。
これらは、地代を考慮しても、オープンレジの方が将来的に上回ってくると思います。

最後に定借ですが、70年なのでこれは懸念に値しないのではないでしょうか。
30歳で購入しても100歳弱まで住めます。
仮にオープンレジデンシアが築70年になって価値が付きますかね？
戸数も少ないので管理費修繕費も恐ろしいことになってそうです。
取り壊そうにも建て替えようにも費用負担が相当かかりそうです。

あくまで個人的な意見ですので、色々な物件を見て決められると良いと思いますよ！

[7278: マンション検討中さん]

>>7277 匿名さん
>私は坂を苦にしないから、
真夏ののぞき坂を涼しい顔で駆け上るサイボーグ的な人を想像して笑いましたw

[7279: 匿名さん]

坂はツラいよ
本当にツラい
あと、実際は徒歩7分以上かかる気がする

[7280: 匿名さん]

>>7279 匿名さん
歩いたら7分だったよ

[7281: 匿名さん]

のぞき坂そんなきつい？傾斜は急だけど、長くはないから想像してたより楽に感じた。