東京建物のブリリアシティ西早稲田

[匿名さん]

ブリリアシティ 西早稲田
公式サイト：https://www.bc454.jp/

神田川の桜並木越しに甘泉園公園を望み、隣接地には「東京染ものがたり博物館」。
山手線内側、豊島区と新宿区にまたがる緑豊かなポジションに総戸数455戸の大規模マンションが誕生します。
「オリジン電気」旧本社跡地の定期借地権物件。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をよろしくお願いいたします。


(仮称)高田プロジェクト
所在地番　　東京都豊島区高田1-176-2他、新宿区西早稲田3-410-237
住居表示　　東京都豊島区高田1-18
交　　通　　東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅徒歩7分、都営荒川線面影橋駅徒歩1分、
　　　　　　東京メトロ東西線高田馬場駅徒歩12分、JR山手線高田馬場駅徒歩15分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上15階建　共同住宅(455戸)、店舗(事務所)
延床面積　　37,759.43 ㎡
建築面積　　 5,995.03 ㎡
敷地面積　　12,348.42 ㎡

建築主　　東京建物株式会社
設計者　　株式会社長谷工コーポレーション
施工者　　未　定

着工 2020/02/01
完成 2022/06/30

[正式名称、公式サイト情報を追記いたしました。2020.2.29管理担当]
　
　

[6109: 口コミ知りたいさん]

>>6106 マンション検討中さん

えー、マジですか？営業さんがおっしゃっていたのかな？

[6110: ご近所さん]

色々ありますが、このマンションは買いだったのでしょうか？

[6111: マンション検討中さん]

>>6110 ご近所さん
川と豊島区、駅距離、長谷工に納得できるなら買いでしょう
桜は綺麗ですし大規模ですからね

[6112: 匿名さん]

>>6109 口コミ知りたいさん

「売れ行きが想定以上に良すぎて、上層部から逆に怒られてます・・・。
　ですので、今後は値上げする予定です。」

と、数週間前の時点で営業の方がおっしゃってました。

確かにかなりハイペースで売れてますから、
今後は値上げになるかと思われます。

因みに、年内に全ての部屋を売り切る予定ではなく、
来年まで残す予定ともおっしゃってました。

[6113: マンション検討中さん]

>>6108 マンション比較中さん
パンダ部屋は日当たりゼロなので、どうかな、、、
実需で日当たり気にしないなら買いだったと思いますが。
無抽選で決まってましたよ。

[6114: 匿名さん]

>>6113 マンション検討中さん

えっ無抽選ではなく、4倍と聞いてましたよ。
嘘は良くないですね

[6115: ご近所さん]

>>6111 マンション検討中さん

川はむしろいいアクセントになっていると思います。
ハザード気にされるからいらっしゃいますが、もし川が氾濫するとなれば都内は壊滅的だと思うので、神経質になっても仕方ないと思います。
豊島区は、新宿・文京に比べれば「格下」ではありますが、妥協点かと。
山手線内側という普遍的価値もありますし、その辺でカバーできると思います。
それから区役所もとても綺麗になりましたし。
長谷工施工も物件によりけりですかね。
内装は「長谷工」でしたが、外観は「長谷工」という言葉では語れ無い印象です。
桜と大規模ももちろん加点です。

[6116: マンション検討中さん]

>>6113 マンション検討中さん

日当たりないのは厳しいですね。

[6117: 口コミ知りたいさん]

>>6116 マンション検討中さん

日当たりは厳しいですが、まあ価格考えたら妥当なのかな？
定借でも6500でしたっけ？今の市況からすれば割安だと思うぜ！

[6118: マンション検討中さん]

>>6114 匿名さん
いえ、パンダ部屋は申し込み1でしたよ。
締め切り当日の16時過ぎの時点です。
何時の情報ですか？

[6119: マンション検討中さん]

4Lの部屋ってどこが残っているのでしょうか。

[6120: マンション掲示板さん]

2日ほど前です。
かなり格好いいです！！

[6121: マンション検討中さん]

>>6112 匿名さん

意図的に来年まで残すメリットって何がありますかね？
とっとと人気あるうちに売り切っちゃって、MR対応されている営業の方を別の物件に回したほうが効率的だ思うのですが。

それとも、販売戸数が徐々に少なくなるにつれて少しずつ値上げを予定しているとかならまだわかりますが。

[6122: 購入経験者さん]

>>6121 マンション検討中さん

今は全体の供給が少ないので、今ある在庫を手間暇かけて高値で販売する方針でいくしかないんじゃあないですかね。
この物件はまだ値上げしても売れるポテンシャルがあると思います。

[6123: 通りがかりさん]

>>6122 購入経験者さん
まだコロナの制限もありますし。
来年のサクラの季節に完売戦略かも。

[6124: 坪単価比較中さん]

>>6119 マンション検討中さん
もともと少ないのですでに完売したか、ウェスト高層だけか

[6125: ご近所さん]

近隣スーパーはみなさんどれがお好きですか？
①セーヌよしや
②ダイエー
③ワイズマート
④オーケー
⑤サントク
⑥それ以外

[6126: 匿名さん]

>>6125 ご近所さん

私はセーヌとオーケーですかね

[6127: 口コミ知りたいさん]

>>6124 坪単価比較中さん

そうですね、もう4LDKは残っていても1億越えの部屋が1つか2つぐらいかと思います。
もともとこの物件は3LDKが大半ですからね。

[6128: マンション検討中さん]

>>6125 ご近所さん
オーケーと、JRの線路越えたオオゼキです

[6129: 通りがかりさん]

>>6125 ご近所さん
まだ見て回っていませんが、近さと子どもの送り迎えから1セーヌよしやと6その他のまいばすけっと（面影橋の近く）を利用することになりそうです。
オーケーは安いと聞くので行ってみたい。
サントクはあまり……。
他の方の意見も聞きたいです。

[6130: マンション検討中さん]

>>6127 口コミ知りたいさん
ありがとうございます。子供が２人いるので広めの間取りを探してました。9000万円82㎡がその部屋ですね

[6131: 匿名さん]

>>6125 ご近所さん

普段はよしや、土日は少し足を延ばしてオーケーを考えてます。

[6132: 匿名さん]

>>6125 ご近所さん

ぶっちぎりでOKですね。

人気スーパーのランキングでも圧巻の1位だったと思います

[6133: 口コミ知りたいさん]

オーケーは素晴らしいですね
よしやのコストコフェアもコーナーは限られていますが、かなりありがたいですね

[6134: 匿名さん]

私もまとめ買いはOKで日々足りない物はまいばす、生魚だけはOKはあんまり、、なのでそこはよしやかワイズマートな感じですかね。
今の生活圏でも全く同じOKとまいばす利用なので
商品も大体把握できてるまま利用できる環境は嬉しい限りです。

個人的には後はドラストがココカラファインかー。な感じですね、徒歩圏内にマツキヨできて欲しいです。

[6135: マンション掲示板さん]

肉はOKストア、魚はワイズマート、冷凍食品は業務スーパー、野菜は早稲田の八百屋が安いという特徴を感じるけど、全部回ってる暇はないので、気分で！
でもこのマンションは敷地も広くて車や自転車降りてから距離があるので、ネットスーパーになりそうです。

[6136: 匿名さん]

メインはオーケー、よしや
深夜はダイエー、ワイズ
これが最適解かな
なおまいばす、成城石井はコンビニと認知しています。

[6137: 口コミ知りたいさん]

>>6136 匿名さん

私も同意です。

[6138: マンション検討中さん]

ここは70年定借だからこんなに人気が出たんでしょうね。
完済しても35年残ってるのは大きい。
これが50年定借だと完済しても残り15年。
でも、50年定借でも坪320万以下の部屋は売れたでしょうね。
そう考えると今回の値付けは安いなぁ。ほんと。

[6139: 匿名さん]

>>6138 マンション検討中さん

もう都心山手線内側でこれ位の大規模は出ないよ

[6140: 匿名さん]

>>6139 匿名さん

C地区があるよ。
でも、くっそ高いと思うけど。

[6141: マンション比較中さん]

>>6139 匿名さん

まあ、白金や神宮北参道があるといえばありますが、普通の労働者階級では買えませんからね

[6142: マンション比較中さん]

>>6141 マンション比較中さん

うん、ああいうのは外れ値の人か含み益たっぷりな人が買えるのであり、1次ではこのマンション買う人間も十分アッパークラスの人間だと思います。

[6143: 匿名さん]

これテラスめっちゃいいね。
https://www.mecsumai.com/tph-shakujiikoenterrace/terrace/

[6144: マンション比較中さん]

いやー、これは買えばよかった…
駅距離NGだったけど妥協範囲だったわ

[6145: 評判気になるさん]

>>6144 マンション比較中さん

晴海フラッグがありますよ
ラストフロンティアです
あと3年ちょい待てればですが

[6146: 入居予定さん]

この物件ってWi-Fiが戸別にあるんでしたっけ？

[6147: マンション検討中さん]

>>6146 入居予定さん

ありますよ。ただ速度はあまり期待しないほうがいいかと

[6148: マンション検討中さん]

>>6146 入居予定さん
当然個別です。
つなぐネット1gbpsですね。
まあ、自分が住んでる1000戸以上の某タワマンでも採用されてて、
不便はないので問題ないかと。　
この時間で440mbpsですね。昼でも100は超えます。

[6149: 匿名さん]

>>6148 マンション検討中さん

有益な情報ありがとうございます。
私もこのマンションのネット環境だけ心配していました。100Mbps出るならテレワークにも支障はないので、安心しました。

[6150: 匿名さん]

>>6146 入居予定さん

私も気になっていました。
私もインターネット疎いのですが、例えばWi-Fiを使う場合には別途ルーターを準備する必要があるのでしょうか？

[6151: 名無しさん]

ここって長期優良住宅になるんですかね？調べても出てこなくて…

[6152: 通りがかりさん]

>>6150 匿名さん
ふつうルーターは各自手配だと思います。営業さんに聞いた方が確かだと思います。

[6153: 匿名さん]

長期優良ではないはず。住宅ローン減税は年40万円上限。

[6154: BTTこそ最強 神]

>>6120 マンション掲示板さん

BTTと比べるとどっち？

[6155: 購入経験者さん]

>>6154 BTTこそ最強　神さん

外観デザインはBTTの方がいいかなぁ
ただ豊洲は住んでてつまらないね

[6156: 通りがかりさん]

>>6155 購入経験者さん
豊洲は子育てにはいいですけど、大人にとっては面白みのない街ですよね。数年住んでますが飽きました。引っ越したいので、西側みてます。

[6157: マンション検討中さん]

シティタワー武蔵小山は大人の楽しみ的にも子育て環境的にも文句なしだと思いましたが、一次所得じゃ億タワー買えません..(^^;)駅や商店街まで多少歩いても環境・予算・広さのバランスでここがベストチョイスです。都心でほかにファミリー物件、比較候補ありますか？

[6158: 購入経験者さん]

>>6157 マンション検討中さん

晴海フラッグでしょうか
それ以外は思い当たりません

[6159: マンション掲示板さん]

454戸のうち9ヶ月で394戸も売れたのは素直にすごいよね。このスピード感なら、残り60戸はゆっくり売っていけば問題なく完売するわ。竣工まで１年くらいあるわけだし。

[6160: 通りがかりさん]

>>6157 マンション検討中さん
早稲田に対抗して慶應のプラウドシティ日吉とか笑？
横浜ですが

[6161: 検討中]

もうカラーセレクト等が間に合わないのは理解しているのですが、キッチンの吊り戸棚や壁紙の変更等はまだ可能かご存知の方いますか？

[6162: マンション購入経験さん]

>>6161 検討中さん
この時期はもうキッチンはステージセレクト、洗面所は三面鏡セレクト指定みたいです。（一番人気の組み合わせだそう。）吊戸棚はテキパキセレクトの一部なのでおそらく無理かと。。カップボードやクロスなどはインテリアプランで対応可能みたいです。

[6163: 検討中]

>>6162 マンション購入経験さん
ありがとうございます！
自分が吊り戸棚と書いたのは多分カップボードだと思います。クロスも対応可能みたいでよかったです。
キッチンと洗面所の三面鏡はいずれにせよ好みと合致してるので、引き続き前向きに検討したいと思いますー。教えていただきありがとうございます^^

[6164: 匿名さん]

>>6163 検討中さん

また盛り上がってきてますね。
やっぱり検討再開しようかなぁ

[6165: 買い替え検討中さん]

>>6164 匿名さん

もう遅くないか笑

[6166: 匿名さん]

ブリリアってきう音の響が微妙
なんなら個人的には苦手

[6167: マンション検討中さん]

>>6164 匿名さん

まだ60戸もあるので検討したほうがいいと思いますよ。売れてからじゃ遅いので。

[6168: マンション検討中さん]

>>6167 マンション検討中さん
一年後にはマンション価格は下がりそうなので、無理して買わない方が良いですよ。同じ価格で駅近が買えますよ。

[6169: 匿名さん]

>>6168 マンション検討中さん
そういう戯言を信じて、数年無駄にして、数千万円値上がりして、手が届かなくなった人ですね。。。

[6170: 匿名さん]

もう1期で買っちゃったよ。値下げヤバいね。

[6171: 通りがかりさん2]

>>6170 匿名さん
この物件に関しては、1期→2期でグロス低→高順で販売してるのであとは高層階だけです。

6168さんが言うような、都心で新築/築浅70平米超で（しかも駅近？）条件のいい物件が、1年後に“無理しない”金額になる＝坪単価が大幅下落することはないでしょう。（広さやグレードを下げたら別です）

1年と言わず何年もかけて下落を待ってたら、それこそご自身のライフステージが変わってしまいます。その間貯金・投資で頭金を増やすという考えもありますが、住宅ローン減税の条件改定で恩恵が減る可能性もあります。

とか考えたらキリがないので、実需であればご自身の人生のタイミングにあわせて決断するのがベターかと。

[6172: 職人さん]

事前審査でローンの承認は得られましたが、いかんせんランニングコストが高くこの物件は断念しました。余裕がある方は買われた方がいいかも。

[6173: 検討中]

たしかにランニングコストは気になります。
年間50万弱、8年後に少しあがる？でしたか。今時はこれくらいが普通なのかもしれませんが…

[6174: 通りがかりさん2]

ローンだけでなくランニングコストはコミで考えた方がよいですね。土地の固定資産税はかからなくても、解体準備金や地代は所有だとありませんからね（解体の積立については所有でも経年すればいつかは向き合わなければいけないですが...）

[6175: 評判気になるさん]

たしかに金融引き締めや首都直下型地震など、下落するリスクはあります。
しかし建設業界の労働人口縮小による建設費の高騰が波及した上昇リスクもあります。
こちらは労働人口が拡大に転じることはないので上昇リスクを構成する要素としては普遍的だと思います。
みたいなように、考え出したらキリがありません。
一つ言えるのは「欲しい」と思ったらそれが一番です。

[6176: 匿名さん]

今残っている部屋は億超え物件だけでしょうか？悩ましいなあ・・

[6177: 坪単価比較中さん]

>>6176 匿名さん

そんなことないですよ。
4LDKであれば億は超えますが、もう1部屋残っていたかどうかです。
3LDKであれば、6500万?8000万円が主な価格帯です。

[6178: 職人さん]

>>6176 匿名さん

低層階は6500万台、高層階は7500万以上ですね。
眺望は高層階じゃないと期待できないです。

[6179: マンション検討中さん]

>>6177 坪単価比較中さん

まだ価格帯の低い部屋も残っているのですね。狙い目ですね。

[6180: マンション検討中さん]

やめて、私が買っちゃうの

[6181: マンション比較中さん]

この物件のゲストルームって1階だけど景色はどんな感じなんだろうか

[6182: マンション比較中さん]

もっと値上げしてもええんちゃうか、東京建物さん？

[6183: 職人さん]

>>6178 職人さん

訂正
低層階は6,800 or 900万台

[6184: 検討中]

>>6181 マンション比較中さん
手元に図面がないので記憶ベースになりますが、そもそも内側の区画だったと思うので眺望はないと思います。

[6185: マンション比較中さん]

>>6184 検討中さん

行燈部屋？？

[6186: 匿名さん]

>>6184 検討中さん

微妙？な小さい中庭みないなのが窓の外にあったはず。

[6187: マンション検討中さん]

>>6181 マンション比較中さん

サウスよりセンター一階ですね。ナチュラルコート(緑？石？)次第じゃないでしょうか？

[6188: 検討中]

>>6185 マンション比較中さん
確認したらセンターコートの1階区画の並びでした。図面を見る限り部屋に窓もありそうでセンターコートとイーストコートの間にあるナチュラルコートという小さな中庭(？)が窓の外にある位置になりますが、センターコートとサウスコート、イーストコー3棟がちょうどコの字型に交わる部分なので、日当たりは良くなさそうですね。

[6189: 名無しさん]

>>6168 マンション検討中さん

色々見てるので根拠を教えていだだいてもよろしいでしょうか？？そろそろ下がるかなーと思いつつここ最近は上がり続けてるので… 中古も値段下がらずに成約していってるしタイミングが素人には掴みづらいです

[6190: マンション比較中さん]

>>6189 名無しさん

所詮相場なんぞ神のみそ汁じゃい

[6191: 検討中]

>>6189 名無しさん
不動産だけマーケットが下がることは想定しづらいので、リーマンショックのように何か急激な変化が起こって金融の流れが止まってしまうとかがない限り大きな変化は起きないと思います。(需給バランスがある日いきなり崩れることもないですし)
また株価と違って、不動産は流動性が低く一気に売りに傾くようなこともないので「タイミングを掴む」という考え方自体がなかなか難しいかなと。実需のニーズであればタイミングと場所・物件の好み、予算的にいけるか次代じゃないかなと。
もし今賃貸であれば毎月賃料垂れ流しているわけで、仮に2年後にマーケットが下がることが確実に分かっていたとしても、それを待つのが正解とは必ずしも言えないですよね。

[6192: 購入経験者さん]

辛いかもしれませんが、今30代の一次の方はもうこの相場を受け入れるしかないと思います。

[6193: マンション検討中さん]

>>6192 購入経験者さん
いや、一次でなくとも、今の相場は馬鹿すぎて萎えますよ。住み替えようにも売値は良いですが、買値で相殺されます。
だからこそのここの物件ですね。
都心で20年落ちを買うのと比較しても、安いんですよ笑
20年落ちで50年も住めないかもしれませんが、ここは70年弱住めます。
実需なら間違いないですし、10年後の価値も私は期待してますね。
神田川リスクだけはギャンブルですが笑

[6194: 購入経験者さん]

>>6193 マンション検討中さん

ここと晴海フラッグは含み益を享受することができる良質な物件ですね

[6195: 坪単価比較中さん]

コワーキングスペースを運営するアイビーリンクスって本当に大丈夫なのかな？
ここ数年でできた会社だし、小規模で古い雑居ビルや閉店した飲食店の一室を簡単にリノベした「なんちゃってコワーキングスペース」を展開しているくらいしか目立った実績がないように見えたけど…

[6196: 匿名さん]

>>6195 坪単価比較中さん

確かにそこは気になった。
なぜこの業者にしたのか謎。
たまたま営業受けたとかじゃないのかと疑ってしまう。

[6197: 匿名さん]

相場感の話をしてると、20年前小学生だった専業主婦がまた発狂しそうw

[6198: 口コミ知りたいさん]

>>6196 匿名さん

ちなみにこの会社の代表は東京建物のOBだそうです。
偶然でしょうか。

[6199: 匿名さん]

そりゃあコネコネしてるんだろう。

[6200: 匿名さん]

>>6198 口コミ知りたいさん

別にきな臭い感じでは無いですね。
他の業界でも普通にそのような繋がりで受発注されてますしね。

[6201: 匿名さん]

>>6200 匿名さん
コワーキングスペースをアイビーリンクスに無償提供というのがきな臭いですけどね、、内装も彼らの負担は0ですし。
にも関わらず売上は全て彼らのもの。
普通は売上から賃料（コワーキングスペース）を差し引いたものが彼らの取り分のはず。当然賃料は管理組合へ。
もしくは、相当分の管理費が彼らの取り分のはず。

マンションの共有部（我々の所有権）を提供して、管理組合に一円も入らないというのは普通ではないですね。

そんな話を営業と話したところ、
契約は5年（3年かな？）なので契約満了時に変えるべきですね、と。

今回の計画に際して、一般提供されるコワーキングスペースも何か関わってるのは間違いなさそうだと感じましたね。

[6202: 匿名さん]

>>6198 口コミ知りたいさん
契約期間満了を待たずに解約できるようにしたい。
他の事業者とちゃんと競わせないと。

[6203: 買い替え検討中さん]

https://www.ivyrincs.co.jp/news/2020072801.php

コワーキングスペースについての記事です。
少し不安ですね。
まあ、外部のお客さんで溢れてしまうのもどうかと思いますが、収益は管理組合に入れてほしいですね。
記事の中で一部を社会福祉協議会に寄付することが言及されていますが、やめていただきたいです。
今度営業さんに聞いてみます。

[6204: 住民板ユーザーさん1]

コワーキングスペースの契約期間終わったら小さい内科とか入って欲しいですよね
クリニックならむしろ賃料払わなくてもいいから入っててほしいなと思います

[6205: マンション検討中さん]

>>6204 住民板ユーザーさん1さん

保育園のほうがニーズありそうですね。

[6206: 買い替え検討中さん]

>>6205 マンション検討中さん

コワーキングスペースはもう変えられないので、事業者を変えてもらいたい

[6207: 匿名さん]

この立地でコワーキングスペースの需要ってそんなにあるようには思えないんだけど、どうなんだろう？
いろんな業者に声をかけても、どこも興味を持たないか、結局賃料タダじゃないと運営者は現れないんじゃないかな？
コワーキングスペースはなくせないし、結局はアイビーリンクスにほぼ同条件でお願いすることになりそう。。。

[6208: 購入経験者さん]

>>6207 匿名さん

外部からのお客さんは少ないでしょうね。
大学が多くありますが、学生がわざわざあそこに来るとは思えないです。
ただ大規模マンションでそれなりの給与所得者が大半だと思うので、リモート勤務への需要はあるかも知れません。
しかし、来年はワクチン普及が完了するので、その頃には多くは通常のオフィス勤務に戻るでしょう。
となるとやはり「需要は少ない」というのが結論です。
指摘のように、賃料等の優遇がないと集客を見込めそうにない立地のテナントを借りようとする事業者はほぼいないでしょう。
デベとしては「これ以上管理費上げるとマンション売れないから誰か借りてください?、賃料はいらないです?」が本音なのかなあ。
まあ、しっかりしたものになればいいんですがねえ。