東京建物のブリリアシティ西早稲田

[匿名さん]

ブリリアシティ 西早稲田
公式サイト：https://www.bc454.jp/

神田川の桜並木越しに甘泉園公園を望み、隣接地には「東京染ものがたり博物館」。
山手線内側、豊島区と新宿区にまたがる緑豊かなポジションに総戸数455戸の大規模マンションが誕生します。
「オリジン電気」旧本社跡地の定期借地権物件。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をよろしくお願いいたします。


(仮称)高田プロジェクト
所在地番　　東京都豊島区高田1-176-2他、新宿区西早稲田3-410-237
住居表示　　東京都豊島区高田1-18
交　　通　　東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅徒歩7分、都営荒川線面影橋駅徒歩1分、
　　　　　　東京メトロ東西線高田馬場駅徒歩12分、JR山手線高田馬場駅徒歩15分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上15階建　共同住宅(455戸)、店舗(事務所)
延床面積　　37,759.43 ㎡
建築面積　　 5,995.03 ㎡
敷地面積　　12,348.42 ㎡

建築主　　東京建物株式会社
設計者　　株式会社長谷工コーポレーション
施工者　　未　定

着工 2020/02/01
完成 2022/06/30

[正式名称、公式サイト情報を追記いたしました。2020.2.29管理担当]
　
　

[642: マンション検討中さん]

全体の管理費で年間1億円以上の集金！
ちょっとした中小零細企業並みですね！
ところで巨額の金で、何を管理するんだろう？

[643: マンション検討中さん]

>>642 マンション検討中さん
洪水の時にわずかに嵩上げた電気機械設備を、人力で更に上へ避難させてくれる管理費込みでは？
電気止まったらEVもトイレも使えなくなりますからね。

[644: マンション検討中さん]

>>643 マンション検討中さん

ワロタ

[645: マンション検討中さん]

70平米としたらそこまで高いとは思いませんが、400戸超というメリットは教授できてないですよね。。

[646: 匿名さん]

まあ管理費については管理会社を変えれば済む話だから個人的にはあまり気にしてない。
初年度の管理組合総会で変更動議を出すつもり。（運良く買えたら、の話だが）

[647: 匿名さん]

>>646 匿名さん

管理会社変えるのはそう簡単ではないぞ
454戸の意見を合わせなきゃいけないんだからな

[648: マンション検討中さん]

購入検討者です。
ランニングコストの高さが懸念事項になっています。。

管理費が高いのは、防災センター要員の人件費が高いこと（消防法等の影響）と、駐車場台数の少なさ（駐車場収入が低いこと）が原因だと思います。
また、エントランス周りに水を使用する空間があることもランニングコストが結構かかると思います。

共用施設（パーティルームやキッズルームなど）が与える影響は、大規模マンションにおいては、そこまで大きくないはずですが、それでも管理費が高いのは、上記の理由や他の理由があると思います。

それと、コワーキングスペースは賃料無償でアイビーリンクスという企業に使用させるとのことです。
この部分は店舗床として管理組合所有となるとのことですので、店舗としてどこかに賃貸で貸して管理費会計で相殺させたほうがよっぽどよいのではないでしょうか（管理組合を営利団体として運営する手間が生じますが…）。
無償で使用させておいて、居住者が使用料無償でもないとのことですので、コワーキングスペースとするメリットは居住者にはないのではないかと思います。
（どうせ無償で使用させるくらいなら、住民専用の共用施設にした方がよい。アイビーリンクスのHPを見ると、他の施設では1日あたり使用料490円。）

コワーキングスペースが行政指導や付置義務でないのであれば、見直しした方が管理費上はメリットがあるかもしれないです。
（アイビーリンクスとの契約は５年契約とのこと）

あとは駐車場付置台数が少ないため、駐車場料金を少し上げることで、管理費を下げることができます。
駐車場料金は未定とのことでしたが、このあたりをいくらに設定するか…。
（駐車場を使用する人にとっては痛いですが…。うちも悩んでいます）

あとは解体準備金って、ずいぶん高い感覚ですが、解体費をいくらで想定しているのか、70年積み立てるわけですから相当な金額になりそうですよね…。
このあたりの妥当性も気になるところです。

いずれにせよ、管理費は確定ではないとのことでしたので、東京建物さん、もう少し再考して、減額を期待しています。

[649: マンション検討中さん]

独立系の管理会社が管理してる建物なだけで購入見合わせる人もいるのに、現実的じゃないわ。

[650: マンション検討中さん]

土地は東京建物から又貸し受けるシステムなので、管理会社変えたらめんどくさいことになりそう

[651: 匿名さん]

私も購入検討者です。
ここの立地を全て理解した上で、気に入って検討しています。
管理費の高さはとても気になります。
もし運よく入居することができたら、住民の皆さまが気持ちよく生活を送れるよう、ランニングコストの最適化を検討しましょう！

東京建物さんには、是非管理費の見直しをお願いしたいです。ちょっと現状高過ぎると思いますよ。

[652: 匿名さん]

目白プレイスが管理会社でモメた時の記事が残ってます↓

管理会社を変えるのは至難ですよ
今から下げさせないと、変わりませんよ

http://www.mynewsjapan.com/reports/2147

https://www.sankei.com/smp/affairs/news/150512/afr1505120005-s.html

[653: 匿名さん]

自分の感覚だと管理費300円/㎡は普通かなと思うけど、人それぞれだね。
よい共用施設やサービスを享受するにはコストがかかるってことかな。

[654: 匿名さん]

そもそも >>596 の情報は正しいのか？

[655: マンション比較中さん]

＞653
私もそう思う。山手線内側だと普通にある。
ここの検討者って郊外物件ばかり見てる連中だから高く感じるだけなんじゃないかな。
同じブリリアシティの三鷹は15,600円～19,700円。共用部はここよりずっと貧弱。
ブリリアシティ磯子は1300戸くらいだと思うけど78㎡で管理費18,400円修繕積立金11,600円。
デカいから安くなるなんて幻想持ってる連中は埼玉か千葉にでも行って欲しいわ。同じ建物に住んで欲しくない。

[656: 匿名さん]

パークハウス市ヶ谷加賀町の管理費を引き合いに出している人がいたけど、モモレジさんによれば

>三菱地所レジデンスのザ・パークハウスは(中略）そのパフォーマンスに比してリーズナブルに感じる管理費単価を実現しており、大手デベロッパーの中では管理費面での魅力が目立っていたと思います。

とのこと。
管理費で決めるならパークハウス一択かもしれんね。

[657: 匿名さん]

定借なので山手線内側なのに値段は破格、ただし管理費は割高なのでチグハグになってるね。

山手線内側では当たり前だよって意見もあるが、豪華な共有部のある高級物件ならいざしらず、ここはそんな雰囲気もないので、割高感があるのもまあ分かる。(水物とかあるけどね)
それでも文句があるなら、わざわざ割安のここではなくて、山手線内側らしい高級物件をお買い上げになれば良いのでは。

ただ、市況として管理費は上り調子であるので、新しく分譲される物件は高いところも多いのも事実だね。

[658: マンション検討中さん]

今のところ住民が無償で利用できるのはライブラリーラウンジとキッズスタジオ、レンタサイクル。あとインナーフォレストを内側から眺める…

コワーキングスペースは地主のオリジンからここを借り受ける際に「地域貢献に役立てる使い方をする」という要望？があり、それを受けて作ったそうなので、住民専用には出来ない。せめて住民は無償利用可ならなぁ。
別にコンシェルジュも要らないし各戸前ごみ収集とかも一切不要なので、もう少し安いと有難いのに…。

でも確かに水盆系はかなりお金かかるとも聞いたことあります。

[659: マンション検討中]

>>658 マンション検討中さん

インナーフォレストは、眺めるだけではなく立ち入ることもできるのではないでしょうか？

[660: 匿名さん]

>>655 マンション比較中さん

こういった差別発言はいただけません。
管理費の不透明さを皆さん指摘しているのですよ。
埼玉、千葉からご検討されている方は、あなたに出ていってほしいと思ってますよ。

[661: 匿名さん]

>>648 マンション検討中さん

駐車場収入は修繕積立金には関係あるけど、管理費には影響ないかと…。
コワーキングスペースも運営者が賃料払わないとしても、管理費は払うのでは？さすがに…。そうであれば、これも管理費の上昇要因にはならないかと…。

要するに、東京建物がサヤを抜きまくってるだけな気がします。

[662: マンション検討中さん]

>>661 匿名さん
とりあえずコワーキングスペースは5年後賃料を運営に求めるか退去してもらってコンビニでも入れるかですね。管理費適正化を10年ぐらいかけて行う必要がありそうです。

[663: マンション検討中さん]

>>655 マンション比較中さん

山手線内側を普通に買える方はもっと立地もいい定期借地権じゃない物件を買うんではないでしょうか。
普通じゃ手が届かないけどここならって魅力がある物件だと思うので、あなたのように余裕のある方は是非もっと上を目指しましょうよ！
きっと入居してもあなたの満足のいくご近所付き合いはできないですよ。

[664: マンション検討中さん]

炎上してますね。
管理費21千円の話は本当なんでしょうか？

[665: 匿名さん]

>>664 マンション検討中さん

平米300円は正しい情報ですよ。
私も同じ説明を受けました。
思った以上にランニングコストがかかり、ちょっと考え中です。

[666: 匿名さん]

こんなんだからこの会社は…

[667: マンション検討中さん]

>>665 匿名さん
ムムム、ですね。

[668: 匿名さん]

そもそもこの立地で、コワーキングスペースの需要がどれだけあるのか。
値段にもよるがほとんどないところを、コロナでダメ押しほぼゼロになったのでは？

大赤字につき、追い出さなくても受託会社は期限が切れれば出ていって、あとは皆で運用を考えることになりそうな。

[669: マンション掲示板さん]

>>661 匿名さん

ありがとうございます。
コワーキングスペース業者もさすがに、管理費や光熱費、固定資産税分くらいの支払いはしてくれてるといいですよね…。
ただ、使用契約の中身も分からないものを、管理組合に将来に渡って押し付けることは不安なので、東京建物には情報開示をしてもらいたいものです。

現状では、東京建物側のサヤがないのかも不透明で、不安な居住者も多いと思います。
モデルルームに次回行く際には色々聞いてみたいと思います。

[670: 匿名さん]

管理費は不安要素ですが、検討者の方々が常識的な方が多そうなので、ちょっと安心。庶民的なマンション悪くないと思います。

[671: マンション検討中さん]

提携企業の優先住戸があるらしいけど、その購入者も管理費は一緒なのかな？？

[672: 検討板ユーザーさん]

管理費は、大規模物件なので高くなりがちです、と他の物件との比較表を見せられましたが、恵比寿ガーデンテラスなど、どの物件も高級マンションでした。
所有権ではない分、家賃に対しての維持費が高いので、悩みます。
70平米で、45000円くらいですよね。
駅から遠いコワーキングスペース…需要があるのか謎ですね。早稲田大学生が使うのでしょうか。

[673: 匿名さん]

>>672 検討板ユーザーさん

うちも同じ手口でしたw
シティテラス目白も18000円で載ってて、あちらは293戸に対してこちらは454戸なので妥当です、って説明されて…

シティテラスはコンシェルジュあり、内廊下、３層吹き抜けなど、明らかに高級マンションですので、その説明聞いた時にも、ん？って思いました。

こちらは典型的なハセコーの田の字で、明らかにハイグレードマンションではありません。寧ろ庶民的な雰囲気が、この土地に合っていていいな、と思ってたんですが…月々45000円の維持費は高くて、どうしようか考えています。。

[674: マンション検討中さん]

>>672 検討板ユーザーさん

早稲田大学生は大学にいくらでもスペースあるので使うわけないですよ。
ほんと誰が使うんですかね…ターゲットが不明です。

[675: マンション検討中さん]

>>673 匿名さん

そんな高級物件と比べられても、って誰か突っ込んでください！
とにかくまずは管理費の使い道を開示して欲しいんですけど。

[676: マンション検討中さん]

欲しいけど毎月45,000円も払えない。
取得価額と併せその辺の所有権の総額と比較して果たして手頃と言えるのか？疑問です。

[677: マンション検討中さん]

今都内の区外に住んでいます。
ここなら買えるかもと思い、検討していたのですが、同じく毎月45,000円の出費がプラスされると思うと厳しく、本当に残念ですが諦めた方がいいかな…。
やはり都内マンションを買えるのは一部の方々なんですね、諦めがつきました。

[678: マンション検討中さん]

いつかリセールするにしても、老後2.000万円不足する中で、70年も45.000円を延々と払えない！これじゃいつまで経っても払い終わらないリボ払いと一緒。毎月チャリンチャリンと継続課金は高収益でしょうね。

[679: マンション検討中さん]

>>677 マンション検討中さん

同感です。
共働きでないとまず買えません。
上場企業の一般的なサラリーマンより。

[680: マンション検討中さん]

>>677 マンション検討中さん

諦めないで！
by真矢●き

[681: マンション検討中さん]

>>680 マンション検討中さん

受ける！
懐かしのCMですね！

[682: 通りがかりさん]

あきらめましょう　あきらめましょう
スッキリしましょう　パッパパラッパ

[683: マンション検討中さん]

ここは表面安いから勘違いが多いけど、はっきり言って世帯年収1500万くらいが最低ラインだから、ダブルインカム以外で買える人はかなり限られます。

[684: マンション掲示板さん]

なまら

[685: マンション検討中さん]

管理費が本当なら、維持費めちゃ高いって言われてる晴海フラッグ並ですね

[686: マンション検討中さん]

>>683 マンション検討中さん

最低ライン1500万ですか汗

[687: マンション検討中さん]

>>686 マンション検討中さん

一抜けた?！
残念?！

[688: マンション検討中さん]

富士山噴火したらコロナどころじゃなくなるので、様子見しときましょうか？

[689: 坪単価比較中さん]

管理費2.1万円って高いかな?。同価格帯と比べたらまあそんなもんじゃないって感じするけど、都内だから人件費もかかるのよ。定借で本体価格安いんだからいいじゃん。

[690: マンション検討中さん]

コロナの第２波も来て、雲行き怪しいですね…
今週末の四連休、不要不急の外出控えてと要請がありましたが、MRのグランドオープンはどうするんですかね。

[691: 匿名さん]

諦めたらそこで試合終了だよ？

[692: 匿名さん]

>>683 マンション検討中さん

ダブルインカムがスタンダードなら今度は保育園問題勃発ですね。
先が思いやられます。
それともみんな子供は小学生以上って感じなのかな。

[693: マンション検討中さん]

冷静に考えて毎月トータルで20万も払えない！
終了。

[694: マンション検討中さん]

>>693 マンション検討中さん
ファイナルアンサー？

[695: 匿名さん]

ランニングコスト45000円って、解体準備金とかも入ってるの？
なら定借なんだからそんなものじゃない？？
管理費2万って安くはないけど、驚くほど高いわけじゃないと思う。

[696: マンション検討中さん]

>>692 匿名さん
あっちが立てばこっちが立たずですね。
これでは条件的に購入者はかなり限定されてきませんか？

[697: マンション検討中さん]

欲しいけど毎月20万円払ったらかなりの節約生活なのれす。

[698: マンション検討中さん]

ボーナスで幾ら加算するかですよね。
ボーナス40万円／回はキツいかも。
先行き見えないし。

[699: マンション検討中さん]

>>698 マンション検討中さん

MRの方が、50万も突っ込む人は最近中々いないとおっしゃってました。

[700: マンション検討中さん]

なんか偉い高い買物の様な気がしてきました。

[701: 匿名さん]

まずこのコロナ禍で今後の不景気が確定的な中での購入者だから物凄く限定的だわ

[702: 口コミ知りたいさん]

>>701 匿名さん
少しでも不安な気持ちがある人は辞めた方がいいよ。後悔するから。

[703: マンション検討中さん]

>>702 口コミ知りたいさん
自然災害が怖いです。
誰も予測できません。
リスクを背負いたくないです。

[704: マンション検討中さん]

コロナ
関東大震災
大雨洪水ゲリラ豪雨河川の氾濫
富士山大噴火！
交通電気数時間でストップ。

[705: マンション検討中さん]

>>704 マンション検討中さん

数人だけで井戸端会議してワロタ。
管理費普通やし

[706: マンション検討中さん]

>>705 マンション検討中さん

結構牽制して購入意欲を下げようと必死な奴が、一部混じってるで

[707: マンション検討中さん]

>>704 マンション検討中さん
海沿いの原発ちゃん。
地殻変動で丸ごと海中行きかな？

[708: マンション検討中さん]

ここ人気なんでしょう？
説明会もすぐ埋まってるって。

[709: マンション検討中さん]

みんなで買おう！

[710: マンション検討中さん]

この近辺に大型書店はありますか？
ネットで調べても、見当たりません。
ジュンク堂池袋までは流石に歩いて普段使いできないので。。

[711: 匿名さん]

芳林堂書店 高田馬場店
一度潰れて書泉に吸収されたので、無くなる可能性も高い

[712: 坪単価比較中さん]

早稲田大学の中に生協とかあるんじゃないかい？
学生じゃなくても入れるでしょたぶん

[713: マンション検討中さん]

地主「地元に貢献できる施設を作って下さい」までは「いい話」だけど、家賃取れる店舗をタダで貸して、そのマイナスを管理費で分担するんじゃ、（地縁もない）購入者に社会貢献を強制してるだけような気が（笑）

だったら地代は、相場より安くないと筋が通らないですがどうなんでしょう。
5年間地元貢献？したら後は何に使ってもいいのか、その辺も要確認かと。

残り30年くらいで売る羽目になり、値段がつかない等のリスクを考えると、そんな謎ルールを許容してまで買うべき物件じゃないような。

[714: マンション検討中さん]

そうですよね、「いい話」なのは分かりますが、仕組みが居住者に配慮されていない気がするんですよね…（せめて居住者は無償使用する「共用施設の一部」ですが、外部利用も認めるため、店舗扱いにして事業者を入れている、など）。

うちは子供の勉強スペースとしても利用できそうと気に入っていたんですが、よく調べてみると、１日当たり490円も取られるようなので、それなら結構な出費になると思い…。。

業者も、無償使用なのに、居住者からも使用料を普通に取るなんて、よっぽど収益性が低い企業としか思えないので、後々撤退することも含めて、マンション購入を検討したほうが良いと思います。
（居住者以外に使用者が見込みにくいエリアであり、居住者から使用料をもらって、かつ無償使用でようやく成り立つ事業？）

東京建物の方も色々考えて、この形にしたのだとは思いますが、コワーキングスペースについては何か納得がいかないので、業者撤退時には、管理組合の自由な運営をできるよう配慮されていてほしいです…。

[715: マンション検討中さん]

現地西側道路沿いにあるゴミ置き場についても、明らかに道路向かいの西側隣地居住者のものと思われますが、
あれもマンション完成時にはさすがに自分たちの敷地側に寄せてくれるんでしょうか。

もし今のまま残るとしたら、エントランスに入るたびに隣地のゴミをよけながら移動しなければならず、相当萎えます…。

地元の社会貢献もありますが、そういったものはマンション建設時に整理されて、その上での社会貢献としてほしいものですね…。

[716: この文字が赤くなったらラッキーデー]

浸水、保育園、管理費、コワーキングスペース…。
まあ次から次へと飽きずにネガネタを思いつくものですね。
倍率下げたいのか、期待したほど安くなくて買えない人たちなのか。見ていて滑稽でしかありません。
買わないなら他へ行けばいいのに。

[717: 名無しさん]

>>716 この文字が赤くなったらラッキーデーさん

それだけ真剣に検討されているのかもしれませよ。
ネガティヴ面含め、最終的に購入の判断をするのは自分自身なんですから、私は一般的な意見として参考にさせてもらいます（リセール時にネックになる部分でしょうから）。
全部リスクであることは間違いないと思いますよ。
見て見ぬふりをしては後悔します。

あとは近隣住民の子育て世代は面白く思ってないんじゃないですかね。
本来であれば問題なく入園させられたはずなのに、ここのせいで入れないかもですからね。
保育園組は来るなと思われていても仕方がありません、悲しいですが。

[718: マンション検討中さん]

>>717 名無しさん

色々試算したけど、普通に月額20万超えるので、検討するのやめた

[719: 匿名]

まあ山手線の中で大規模分譲マンション70平米に住んだら30万円ぐらいはいくのでは？

[720: マンション検討中さん]

>>718 マンション検討中さん

身の丈にあった物件を選ばないと、先々大変な思いをすることになりますからね。良い物件が見つかることを願っています。

[721: 名無しさん]

>>718 マンション検討中さん

買えそうだと検討していたけれど、管理費などの上乗せ分で諦める方も多そうだと感じます。
余裕で買える方々除いて、月々2?3万の差は大きいです！
かくいう我が家も余裕はありません。
もっと不動産の高騰が落ち着くといいですよね。

[722: マンション検討中さん]

山手線内側でこの広さの新築に月額20万上限で住もうと思う時点で対象外かと。
25万くらいでも安い方なのに。

[723: 匿名さん]

分譲マンションレベルのまともなところに住もうと思ったら、
70平米の賃料は20万は超えますね。
23万円くらいなら許容範囲だと思います。
とはいえ、確かに早くバブルが落ち着くといいですね。

[724: 匿名さん]

山手線内側っても駅遠の豊島区最果てかつ谷底ハザード立地ときてるからね
デベももっと魅力的なプラン出さないと454戸も捌けないよ

[725: 匿名さん]

近隣住民です。
ここを検討されている方で、保育園を考えておられる方は、今からでも戦略練っておいた方がいいと思う。
脅すつもりはないけど、この界隈は本当に保育園少ないし入れないですよ。
うちはもう保活終わってるので影響ないですが、これからの人はますます大変になりそうですね。

[726: マンション検討中]

>>725 匿名さん
過去の空き状況を見ると、3歳以上でも空きゼロの園がけっこうあって、なかなか厳しそうな印象です。

[727: マンション検討中さん]

不動産はある意味投資、ギャンブルだから、後になってみないと色々とわからないですよね。

[728: マンション検討中さん]

ローンを5000万円で25年、ボーナス40万円で変動0.41で管理費等込みで16万円台で行けないですかね。あくまでスーモでの試算ですが。20万円切ると思います。

[729: マンション検討中さん]

固定資産税と、修繕積立金の値上がりも考慮しておかねば

[730: マンション検討中さん]

初期費用含めてキャッシュ1,300万以上つぎ込まな、20万は切らへん

[731: 匿名さん]

ボーナス払いって今時している人いるの？

[732: マンション検討中さん]

山ノ手線内側の周辺大規模で３LDKの賃貸見たけど、23万からいけますやん。
これやっぱ駄目だわ。建物部分の固定資産税入れたら、トントンで意味なし。

おまけに売却時、相当苦労して、安値で売らざるを得ない。
⇒その時良いと思えば、この物件買うけど、これから安いのバンバン出るから優位性ないやろな。

[733: 匿名さん]

本当ですね。築年数10年未満でも23万円も物件多いですね。
他借りること検討した方が、先々リスク回避になると思います。

[734: マンション検討中さん]

早まれ！

[735: マンション検討中さん]

>>733 匿名さん

結局誰も買わんの？

[736: マンション検討中さん]

予約した人?？

[737: マンション検討中さん]

欲しいっつ！

[738: マンション検討中さん]

チーン、終了ー！

[739: 匿名さん]

今週末モデルルームに行く！
どうなの、買いなの？

[740: マンション検討中さん]

>>732 マンション検討中さん

内側大規模23万賃貸って同エリアの話？じゃなくて、内側の話？それだと比較になってないような

[741: マンション検討中さん]

まけてくれへんかな