東京建物のブリリアシティ西早稲田

[匿名さん]

ブリリアシティ 西早稲田
公式サイト：https://www.bc454.jp/

神田川の桜並木越しに甘泉園公園を望み、隣接地には「東京染ものがたり博物館」。
山手線内側、豊島区と新宿区にまたがる緑豊かなポジションに総戸数455戸の大規模マンションが誕生します。
「オリジン電気」旧本社跡地の定期借地権物件。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をよろしくお願いいたします。


(仮称)高田プロジェクト
所在地番　　東京都豊島区高田1-176-2他、新宿区西早稲田3-410-237
住居表示　　東京都豊島区高田1-18
交　　通　　東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅徒歩7分、都営荒川線面影橋駅徒歩1分、
　　　　　　東京メトロ東西線高田馬場駅徒歩12分、JR山手線高田馬場駅徒歩15分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上15階建　共同住宅(455戸)、店舗(事務所)
延床面積　　37,759.43 ㎡
建築面積　　 5,995.03 ㎡
敷地面積　　12,348.42 ㎡

建築主　　東京建物株式会社
設計者　　株式会社長谷工コーポレーション
施工者　　未　定

着工 2020/02/01
完成 2022/06/30

[正式名称、公式サイト情報を追記いたしました。2020.2.29管理担当]
　
　

[6201: 匿名さん]

>>6200 匿名さん
コワーキングスペースをアイビーリンクスに無償提供というのがきな臭いですけどね、、内装も彼らの負担は0ですし。
にも関わらず売上は全て彼らのもの。
普通は売上から賃料（コワーキングスペース）を差し引いたものが彼らの取り分のはず。当然賃料は管理組合へ。
もしくは、相当分の管理費が彼らの取り分のはず。

マンションの共有部（我々の所有権）を提供して、管理組合に一円も入らないというのは普通ではないですね。

そんな話を営業と話したところ、
契約は5年（3年かな？）なので契約満了時に変えるべきですね、と。

今回の計画に際して、一般提供されるコワーキングスペースも何か関わってるのは間違いなさそうだと感じましたね。

[6202: 匿名さん]

>>6198 口コミ知りたいさん
契約期間満了を待たずに解約できるようにしたい。
他の事業者とちゃんと競わせないと。

[6203: 買い替え検討中さん]

https://www.ivyrincs.co.jp/news/2020072801.php

コワーキングスペースについての記事です。
少し不安ですね。
まあ、外部のお客さんで溢れてしまうのもどうかと思いますが、収益は管理組合に入れてほしいですね。
記事の中で一部を社会福祉協議会に寄付することが言及されていますが、やめていただきたいです。
今度営業さんに聞いてみます。

[6204: 住民板ユーザーさん1]

コワーキングスペースの契約期間終わったら小さい内科とか入って欲しいですよね
クリニックならむしろ賃料払わなくてもいいから入っててほしいなと思います

[6205: マンション検討中さん]

>>6204 住民板ユーザーさん1さん

保育園のほうがニーズありそうですね。

[6206: 買い替え検討中さん]

>>6205 マンション検討中さん

コワーキングスペースはもう変えられないので、事業者を変えてもらいたい

[6207: 匿名さん]

この立地でコワーキングスペースの需要ってそんなにあるようには思えないんだけど、どうなんだろう？
いろんな業者に声をかけても、どこも興味を持たないか、結局賃料タダじゃないと運営者は現れないんじゃないかな？
コワーキングスペースはなくせないし、結局はアイビーリンクスにほぼ同条件でお願いすることになりそう。。。

[6208: 購入経験者さん]

>>6207 匿名さん

外部からのお客さんは少ないでしょうね。
大学が多くありますが、学生がわざわざあそこに来るとは思えないです。
ただ大規模マンションでそれなりの給与所得者が大半だと思うので、リモート勤務への需要はあるかも知れません。
しかし、来年はワクチン普及が完了するので、その頃には多くは通常のオフィス勤務に戻るでしょう。
となるとやはり「需要は少ない」というのが結論です。
指摘のように、賃料等の優遇がないと集客を見込めそうにない立地のテナントを借りようとする事業者はほぼいないでしょう。
デベとしては「これ以上管理費上げるとマンション売れないから誰か借りてください?、賃料はいらないです?」が本音なのかなあ。
まあ、しっかりしたものになればいいんですがねえ。

[6209: 匿名さん]

>>6208 購入経験者さん

アイビーリンクスってそんな評判悪いの？
普通に問題無さそうと思っているのですが。

[6210: 匿名さん]

契約更新はせずにまいばすけっとかコンビニを誘致した方が良いのでは。

[6211: 匿名さん]

>>6210 匿名さん

ブランディングを大事にすべきで、保育園やスーパーは資産価値の観点から避けるべきかと。

[6212: マンション検討中]

>>6209 匿名さん

私も問題ないと思っています。
自宅マンションに外部管理のコワーキングスペースがあるのはありがたいです。賃料が取れなくても、現行の管理費程度に収まるのでれば許容範囲です。

[6213: 匿名さん]

>>6212 マンション検討中さん

おそらくスーパーとかコンビニって言ってる方は非購入者か属性不可能者のため無視した方が良いかと思います。

[6214: 口コミ知りたいさん]

まあ、コワークでいい、スーパーがいい、クリニックだ
これらは全てポジショントークな
ところで、この建物って耐震ですか？

[6215: 契約者さん]

>>6212 マンション検討中さん

同感です。共用施設としてのコワーキングスペース/集会室の運営管理を業務委託してると考えると違和感ないです。

外部の方も使えるとはいえ、コーヒー1杯程度の利用料では、見込める売上はせいぜいメンテナンスコストまかなう程度だと思います。
パークタワー勝どきもコワーキングスペースあるみたいですが、ここは1日1000-2000円とお高いです。。
アイビーリンクスはリリース見る限り、ローコストオペレーションで空き家再生的な事業者みたいですし、がっつり営利追求の事業者で、利用料あげたらそれこそ住民含めて稼働率さがりそうな気がします。。

ちなみに私はワクチン後も在宅メインです。夫婦二人とも在宅勤務の日は専有部だけではなかなか大変ですし、オンオフ切り替える意味でもこういったスペースがあるのはありがたいです。

コンビニは確かにあると便利でありがたいですが、素敵なエントランスの景観的にちょっと不釣り合いと思います。キッチンカーは楽しみです。

[6216: 評判気になるさん]

>>6215 契約者さん

キッチンカーって3回ぐらい利用してあとはお飾りになってまう印象

[6217: 匿名さん]

コワーキングスペースについて、
利益出るようにと考える方が中心になっていかないと、将来的の管理費や修繕費の見通しが大きく変わってきますね。

仮に、かなり少なく見積もって一日50人が利用（かなりガラガラ）するとして、
一日の売上は25000円。
25日間の利用だったとしても625000円。
これにポスト利用や、専用エリアの使用料などを加えると70万円から80万円ほどの売り上げでしょうか。
基本的に無人運用（登録はスタッフがくるようです）でしょうし、ドリンクはフリードリンクでほとんど経費がかからないでしょうから、管理費を抜いても利益は少なくとも50万-60万はあるでしょう。
これをまるまる委託先にプレゼントするのは、なんというかとても羽振りが良いですね。。。
ちなみにこれはかなり少なく見積もってです。

コロナじゃなくても、勉強スペースや仕事スペースを求める人間は沢山いますよ。
※ちなみに殆どの場合リモート会議は禁止です

一度コワーキングスペースに見学に行かれると良いかもしれません。月額1万円程度のコワーキングスペースはコロナ以前から激混みですよ。

仮にこのスペースが平置き駐車場だったとして、15台分くらい置けるとすると、50万円以上の収益があがる訳ですから、将来のマンション価値（修繕費のプール金含）を考えて、せっかくのスペースをもっと有効に活用すべきだと考えます。

[6218: 検討中]

>>6217 匿名さん
無人なんですか？
清掃とか運営管理どうするんだろう。
有人できっちり維持管理してもらえるならその分賃料相当免除はありだと思いますが、運営にコスト掛けないならどこがやっても基本利益出るわけでこの運営会社である必要性が正直薄いですね。

[6219: 評判気になるさん]

基本が無人だと嫌だなあ
1人は置いて欲しいよな
ランニングコストが高いからこそこういうとこは考えないとな
てかアイビーリンクスさん倒産したらどうするんだろ笑
決算書は未確認ですが、新興のスタートアップのようですし財務基盤が危うそうな予感がします

[6220: 検討中]

>>6219 評判気になるさん
運営委託だけなら、他の運営会社探せばよいだけな気がします。無人でOKで賃料負担なしなら全然見つかるかと。