東京建物のブリリアシティ西早稲田

[匿名さん]

ブリリアシティ 西早稲田
公式サイト：https://www.bc454.jp/

神田川の桜並木越しに甘泉園公園を望み、隣接地には「東京染ものがたり博物館」。
山手線内側、豊島区と新宿区にまたがる緑豊かなポジションに総戸数455戸の大規模マンションが誕生します。
「オリジン電気」旧本社跡地の定期借地権物件。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をよろしくお願いいたします。


(仮称)高田プロジェクト
所在地番　　東京都豊島区高田1-176-2他、新宿区西早稲田3-410-237
住居表示　　東京都豊島区高田1-18
交　　通　　東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅徒歩7分、都営荒川線面影橋駅徒歩1分、
　　　　　　東京メトロ東西線高田馬場駅徒歩12分、JR山手線高田馬場駅徒歩15分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上15階建　共同住宅(455戸)、店舗(事務所)
延床面積　　37,759.43 ㎡
建築面積　　 5,995.03 ㎡
敷地面積　　12,348.42 ㎡

建築主　　東京建物株式会社
設計者　　株式会社長谷工コーポレーション
施工者　　未　定

着工 2020/02/01
完成 2022/06/30

[正式名称、公式サイト情報を追記いたしました。2020.2.29管理担当]
　
　

[622: マンション検討中さん]

市ヶ谷加賀の地代、解体準備金ってどれくらい？修繕積立金は？

[623: 匿名さん]

>>621 マンション検討中さん

やはりそのくらいが普通ですよね。
管理会社も東京建物の関連会社なので盛ってるのか？と邪推してしまいます…。
管理会社変えられないんですかね～

[624: マンション検討中さん]

いくら手頃でも高い管理費延々と払ってられない。

[625: マンション検討中さん]

アメサポは高いとどこの物件でも言われてますね。

入居後に管理会社を変えることは管理組合が主導して可能だと思います。

[626: 名無しさん]

かつて近隣の目白プレイスで、不透明な管理費が問題視されて、管理組合かわ主導して管理会社を変えた事例がありますね。

[627: 匿名さん]

>>581 マンション検討中さん
詳細な情報まとめありがとうございます。
私の経験からの補足ですが、
年度途中に保育園入れるとなった場合、
たとえば8月1日入園の場合、
7月上旬に募集締め切り
7月中旬に入園通知
7月中に面談と健康診断済まして
住民票を移して、
8月1日を迎えることになります。
後半が結構バッタバタです。

いま待機が多くても、2022年4月までに
近所に新設園が増える可能性はありますし、
新設園はすぐに満員にはなりませんから、
途中時期でも入園可能になることはあります。
難しい判断ですが。。

[628: マンション検討中さん]

それで、結局ランニングの総額はいくらでしょうか？

[629: マンション検討中さん]

ランニングの想定見込はハウマッチ？

[630: マンション検討中さん]

管理費、地代、修繕積立金、解体準備金、固定資産税？

[631: マンション検討中さん]

45？ですか？

[632: マンション検討中さん]

管理費で炎上してますね！

[633: マンション検討中さん]

こういうのって、ええやん！

[634: マンション検討中さん]

前にコメントしてくれた人の数字が正確なら広さによって4.5～6万ってとこじゃないですか。
これを毎月と思うと高いですねっ

[635: マンション検討中さん]

>>634 マンション検討中さん
ローンとは別に死んでも払わないといけない…。

[636: 匿名さん]

高過ぎるからね
コンシェルジュなし、外廊下、各階ごみ置き場なしで平米300て。。
見たことない高額設定だな
一体どこに消えるのか、この管理費は

[637: 匿名さん]

>>627 匿名さん

雑司が谷付近はここ数年で新設保育園がだいぶできたので、これ以上の増設は望み薄いと思いますよ。

[638: マンション検討中さん]

ほんと何に使われるんですかね？
正当な使われ方をするなら納得できますが、どうなんでしょうね。
今度行ったら聞いてみようかな

[639: マンション検討中]

>>638 マンション検討中さん
インナーフォレストが広く植物の手入れに手間がかかったり、エレベーターが5機あったり、24時間管理だったり、共用施設が充実していたり……というところでしょうかね。それでも450戸もあってこの単価が適正かはにわかにはわかりませんが。

[640: マンション検討中さん]

管理費に関しては、否定的なご意見が多そうですね。

[641: 匿名さん]

管理費ぼったくりだろ

[642: マンション検討中さん]

全体の管理費で年間1億円以上の集金！
ちょっとした中小零細企業並みですね！
ところで巨額の金で、何を管理するんだろう？

[643: マンション検討中さん]

>>642 マンション検討中さん
洪水の時にわずかに嵩上げた電気機械設備を、人力で更に上へ避難させてくれる管理費込みでは？
電気止まったらEVもトイレも使えなくなりますからね。

[644: マンション検討中さん]

>>643 マンション検討中さん

ワロタ

[645: マンション検討中さん]

70平米としたらそこまで高いとは思いませんが、400戸超というメリットは教授できてないですよね。。

[646: 匿名さん]

まあ管理費については管理会社を変えれば済む話だから個人的にはあまり気にしてない。
初年度の管理組合総会で変更動議を出すつもり。（運良く買えたら、の話だが）

[647: 匿名さん]

>>646 匿名さん

管理会社変えるのはそう簡単ではないぞ
454戸の意見を合わせなきゃいけないんだからな

[648: マンション検討中さん]

購入検討者です。
ランニングコストの高さが懸念事項になっています。。

管理費が高いのは、防災センター要員の人件費が高いこと（消防法等の影響）と、駐車場台数の少なさ（駐車場収入が低いこと）が原因だと思います。
また、エントランス周りに水を使用する空間があることもランニングコストが結構かかると思います。

共用施設（パーティルームやキッズルームなど）が与える影響は、大規模マンションにおいては、そこまで大きくないはずですが、それでも管理費が高いのは、上記の理由や他の理由があると思います。

それと、コワーキングスペースは賃料無償でアイビーリンクスという企業に使用させるとのことです。
この部分は店舗床として管理組合所有となるとのことですので、店舗としてどこかに賃貸で貸して管理費会計で相殺させたほうがよっぽどよいのではないでしょうか（管理組合を営利団体として運営する手間が生じますが…）。
無償で使用させておいて、居住者が使用料無償でもないとのことですので、コワーキングスペースとするメリットは居住者にはないのではないかと思います。
（どうせ無償で使用させるくらいなら、住民専用の共用施設にした方がよい。アイビーリンクスのHPを見ると、他の施設では1日あたり使用料490円。）

コワーキングスペースが行政指導や付置義務でないのであれば、見直しした方が管理費上はメリットがあるかもしれないです。
（アイビーリンクスとの契約は５年契約とのこと）

あとは駐車場付置台数が少ないため、駐車場料金を少し上げることで、管理費を下げることができます。
駐車場料金は未定とのことでしたが、このあたりをいくらに設定するか…。
（駐車場を使用する人にとっては痛いですが…。うちも悩んでいます）

あとは解体準備金って、ずいぶん高い感覚ですが、解体費をいくらで想定しているのか、70年積み立てるわけですから相当な金額になりそうですよね…。
このあたりの妥当性も気になるところです。

いずれにせよ、管理費は確定ではないとのことでしたので、東京建物さん、もう少し再考して、減額を期待しています。

[649: マンション検討中さん]

独立系の管理会社が管理してる建物なだけで購入見合わせる人もいるのに、現実的じゃないわ。

[650: マンション検討中さん]

土地は東京建物から又貸し受けるシステムなので、管理会社変えたらめんどくさいことになりそう

[651: 匿名さん]

私も購入検討者です。
ここの立地を全て理解した上で、気に入って検討しています。
管理費の高さはとても気になります。
もし運よく入居することができたら、住民の皆さまが気持ちよく生活を送れるよう、ランニングコストの最適化を検討しましょう！

東京建物さんには、是非管理費の見直しをお願いしたいです。ちょっと現状高過ぎると思いますよ。

[652: 匿名さん]

目白プレイスが管理会社でモメた時の記事が残ってます↓

管理会社を変えるのは至難ですよ
今から下げさせないと、変わりませんよ

http://www.mynewsjapan.com/reports/2147

https://www.sankei.com/smp/affairs/news/150512/afr1505120005-s.html

[653: 匿名さん]

自分の感覚だと管理費300円/㎡は普通かなと思うけど、人それぞれだね。
よい共用施設やサービスを享受するにはコストがかかるってことかな。

[654: 匿名さん]

そもそも >>596 の情報は正しいのか？

[655: マンション比較中さん]

＞653
私もそう思う。山手線内側だと普通にある。
ここの検討者って郊外物件ばかり見てる連中だから高く感じるだけなんじゃないかな。
同じブリリアシティの三鷹は15,600円～19,700円。共用部はここよりずっと貧弱。
ブリリアシティ磯子は1300戸くらいだと思うけど78㎡で管理費18,400円修繕積立金11,600円。
デカいから安くなるなんて幻想持ってる連中は埼玉か千葉にでも行って欲しいわ。同じ建物に住んで欲しくない。

[656: 匿名さん]

パークハウス市ヶ谷加賀町の管理費を引き合いに出している人がいたけど、モモレジさんによれば

>三菱地所レジデンスのザ・パークハウスは(中略）そのパフォーマンスに比してリーズナブルに感じる管理費単価を実現しており、大手デベロッパーの中では管理費面での魅力が目立っていたと思います。

とのこと。
管理費で決めるならパークハウス一択かもしれんね。

[657: 匿名さん]

定借なので山手線内側なのに値段は破格、ただし管理費は割高なのでチグハグになってるね。

山手線内側では当たり前だよって意見もあるが、豪華な共有部のある高級物件ならいざしらず、ここはそんな雰囲気もないので、割高感があるのもまあ分かる。(水物とかあるけどね)
それでも文句があるなら、わざわざ割安のここではなくて、山手線内側らしい高級物件をお買い上げになれば良いのでは。

ただ、市況として管理費は上り調子であるので、新しく分譲される物件は高いところも多いのも事実だね。

[658: マンション検討中さん]

今のところ住民が無償で利用できるのはライブラリーラウンジとキッズスタジオ、レンタサイクル。あとインナーフォレストを内側から眺める…

コワーキングスペースは地主のオリジンからここを借り受ける際に「地域貢献に役立てる使い方をする」という要望？があり、それを受けて作ったそうなので、住民専用には出来ない。せめて住民は無償利用可ならなぁ。
別にコンシェルジュも要らないし各戸前ごみ収集とかも一切不要なので、もう少し安いと有難いのに…。

でも確かに水盆系はかなりお金かかるとも聞いたことあります。

[659: マンション検討中]

>>658 マンション検討中さん

インナーフォレストは、眺めるだけではなく立ち入ることもできるのではないでしょうか？

[660: 匿名さん]

>>655 マンション比較中さん

こういった差別発言はいただけません。
管理費の不透明さを皆さん指摘しているのですよ。
埼玉、千葉からご検討されている方は、あなたに出ていってほしいと思ってますよ。

[661: 匿名さん]

>>648 マンション検討中さん

駐車場収入は修繕積立金には関係あるけど、管理費には影響ないかと…。
コワーキングスペースも運営者が賃料払わないとしても、管理費は払うのでは？さすがに…。そうであれば、これも管理費の上昇要因にはならないかと…。

要するに、東京建物がサヤを抜きまくってるだけな気がします。

[662: マンション検討中さん]

>>661 匿名さん
とりあえずコワーキングスペースは5年後賃料を運営に求めるか退去してもらってコンビニでも入れるかですね。管理費適正化を10年ぐらいかけて行う必要がありそうです。

[663: マンション検討中さん]

>>655 マンション比較中さん

山手線内側を普通に買える方はもっと立地もいい定期借地権じゃない物件を買うんではないでしょうか。
普通じゃ手が届かないけどここならって魅力がある物件だと思うので、あなたのように余裕のある方は是非もっと上を目指しましょうよ！
きっと入居してもあなたの満足のいくご近所付き合いはできないですよ。

[664: マンション検討中さん]

炎上してますね。
管理費21千円の話は本当なんでしょうか？

[665: 匿名さん]

>>664 マンション検討中さん

平米300円は正しい情報ですよ。
私も同じ説明を受けました。
思った以上にランニングコストがかかり、ちょっと考え中です。

[666: 匿名さん]

こんなんだからこの会社は…

[667: マンション検討中さん]

>>665 匿名さん
ムムム、ですね。

[668: 匿名さん]

そもそもこの立地で、コワーキングスペースの需要がどれだけあるのか。
値段にもよるがほとんどないところを、コロナでダメ押しほぼゼロになったのでは？

大赤字につき、追い出さなくても受託会社は期限が切れれば出ていって、あとは皆で運用を考えることになりそうな。

[669: マンション掲示板さん]

>>661 匿名さん

ありがとうございます。
コワーキングスペース業者もさすがに、管理費や光熱費、固定資産税分くらいの支払いはしてくれてるといいですよね…。
ただ、使用契約の中身も分からないものを、管理組合に将来に渡って押し付けることは不安なので、東京建物には情報開示をしてもらいたいものです。

現状では、東京建物側のサヤがないのかも不透明で、不安な居住者も多いと思います。
モデルルームに次回行く際には色々聞いてみたいと思います。

[670: 匿名さん]

管理費は不安要素ですが、検討者の方々が常識的な方が多そうなので、ちょっと安心。庶民的なマンション悪くないと思います。

[671: マンション検討中さん]

提携企業の優先住戸があるらしいけど、その購入者も管理費は一緒なのかな？？