東京建物のブリリアシティ西早稲田

[匿名さん]

ブリリアシティ 西早稲田
公式サイト：https://www.bc454.jp/

神田川の桜並木越しに甘泉園公園を望み、隣接地には「東京染ものがたり博物館」。
山手線内側、豊島区と新宿区にまたがる緑豊かなポジションに総戸数455戸の大規模マンションが誕生します。
「オリジン電気」旧本社跡地の定期借地権物件。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をよろしくお願いいたします。


(仮称)高田プロジェクト
所在地番　　東京都豊島区高田1-176-2他、新宿区西早稲田3-410-237
住居表示　　東京都豊島区高田1-18
交　　通　　東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅徒歩7分、都営荒川線面影橋駅徒歩1分、
　　　　　　東京メトロ東西線高田馬場駅徒歩12分、JR山手線高田馬場駅徒歩15分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上15階建　共同住宅(455戸)、店舗(事務所)
延床面積　　37,759.43 ㎡
建築面積　　 5,995.03 ㎡
敷地面積　　12,348.42 ㎡

建築主　　東京建物株式会社
設計者　　株式会社長谷工コーポレーション
施工者　　未　定

着工 2020/02/01
完成 2022/06/30

[正式名称、公式サイト情報を追記いたしました。2020.2.29管理担当]
　
　

[61: 匿名さん]

>>59　>>60
写真をありがとうございます。
けっこう広い土地ですね。
モデルルームとしての利用が終わったらマンションになりそう。
この一帯は目白プレイス、シティテラス目白、目白ガーデニア、レジディア目白、桜プレイス、そしてここ、その先にはシティタワー西早稲田とパークタワー西早稲田。
すっかりマンション街になりました。
駅は遠いですが住環境としては優秀なのだと思います。

[62: マンション検討中さん]

>>61
なかなか広い土地を確保している上、よくよく見ると２階もあるため、（恐らく）ファミリー向けの大きめの部屋が並ぶのかな？と予想しました。

仰るとおり、周辺にはファミリー向け大規模マンションが多いため、４５５戸は周辺相場への一時的な売り圧になるのでは？と妄想しています。苦笑

因みにレジディア目白は総賃貸物件、桜プレイスは一般定期借地権５０年の総分譲ですね。

[63: 匿名さん]

ブリリアシティ西早稲田、出ましたね。
455戸もあるのに一番小さい部屋で71㎡なのが意外でした。
都心指向の子育てファミリーがターゲットでしょう。
この広さでさすがの定借、6400万円は心が動きます。

[64: 匿名さん]

公式サイトです。
https://www.bc454.jp/

[65: 匿名さん]

これは売れるな。70㎡台で最安5700万台とは。

[66: マンション検討中さん]

>>65 匿名さん

ライバル物件からネガの嵐が殺到しそうですね。
購入希望者も押し寄せるでしょうけど。

[67: 匿名さん]

高いです
皆、定期借地であることを理解してるの？

3LDK 70m2代が6000万円台だとして、
月々およそ18～20万円の返済(利息込)
管理費+修繕費で月々3万円程度
定借なので、低く見積もっても地借代+解体準備金で月々2万円程度
総計月々23～25万円ほど
所有権だったら、地代等はかからないことを考えると(その分固定資産税がかかるが)、大体8000万円台～一億円の物件を返済するのと同額になる
そして、定借だから35年経過後はフルローンが組めなくなり、当然リセールバリューは落ちる

一度、試算してみると良い
とんだ高級物件を不利な条件で購入していないか

そもそも定期借地って、3Aの立地なら分かるけど、この立地は・・・
将来をしっかり考えて判断された方が賢明かと

[68: 匿名さん]

所有権とのランニングコストの差は、地代・解体準備金ー土地分の固定資産税　でしょ。月１万程度じゃないのかな。

[69: 匿名さん]

不動産を相続してくれる子供がいないなら、定期借地の安いメリットが最大に活かせるよ。

[70: 匿名さん]

5700万円台～って、どうせ一階の水害リスクの部屋なんだよね
南向きの条件良い部屋なら7000万円台～だな

[71: 匿名さん]

>>67
ネガさん早速登場ですか。
吉祥寺か国分寺あたりから飛んできたの？
同じ価格帯ですもの仕方ないですね。
こちらは山手線内側。駅はちょっと遠いけど乗車時間は短いです。
今みたいなウイルス感染が怖い時も短時間乗車またはチャリ通勤さえ可能です(^^)

[72: マンション検討中さん]

いいエリアに、規模やブランドも魅力的！
と思いきや、定借で、
しかもハザードマップで思い切り浸水区域…。

そこを我慢できればいい物件なのはわかってるんですが、
これは見送ります。

[73: 匿名さん]

先行スレがあったのに立てるのって、どうなの？

[74: 匿名さん]

中古物件をいくつか定点観測してると、
どんなに立地や作り、ブランドが良くても、
定借のものってずっと残っているので、
リセールのことを考えると手が出せないです、というか高いです。

[75: 匿名さん]

定期借地なんて、最後の数十年はいかにリセールで逃げるかのなすりつけ合いですよ。。
それに、解体時期が近づくにつれ、管理体制がずさんになること必至
暗い未来しか待ってないですよ
よく理解せずにモデルルームふらっと行って、お化粧だらけの部屋見て、今の相場より安い！なんて、定借であることを考えずに購入とか、悲惨ですよ。。
そもそも、定借は所有権じゃないんだから
資産形成としては中途半端(何十年か経つと資産価値が急落し、買い手もつかない)
地貸者が得するだけで、賃貸を将来分まで僅かに安く契約してるようなもの
購入者が美味しいところとしたら土地代分安く見える価格面だけ
しかも、高いっていうね。。これはないわ

参考までに、
2013築　桜プレイスの新築分譲時
79平米3LDK 4950万円～
2022築　こちらの物件の販売額
71平米3LDK 5700万円～

↑見てもここ選ぶやつ、無知すぎるだろ。。

[76: 匿名さん]

最近ちょっと潮目が変わってきた感じがするな。
これまでは予想以上の値付けというのが普通だったが、思ってたより目に優しい、というのが出てきてるような。
ここは普通のサラリーマン家庭でも買える貴重な山手線内側物件だね。

[77: eマンションさん]

>>75 匿名さん

三鷹のスレにかエレ。

[78: 匿名さん]

というよりも、定借だからの価格だと思います。
加えて、プッシュされている最低価格は恐らく、水害の際に浸水の影響を受ける可能性の大きい１階ではないでしょうか。

デメリットをいろいろ考慮すると、高い。

今のマンションバブル前が普通の価格だとするならば、
現在よりも1500万?低くてやっと目に優しい、妥当な価格？

[79: 匿名さん]

>>78 匿名さん

そしたらブリリアシティ三鷹と同じになるよ？

[80: マンション検討中さん]

定借っても70年
地代と解体準備金次第では全然アリだと思います

[81: 匿名さん]

https://ieeei.biz/archives/437
定期借地権の住宅購入を考える人に是非読んでほしい記事

私は高い買い物するんだったら、所有権がいいな
定期借地権なら、賃貸のが身軽でいいと思っちゃう

[82: 匿名さん]

記事が古過ぎでは？
50年定借の話をしてるけど、今は70年が当たり前でここも70年。

[83: 通りがかりさん]

70年も借地料払わないといけないのでしょうか。

[84: 周辺住民さん]

お知らせ看板には「住居、店舗」って書いてあるけど、HPには店舗の記述がないね。
ミニスーパーでも入ってくれないかな。

[85: 匿名さん]

地代次第だけど、ここの物件価格には前払い地代も含まれているということなので、月払い地代はそれなりに抑えてくると予想（月払い地代が高い物件はほぼ販売苦戦してきた）。
所有権物件では余計にかかる土地分の固定資産税に毛が生えた程度ではないかな。

[86: 匿名さん]

454戸全部が3LDKか4LDKで70㎡以上ってびっくりです。うちは子どもがいないので相続もなく借地権大歓迎でも50㎡台半ばの2L希望なのでお呼びでない感じですね。たしかに小中学校が近くて子育てには向いている場所だとは思いますが。

[87: 匿名さん]

ウォールドアなので実質2LDKとしても使えるし、メニュープランで完全な2LDKにもできるはず。
自分なら2人暮らしでも70㎡ぐらいあったほうがいいかな。定借だから安いしね。

[88: 匿名さん]

コレは楽しみ、三鷹モドキの定借よりも。

[89: マンション検討中さん]

ブリリアシティって磯子とか練馬とかの郊外のイメージでしたが西早稲田ですか。

タワーじゃない普通のマンションで450戸というのもすごい。
自転車置き場は1軒あたり2台分以上あって、下手な郊外マンションより充実してるｗ
駐車場はちょっと少ない感じもしますが。
とにかく山手線内側ではとてもユニークですね。

勤務先が皇居北部（飯田橋・九段・神田・大手町）エリアや新宿・池袋なら自転車通勤ができそうです。

[90: 匿名さん]

高齢夫婦が退職金を不動産に換えるためにタワマン買うパターンはあるが、
子なしダブルインカムで旅行や外食に便利な都心を借りる人も増えてるからね。
そういう世帯の場合「ペット可」だとなおさらウケが良いと思う。

[91: 匿名さん]

間取り2つ出てますね。
どちらも洗面所がリビングインでないのは好印象です。
トイレには手洗いボウル付き、通路側柱が食い込んではいるものの玄関位置は奥まっていて安っぽさは感じられません。あくまで二次元で見た場合ですけど。
二重床二重天井なので仕様も基本レベルを超えているように思います。
ちょっと好意的に見すぎかも知れませんが。

[92: マンション検討中さん]

都電の騒音はどうでしょうか。

[93: 匿名さん]

雑司ヶ谷って言うのが良いよね。

[94: 匿名さん]

また定借、はい終了
桜プレイスの新築時平均坪単価240で、ここは300だと…桜プレイスも定借のくせに高い高い言われて大苦戦だったのは記憶に新しいところ
マンション価格高騰でみんな金銭感覚が麻痺しちゃってるな
定借で水害エリア、交通利便性も普通(雑司が谷は急坂で駅近じゃない)、おまけに高過ぎ

誰が買うのかね

[95: eマンションさん]

衝撃的な価格。

[96: マンション検討中さん]

この辺り、どの駅からも微妙に遠いんですよね。

雑司ヶ谷へは急坂を登るか、遠回りして緩やかな坂を登るかになるし、高田馬場も微妙に遠くて登り坂だし。
都電が江戸川橋まで行っていてくれればよかったのですが。
バスも、早稲田の電停のところあたりから曲がって行ってしまうし。

山手線内だし、（江戸川橋方面に行くバス停も含め）決して歩けない距離では無いので、郊外のバス便物件とはもちろん違うのだけど、それが故に「微妙に」遠いのがかえって気になって、「ここじゃなくて城東地区の駅前物件とかでも良いんじゃないか」と悩んでしまって決めきれない。。。という感じ。

[97: マンション検討中さん]

あと、この物件は新宿区物件になるのか豊島区物件になるのかで大きく違いが出るかもしれません。

豊島区が新宿区と比べてどうこうと言いたい訳ではなく、この辺りは豊島区の外れで文京区と新宿区の間に豊島区がはみ出しているような感じになっていて、更に目白とか雑司ヶ谷とか豊島区の近隣地区に行く場合、結構な坂道を登らないといけないし、学習院の広大な敷地で他の豊島区の地域から隔てられているので、このエリアで保育園が見つからずに、豊島区の他の地域の保育園へとなった場合、どうなるのかな、と。

この地域は２Dの地図だけでなく、地形の高低を頭に入れて地図を見る事が大事な地域です。

[98: 匿名さん]

>>97
ここの土地は新宿区西早稲田と豊島区高田にまたがっています。
マンションの所在地は「主となる出入口が存する箇所」で決まります。
HPのランドスケープを見ると明らかに豊島区高田ですので豊島区アドレスだと思います。

[99: 匿名さん]

定期借地権の物件は、土地代がかからないのと、資産価値の維持が困難なことから、所有権の物件に比べて3割ほど安く設定されるのが一般的な理解です。
最多価格が6400万円台ということで、仮に所有権だとすると9200万円くらいになりますね。
まあ、高いですね…高値市況なので相場どおりなのかもしれないですが。

最寄駅が都電というのも微妙ですね。
せめてメトロ駅が徒歩５分以内なら、定借でも買い手は現れるかもですが。
近くの雰囲気は好きなのですが、やはり定借なのと立地が不安です。
これからの少子高齢化時代に、定借はかなりの不安があります。一生住める保証もないですし。

あと10%価格が安ければ…というところですが、期待できなそうなので豊島区の周辺中古を待ちたいと思います。

[100: 匿名さん]

>>83 通りがかりさん

はい。仮に地代+解体準備金が月額3万円だとして、70年分のコスト(3万円×12ヶ月×70年=2,520万円)が売値にプラスされます。
お部屋にオプションつけたりしたら、一億越えてくるかも。

ところで前払い地代も売値に含まれているということは、新築時にここを買ってリセールする人は損をしますね。
次の買い手は月額の負担だけになるわけですから。

70年間ここに住む覚悟があって、子孫がいない人ならアリなんだと思います。

[101: マンション検討中さん]

定借ネガの長文氏は買わないんでしょ？　消えてくれないかな。
なんでこのスレにいるの？新設のつもり？それ嫌がらせだから。
こっちは全部承知した上で検討してるし、定借マンションが誕生して25年、講釈いただかなくても結構です。

[102: 評判気になるさん]

>>100 匿名さん
前払い地代は、未消化分は売値に加算して次の所有者に請求するはずですよ。
固定資産税と一緒。

[103: 投資購入希望]

今後は山手線の内側か外側かの差は大きくなる。投資家の視点がそこだからマンションも引きずられる。
ここは人気化するだろう。

[104: マンション検討中さん]

コロナショックで投資家軒並み死亡、実需エリアが人気となる可能性も

[105: 匿名さん]

定借って良い立地多いけど、ここはイマイチだなぁ

[106: マンション検討中さん]

ここは谷底のロケーションは良いとしても交通の便が厳しいですね。
雑司ヶ谷までの坂は何度も通っていますが、電動自転車でも降りてしまうほどとてもキツいです。
都電はどこに行くかにもよりますが、乗り継ぎは不便で使いにくいので結局は高田馬場まで歩く選択をしそうです。

[107: 通りがかりさん]

この付近の桜並木は見事です。
毎年春、桜を観にこの辺り来ますが、面影橋から椿山荘を通って江戸川公園までがお勧めの散歩コースです。

[108: 匿名さん]

４５４戸捌かなきゃいけないからこの価格。それでいて大規模のメリットを享受できる。
ここは相当な人気になりそうだ。
ネガは早速の牽制球かもね（笑）

[109: 匿名さん]

発想が斜め上ですな

[110: 匿名さん]

3.11で帰宅困難を経験して以来、買って住むなら職場から歩ける（1時間程度）範囲と決めています。
ここは定借ではありますが70㎡以上で7000万前後という予算に収まるので前向きに検討します。
神田川のリスクはありますが城東地域を買うのと同程度だと認識しております。
このような考えを皆さんどう思われますか？忌憚ないご意見をいただければと思います。

[111: 匿名さん]

価格と家族の安全との天秤ですかね
被害出たら物件の価値も下がりますから
そのあたりも気になりますね

[112: eマンションさん]

>>110 匿名さん
城東との水害リスクは全く違うと思います。
城東は荒川決壊の大規模水害で長期間水没。
この周辺の浸水は限定的です。
でも念のため1階は避けた方が良いかもしれませんね。

[113: マンション検討中さん]

個人的な意見ですが、城東の埋め立て湾岸と海抜ゼロ未満の地区よりはリスクは低いと感じています。
将来的に南海トラフと南極の氷が解けて海面水位が２～３メートル上がるリスクと比べれば、神田川の氾濫で1Fの浸水する程度であれば生命の危険性と資産価値の低下は大したことはないです。

[114: 匿名さん]

一階が浸水するようなことがあったら、下水が流れないから大変だよ。
もうウンコナガレネーゼのこと忘れたのかよ。

[115: マンション検討中さん]

詳しい方に聞きたいのですが、こちらの価格72平米5,700万円台～は高いのか、安いのか、教えていただけますでしょうか

レインズで見ると、こちらと条件の近い桜プレイスが2019年4月に80平米4,980万円で成約されておりまして、高いのではないと感じていますが、実際のところどうなのでしょうか…

前向きに検討していますが、高値掴みするのではないかと不安になって、正直踏ん切りがつかないのです

よろしくお願いします

[116: 匿名さん]

桜プレイスは50年定借らしいね。あと40年ぐらいで解体となるとそんなもんかもしれないね。
この物件はあと30年後にそのくらいで売れるのであればまあまあでは？

[117: マンション検討中さん]

桜の80平米4,980万円は北向きの部屋で目の前に１１階だての投資向けマンション（ステージグランデ目白学習院下）とお見合いみたいな形になったので手放したのかと推測してました。チャレンジ価格がなかったイメージなので売り急いでるよな雰囲気でしたね

高値掴みかどうか相場予想なんて事は誰にもわからないので価格以外に住みたい理由がなければやめたほうが良い立地です。
逆に価格以外で住みたい理由があればいいのでは？

[118: eマンションさん]

価格が安い理由は前払い地代を押さえているからだと考えられます。
毎月の地代が2万～3万。またそれ以上になるのではないでしょうか？

[119: 匿名さん]

地代は楽しみだね、確かに。それ次第なのは当然。

[120: 匿名さん]

こんなに人気なら定期借地権と違うかぁ

[121: 匿名さん]

外観デザインがどこかに似てると思ったらアトラス加賀ですね。同じ長谷工です。ちなみにアトラス加賀は所有権で全く同じ価格帯。駅徒歩距離も似たような感じ。豊島区と板橋区、山手線内側と外側。どう判断したらいいのかわからなくなりました。ブリリアの石神井台なら所有権でここより1千万以上安い。うーん…。

[122: 匿名さん]

板橋と同じ値段で西早稲田に買えるとは実にお得。さすが定借。

[123: 匿名さん]

>>121 匿名さん
迷っているならアトラス買うべき。
ここは2年後。
2年間の居住費が無駄になるよ。

[125: 匿名さん]

[No.124と本レスを、情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[126: 匿名さん]

>>123
ですよね・・・。
でも山手線内側にあこがれもあって。こういうタワーじゃない400戸超の大型マンションって23区内でも江戸川とか練馬のような郊外にしかなかったので、ここに引かれます。ライブラリーとかスタジオとかゲストルームがあるマンションって素敵ですよね。
新宿の伊勢丹あたりならタクシーで1000円ちょっとなので家族との買い物も楽そうに思います。加賀だとそうもいかないかな、と。

[127: マンション検討中さん]

棟配置が気になる。
公表されてる絵図だと南、西、東向きだけど総戸数に足りない。全然足りない。

　｜　｜　　｜ーー
　｜　｜　　｜　　
　｜　｜　　｜
ーーーーー

みたいに東向きが二重になりそう。
ランドスケープの全体図を出さないのも理由はそこか？

[128: 匿名さん]

>>127 マンション検討中さん
エントリーしたらランドスケープ見れましたよ。

[129: 匿名さん]

>>128 匿名さん
日当たり悪い棟があるんですか？

[130: 匿名さん]

>>129 匿名さん
真っ暗だよ

[131: 匿名さん]

条件的に“まとも“なとこ選ぶと結局割高になりそうだな

[132: マンション検討中さん]

>>130 匿名さん
真っ暗はあり得ないでしょ。
南側が神田川で開けてて、すぐ近くに大きな建物は無いので、日当たりの良い部屋が多いかと思いますが...。

良い部屋が割高になるのはどの物件も一緒。
この立地で最多価格帯が6400万円ってのは、安いかと思います。借地料がいくらになるかにもよりますが...。

[133: 匿名さん]

>>132 マンション検討中さん
今はマンション価格が上がったから安く感じているだけ
今後下がるよ
買い急がない方が賢明

[134: マンション検討中さん]

15F建てで高さが44.63mとは、ひょっとして直床なのか知っている人がいれば教えてください。
直床はかつて上階の音で不快な思いを味わったので対象から外しています。

最近訪れたマンションは13F建てで高さ40ｍ程度の物件が多かったのですが、それですら天井の高さは2,400～2,500ｍｍで下がり部分ではととても圧迫感があります。

15Fでこの高さとすると、二重床の余裕はないかな。

[135: 匿名さん]

同じスラブ厚なら問題となる重量床衝撃音の遮音性は直床のほうが優れている。スラブ厚を確認すればいい。

[136: 匿名さん]

>>134
HPの間取りのページに「2重床2重天井」って書いてあります。

ヨコですが
この場合は「二重床」「二重天井」と表記すべきですね。
「1般人」とか「3つ巴」「10把1絡げ」などと同じく無教養さを感じます。

[137: 匿名さん]

階高削って詰め込んだ感があるのは否めない。値段で釣るタイプの物件だから、そういう妥協が必要な物件なのかもしれないね

[138: マンション検討中さん]

天井高が気になります。
HPにはハイサッシ2000mmとは書いてますが...。

[139: 匿名さん]

コストカットは目立つかもしれんね
定借でこのお値段は高い

[140: 匿名さん]

東京建物のブリリアンシティー西早稲田
ちょっと見学に行きました。

[141: ご近所さん]

神田川の悪臭が耐え難い

[142: 匿名さん]

駅から遠い

[143: 匿名さん]

定借なのにかなり高い

[144: 匿名さん]

他物件の販売員が焦る
ブリリアン西早稲田新発売

[145: 匿名さん]

東京建物って聞いたことない会社
ブリリアってダサくない？

[146: 匿名さん]

>>145
無知とはかくも恐ろしいものか

[147: 通りがかりさん]

やっぱり値段高いですよね。
借地権のうまみがあまり感じられませんね
駅からも離れていますし

[148: 匿名さん]

>>147 通りがかりさん
確かに高いよ
定借なら4000万円台が妥当でしよ
2000万くらい高いイメージ
駅からかなり遠いし

[149: 匿名さん]

>>147　>>148
高いと思うなら埼玉か千葉に行きましょう。
山手線内側でそのセリフは悲しくなりません？

[150: マンション検討中さん]

相場を知らん輩がいますなあ

早稲田界隈では圧倒的な安さ

[151: 匿名さん]

練馬区のブリリア シティより
こちらに興味がある

[152: 匿名さん]

コロナショックで分譲マンションの相場全体が下がると、ここの定期借地権ゆえの割安感が色あせますね。
経済の混乱が長引くようなら事業の延期や見直しもあり得るかと。

[153: 匿名さん]

桜プレイス販売時の掲示板じっくり見てみたけど、全く売れなかったんだな。。ここを検討するんなら、是非読んでもらいたい
ここも定借で桜プレイスとほぼ同じ立地
しかも、桜プレイスよりも高値
うーん、やっぱりここはないかなあ
やっぱりマンションが高くなりすぎて、定借のここが安く見えるのは錯覚だな

[154: 評判気になるさん]

桜プレイスは50年でこっちは70年だね

[155: 匿名さん]

なんだかんだいっても山手線内側は魅力。しかも70㎡以上のファミリータイプだけだから変なシングルが紛れ込むこともない。ここは売れると見た。

[156: 匿名さん]

このご時世呑気にマンション買ってる場合ではないな。先行き不透明だし

[157: 匿名さん]

>>155 匿名さん
売れないと思うよ、定借だし
多少高くても駅近のプラウドを選択する方が
賢いと思う

[158: 匿名さん]

どちらも売れそうだな。ターゲットが違うよね。

[159: 匿名さん]

今回のコロナの影響は、不動産会社にとっても思わぬ逆風ですね。新築分譲マンションはなかなか値段を下げられない状況なので、売れ行きには多少なりとも影響することが予測されます。

付近に住むものですが、もう一点の懸案として、こちらは3LDKの子持ち家族中心がターゲットのようですが、この付近には幼稚園、保育園が十分にありません。
兄弟加点がないと、区外からの新参者は待機児童になる可能性があります。
小学校も近いけど、454戸も増えると、学童も空きがなくなると危惧されますね。

[160: 通りがかりさん]

神田川の水害はあまり危惧しなくていいと思います。去年の水害の時も、神田川は正常水位でした。ただ、普段の洗濯機臭が。。。
それはともかく、この辺りはイメージ的には汚い場所だったので、新しいマンションが続々できてきれいになってくれるのは気持ちいいな。
ただ、自分が住むとしたら、もうちょっと目白の高台寄りか、新目白通りより南、がいいかなあ。