東京建物のブリリアシティ西早稲田

[匿名さん]

ブリリアシティ 西早稲田
公式サイト：https://www.bc454.jp/

神田川の桜並木越しに甘泉園公園を望み、隣接地には「東京染ものがたり博物館」。
山手線内側、豊島区と新宿区にまたがる緑豊かなポジションに総戸数455戸の大規模マンションが誕生します。
「オリジン電気」旧本社跡地の定期借地権物件。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をよろしくお願いいたします。


(仮称)高田プロジェクト
所在地番　　東京都豊島区高田1-176-2他、新宿区西早稲田3-410-237
住居表示　　東京都豊島区高田1-18
交　　通　　東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅徒歩7分、都営荒川線面影橋駅徒歩1分、
　　　　　　東京メトロ東西線高田馬場駅徒歩12分、JR山手線高田馬場駅徒歩15分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上15階建　共同住宅(455戸)、店舗(事務所)
延床面積　　37,759.43 ㎡
建築面積　　 5,995.03 ㎡
敷地面積　　12,348.42 ㎡

建築主　　東京建物株式会社
設計者　　株式会社長谷工コーポレーション
施工者　　未　定

着工 2020/02/01
完成 2022/06/30

[正式名称、公式サイト情報を追記いたしました。2020.2.29管理担当]
　
　

[681: マンション検討中さん]

>>680 マンション検討中さん

受ける！
懐かしのCMですね！

[682: 通りがかりさん]

あきらめましょう　あきらめましょう
スッキリしましょう　パッパパラッパ

[683: マンション検討中さん]

ここは表面安いから勘違いが多いけど、はっきり言って世帯年収1500万くらいが最低ラインだから、ダブルインカム以外で買える人はかなり限られます。

[684: マンション掲示板さん]

なまら

[685: マンション検討中さん]

管理費が本当なら、維持費めちゃ高いって言われてる晴海フラッグ並ですね

[686: マンション検討中さん]

>>683 マンション検討中さん

最低ライン1500万ですか汗

[687: マンション検討中さん]

>>686 マンション検討中さん

一抜けた?！
残念?！

[688: マンション検討中さん]

富士山噴火したらコロナどころじゃなくなるので、様子見しときましょうか？

[689: 坪単価比較中さん]

管理費2.1万円って高いかな?。同価格帯と比べたらまあそんなもんじゃないって感じするけど、都内だから人件費もかかるのよ。定借で本体価格安いんだからいいじゃん。

[690: マンション検討中さん]

コロナの第２波も来て、雲行き怪しいですね…
今週末の四連休、不要不急の外出控えてと要請がありましたが、MRのグランドオープンはどうするんですかね。

[691: 匿名さん]

諦めたらそこで試合終了だよ？

[692: 匿名さん]

>>683 マンション検討中さん

ダブルインカムがスタンダードなら今度は保育園問題勃発ですね。
先が思いやられます。
それともみんな子供は小学生以上って感じなのかな。

[693: マンション検討中さん]

冷静に考えて毎月トータルで20万も払えない！
終了。

[694: マンション検討中さん]

>>693 マンション検討中さん
ファイナルアンサー？

[695: 匿名さん]

ランニングコスト45000円って、解体準備金とかも入ってるの？
なら定借なんだからそんなものじゃない？？
管理費2万って安くはないけど、驚くほど高いわけじゃないと思う。

[696: マンション検討中さん]

>>692 匿名さん
あっちが立てばこっちが立たずですね。
これでは条件的に購入者はかなり限定されてきませんか？

[697: マンション検討中さん]

欲しいけど毎月20万円払ったらかなりの節約生活なのれす。

[698: マンション検討中さん]

ボーナスで幾ら加算するかですよね。
ボーナス40万円／回はキツいかも。
先行き見えないし。

[699: マンション検討中さん]

>>698 マンション検討中さん

MRの方が、50万も突っ込む人は最近中々いないとおっしゃってました。

[700: マンション検討中さん]

なんか偉い高い買物の様な気がしてきました。

[701: 匿名さん]

まずこのコロナ禍で今後の不景気が確定的な中での購入者だから物凄く限定的だわ

[702: 口コミ知りたいさん]

>>701 匿名さん
少しでも不安な気持ちがある人は辞めた方がいいよ。後悔するから。

[703: マンション検討中さん]

>>702 口コミ知りたいさん
自然災害が怖いです。
誰も予測できません。
リスクを背負いたくないです。

[704: マンション検討中さん]

コロナ
関東大震災
大雨洪水ゲリラ豪雨河川の氾濫
富士山大噴火！
交通電気数時間でストップ。

[705: マンション検討中さん]

>>704 マンション検討中さん

数人だけで井戸端会議してワロタ。
管理費普通やし

[706: マンション検討中さん]

>>705 マンション検討中さん

結構牽制して購入意欲を下げようと必死な奴が、一部混じってるで

[707: マンション検討中さん]

>>704 マンション検討中さん
海沿いの原発ちゃん。
地殻変動で丸ごと海中行きかな？

[708: マンション検討中さん]

ここ人気なんでしょう？
説明会もすぐ埋まってるって。

[709: マンション検討中さん]

みんなで買おう！

[710: マンション検討中さん]

この近辺に大型書店はありますか？
ネットで調べても、見当たりません。
ジュンク堂池袋までは流石に歩いて普段使いできないので。。

[711: 匿名さん]

芳林堂書店 高田馬場店
一度潰れて書泉に吸収されたので、無くなる可能性も高い

[712: 坪単価比較中さん]

早稲田大学の中に生協とかあるんじゃないかい？
学生じゃなくても入れるでしょたぶん

[713: マンション検討中さん]

地主「地元に貢献できる施設を作って下さい」までは「いい話」だけど、家賃取れる店舗をタダで貸して、そのマイナスを管理費で分担するんじゃ、（地縁もない）購入者に社会貢献を強制してるだけような気が（笑）

だったら地代は、相場より安くないと筋が通らないですがどうなんでしょう。
5年間地元貢献？したら後は何に使ってもいいのか、その辺も要確認かと。

残り30年くらいで売る羽目になり、値段がつかない等のリスクを考えると、そんな謎ルールを許容してまで買うべき物件じゃないような。

[714: マンション検討中さん]

そうですよね、「いい話」なのは分かりますが、仕組みが居住者に配慮されていない気がするんですよね…（せめて居住者は無償使用する「共用施設の一部」ですが、外部利用も認めるため、店舗扱いにして事業者を入れている、など）。

うちは子供の勉強スペースとしても利用できそうと気に入っていたんですが、よく調べてみると、１日当たり490円も取られるようなので、それなら結構な出費になると思い…。。

業者も、無償使用なのに、居住者からも使用料を普通に取るなんて、よっぽど収益性が低い企業としか思えないので、後々撤退することも含めて、マンション購入を検討したほうが良いと思います。
（居住者以外に使用者が見込みにくいエリアであり、居住者から使用料をもらって、かつ無償使用でようやく成り立つ事業？）

東京建物の方も色々考えて、この形にしたのだとは思いますが、コワーキングスペースについては何か納得がいかないので、業者撤退時には、管理組合の自由な運営をできるよう配慮されていてほしいです…。

[715: マンション検討中さん]

現地西側道路沿いにあるゴミ置き場についても、明らかに道路向かいの西側隣地居住者のものと思われますが、
あれもマンション完成時にはさすがに自分たちの敷地側に寄せてくれるんでしょうか。

もし今のまま残るとしたら、エントランスに入るたびに隣地のゴミをよけながら移動しなければならず、相当萎えます…。

地元の社会貢献もありますが、そういったものはマンション建設時に整理されて、その上での社会貢献としてほしいものですね…。

[716: この文字が赤くなったらラッキーデー]

浸水、保育園、管理費、コワーキングスペース…。
まあ次から次へと飽きずにネガネタを思いつくものですね。
倍率下げたいのか、期待したほど安くなくて買えない人たちなのか。見ていて滑稽でしかありません。
買わないなら他へ行けばいいのに。

[717: 名無しさん]

>>716 この文字が赤くなったらラッキーデーさん

それだけ真剣に検討されているのかもしれませよ。
ネガティヴ面含め、最終的に購入の判断をするのは自分自身なんですから、私は一般的な意見として参考にさせてもらいます（リセール時にネックになる部分でしょうから）。
全部リスクであることは間違いないと思いますよ。
見て見ぬふりをしては後悔します。

あとは近隣住民の子育て世代は面白く思ってないんじゃないですかね。
本来であれば問題なく入園させられたはずなのに、ここのせいで入れないかもですからね。
保育園組は来るなと思われていても仕方がありません、悲しいですが。

[718: マンション検討中さん]

>>717 名無しさん

色々試算したけど、普通に月額20万超えるので、検討するのやめた

[719: 匿名]

まあ山手線の中で大規模分譲マンション70平米に住んだら30万円ぐらいはいくのでは？

[720: マンション検討中さん]

>>718 マンション検討中さん

身の丈にあった物件を選ばないと、先々大変な思いをすることになりますからね。良い物件が見つかることを願っています。

[721: 名無しさん]

>>718 マンション検討中さん

買えそうだと検討していたけれど、管理費などの上乗せ分で諦める方も多そうだと感じます。
余裕で買える方々除いて、月々2?3万の差は大きいです！
かくいう我が家も余裕はありません。
もっと不動産の高騰が落ち着くといいですよね。

[722: マンション検討中さん]

山手線内側でこの広さの新築に月額20万上限で住もうと思う時点で対象外かと。
25万くらいでも安い方なのに。

[723: 匿名さん]

分譲マンションレベルのまともなところに住もうと思ったら、
70平米の賃料は20万は超えますね。
23万円くらいなら許容範囲だと思います。
とはいえ、確かに早くバブルが落ち着くといいですね。

[724: 匿名さん]

山手線内側っても駅遠の豊島区最果てかつ谷底ハザード立地ときてるからね
デベももっと魅力的なプラン出さないと454戸も捌けないよ

[725: 匿名さん]

近隣住民です。
ここを検討されている方で、保育園を考えておられる方は、今からでも戦略練っておいた方がいいと思う。
脅すつもりはないけど、この界隈は本当に保育園少ないし入れないですよ。
うちはもう保活終わってるので影響ないですが、これからの人はますます大変になりそうですね。

[726: マンション検討中]

>>725 匿名さん
過去の空き状況を見ると、3歳以上でも空きゼロの園がけっこうあって、なかなか厳しそうな印象です。

[727: マンション検討中さん]

不動産はある意味投資、ギャンブルだから、後になってみないと色々とわからないですよね。

[728: マンション検討中さん]

ローンを5000万円で25年、ボーナス40万円で変動0.41で管理費等込みで16万円台で行けないですかね。あくまでスーモでの試算ですが。20万円切ると思います。

[729: マンション検討中さん]

固定資産税と、修繕積立金の値上がりも考慮しておかねば

[730: マンション検討中さん]

初期費用含めてキャッシュ1,300万以上つぎ込まな、20万は切らへん

[731: 匿名さん]

ボーナス払いって今時している人いるの？

[732: マンション検討中さん]

山ノ手線内側の周辺大規模で３LDKの賃貸見たけど、23万からいけますやん。
これやっぱ駄目だわ。建物部分の固定資産税入れたら、トントンで意味なし。

おまけに売却時、相当苦労して、安値で売らざるを得ない。
⇒その時良いと思えば、この物件買うけど、これから安いのバンバン出るから優位性ないやろな。

[733: 匿名さん]

本当ですね。築年数10年未満でも23万円も物件多いですね。
他借りること検討した方が、先々リスク回避になると思います。

[734: マンション検討中さん]

早まれ！

[735: マンション検討中さん]

>>733 匿名さん

結局誰も買わんの？

[736: マンション検討中さん]

予約した人?？

[737: マンション検討中さん]

欲しいっつ！

[738: マンション検討中さん]

チーン、終了ー！

[739: 匿名さん]

今週末モデルルームに行く！
どうなの、買いなの？

[740: マンション検討中さん]

>>732 マンション検討中さん

内側大規模23万賃貸って同エリアの話？じゃなくて、内側の話？それだと比較になってないような

[741: マンション検討中さん]

まけてくれへんかな

[742: 匿名さん]

SUUMOで「豊島区・新宿区・文京区、3LDK、セキュリティ完備、分譲賃貸（←ここ重要）」という条件設定で検索してみました。

結論：管理費込み23万で借りられるとか言ってる人はガセの荒らしです。

[743: マンション掲示板さん]

MR行ってきました。改めて考えると安いですね。
82平米の賃料査定は30万ほどのようです。
利回り4％後半あるので山手線内側としては上出来です。

南向き高層階はかなり抜けるので新宿の夜景がキレイです。その分8000万円中盤からの模様です。

これだけ価格差あれば西向き低層一択ですね。3,4階ならハザードも関係ないでしょう。

[744: 匿名さん]

西側低層で一番安くていくらでした？

[745: マンション検討中さん]

モデルルーム商談の予想賃料なんか、盛りまくりに決まってるだろ。

80平米に30万払うなら、並グレード分譲賃貸なら神楽坂市ヶ谷エリアでいくらでもあるのに、何もないここに、わざわざ住む奴がどれだけいるのかと。
百歩譲っても新築の初回だけ、次からは25万も難しいだろう。

定借駅遠維持費高めなんで、利回りは1%は引いて検討するべきだから、盛った賃料でも実質3%台、いかにぼったくりの投資（購入）対象外物件かそれだけで分かるだろ。

[746: 検討板ユーザーさん]

>>745 マンション検討中さん
どれだけココを買いたいのか熱意が伝わりました。ありがとう。

[747: 匿名さん]

山手線内でも82平米で30万か。
駅から距離あり、低地だからか査定額安いですね。
結構意外。ここは借地権だから出口をどうするかですね。

[748: 匿名さん]

＞80平米に30万払うなら、並グレード分譲賃貸なら神楽坂市ヶ谷エリアでいくらでもあるのに

はぁ？
そのエリアでその値段は築40年以上のオートロックもないオンボロマンションだぞ
新築だと40万以下は見つからない。もちろん賃貸用の安普請は除く。

[749: マンション検討中さん]

みんなローンは何歳で完済で組むん？

[750: 匿名さん]

まあ35年で組んで、75歳！
75歳までに終わる長さとかにしているところありますね。長く組めるだけ組んで、控除が終わったらなるべく早く完済。

[751: 匿名さん]

住宅ローンほど安い金利で借りられるローンはない。返す原資があれば、それを元手に運用すべき。
よって、金利が上がるまで繰り上げ返済はしない。

[752: マンション検討中さん]

>>751 匿名さん

ここのスレタイトルを変えませんか？
東京建物のブリリアシティ西早稲田って、長いです

[753: 匿名さん]

>>752 マンション検討中さん

君はいったい何を言っているのだ？

[754: マンション検討中さん]

祝・MRグランドオープン

[755: 匿名]

ここの掲示板、盛り上がらないね。
MRの来場者数をコロナで絞っているため？？？

[756: マンション検討中さん]

管理費高く、定借なので70年間ずっと払い続けることに躊躇しているんだと思います。

[757: マンション掲示板さん]

>>756 マンション検討中さん

70年間住む気の人いるんですかね。都心のマンションなんで管理費ごく普通だと思いますけどね

[758: 匿名さん]

コンシェルジュついてたら納得できるけど、コンシェルジュなしでただの24時間管理で、この管理費は高い方だと思う。

[759: 匿名さん]

他の人も言ってたけど、コワーキングスペースは本当に無料で運営者に貸すらしいです。光熱費は運営者が払うけど、それ以外は払わないらしいです。
これで住人割引きとかないのであれば、これは本当に納得できないです。。すぐに運営者を管理組合で変えてしまいたいレベルです。

[760: 匿名さん]

>>758 匿名さん

ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンスが、コンシェルジュ付きで平米あたり241円ですから、ここは明らかに高いですよね。どうにかならないのでしょうか？

[761: マンション検討中さん]

>>759 匿名さん

管理費が高く設定されているのは、このコワーキングスペースの影響なのでしょうかねぇ
住民が無料で使えるなど、旨味が何もないんなら即刻退去して欲しいです

[762: マンション検討中さん]

何人かいってるけどここの管理費は、普通だと思います。市ヶ谷加賀町が安いだけ。むしろ他はもっと高いでしょ。
ここまでしつこいと三菱の営業かもね。

あとコワーキングラウンジは外部に寄託して有料にしたほうがありがたい。
住民は１日300円くらいじゃない？
共用施設の貸しきり利用料金としても普通だし。何より子供の遊び場のあれ放題にならないから個人的には賛成。

[763: 匿名さん]

>>762 マンション検討中さん

同じような規模、コンシェルジュなし、外廊下でここより高い管理費のマンションの具体例をいくつか教えていただけないですか？

コワーキングスペースの住民割引はないようですよ。完全に第三者と同料金のようです。住民にデメリットはないようにするつもりだけど、メリットもないって説明されました。

[764: 匿名さん]

管理費やらコワーキングスペースに納得がいかなければ検討をやめたらいいのでは？
高いとか無駄だとか掲示板で何言ってるの？って感じです。完全に時間の無駄。
買って住んで改善の余地を感じた人だけが管理組合活動を通して変えていけばいいと思います。これだけの大規模マンションですから手を挙げる管理会社は山ほどあるはずです。

[765: マンション検討中さん]

>>764 匿名さん
それを言っちゃおしまいよ。
よく「文句言うなら来るな」的な短絡的で感情的な人がいるけどさ、それじゃ建設的な議論も出来ないでしょ。
検討する人の疑問や不安を話し合ったり情報共有するのが掲示板の存在意義じゃないの？？

[766: マンション検討中さん]

市谷加賀町と悩んでます。予算は9000万円以内なのでどちらでも買えるのですが、リセールバリューが高い方を買いたくて・・・加賀町よりもこちらの方が周辺環境好きなのですが世間一般的には加賀町の方が人気なのでしょうか？？

[767: マンション検討中さん]

>>765 マンション検討中さん
同意。

[768: 匿名さん]

>>766 マンション検討中さん

エリアの格としては市谷加賀町の方が明らかに上ですよね。
ただどちらが割安かで言うとこちらの方な気がしています。

[769: 匿名さん]

>>765
いや、ここで高い高いと書いて安くなるなら私だって百遍でも書きますよ。
でも東京建物グループはこういう値段で事業計画してるわけでしょ。匿名掲示板での評判を見て販売前から曲げることは企業としてあり得ない。
こういう管理費水準で完全外部委託のコワーキングスペースが存在するという前提を踏まえない情報交換は、それこそ建設的ではなく無駄じゃありませんか？　
ただの愚痴の言い合い、「たら」「れば」の仮想合戦では有益な情報が埋もれてしまいます。
なので資金計画を練りながら真剣に考えている立場から「検討をやめれば？」と書いたまでです。

[770: 匿名さん]

気持ちはわからんでも無い。しかしこれは初心者が陥りやすい心理である。自分が良いと思ったらそれを盲信して突き進み、否定的な意見は排除しようとする。迷いがある証拠だから、落ち着いて考え直すことをオススメする。本当に買うと決めてる人はこんな掲示板の書き込みなど全く気にせず買うだろう。

[771: マンション検討中さん]

私も加賀町の方が格上で良いかなと思ったのですが、ちょっと雑多な感じがしてしまって。まぁ都心はどこもごみごみしているので仕方ないのですが。割安なら良いかなと思ったのですがもう少し積めば所有権で買えるのでお得感ないかなとも思ってきていて。こちらも管理費の高さは気になるのですが南向きでも8000万円代だし安いかなと思っています。

[772: マンション検討中さん]

>>769 匿名さん
765です。
自分も、ここでの議論を見て、東京建物が管理費等を変えることは無いと思いますよ。
でも、自分はここの価格や周辺環境等は気に入って、購入を前向きに検討したいけど、でも、管理費やコワーキングスペースの委託方法等についてはひっかかっていると言うか、納得しきれていません。
そのように感じている人が自分だけじゃ無くて、他にもたくさんいると理解できることは全く無駄ではないし、自分にはとても有益な情報です。
愚痴の言い合いや仮想合戦でもいいじゃないですか。
匿名掲示板で書き込みも玉石混交という前提で、自分にとってプラスとなる情報だけ取捨選択すればいいだけのこと、明らかなウソ情報や的外れな誹謗中傷でもない限りは、排除すべきではないと思いますよ。

[773: マンション検討中さん]

この近辺、治安はどうですか？
お店とか無く、夜は真っ暗ですか？

[774: 匿名さん]

近所の桜プレイスは何であんなに安いんですか？ここも中古になるとあのくらい安くなってしまうんですかね？

[775: マンション検討中さん]

>>774 匿名さん
1番は定借年数の違いだと。
50年スタートで中古になるとローンの組み方や
出口も含めて帰る人が限られるから。

ただ最近出てきた桜プレイスの中古部屋だと
マンションマニアさんのブログに出てた
桜プレイスの坪単価より結構高めだった記憶。

[776: 匿名さん]

不動産はほぼ立地が勝負
坪単価で見ると、加賀町の方が格上であり、リセールバリューがつくのは自明

[777: 検討板ユーザーさん]

>>763 匿名さん
コワーキングスペースですが、入居者への特別料金を検討していますと返事ありましたよ。

[778: マンション検討中さん]

>>776 匿名さん
そうですよね。。もう少し周辺が綺麗だと即決なのですが。ありがとうございます。

[779: 匿名さん]

>>776 匿名さん
キャピタルゲインならこっちの方が大きくなりそうだけど。

[780: 匿名さん]

MR行ってきましたが個人的に山手線内側でこの価格ありだと思いました。

コワーキングスペースは777さんが書かれている通り、住民は安く使えそうです。
駐車場は3-3.5万円くらいのようです。
西側低層が人気みたいですが、神田川に近い方の部屋は日照が厳しい。
管理費やら地代・解体準備積立金を合計すると72平米で4.4万ちょい。
リセールは近隣の定借70年の物件で見ると落ちてないですね。
学習院も近いので、学習院にご子息を通わせるファミリーの方に賃貸でも貸せるのかなと思いました。

ハザードはこればかりは何とも言えないが、荒川氾濫よりは神田川氾濫の方が被害は少ないと説明受けました。（神田川は地面よりも下を流れているからとか）