東京建物のブリリアシティ西早稲田

[匿名さん]

ブリリアシティ 西早稲田
公式サイト：https://www.bc454.jp/

神田川の桜並木越しに甘泉園公園を望み、隣接地には「東京染ものがたり博物館」。
山手線内側、豊島区と新宿区にまたがる緑豊かなポジションに総戸数455戸の大規模マンションが誕生します。
「オリジン電気」旧本社跡地の定期借地権物件。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をよろしくお願いいたします。


(仮称)高田プロジェクト
所在地番　　東京都豊島区高田1-176-2他、新宿区西早稲田3-410-237
住居表示　　東京都豊島区高田1-18
交　　通　　東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅徒歩7分、都営荒川線面影橋駅徒歩1分、
　　　　　　東京メトロ東西線高田馬場駅徒歩12分、JR山手線高田馬場駅徒歩15分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上15階建　共同住宅(455戸)、店舗(事務所)
延床面積　　37,759.43 ㎡
建築面積　　 5,995.03 ㎡
敷地面積　　12,348.42 ㎡

建築主　　東京建物株式会社
設計者　　株式会社長谷工コーポレーション
施工者　　未　定

着工 2020/02/01
完成 2022/06/30

[正式名称、公式サイト情報を追記いたしました。2020.2.29管理担当]
　
　

[5681: マンション比較中さん]

こういう大型マンションで所有権だと、躯体の耐用年数超えた後にマンション総会で決議して取り壊すの大変そう。実際、この物件近くの人気の学区だと、所有権や旧法借地のマンションが築50年超えててもリノベーションして坪単価400前後で売買されてたりしますが、地震の時に大丈夫かなと不安になります。
その点、ここは70年後には権利が全部消尽し面倒なことはありませんね。

[5682: 匿名さん]

>>5681 マンション比較中さん
逆に言うと70年しか保てない権利。
土地の価値が目減りしていく。

[5683: マンコミュファンさん]

>>5682 匿名さん
どうせあと70年も生きない人が大半だし、そこはいい気がしますけどね?それより月々のランニングコストが高いことの方が気になってしまいます

[5684: マンション検討中さん]

>>5682 匿名さん
70年しか 70年しか 70年しか

[5685: マンション比較中さん]

>5682
地震大国にも関わらず、現状日本でのマンション建て替え率は0.7％程度です。
しょせん空間所有権でしかなく、解体できない築古マンションとなるリスクを考えると、70年後リセットできることは個人的にはメリットに感じますね。
実需での取得なので、子にかかる迷惑を考えると、死後ランニングコスト分残しておけば負債になる可能性が低いという面はもっと評価されても良いように思います。
実際住むので、別に土地の価格が目減りすることは問題になりません。
運用するつもりなら、確かに気になるでしょうね。

[5686: 匿名さん]

70年と借地期間が長いことがいいことか悪いことか。50年過ぎたら竪配水管とか交換する必要があるけど、残り少ない期間のために修繕キチンとするのかって議論になりそう。

[5687: 匿名さん]

＞実需

長い人生何があるかわからない。売る必要が生じることがあるかもよ。

[5688: マンション検討中さん]

>>5682 匿名さん
所有権であってもタワマン等は土地は５坪ほどなので70年後権利が残っていると言ってもどれ程価値があるのか(解体費用も別途払わないとだめですし)。その分定借物件も所有権タワマンも土地の固定資産税が安いわけで。

所有権と比べる場合、その分がどれ程価格に反映されてるかがポイントですよね。個人的には周辺相場10%引きなら買わないですが、20%程度安ければ買いだと思っています!

[5689: マンション比較中さん]

>5687
そういう意味では、このご時世に物件を取得すること全体リスクは伴います。
余裕を持ってローンを組むなど、ライフプランの問題ではないでしょうか。
定借だから発生するリスクではないと考えます。

[5690: 匿名さん]

>>5687 匿名さん

貸せばいい。
超高値のマーケットの今、同じ価格帯のマンションだと今は郊外しか買えない。定借だったとしても、その郊外の所有権マンションを高値で買うよりも残債割れリスクは少ない。
また、ここは貸した場合の賃料とローン返済等の合計支払い額との差額も大きい。つまり賃料をディスカウントできる余地が大きく、貸しやすい。しかし、郊外のマンションだと借りた場合の方が支払い額が小さくなる場合も多い。
どう考えてもこの予算であればベストな選択肢。

[5691: 匿名]

>>5690 匿名さん

借り手にとっては、土地付か借地かは関係ないですからね。立地と物件のグレードで賃料が決まる。
管理費は大家が負担ですが。万一、転勤や介護で引っ越さなくてはいけなくなったら、賃貸にだせばローン返済できると判断して購入しました。将来も賃貸需要はアリの立地と思います。

[5692: 匿名さん]

ローンが厳しくなって賃貸だと住宅ローン使えなくなるかもしれないけどね。新居を購入しようにもダブルローン審査通るか。

[5693: 匿名さん]

色んな考えがあっていいですね。

因みにここ最近6?7000万円台の中古物件
築浅で出てますが売れて無いですね。

賃貸もですが、結局キャッシュフローになってないのを見ると実際一部の対象者にしか価格的にひびかないのかなと考えはじめてます。

2022年問題、オリンピック後の景気後退により地価下落の話しを見ると悩むけど、結局急に2?30下がるとも思えないしむしろ、5?10%と想定しても悩むなぁ、、、

家買うって本当勢いだな悩んだら素人の俺みたいなのは負けかも

[5694: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[5695: 匿名さん]

>>5694 匿名さん

頭いい人ぶって書いてみたけど、なんか違うなw
削除依頼しておきます。

[5696: 匿名さん]

>5695

さくらってことで削除依頼せずに晒しといてあげれば？

[5697: マンション検討中さん]

>>5695 匿名さん
どんまいです!

[5698: マンション比較中さん]

>5693
文教地区の中古ファミリータイプを最近いくつか内見しましたが、6000万円台の手頃さでも一年以上売れていない築浅物件は、例えば売主の事情で一括購入でないとNGだとか、住むのに3桁万のリフォームが必要だとか、立地に問題があるだとか、何らかの事情がある場合が多かった印象です。
中古はそもそも、購入時に価格の一割以上は経費がかかりますから、インカムがあっても現金が少ない人には敷居が高く、入居前リフォームが必要な時点で諦めるパターンも多いと不動産の方から聞きました。
新築なら7000万の物件が買える人でも、貯金が無いと中古は厳しいです。
この物件は一時取得の若い夫婦が実需で購入するパターンが多勢かと思いますので、本物件をペアローンで購入する夫婦が中古を買うとなると、実際は4000万?5000万くらいでないと検討すらできない可能性があり、6?7000万の中古が仮に売れ残ってるとしてもそれは事情が別なので単純比較はできないと思います。

[5699: 匿名さん]

この辺ファミリー向け築浅で6-7000万なんてある？

[5700: マンション検討中さん]

>>5699 匿名さん

周辺ですと3LDKは9000万円が中心になりますね

[5701: マンション検討中さん]

>>5700 マンション検討中さん

桜プレイスが6,000万円切ってますよ
桜プレイス
[PC]
https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz195...
[スマートフォン]
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_116/pj_95607870/

by SUUMO

[5702: マンション検討中さん]

>>5701 マンション検討中さん

過去のスレを見れば分かるが、桜プレイスは比較対象にはならないよ。

[5703: 匿名さん]

桜プレイスは残り４０年だしね。７０年のこことは比較にならない。
３０年後の価格と考えたら万々歳。築年数を考慮しても５０００万弱の価値はありそう。

それにしても桜プレイスは素敵ですね

[5704: マンション検討中さん]

>>5703 匿名さん

桜プレイスすごく雰囲気良いですよね。
デザインが好みです

[5705: 匿名さん]

桜プレイスも素敵だけど、シティテラス目白もすごく素敵です。
ブリリアシティ西早稲田も、この２つに勝るとも劣らない素敵なマンションになってくれることを祈ってます！

[5706: 匿名さん]

桜プレイスって思ったより新しいんだね。賃貸出すときの賃料はココに引っ張られそうだ。
ただ、5701が教えてくれたスーモで価格見れなかった。もう売れたということか？

[5707: 検討板ユーザーさん]

目白プレイスレジデンス&タワーもいいですよね。桜プレイスと同じくスーゼネ鹿島の物件です。
桜プレイスは仰るとおり比較は難しいですが、ここの築30年でこのくらいの坪単価になるかもしれないという目安にはなります。あちらは50年定借で今築9年くらいなので単純比較にはならないですが。
シティテラス目白や目白プレイスの中古相場を見ると坪350くらいで動いていますから、築浅で70平米だと7千万後半～9千万くらいの周辺相場です。
ここは70年なので、周辺相場からは、築20年くらいまでは想定外の値崩れはしないと思います。

[5708: 匿名さん]

>>5706 匿名さん
想像以上にサクッと売れちゃいましたね。ノムコムからも消えています。
あの値段で売れたのであれば、去年の夏に成約した3件よりも単価が高いですね。
これは購入者にとっては朗報ですね。

[5709: 匿名さん]

人気の中古物件だと仲介業者の待ち行列ではけちゃったりする。表に出てくるのってチャレンジ価格だったりするから、仲介業者にいって相場を確認したほうが確か。

[5710: 匿名さん]

>>5708 匿名さん

案外ここを検討した人が桜プレイスの中古を見つけて飛びついたのかも。

1．少しだけ高田馬場駅に近い
2．鹿島独自の壁式免震構造で地震に強い＆柱がなくて間取りでスッキリ
3．洗面所リビングインを絶対作らない、戸境バルコニー壁はコンクリートで天井までガッツリなど間取りの基本スペックが高い
4．美しい
・・・などなど

中古とは言え現時点であの値段で買えたのはラッキーだったと思うよ。

[5711: マンション検討中さん]

西早稲田におすすめのサウナや銭湯ありますか？

[5712: 匿名さん]

>>5711 マンション検討中さん

このマンションの北東方向に豊川浴泉があります。
富士山の絵がある昔ながらの風情が残るお風呂屋さん。
とても近いのに住所は文京区になります。

[5713: 周辺住民さん]

>>5712 匿名さん
豊川浴泉教えていただきありがとうございます。大人４７０円子供１８０円。すぐ近くなのに住所が文京区でびっくりしました。帰りに銭湯の近所を散策するのも楽しそうです。

[5714: 匿名さん]

内装は長谷工なりで割切りだけどちゃんと二層床・二層天井で70平米基本とファミリー向けに絞ったのが販売好調の原因かね
工事現場見学会行く人二層床ちゃんとしてるか見てきてほしいな

[5715: 匿名さん]

ブリリアだから現場見学会あるんだ。どこまで実体見せてくれるかな。某長谷工施工物件で、入居後トラブったケースでお風呂の天井の点検口から覗いたらすごい状態なんてのが写真で披露されてたのがあった。

[5716: 匿名]

このマンションは、もともと豊島区と新宿区ですが、川沿いに少し行くと文京区ですね。都電の早稲田停留所から、川を渡るあたりが区境かな。

[5717: マンション検討中さん]

>>5713 周辺住民さん

豊川浴泉って、サウナないですよね？

[5718: 評判気になるさん]

>>5717 マンション検討中さん
良さそうな銭湯ですが、サウナないですね。
オプションでミストサウナつけるべきだったと後悔しています。

[5719: マンション検討中さん]

>>5717 マンション検討中さん

早稲田に松の湯って言うサウナ付きの銭湯あったみたいですが、閉店しましたね。あとはリーガロイヤルあたりかな。
ちかくにサウナはなさそう。

[5720: 匿名さん]

>>5719 マンション検討中さん

池袋のタイムズスパあたりだとタクシーで10分くらいで行けそうじゃないですか？自転車でも10分ですね。

[5721: 匿名さん]

>>5717 マンション検討中さん

ここから行きやすいサウナだと都電の向原駅近くの「サウナニュー大塚」かな。サウナ好きには知られた施設。銭湯の大塚記念湯に併設されてますが別料金です。
風呂上がりに都電で帰ってくるなんて風情がありそう。

[5722: マンション検討中さん]

>>5721 匿名さん

池袋の方が近くない？

[5723: 匿名]

>>5721 匿名さん
レトロな「銭湯」でサウナありは少ないかも。
雑司が谷から、右に曲がって弦巻商店街を行くと一軒あったと思います。でも、都内の銭湯も次々廃業してますね。
掃除するのもたいへんだし、ビルに建て替えになるところが多いです。銭湯、好きなんですが。

[5724: 匿名さん]

都電面影橋駅が出て目の前だから大塚は予想以上に近く感じると思う
ユニクロやロフトが入ってるアトレもあるし池袋に比べれば地味だけど飯屋・飲み屋は一級だよ

大塚駅北口再開発には星野リゾートも噛んでるし大塚は変わってる真っ最中

[5725: 匿名]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[5726: 匿名さん]

素敵な情報をありがとうございます！

[5727: 匿名]

>>5724 匿名さん
大塚ファンです。
大塚は昔は花街があったとか。三業通りを入ったあたりですね。今はさびれたけど料亭もあって芸者さんもいたそうです。そのせいか小料理屋・居酒屋が昔からたくさんあります。目立たない年期の入った夫婦でやってるお店が、本格的な料理を出して、とんでもなくおいしかったりする。また、新しく開店するお店も多いです。あるお店できいたら、「神楽坂は家賃が高くて。大塚は名店が多いし、客筋もいいので、店を持つなら大塚に出したかった」そうです。
「サウナニュー大塚」は、「向原」で降りて少し大塚寄りに下ったところにありますね。銭湯のあと、大塚で一杯飲んで、大塚から都電で帰るっていいですね。
面影橋、学習院下、鬼子母神前、都電雑司ヶ谷、東池袋四丁目、向原と停まって15分もあれば行けます。
ちなみに一戸建てに住んでますが、このあたりに住みつづけたく、歳とったのでマンションに住み替えです。

[5728: 匿名さん]

三業＝花街。その名残で風俗も多い。

[5729: 匿名さん]

>>5698 マンション比較中さん
返事遅くなりました！大変参考になりました。ありがとうございます。とは言え残念な事にローン審査落ちるという残念な結果に。世帯年収1400万あるからいけるとおもったのですがOrz 本当に環境よかったので残念です。

[5730: マンション検討中さん]

>>5729 匿名さん

世帯年収そのくらいあっても落ちるんですか…

[5731: 匿名さん]

>>5729 匿名さん

他でローンを抱えているとかですかね？
それだけ年収あれば、この価格帯のマンションで落ちることはないと思うんですが…

[5732: 匿名さん]

>>5731 匿名さん
なんですかね。ただ入社歴等あるかもですね。

[5733: 匿名さん]

>>5730 マンション検討中さん
多分自分はたまたまかなと思います。ただ流石にちょっと凹みましたが次を検討しはじめました！

[5734: 匿名さん]

>>5732 匿名さん

たしかに転職してすぐだと住宅ローンは厳しいかもしれません。家を買うなら転職する前に買った方がいいっていうのはよく聞きますね。
またいいマンションに巡り会えるといいですね！頑張ってください！

[5735: マンション比較中さん]

>5729
参考になったようで良かったです。わざわざお返事ありがとうございます。
ローンの件は残念ですね。
もう既に取り組んでいらっしゃったら申し訳ないのですが、
・他にローンを組まない（何でも全て一括購入のみ。スマホも）
・クレヒスを作る（大きな買い物で使うカードを1枚に絞る、ブラックカードを持つなど）
・借金しない（奨学金などがあれば整理）
などは今後のためにもされておいたほうがよろしいかと思います。
社歴は中途のキャリアアップ転職だったりすると不問とする銀行もあると聞きました。
もし社歴くらいしか思い当たる節が無いようでしたら、諦めずに別の銀行で審査を出してみたらいかがでしょうか。

[5736: 検討板ユーザーさん]

ここ販売好調と言われてますが、いまどれくらいまで売れてるのでしょうか？
単価の割に共用部は素敵ですが、外観と間取りはいかにも長谷工ですね…

[5737: マンション検討中さん]

>>5736 検討板ユーザーさん
販売好調って誰がいってるの？

[5738: 匿名さん]

みんな知ってるよ

[5739: 匿名さん]

>>5736 検討板ユーザーさん

全体の七割以上販売済みですね。

[5740: 匿名さん]

ここが好調じゃなければどこが好調なの？ってくらいには好調なんじゃないかな。
454戸のうち一期241戸、二期一次で87戸出してるからキャンセル無ければ残り114戸でしょ？進捗からしても3/4まで来てる。

残りはパンダ部屋のセンターコートの下層とお高めな各棟上層辺りかな。

[5741: 匿名さん]

>>5740
126戸だった…

[5742: 匿名さん]

>>5740 匿名さん

好調なところたくさんありますよ。
東池袋とか、勝どきとか豊洲とか、壁面で問題になっていた市ヶ谷とか、経堂とか。挙げ出したらきりがない。

[5743: 匿名さん]

>>5742 匿名さん

その中では断トツで勝どきが絶好調。
その次で、ここだと思う。
東池袋は地権者住戸が結構あって販売戸数少ないし、市ヶ谷の戸数なら、ここは2ヶ月で完売してる。
豊洲は戸数が多すぎてなんとも言えないけど、かなり前から販売してて、今やっと残り100戸ぐらい？そこまで販売スピードが早い感じはしない。来月からまた値上げするみたいだから、好調なのは間違いないんだろうけど、最近湾岸全体が上がりすぎ…。
経堂って人気なの？ごめん、知らない。

[5744: 検討板ユーザーさん]

プラウド目黒洗足ってここと同じ70年定借で坪単価420万もするんですね。そう考えてみると山手線内側のこちらは激安ですね。もう売れたけどイースト一階のパンダは坪単価260とかでしたもんね。

[5745: マンション検討中さん]

>>5744 検討板ユーザーさん

イーストはすでに完売したよ

[5746: 匿名さん]

>>5744 検討板ユーザーさん

この物件を6,000万円くらいで買えた人羨ましいです。センター低層でもそこまで安くならないだろうな。

[5747: マンション検討中さん]

>>5746 匿名さん
相当値上げする可能性ありますね

[5748: 匿名さん]

>>5743 匿名さん
好調をどの指標で言うかだよね。勝どきは販売期間の割に進捗率は高くないでしょ。
もちろん、あえて供給絞ってるように見えるし、値上げするくらいだから好調なのは間違いないけど。

[5749: 匿名さん]

定借かつ駅遠い物件で値上げしたらあかんぜよ

[5750: マンション検討中さん]

>>5749 匿名さん
あかんぜよ!と言っても値上げするんでしょうね。。。

[5751: マンション検討中さん]

>>5750 マンション検討中さん

もう値上げ済みだよ

[5752: 匿名さん]

>>5750 マンション検討中さん

いままでの勢いが持続したら少し上がるかも知れませんが、東建だからあまり露骨なことはしないでしょ、スミフじゃないんだから。

来週末あたり桜が満開になって、そして来月の2期2次でおおかた売り切り。
ゴールデンウィークあたりに最終期のお祭りでフィナーレですね。

[5753: 匿名さん]

>>5752 匿名さん
第一期一次の時はハザードなどネガティブな意見や、価格も定借なら高めだという意見も目立ちましたが、販売実績が積み上がるにつれてそのような意見も消えましたね。
このエリア×価格であれば引く手数多だということで、残債割れのリスクの少ない希少な新築マンションですね。

[5754: 匿名さん]

>>5753 匿名さん

このマンションは２０年間においては残債割れしないよ。

[5755: マンション検討中さん]

>>5751 マンション検討中さん
もう値上げしたんですか?!サウスの低層は前から6700万?かと思ってました

[5756: 匿名さん]

>>5755 マンション検討中さん

サウスの低層の価格は1期から変わってないですよ。
2期のセンターの価格がウェスト、イーストと比べて高かったことを受けて値上げとおっしゃっいるのだと思います。

[5757: 評判気になるさん]

明日から先着申込みですね。また売れちゃうのかな？

[5758: マンション検討中さん]

>>5757 評判気になるさん

2部屋売れたみたいですね。先着順は残り5部屋ですね。

[5759: マンコミュファンさん]

ここ申し込みしようと検討しましたが、ハザードマップが赤いことが気になり私はやめました。

近年災害も多いから心配です。

[5760: マンション比較中さん]

そうですね。
調整池などの治水整備が進み近年浸水歴が無いとはいえ、そこが気になる方は止めたほうが良いと思います。

[5761: 匿名さん]

先着販売している部屋って、対象となる部屋番号と価格はホームページ状に公開しないのですね。売れたら部屋番号のみ公開しているようですが。なんか違和感

[5762: 検討板ユーザーさん]

>>5744 検討板ユーザーさん

目黒区の歴史ある一低エリアと豊島区の低地の準工エリアの物件を比べたら駄目でしょう（笑）

とは言え今の市況では山手線内側で坪単価300前半で買えるファミリータイプの新築なんて皆無ですから、世帯年収1千万－1.5千万程度の方にとっては良い買い物なんじゃないでしょうか。

[5763: 口コミ知りたいさん]

>>5762 検討板ユーザーさん

元のコメントもそうだけど、なんか嫌な言い方だなあ。無理に他人を下に見ようとするのはやめようよ。

[5764: 匿名さん]

二期二次は4月上旬からか。高層出すのね。
桜咲いてるうちに出したいところだったけど、今年は早いから散ってそうだな（笑）

[5765: 匿名さん]

緊急事態宣言も明けるし、桜見に行かないとな。

[5766: 匿名さん]

>>5764 匿名さん
まあ葉桜も綺麗だし、所々にある八重桜は咲きだすのが遅いので楽しめますよ

[5767: マンション検討中さん]

昨日日銀の政策会合で黒田総裁が、金利変動をプラマイ0.25%容認すると言ってたんですがローンの変動金利上昇する可能性が高いっていう認識でいいのでしょうか？あと、ローン減税も終わり都内の不動産バブルもやがて落ち着くのかなと。マンションの値段下がって欲しくないけど

[5768: マンション検討中さん]

>>5767 マンション検討中さん
不動産購入全般の話なので、別板の方が良い回答が来ると思いますよ!

[5769: 匿名さん]

先着順で販売済みになったという部屋が3つ出てますが、うち2つは二期一次の時点でもらった価格表で販売済みになってた部屋なんですけど…
キャンセル出てるんですかね。

[5770: 匿名さん]

>>5769 匿名さん
人気物件なんで、いろんな人がダメ元で申し込んでいるでしょうから一概には言えませんが、ローンの本審査が通らなかった可能性があると思います。

[5771: マンション検討中さん]

>>5770 匿名さん
あると思いますよ。第一期でもキャンセル出たとか、、、

[5772: マンション検討中さん]

>>5769 匿名さん
手付金払って、キャンセルしたってことですかね？

[5773: 匿名さん]

>5772

ローン特約や買い替え特約で特約期間中に本審査が通らなかったり、旧居の売却ができないと契約の白紙撤回。どの物件でもある程度の割合で出るもの。ただ、キャンセル住戸ってまずはモデルルーム来場者にこの部屋ならすぐに契約できますよって案内したりするから、キャンセルとして販売するかは状況次第。

[5774: 匿名さん]

>>5773 匿名さん

すでにポポポーンと売約済みになってる。＠トップページ

[5775: 匿名さん]

本日の現地です。

[5776: 匿名さん]

>>5775 匿名さん
ありがとうございます！
もうサウス右側の足場、外れてるんですね！
行ってみようと思います。

[5777: eマンションさん]

>>5775 匿名さん
思ってた以上に外観が素敵で、かなりテンション上がりました。写真ありがとうございます。

[5778: 匿名さん]

>>5776 匿名さん

サウス近影です。

[5779: eマンションさん]

>>5778 匿名さん

素敵。。。

[5780: 評判気になるさん]

桜が邪魔で建物が見えませんねー
・・・と、あえて無粋なことを言ってみるｗ
満開になったら本当に建物を隠してしまいそうなボリュームですね。

いやはや、たとえ年に1週間だけの光景でもこの景色は priceless。
それも山手線内側で。