東京建物のブリリアシティ西早稲田

[匿名さん]

ブリリアシティ 西早稲田
公式サイト：https://www.bc454.jp/

神田川の桜並木越しに甘泉園公園を望み、隣接地には「東京染ものがたり博物館」。
山手線内側、豊島区と新宿区にまたがる緑豊かなポジションに総戸数455戸の大規模マンションが誕生します。
「オリジン電気」旧本社跡地の定期借地権物件。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をよろしくお願いいたします。


(仮称)高田プロジェクト
所在地番　　東京都豊島区高田1-176-2他、新宿区西早稲田3-410-237
住居表示　　東京都豊島区高田1-18
交　　通　　東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅徒歩7分、都営荒川線面影橋駅徒歩1分、
　　　　　　東京メトロ東西線高田馬場駅徒歩12分、JR山手線高田馬場駅徒歩15分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上15階建　共同住宅(455戸)、店舗(事務所)
延床面積　　37,759.43 ㎡
建築面積　　 5,995.03 ㎡
敷地面積　　12,348.42 ㎡

建築主　　東京建物株式会社
設計者　　株式会社長谷工コーポレーション
施工者　　未　定

着工 2020/02/01
完成 2022/06/30

[正式名称、公式サイト情報を追記いたしました。2020.2.29管理担当]
　
　

[5801: 匿名さん]

>>5800 匿名さん

駅近神話崩壊の記事ですね。
利便性至上主義で陽当たりゼロだろうが幹線道路沿いだろうがとにかく駅距離偏重だった価値観が変わってきたのは当然だと思います。
都心居住者ほどリモートで在宅時間が長くなってますからね。「寝に帰るだけ」だった都内マンションが「居心地重視」に変わるのは自然な流れでしょう。

[5802: 匿名さん]

>>5800 匿名さん
この記事のデータはとても参考になりますね。紹介してくださって、ありがとうございます。
が、よくよく考えてみると、記事に書かれているデータの解釈が正しいかどうか、疑わしいと思います。そもそも、データに欠陥があります。この記事では2020年の都心5区の中古マンション成約価格を調査し、セグメントに分けて平均坪単価の増減を調べていますが、各セグメントの成約事例数を示していませんし、それぞれのセグメントでどのような物件が多く取引されたかの傾向も示していません。私がウォッチしていた限りでの印象ですが、昨年１年間だけに限って言えば、都心駅近の高品質高価格中古物件は売りに出た数自体が例年よりも少なかったように思います（後期は持ち直しましたように思いますが、前期は特にそうでした）。住み心地がよく、利便性も高いのですから、コロナ禍で市場動向が読めないときにわざわざ売りに出す理由がありません。都心駅近で売りに出たのは、品質がやや劣る比較的安価な物件で、売りに出した人は多少利便性が落ちてもより良い居住環境の物件に乗り換えようとしたのだではないかと推測していました。（同じ頃、郊外戸建て取引が活発化したのも、このことに関係しているように思います。）
仮にこの推測が正しければ、都心駅近物件についてはそもそも高品質高価格帯の成約事例数は限られ、取引されたものの多くは相対的に価格の低い物件だったということになりますので、中古成約事例から都心駅近物件の価格が下落したように見えるのは表面上だけ、ということになります。（新築マンションについては、都心駅近高品質物件の販売価格はここ1年で確実に上昇していますので、この推測が正しい可能性は高いと思います。）
いずれにしても、記事のデータが不完全であること、そのためデータの解釈に疑問の余地があることは認識しておくべきでしょう。

[5803: 口コミ知りたいさん]

>>5802 匿名さん
専門家気取り？笑
あなたのはデータでもなく、感覚。

都心駅近で売りに出たのは、品質がやや劣る比較的安価な物件で、売りに出した人は多少利便性が落ちてもより良い居住環境の物件に乗り換えようとしたのだではないかと推測していました。

要するに、駅近の優位性が薄れてきてるってことじゃん笑
この記事は、あなたの推測にも合致してるね。
今は確実に駅近プレミアムが小さくなってるよ。

[5804: 匿名さん]

>>5803 口コミ知りたいさん

ホントですね。
長々書く人ほど中身がない。
自分の説を垂れ流したい高齢リタイア族かしら。現役の時は仕事できなかったんだろーな、という印象。

[5805: マンション検討中さん]

現地見ると気分上がります。ウエスコートの北側
からも。こちらも外装が仕上がるのが楽しみです。

[5806: 匿名さん]

まあおちつけ、ここも都電の駅近だけどな。面影橋駅の目の前だけど

[5807: 匿名さん]

記事を鵜呑みにするなというのは真っ当な意見だと思いますよ。長いけど。勝どき、白金など駅近新築は確かに値上がりしてるしね。長いけど。

[5808: 匿名さん]

とても素敵でした。

[5809: 匿名さん]

>>5808 匿名さん

私も今日見てきました。本当に素敵でした。
金をケチらずに南向きにすれば良かったと若干後悔しました。。。

[5810: マンション掲示板さん]

>>5809 匿名さん

ゴメンナサイ…私は妻の意見を尊重して、最後の最後でウエストからサウスに変えたんですよね。
私も現地覗きに行きましたが、桜並木はCGよりも本物の方がずっと素晴らしかったです！本当に入居が楽しみでなりません。

[5811: 評判気になるさん]

桜はズルいよねえｗ

[5812: 口コミ知りたいさん]

まぁ桜も毎日見れば飽きるでしょう。
私はウエストでも良いと思います。

[5813: 入居予定さん]

面影橋からウェストの部屋を見た感じだと、ウェスト北寄りで３階から上の階あたりの部屋は、バルコニーから左下方向に桜が見えそう。
もし部屋から見えなくても、マンション出てすぐ神田川沿いを散歩すれば桜を堪能できますので、どの方角のお部屋でも桜の時期は楽しめそうですね。

[5814: 匿名さん]

ここの桜は散るときも風情がありますね。
神田川の川面に花びらが流れて、花筏というのですか？ そのあとは、葉桜もきれいです。

[5815: 匿名さん]

週末に近くの肥後細川庭園、江戸川公園、目白台公園に行きましたが、周辺環境本当に良くて、買ってよかったとしみじみ思いました。都電ですぐの東池袋のイケサンパークもこの前いきましたが、綺麗で開放感がありとてもよかったです。あと学習院下駅がある明治通りの雰囲気も大好きです。そして目の前の桜。どのお部屋でも周辺環境気に入っていたらこの物件は大正解だと思います。

[5816: 評判気になるさん]

素晴らしいロケーションです。

[5817: マンション検討中さん]

このマンションは新目白通りから見るとかなり目立つ存在になりそうですね。
タクシーで「面影橋のとこのでかいマンション」とか言って伝わると地味に便利w

[5818: 匿名さん]

>>5817 マンション検討中さん

ぽっと出の運転手だったら西早稲田パークタワーに連れて行かれそう･･･

[5819: 匿名]

>>5817 マンション検討中さん
都心のどこからでもそこそこ近いので、夜はついつい「タクシー乗っちゃおう」になりそうです。

[5820: 匿名さん]

かなり大規模なマンションですね。
部屋の配置など使いやすそうですし、
キッチンにはディスポーザーがついているなど設備が良い感じ。

でも、これだけの戸数があるのであれば、
もう少し価格帯は安くても良いのになと思いました。
このあたりの相場なんですかね。

[5821: 匿名さん]

>>5820 匿名さん

戸数が多いと安くなる、という論理がわからないのですが。
お野菜や果物は出荷量が多い旬の時期は値段が下がりますが、マンションには当てはまらないのではないでしょうか。

[5822: マンション検討中さん]

>>5820 匿名さん
予算は分かりませんが、このマンションはむしろ価格帯の安さで話題ですよ!(専用部の設備は逆に最低限な感じです)

[5823: マンション検討中さん]

>>5820 匿名さん
安い部屋から売れていくので、今残っているのは割高感のある部屋かもしれないですね。
それでも10年後、20年後の残債割れリスクは小さいかと思います。

[5824: マンション検討中さん]

このエリアは駅から遠い(少なくとも駅近ではない)ですが、周辺の私立学校に子供を通わせたいファミリーの3LDK,4LDK需要は結構根強い気がするんですよね?
共用部も充実した大規模マンションですし、将来売るのも貸すのも難しくないと思ってます。

[5825: マンション検討中さん]

>>5824 マンション検討中さん
成約事例を調べましたが、ファミリー向けマンションの賃貸の動きが良いエリアですね。賃貸だと築３０年のファミリー向けマンションが月２５万とかでサクッと動いています。文京区にある特定の小学校に通わせたい方は対象外ですが、この辺の私立、国立に子供を通わせたい人の需要が多いとのことです。

[5826: マンション検討中さん]

>>5825 マンション検討中さん

早稲田中学って相当難しいですね。
入ってくれると嬉しいのですが。

[5827: マンション検討中さん]

きっと入れますよ！
ウチもそうです。学校は別ですが。
信じてあげないと。でも、万が一の時でも
ここは他に行くことになっても便利ですから。

[5828: 匿名]

>>中学１年生だと、ラッシュの長距離電車通学や、大きなターミナル乗り換えは大変かなと思ってしまいますね。
ここは、どこの学校にも行きやすいですね。

[5829: 匿名さん]

私立中高一貫校もそうですが、東大を狙うにはサピックス、鉄緑会が必要ですよ。

[5830: 匿名さん]

>>5829 匿名さん

必要って（笑）
単に合格率が高いというだけの話でしょ。

[5831: マンション比較中さん]

鉄緑指定になってる中高一貫から東大ですが、私自身サピ＆鉄緑使ってないですし、周りにもあまりいません。受験は人それぞれです。
本物件では恐らく、自身は中受してないけれど子供にさせるというご家庭があるかと思います。あまり惑わせるようなことは言って欲しくないです。塾代は通常とても高いので。
大多数の塾は、一部の優秀な塾生以外は養分ですよ。
実際、代ゼミ、河合塾にはお金払ったことないですが、講座やテストにご招待頂いたので利用したところ勝手に合格者数にカウントされていました。

[5832: マンション検討中さん]

センターの1階って随分残っているようですが、何故でしょうか？
浸水の心配があるからですかね。

[5833: マンション検討中さん]

>>5832 マンション検討中さん

1階で価格はどれくらいですか？

[5834: 匿名さん]

>>5832 マンション検討中さん
センターの低層階は、これまで販売の対象になっていなかった気がします。

サウスの1階はずっと残っていますねー。
個人的にはリスクの割に価格が強気な気がしたので、見送りました。

[5835: 検討板ユーザーさん]

>>5832 マンション検討中さん

確かセンター低層は5月から発売です。1階は専用庭のもあるので、価格次第では激戦ではないかと言われています。

[5836: マンション検討中さん]

こちらのマンションの購入者・検討者は幼稚園もしくは小学生以上のお子さんのご家庭が主なんでしょうか。
豊島区の保育課に状況を聞いたところ、兄弟加点があっても厳しい状況のようで、(共働き保育園世代が)購入するには不確定要素が多すぎると思ったんですが、どうなんでしょうか。
既に既出の話題でしたら申し訳ありません。

[5837: 検討板ユーザーさん]

>>5836 マンション検討中さん
以前MRで伺った時は未就学児のご家庭が多いと伺いました。かくいう私も区外からの検討だった為、保育園問題は断念した大部分の理由です。
入居までに仮住まいとして一時的に賃貸で住われる方、又新宿区の認証を検討される方もいらっしゃるようです。豊島区の22年4月開設保育園の重点区域に学習院下エリアが指定されているので（4月入園には間に合いませんが）、3歳以上のお子さんであれば期待されてる方もいらっしゃるかもしれませんね。

[5838: マンション掲示板さん]

>>5837 検討板ユーザーさん

学習院下が重点区域になっているって、ソースはどこでしょうか。差し支えなければ教えて欲しいです。

[5839: 検討板ユーザーさん]

>>5838 マンション掲示板さん
豊島区HPです。
https://www.city.toshima.lg.jp/269/kosodate/kosodate/hoikuen/kosetsumi...
大塚、巣鴨、学習院下となっています。

[5840: 匿名]

>>5836 マンション検討中さん
住民スレのほうに、保育園に関していろいろな投稿があります。

[5841: マンション検討中さん]

>>5840 さん
>>5840 さん

ありがとうございます、チェックしてみます。
仮住まいで申し込んだとしても4/1で入園できない可能性が高いので(今年はもう空きゼロなので途中入園はほぼ無理、そもそも元々この地域に住んでる毎年埋まっている、兄弟加点ある人で埋まる等)、今年度から無認可や認証に通わせた方がいいかもしれないと言われました。
正社員の仕事を失うかもしれないリスクをかけてまで中々踏み切れないものですね。。。
素敵なマンションだけに残念です。
何故マンション内に作ってくれなかったのか。

[5842: マンション検討中さん]

>>5841 マンション検討中さん

正社員辞めて転職しちゃえば、解決できるのでは。

[5843: マンション掲示板さん]

>>5841 マンション検討中さん

同じような理由で諦めた方は多いと思います。
保育園が併設されてたら、もしくはせめて3月入居だったら、もっと高く売れたでしょうね。勿体ない。

[5844: 匿名さん]

3区境に近くて保育園事情が良くないし駅も遠いから、これから子作り子育てを始めるファミリーは少ないんじゃないかな。少なくとも子どもが学齢期に達しているかそれ以上の年代が多そう。
そのほうが落ち着いた雰囲気で個人的には好ましいけど。

[5845: マンション検討中さん]

>>5844 匿名さん

やはりそんな雰囲気ですよね。
確認できて良かったです、ありがとうございました。

[5846: マンション検討中さん]

>>5842 マンション検討中さん

それも１つの手ですが、今の仕事は続けたいので他で探そうと思います。
ありがとうございます。

[5847: 匿名さん]

ほぼ完全テレワークなので、近くの良い園に決まるまでは、今通わせてる預かりもしてくれる私立の園に、毎日車で送迎しようかなーと思っています。

[5848: マンション検討中さん]

>>5834 匿名さん
サウスの一階は今回抽選？売れ残りのはずなのに何故でしょうか？？

[5849: マンション検討中さん]

>>5848 マンション検討中さん

神田川の臭いで不人気だったと思いますが、売れたのかな？

[5850: マンション検討中さん]

サウス一階は最後まで残りそうですね。
川沿いだし、イーストと比較して安くないし。